23.2. Генезис земельной ренты, ее виды и формы реализации. Цена земли

Прежде чем обратиться к исследованию генезиса земельной ренты необходимо определить некоторые категории, без которых анализ этого вида доходов был бы затруднителен.

Землевладение есть признание права физического или юридического лица на определенный участок земли на исторически сложившихся основаниях, чаще всего под землевладением подразумевается собственность на землю.

Землепользование это пользование землей в установленном обычаем или законом порядке. Пользователь не обязательно является ее собственником. В обычном понимании – это арендатор. В реальной хозяйственной жизни субъектов землевладения и землепользования нередко олицетворяют реальные лица.

Рента – это регулярно получаемый доход с земли, не требующий предпринимательской деятельности. Экономисты используют термин «рента» в более узком значении: экономическая рента – это цена, уплачиваемая за использование земли и других природных ресурсов, количество (запасы) которых строго ограничено. Именно уникальные условия предложения земли и других природных ресурсов – их фиксированное количество – отличает рентные платежи от заработной платы, процента и прибыли. Где бы практически не использовались земля, ее предложение остается неизменным. В отличие от всех обычных средств производства, которые под воздействие спроса изготавливаются в нужном количестве, земля не создается людьми, ее количество ограничено. Фиксированный характер предложения земли означает, что спрос выступает единственным фактором, определяющим земельную ренту. Если спрос близок к нулю, то и земельная рента будет равна нулю. Изменение величины ренты не оказывает никакого влияния на количество имеющейся земли. Исторически сформировались определенные формы собственности на землю. В большинстве государств она находится в частной собственности, и исходным условием для образования ренты является аренда земли.

Аренда земли – это вид землепользования, при котором собственник передает свой участок на определенный срок другому лицу (арендатору) для ведения хозяйства. В арендном договоре предусматривается плата собственнику – арендная плата.

Аренда земли возникла вместе с появлением рабовладельческого общества и до сих пор остается основной формой крестьянского землепользования в слаборазвитых странах. При капитализме получила распространение предпринимательская аренда, при которой предприниматель вкладывает в землю собственный капитал с целью получения прибыли и ведет хозяйство с использованием наемного труда. Такая аренда распространена в США, Великобритании, Франции, Бельгии и многих других государствах. На протяжении всего XX столетия наблюдалась тенденция к соединению земельного собственника и предпринимателя в одном лице. Однако и при этом рентные отношения не исчезают. В стоимость продукции сельского хозяйства включаются, наряду с материальными затратами, зарплатой, нормативная прибыль и плата за землю (рента) как за собственный производительный ресурс, вовлеченный в производство.

Рентные отношения складываются между собственником земли и арендатором по распределению дохода. Одна его часть – в виде обычной прибыли – присваивается предпринимателем, а другая передается земельному собственнику. Рента – это излишек (сверхприбыль) над обычной средней прибылью предпринимателя-арендатора.

Рентные отношения исследовались крупнейшими экономистами (А. Смитом, Д. Рикардо, К. Марксом, А. Маршаллом и др.) и, несмотря на различие подходов и взглядов, все они подчеркивали неоднородность качества различных земельных участков.

В макроэкономике, кроме наемных работников и предпринимателей, существуют землевладельцы. В отличие от предпринимателей они не ведут никаких предприятий, не отдают свои капиталы в ссуду. Они используют собственность на землю для отдачи ее в пользование предпринимателям и получают за это плату – земельную ренту. Присвоение землевладельцами земельной ренты есть экономическая форма реализации земельной собственности. Это исходное положение теории земельной ренты на протяжении веков признано многими экономистами вплоть до современных дней.

Категория земельной ренты – общая экономическая категория, существует она давно. Земельная рента возникла с появлением земельной собственности. Различным ступеням развития общественного, в том числе и аграрного, производства соответствуют различные формы земельной ренты, которые выражают её генезис.

В рабовладельческом обществе земельная рента создавалась трудом рабов, колонов (полусвободных рабов) и мелких свободных землевладельцев. Рабовладельцы в форме земельной ренты не только полностью присваивали прибавочный продукт, но и забирали часть необходимого продукта. Низкая производительность труда рабов компенсировалась для рабовладельцев дешевизной рабов и их огромными массами.

При феодализме появились новые формы земельной ренты, которую создавали отпущенные на свободу рабы, колоны и мелкие землевладельцы.

При феодализме земельная рента выступала в различных конкретных формах, которые отражают ее генезис в рамках данного способа производства. Исторически к ним относятся:

1) отработочная рента (в России – барщина);

2) натуральная (продуктовая рента);

3) денежная рента.

