10. Доходный подход в оценке объектов недвижимости. Методы оценки в рамках доходного подхода.

Доходный подход при оценке недвижимости

- основан на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за объект стоимость большую, чем текущая стоимость доходов, которые можно получить от использования данного объекта в будущем времени за предполагаемый инвестором период времени.

Как правило, в рамках доходного подхода определяется инвестиционная стоимость объекта недвижимости.

Существует 2 метода в рамках доходного подхода:

1)Метод дисконтированных денежных потоков. Стоимость объекта недвижимости определяется как сумма текущих стоимостей чистых доходов от использования данного объекта за инвестиционный период времени.

2)Метод прямой капитализации. Стоимость объекта недвижимости определяется по следующей формуле:

,

где:

- годовой чистый операционный доход от использования объекта недвижимости,

Выручка – Затраты – Налог на доходы

Выручка – годовой доход собственника от использования объекта недвижимости: от сдачи в аренду или от организации бизнеса;

Затраты – затраты собственника, связанные с наличием у него собственности (налог на имущество, коммунальные платежи, содержание земельного участка, управленческие расходы и т.д.), или затраты, связанные с организацией бизнеса в объекте недвижимости.

- коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации – показатель, характеризующий среднюю доходность объекта недвижимости по сравнению с их стоимостью, то есть показывает степень капитализации средств, вложенных в объект недвижимости (то есть, насколько % в год окупаются средства, вложенные в объект недвижимости).