Договор подряда на капитальное строительство

ЗАО "BKR-Интерком-Аудит"

При заключении договоров строительного подряда стороны руководствуются главой 37 «Подряд» ГК РФ.

Договор подряда на капитальное строительство является основным документом, регламентирующим отношения заказчика и подрядчика и определяющим их имущественную ответственность за невыполнение договорных обязательств. В тексте договора не должны содержаться пункты, противоречащие законодательству, а также не относящиеся к взаимоотношениям сторон по договору.

Подрядные организации выполняют работы по генеральным, прямым и субподрядным договорам.

Работы, выполняемые организацией по договору, заключенному с заказчиком на всю стоимость работ по стройке в целом, относятся к работам, выполняемым по генеральным договорам. В отдельных случаях на крупных стройках может быть заключено несколько генеральных договоров.

Работы, выполняемые организацией по договору, заключенному непосредственно с заказчиком на строительство отдельных объектов и комплексов работ, относятся к работам, выполняемым по прямым договорам.

Работы, выполняемые организацией по договору, заключенному с другой подрядной организацией на производство отдельных видов работ, относятся к работам, выполняемым по субподрядным договорам.

Возможность привлечения генподрядчиком субподрядных организаций регламентируется статьей 706 ГК РФ:

«Если из закона или договора подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично, подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств других лиц (субподрядчиков). В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика».

Ответственность за нарушение данного требования установлена также статьей 706 ГК РФ. Так, в частности, подрядчик, который привлек к исполнению договора подряда субподрядчика в нарушение положений договора, несет перед заказчиком ответственность за убытки, причиненные участием субподрядчика в исполнении договора. Это означает, что в данном случае генподрядчик несет ответственность перед обеими сторонами: — заказчиком — в случае нарушения сроков исполнения или ухудшения качества работ, и перед субподрядчиком — в случае, если заказчик отказывается принимать и оплачивать работы, выполненные не той организаций, с которой заключен договор подряда.

Заказчик может заключать и прямые договоры на выполнение определенных видов работ, минуя генподрядную организацию, но в соответствии с пунктом 4 статьи 706 ГК РФ для этого требуется согласие генподрядчика. В данном случае ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение работы непосредственно перед заказчиком несут организации, с которыми заключены такие соглашения.

В регулировании договора строительного подряда ГК РФ нашла отражение международная практика их использования. В частности, это проявилось в расширении понятия «строительство под ключ». Имеется в виду включение в данный договор среди прочего ранее не укладывавшейся в его рамки обязанности заказчика обеспечить эксплуатацию объекта в течение согласованного срока после его принятия (пункт 2 статьи 740 ГК РФ).

При составлении проекта договора подряда на строительство, особенно если речь идет о крупном строительстве, а также при разработке проектов типовых условий подрядчик может использовать международную практику. Существуют Международные условия договора о строительстве.

Одним из главных признаков подряда, определяющих основы взаимоотношений сторон данного договора, является распределение риска между ними. Решение вопроса в договорах указанного вида совпадает с тем, которое содержится в общих положениях об этом договоре (статья 705 ГК РФ). В пункте 1 статьи 741 ГК РФ предусмотрено, что риск случайной гибели или случайного повреждения предмета договора (объекта строительства) до его приемки заказчиком несет подрядчик.

Статья 741 ГК РФ не регулирует вопрос о риске случайной гибели или случайного повреждения материалов и оборудования, переданных для переработки или обработки вещи (например, для реконструкции здания). Это означает, что данная проблема урегулирована пунктом 1 статьи 705 ГК РФ (соответствующий риск несет сторона, предоставившая материалы).

Применительно к строительному подряду действует и пункт 2 статьи 705 ГК РФ, определяющий последствия просрочки в передаче или приемке предмета договора.

Специальная норма, не имеющая аналога в общих положениях, закреплена в пункте 2 статьи 741 ГК РФ, которая указывает на последствия гибели или повреждения объекта вследствие недоброкачественности предоставленного заказчиком материала (деталей, конструкций) или оборудования либо исполнения ошибочных указаний заказчика.

В новых условиях существования строительного подряда приобретает значение вопрос о страховании различного рода рисков, лежащих на соответствующей стороне. Страхование, о котором идет речь в статье 742 ГК РФ, осуществляется в интересах обеих сторон — той, на которую падает риск, поскольку при наличии страхового случая она не несет потерь сверх общей суммы выплаченной ею страховой премии, и ее контрагента, который приобретает реальную гарантию получения страховой суммы при наступлении обстоятельств, представляющих собой страховой случай.

В соответствии с пунктом 1 статьи 742 ГК РФ страхование может охватывать, прежде всего, риск случайной гибели или случайного повреждения используемого в строительстве имущества, включая материалы и оборудование, а также самого объекта строительства. К материалам для строительства крупных объектов может быть применено страхование по генеральному полису (статья 941 ГК РФ). В пункте 1 статьи 742 ГК РФ упомянуто также страхование ответственности за причинение вреда жизни, здоровью или имуществу третьих лиц при проведении строительства. Оно осуществляется, прежде всего, в пользу потенциальных потерпевших. Однако может представить особый интерес и для подрядчика как лица, которое призвано нести ответственность в подобных случаях причинения вреда.

В договоре подряда, в котором предусмотрена необходимость страхования, целесообразно указать его виды, страховые риски, страховую сумму, сроки страхования. В этой связи, пункт 1 статьи 742 ГК РФ требует от стороны, на которую возлагается обязанность по страхованию, доказательств заключения договора страхования на условиях, установленных договором (в частности, о размере страховой суммы и застрахованных рисках). Данные о страховщике, оговоренные в той же статье, предполагают подтверждение его надежности.