Несмотря на различия, все три формы феодальной ренты выражали один и тот же тип производственных отношений: отношения между крупными землевладельцами-феодалами и находящимися от них в личной зависимости мелкими производителями-крестьянами.

С развитием денежной ренты изменяются правовые отношения между крестьянами, владеющими частью земли и возделывающими ее своим трудом, и земельными собственниками. Между ними устанавливаются новые договорные отношения. Мелкие землевладельцы постепенно становятся арендаторами. Денежная форма ренты сменяется капиталистической земельной рентой, которая предполагает аренду земли с применением наемного труда.

Земельная рента в современной капиталистической экономике, как правило, выражает производственные отношения между наемными сельскохозяйственными рабочими, арендаторами и землевладельцами. Капиталистическая земельная рента во всех ее формах представляет собой часть прибавочной стоимости, созданной трудом наемных работников. При этом земельная собственность является причиной того, что часть прибавочной стоимости, превышающая среднюю прибыль, превращается в доход землевладельца, т. е. в земельную ренту.

Генезис капиталистической земельной ренты сформировал ее исторические формы: абсолютную, дифференциальную и монопольную земельную ренту.

В сельском хозяйстве в условиях частной собственности существует два вида монополии. К ним относятся:

1) монополия хозяйства на земле. Суть ее состоит в том, что земля монополизирована как объект хозяйства арендаторами. Причем на каждом земельном участке монопольно хозяйничает отдельный арендатор, который не дает другим арендаторам возможности приложить свои капиталы к той же земле;

2) монополия собственности на землю. Она заключается в том, что земля монополизирована как объект собственности землевладельца. Причем каждый земельный участок находится в собственности определенного землевладельца, от которого зависит, дать или не дать арендатору возможность приложить свой капитал к чужой земле.

Монополия хозяйства на земле связана с ограниченностью земли. Земля как объект хозяйства монополизирована совершенно независимо от того, является ли она чьей-то собственностью или нет. В этом отношении хорошим примером является процесс занятия под фермы целинных, никому не принадлежащих земель, которые в результате монополизируются отдельными хозяйствами. Монополия хозяйства на земле является причиной возникновения дифференциальной ренты. Эта рента образуется на лучших и средних по качеству землях, и только в отдельных случаях возникает также и на худших землях.

Дифференциальная рента – это устойчивая добавочная прибыль, представляющая экономическую реализацию монополии на землю как на объект хозяйства и количественно равная разности между общественной стоимостью продуктов земледелия и их индивидуальной стоимостью с лучших земель. Следовательно, чем больше естественно-экономические различия в производственной деятельности отдельных хозяйств, тем больше дифференциальная рента. В этом заключается суть общего закона дифференциальной ренты.

Источником дифференциальной ренты является более производительный труд работающих на относительно лучших землях. Этот труд создает избыточный прибавочный продукт, который в условиях товарно-денежных отношений приобретает форму добавочной прибыли, а затем превращается в соответствующих условиях в дифференциальную ренту.

По способу воспроизводства добавочной прибыли различают два вида дифференциальной ренты: дифференциальную ренту I и дифференциальную ренту II (ДР I и ДР II).

Дифференциальная рента I – это устойчивая добавочная прибыль, полученная как результат разной производительности одинаковых затрат труда на равных земельных участках различного плодородия и местоположения.

Дифференциальная рента II – это устойчивая добавочная прибыль, полученная как результат различной производительности последовательных добавочных вложений капитала на одном и том же участке земли.

Дифференциальная рента II возникает при переходе к интенсивному земледелию.

В отличие от дифференциальной ренты I, которая образуется только на лучших и средних землях, дифференциальная рента II при определенных условиях может возникнуть и на худших землях. Это произойдет в том случае, если добавочные вложения капитала в лучшую землю окажутся менее производительными, чем в худшую землю.

Наличие собственности на землю ведет к тому, что плата за пользование землей взимается с любого земельного участка, в том числе и со всех худших земель. Действительно, землевладелец никогда не согласится предоставить свою землю бесплатно в пользование арендатору. Худшие земли, как и лучшие, предоставляются в пользование арендаторам лишь тогда, когда они уплачивают землевладельцу ренту. Но это уже будет не дифференциальная, а абсолютная земельная рента.

Абсолютная рента возникает через механизм повышения цен на сельскохозяйственные продукты выше общественной цены производства.

Монополия собственности на землю ограничивает приложение капитала к земле. Землевладелец не даст арендатору приложить капитал даже к худшей земле без уплаты ренты. А это ограничивает производство сельскохозяйственных продуктов и ведет к уменьшению их предложения при большом спросе. Поэтому цены, по которым эти продукты продаются на рынке, поднимаются выше уровня общественной цены производства.

