3.2.Ценовая ситуация

В конце 4 квартала 2009 г. средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Сочи составила 86 821 руб. (min значение -- 37 000 руб., max значение -- 230 000 руб.), что ниже показателя, который был зафиксирован в конце 3 квартала 2009 г. на 4,7%, в начале 2009 г. (январь) - на 15,8%.

Отметим, что консультантами компании MACON RealtyGroup в отчете за март 2009 г. прогнозировалось, что снижение цены 1 кв. м за 2009 г. не составит более 8% от показателя, зафиксированного в феврале 2009 г., иными словами -- не более 12% от показателя, зафиксированного в январе 2009 г. В итоге средний уровень цен за год упал на 15,8%, что превышает прогнозируемую величину. Однако это обусловлено не существенным снижением цен в реализуемых объектах (в рассматриваемый период в большинстве из них падение цен варьировалась в пределах от 5% до 10% от величины января 2009 г., что вписывается в прогнозируемый диапазон), а прекращением продаж в ЖК «Russian Riviera Plaza», цена 1 кв. м в разы превышала среднерыночное значение -- 517 650 руб. и ряде других качественных объектов.

В конце 4 квартала 2009 г. средневзвешенное минимальное значение находилось на уровне 76 277 руб. за 1 кв. м (-12,1% по отношению к средневзвешенной), максимальное -- 97 343 руб. за 1 кв. м (+12,1%). Отметим, что основным фактором, который обуславливает разницу цены 1 кв. м в одном и том же объекте, является этаж расположения квартиры. На нижние этажи, которые не обладают привлекательными с точки зрения потенциальных покупателей видовыми характеристиками, как правило, устанавливаются самые низкие цены, на верхние этажи, которые обладают панорамным видом на море и город -- самые высокие. Менее значимыми факторами являются количество комнат и видовые характеристики (вид на море/город) квартиры.

Вышеприведенные цены рассчитывалась с учетом «скидки» при 100% оплате, которую в размере от 10% до 20% от стоимости 1 кв. м декларируют некоторые девелоперы. Наряду с «открытым» дисконтом многие из них готовы идти на дальнейшее снижение цены, но исключительно в индивидуальном порядке, а также предоставлять различные бонусы (машиноместо/дизайн-проект «в подарок») и беспроцентные рассрочки.

При 100% оплате ЗАО «Строительное объединение «М-ИНДУСТРИЯ» в «Доме у Дендрария» предоставляет скидку в размере 10 000 руб. с фиксированной цены 1 кв. м, ООО «Югфарм» в «Доме Пионере» - 13% с фиксированной цены 1 кв. м на все квартиры и 20% на пентхаусы. В «Столичном» компании ООО «ЭНБИЭМ - Стройсервис» каждый покупатель получает от компании ALEXINVEST проект авторского дизайна своей квартиры.

В конце 4 квартала 2009 г. средневзвешенная стоимость 1 кв. м в объектах эконом-класса находилась на уровне 70 186 руб. (-4,3% относительно показателя, который был зафиксирован в конце 3 квартала 2009 г.), бизнес-класса -- 128 287 руб. (-10,4%), элитного класса -- 230 000 руб. (без изменений).

К числу проектов, в которых в с 3 по 4 кварталы 2009 г. снижение цен стало наиболее значительным, относится Апарт-отель «Версаль» компании ОАО «Строительный концерн «ВАНТ» (конец 3 квартала 2009 г. -- от 120 000 до 392 000 руб. за 1 кв. м, конец 4 квартала 2009 г. -- от 80 000 до 120 000 руб. за 1 кв. м), который и оказал наибольшее влияние на столь существенное падение стоимости 1 кв. м в бизнес-классе в рассматриваемый период. Несколько снизила среднерыночную цену в данном классе очередная секция ЖК «Ривьера» компании ООО «Донстрой», в которой в 4 квартале 2009 г. были открыты продажи квартир по цене 1 кв. м на уровне от 80 000 до 100 000 руб. В прочих объектах данного класса цены в рассматриваемый период остались практически без изменений (колебание цен находилось в диапазоне от 0,5% до 1,5%).