23. Понятие и правовое регулирование проведения капитального ремонта, реконструкции, переустройства и перепланировки объектов недвижимости. Основания проведения.

Капитальный ремонт здания – это проведение ремонтных и восстановительных работ объекта недвижимости с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей. Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. В соответствии со ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилых помещений может включать в себя перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование тамбуров.

Условия и порядок работ по переустройству и перепланировке изложены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170. Согласно этим Правилам недопустимо производство работ, ведущих к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания; нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования; ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов; нарушению противопожарных устройств. Правила предусматривают и Примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте.

Реконструкция здания может быть определена как комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей или его назначения, в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличение объема услуг. При реконструкции зданий могут осуществляться: а) изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых обоснований - их частичная разборка; б) повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию инженерных сетей (кроме магистральных); в) улучшение архитектурной выразительности зданий. Исходя из положений п. 2 ст. 740 ГК РФ реконструкция предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта осуществляется на основании договора строительного подряда.

Непосредственный порядок осуществления реконструкции, капитального ремонта, перепланировки, переустройства объектов недвижимости урегулирован специальными нормативными актами, и, в первую очередь, Градостроительным кодексом Российской Федерации от 29.12.2004 г. N 190-ФЗ и ЖК РФ от 29.12.2004 г. N 188-ФЗ и другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации (например, ФЗ от 25.06.2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ " (в ред. от 23.07.2008 г.), ФЗ от 21.07 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. от 23 07.2008 г.) и др.), а также подзаконными нормативными актами, в частности различными СНиПами и техническими регламентами.

24. Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое регулируется ст. 22 ЖК РФ. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение регулируется ст.23 ЖК РФ. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет: 1) заявление о переводе помещения; 2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); 3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения); 4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; 5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган. Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение. Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения. При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

25. Правовое регулирование градостроительной деятельности. Градостроительный кодекс РФ. Законодательство о градостроительной деятельности (гр-ой дея-ти) состоит из ГрК РФ, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов РФ, а также законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ. ГрК РФ является комплексным законодательным актом, регулирующим общественные отношения в сфере территориального планирования, гр-го зонирования, планировки территории, проектирования и собственно строительства. По своей структуре ГрК состоит из 9 глав. В первой главе устанавливаются основные понятия, используемые в ГрК; основные принципы законодательства о гр-ой дея-ти; отношения, регулируемые законодательством о гр-ой дея-ти, а также субъекты гр-ых отношений. ГрК определяет совместное ведение РФ и субъектов РФ по законодательству о гр-ой дея-ти и устанавливает, что законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ по вопросам гр-ой дея-ти не могут противоречить ГрК и принимаемым в соответствии с ним федеральным законам.  Во второй главе определяются полномочия органов государственной власти РФ, органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления в области гр-ой дея-ти, а также условия передачи осуществления полномочий РФ в области гр-ой дея-ти и полномочия в области контроля за соблюдением органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления законодательства о гр-ой дея-ти. Третья глава посвящена вопросам территориального планирования и определяет виды и содержание документов территориального планирования разного уровня, порядок их разработки, согласования и реализации. Особое внимание уделено участию общественности в подготовке проектов правовых актов территориального планирования посредством основной процедуры - публичных слушаний. В четвертой главе регулируются вопросы, связанные с гр-ым зонированием, описываются назначение и состав правил землепользования и застройки, порядок их подготовки, согласования, обсуждения с общественностью, принятия и применения, виды и характеристики территориальных зон, а также состав гр-ых регламентов, видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Пятая глава определяет процедурные вопросы подготовки гр-ой документации по планировке территории, как то: виды документации по планировке территории, их состав и содержание, порядок подготовки и утверждения. Шестая глава содержит нормы, регулирующие условия и порядок архитектурно-строительного проектирования, строительства и реконструкции объектов капитального строительства.   Информационное обеспечение гр-ой дея-ти проводится, как это установлено главой седьмой, посредством специальных информационных систем на уровнях РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, обеспечивающих информационную базу для принятия соответствующих управленческих решений и доступ всех заинтересованных лиц к таким системам. Юридический механизм ответственности при осуществлении гр-ой дея-ти предусмотрен восьмой главой Кодекса. В ней детализированы вопросы возмещения вреда в связи с недостатками работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, а также вреда, причиненного жизни или здоровью физических лиц, имуществу физических или юридических лиц при осуществлении территориального планирования и градостроительного зонирования.   Заключительная - девятая глава Кодекса - закрепляет особенности осуществления градостроительной деятельности в субъектах РФ - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге.

26. Понятие земельного права. Собственность на землю. Земельный кодекс РФ.

Земельное право - это относительно обособленная отрасль российской системы права, которая представляет собой системно упорядоченную совокупность правил поведения (норм), выражающих волю российского государства и направленную на регулирование общественных отношений, складывающихся по поводу рационального использования и сбережения земли, как национального богатства РФ.

Под собственностью на землю можно понимать собственность человека, выраженную в виде земельного участка, который должен быть приобретен в соответствии с законами нашего государства. Правом на собственность обладает любой гражданин нашей страны, юридические лица. Не имеют права на приобретение земельных участков в собственность иностранные лица и лица без гражданства, а также иностранные юридические лица. Существуют различные виды собственности на землю. Виды собственности на землю могут быть следующими: государственная собственность на землю, общая долевая собственность на землю, собственность на землю субъекта Российской Федерации, частная собственность на землю, муниципальная собственность на землю, Федеральная собственность на землю, совместная собственность на землю.

ЗК РФ N 136-ФЗ был принят Государственной Думой 28 сентября 2001 года и одобрен Советом Федерации 10 октября 2001 года, ЗК состоит из 18 глав. ЗК регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения). Глава 1 «Общие положения» говорит об основных принципах земельного законодательства. Глава 2 «Охрана земель» говорит о том, что использование земель должно осуществляться способами, обеспечивающими сохранение экологических систем, способности земли быть средством производства, основой осуществления хозяйственной и иных видов деятельности. Глава 3 «Собственность на землю» говорит о том, что з. у., находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением з.у., которые в соответствии с ЗК и федеральными законами не могут находиться в частной собственности. Глава 4 раскрывает вопросы постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения ЗУ, ограниченного пользования, сервитута, безвозмездного срочного пользования ЗУ. Глава 5. «Возникновение прав на землю». Права на з. у. возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Права на з.у. удостоверяются документами в соответствии с данным ФЗ. Глава 6 определяет права и обязанности собственников ЗУ, землепользователей, землевладельцев и арендаторов ЗУ при использовании. Глава 7 «Прекращение и ограничение прав на землю» гласит о том, что право собственности на з.у. прекращается при отчуждении собственником своего з.у. другим лицам, отказе собственника от права собственности на з. у., в силу принудительного изъятия у собственника его з. у. в порядке, установленном гражданским законодательством. Глава 8 регулирует возмещение убытков и потерь с/х произв-ва и лесного хоз-ва при изъятии ЗУ для госуд. и муницип. нужд. Глава 9 говорит о защите прав на землю и рассмотрении земельных споров, Глава 10 содержит требования к плате за землю и оценке земли, глава 11 – говорит о мониторинге земель, землеустройстве и государственном земельном кадастре. Главы 12-13 - о контроле за соблюдением земельного законодательства и ответственности за правонарушения в области охраны и использования земель, и главы 14-18 содержат информацию о землях разных категорий.