Когда это произойдет, предприниматель сможет арендовать и худшую землю. Цена продукции, полученной с этой земли, не только возместит издержки производства и даст среднюю прибыль, но и принесет ренту землевладельцу. В итоге появляется источник, откуда ее можно будет заплатить.

Таким образом, общественная цена производства продуктов земледелия (Ц) равняется:

Ц = К + р, (23.1)

где К – издержки производства на худшей земле;

р – средняя прибыль.

Однако действительная цена продуктов земледелия (Д), по которой они продаются на рынке, составит:

Д = К + р + r, (23.2)

где r – абсолютная рента.

Следовательно, монополия собственности на землю ведет к тому, что цены сельскохозяйственных продуктов поднимаются выше общественной цены производства, в результате чего даже на худших землях получается добавочная прибыль, которая превращается в абсолютную ренту.

Излишек стоимости сельскохозяйственных продуктов над их ценой производства образует абсолютную ренту.

Абсолютная рента не является какой-то надбавкой к стоимости сельскохозяйственных продуктов. Она есть часть их стоимости. Причина существования абсолютной ренты – частная собственность на землю, препятствующая свободному приложению капиталов к сельскому хозяйству и обусловливающая продажу сельскохозяйственных продуктов выше общественной цены производства. Источником же абсолютной ренты служит излишек прибавочной стоимости над средней прибылью, который создается в сельском хозяйстве вследствие низкого органического состава капитала.

В некоторых случаях, кроме дифференциальной и абсолютной ренты, может существовать так называемая монопольная рента. Она образуется тогда, когда на определенный вид сельскохозяйственных продуктов устанавливается монопольная цена, превышающая их стоимость.

Так может обстоять дело с каким-нибудь продуктом, который производится в очень ограниченном количестве. Это происходит потому, что земель, на которых он может быть произведен, имеется очень мало. Например, есть редкие сорта винограда, из которых получают особого рода вина. Сюда следует отнести сырье для наркотиков (мак, дикая конопля), цитрусовые, чай и др.

Такие культуры возделываются только на немногих, определенного качества землях. Поэтому они не могут быть воспроизведены в любом количестве. Эти продукты производятся и предлагаются на рынке в весьма ограниченном количестве, в результате чего рыночная цена их поднимается не только выше общественной цены производства, (как у всех сельскохозяйственных продуктов), но и выше стоимости. Получающаяся при этом разность между монопольной рыночной ценой данного сельскохозяйственного продукта и его стоимостью образует монопольную земельную ренту.

Итак, монопольная рента – эта особая форма земельной ренты, которая появляется при монопольных ценах на исключительно редкие и невоспроизводимые в других местах земледельческие продукты и полезные ископаемые.

Источник монопольной ренты находится вне сельского хозяйства: она получается за счет вновь созданной стоимости в других отраслях макроэкономики через механизм перераспределения национального дохода.

Разновидностью монопольной ренты является рента редкости, против которой бессильная конкуренция. Она составляет значительную часть дохода выдающегося музыканта, гениального композитора, талантливого артиста и актера, гениального писателя или художника и т.д. При этом сверхвысокий доход не способен стимулировать увеличения производства благ и услуг с такими же уникальными свойствами. Предложение данных благ и услуг абсолютно ограничено.

Рента существует не только в сельском хозяйстве, но и в добывающей промышленности. Это связано с тем, что в добывающей промышленности большое влияние на уровень производительности труда в различных предприятиях оказывают неодинаковые естественные условия производства.

Например, угольные шахты, железные рудники, нефтяные промыслы отличаются друг от друга по богатству соответствующими полезными ископаемыми (каменным углем, железной рудой, нефтью), по глубине залегания этих ископаемых и т. д. Поэтому издержки производства каждой тонны угля, железной руды, нефти на различных предприятиях весьма различны даже при одинаковой технической оснащенности. Различна на предприятиях и производительность труда.

Но количество земель, содержащих в себе каменный уголь, железную руду, нефть и другие полезные ископаемые, ограничено. Ограниченность земель, используемых в добывающей промышленности, ведет к возникновению монополии хозяйства на земле. Общественная цена производства продукции в этих условиях будет определяться издержками производства на худших землях (при среднем, общественно-нормальном уровне техники).

А так как в тех предприятиях, которые работают на лучших по природным богатствам землях, индивидуальная цена производства ниже общественной, то здесь неизбежно образуется добавочная прибыль, которая в качестве дифференциальной ренты присваивается землевладельцами.

Кроме дифференциальной ренты, в добывающей промышленности образуется и абсолютная рента, так как монополия частной собственности на землю ограничивает приток капитала в эти отрасли и ведет к поднятию цен на их продукцию выше уровня общественной цены производства. Источником абсолютной ренты здесь, как и в сельском хозяйстве, служит избыток прибавочной стоимости над средней прибылью, образующийся на базе более низкого, чем в обрабатывающей промышленности, органического строения капитала. Специфическим фактором такого состава капитала в добывающей промышленности является отсутствие затрат на сырье.

Существует также рента за строительные участки. Ренту приносят земли, используемые для строительства жилых домов, промышленных и торговых предприятий.

Результатом строительства являются здания, которые после постройки сдаются в аренду. Землевладелец может сам построить на своей земле дом и сдавать его в аренду. Однако сам он может и не заниматься строительством, а сдать землю в аренду строительному подрядчику, который, построив дом, сдает его, в свою очередь, в аренду квартиросъемщикам. В последнем случае землевладелец будет получать только ренту.

Существует также экологическая рента, которая является ценой, уплачиваемой собственнику земли за право пользования лучшими экономическими условиями. Качество природной среды, уровень загрязненности среды обитания, ее благоустройство выступают естественной предпосылкой экологической ренты. Она фиксируется в более высокой арендной плате за землю, расположенную в лучших природных и экологических условиях. Экологическая рента имеет много общего с сельскохозяйственной рентой.

Рента существует и в крестьянском хозяйстве. Когда землевладелец одновременно является и арендатором-предпринимателем, сам ведет хозяйство на своей земле, применяя в основном собственный и частично наемный труд, то он получает и среднюю прибыль, и земельную ренту.

Формами реализации земельной ренты в рыночном хозяйстве являются: арендная плата, ипотечный процент и поземельный налог.

Проанализируем отношения купли-продажи земли.

На основе монополии частной собственности на землю возникает не только аренда земельных участков, но также и их купля-продажа. Как объект купли-продажи земельные участки имеют определенные цены. Какие факторы определяют цену земли?

Покупка земли есть по существу покупка права на получение земельной ренты. Землю покупают, как правило, для того чтобы регулярно получать с нее доход в виде ренты. Первый фактор, который определяет цену земли, – это величина ренты, которую приносит земельный участок. Чем большую ренту приносит земельный участок, тем больше денег будут платить за него покупатели, следовательно, тем выше цена земли.

Вторым фактором, влияющим на цену земли, является норма ссудного процента. Покупатель земли всегда сравнивает ренту, которую он станет получать, купив землю, со ссудным процентом, который он может получить, поместив деньги в виде вклада в банк. И это естественно, ведь землевладелец и ссудный капиталист, как правило, не ведут никаких предприятий и стараются получить как можно больший нетрудовой доход. Где больше рента или ссудный процент, туда и притекут деньги.

Таким образом, цена земли равняется такой сумме денег, которая, будучи отдана в ссуду, ежегодно приносит доход, равновеликий ренте, получаемой с этой земли. Отсюда легко получить формулу цены земли:

Z = ΣR / s · 100, (23.3)

где Z – цена земли;

ΣR – сумма рент, приносимых участком;

s – величина ссудного процента.

Другими словами, цена земли есть капитализированная земельная рента. Отсюда становятся ясными следующие обстоятельства:

1) при данной норме процента цена земли изменяется прямо пропорционально изменениям величины земельной ренты;

2) при данной величине земельной ренты цена земли изменяется обратно пропорционально изменениям нормы процента;

3) цена земли зависит и от влияния спроса на землю и ее предложения. Если спрос на землю увеличивается при неизменном ее предложении, то цена земли повышается, и наоборот.

Предложение земли совершенно неэластично в экономической системе в целом. Но все же любая отрасль может увеличить занимаемую ею территорию за счет конкурентов. Поэтому предложение земли конкретному пользователю будет обладать определенной эластичностью.

В целом капитализированная стоимость всякого земельного участка – это статистическая «дисконтированная» стоимость всех чистых доходов (рент), которые он может принести с поправкой, с одной стороны, на все побочные издержки, включая сюда и издержки по сбору ренты, а с другой стороны, на его полезные ископаемые, его потенциальные возможности для создания на нем всякого рода предприятий, а также материальные, социальные и эстетические преимущества в обеспечении людям возможности для проживания.

Существует много и других факторов. Так, неплодородные пустоши могут внезапно приобрести большую ценность вследствие того, там будут найдены ценные полезные ископаемые или на этой территории будет создан технополис. Поэтому А. Маршалл ввел понятие «общественной стоимости» земли в таких случаях. Резко возрастает спрос на землю в условиях инфляции, особенно гиперинфляции, а это ведет к росту цены земли. В целом динамика цен на землю в странах рыночной экономики Запада за весь период с начала XX в. имела устойчивую тенденцию к росту.