Пункт 2 статьи 742 ГК РФ указывает, что страхование не освобождает соответствующую сторону от обязанности принимать необходимые меры для предотвращения наступления страхового случая. Данная мера дает возможность стороне, в пользу которой осуществлено страхование, взыскать с контрагента сумму убытков, непокрытую страховым возмещением (имеется в виду, главным образом, договорное страхование).

При страховании ответственности за причинение вреда другим лицам следует руководствоваться статьей 931 ГК РФ.

ГК РФ содержит ряд норм, регулирующих вопросы, относящиеся к техническому проекту и иной технической документации, а также денежному выражению технического проекта — смете. Представление технической документации является предметом, как административного, так и гражданско-правового регулирования. Поскольку строительство затрагивает государственные и общественные интересы, связанные с финансированием, охраной окружающей среды и другим, государство устанавливает случаи и порядок утверждения проектов и смет и их предварительной экспертизы (статья 743 ГК РФ). Проблемы, связанные с технической документацией и сметой, ГК РФ оставляет открытым и, следовательно, передает на усмотрение самих сторон вопрос о том, какая из них должна обеспечить утверждение проектов и смет, а также получать необходимое разрешение компетентных органов.

Из двух статей, посвященных технической документации и смете, одна (статья 743 ГК РФ) в основном закрепляет обязанности и права подрядчика, а другая (статья 744 ГК РФ) — обязанность и права заказчика.

В первой из этих статей содержатся общие требования о необходимости представления проектной документации и сметы. Состав и содержание технической документации должны определяться в договоре вместе с указанием, какая из сторон, и в какой срок должна их представить. Данная норма позволяет сделать вывод, что перечисленные обязанности составляют существенные условия договора, а значит, при их отсутствии договор не признается заключенным.

В отношении требований к самой технической документации ГК РФ ограничивается указанием на то, что она должна определять требования, предъявляемые к строительству и связанным с ним работам, включая объем и содержание работ.

Подрядчик обязан, если иное не предусмотрено договором, выполнить всю указанную в технической документации и смете работу. При этом не имеет значения, кто именно — заказчик или подрядчик — их предоставил. Подрядчик вправе, а при определенных обстоятельствах и обязан, требовать изменения проектной документации и сметы. В случаях, указанных ГК РФ, аналогичным правом обладает и заказчик.

На подрядчика возлагается обязанность при обнаружении в ходе строительства необходимости выполнить дополнительные, то есть не учтенные в технической документации работы, поставить об этом в известность заказчика, отмечая одновременно, каким изменениям должны подвергнуться проектная документация и смета.

Заказчику предоставляется право своим односторонним решением изменить проектную документацию, но только при условии, если дополнительные работы не превышают 10% от общей стоимости строительства и не меняют характера предусмотренных договором работ. Хотя на этот счет и нет прямых указаний в статье 744 ГК РФ, следует признать, что дополнительные работы в данном случае должен оплачивать заказчик. Если изменение проектной документации превышает 10%, то необходимо соглашение сторон.

Существует еще один случай, когда подрядчик имеет право на дополнительную оплату: речь идет о разумных расходах, понесенных им в связи с установлением и устранением дефектов в технической документации (пункт 4 статьи 744 ГК РФ). Следует иметь в виду также норму, закрепленную в пункте 3 статьи 10 ГК РФ: если закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись они разумно или нет, то разумность действий участника гражданских правоотношений предполагается. Следовательно, не подрядчик обязан доказывать разумность своих действий, а заказчик, отказывающийся выплатить соответствующую сумму, должен доказать, что подрядчик действовал «не разумно».

Вопросы распределения между сторонами обязанностей по обеспечению строительства материалами и оборудованием решаются в статье 745 ГК РФ. Предполагается, что данная обязанность лежит на подрядчике, если обязанность обеспечить строительство материалами и оборудованием полностью или частично не возложена договором на заказчика. Вопрос об ответственности стороны, предоставившей материалы и оборудование, урегулирован более полно: она отвечает за обнаружившуюся невозможность их использования без ухудшения качества выполненных работ. От этой ответственности сторона освобождается, если сможет доказать, что негативные последствия, о которых идет речь, возникли из-за обстоятельств, за которые отвечает другая сторона (например, если оказывается, что материалы, переданные заказчиком, нельзя использовать только из-за отсутствия у подрядчика необходимого оборудования). Пункт 3 статьи 745 ГК РФ наделяет подрядчика правом отказаться от договора в случае, если предоставленные заказчиком материалы и оборудование невозможно использовать, а заказчик отказывается их заменить.

Статья 746 ГК РФ предполагает оплату работ в порядке, установленном законом или договором, а при отсутствии в них такого указания — в порядке, который предусмотрен для расчетов общими положениями о подряде (статья 711 ГК РФ). Обычно в договоре указывается стоимость работ в виде определенной в целом, суммы. При этом оплата работ может осуществляться единовременно и в полном объеме после приемки объекта. Возможна и выплата аванса (пункт 2 статьи 711 ГК РФ).

Договором могут быть предусмотрены различные способы обеспечения интересов сторон: подрядчика — к получению стоимости работ, а заказчика — к тому, чтобы подрядчик выполнил все работы, перечисленные в договоре, и особенно те, которые эквивалентны выплаченному авансу.

Существует специфический для подряда способ обеспечения — это удержание заказчиком части предназначенной для полного расчета суммы на время до истечения гарантийного срока. Соответствующие средства могут быть использованы при уклонении подрядчика от исправления недостатков для оплаты услуг третьих лиц, с которыми заключается договор на устранение недостатков вместо подрядчика.

ГК РФ особо выделяет случаи, при которых на заказчика возлагаются дополнительные обязанности, вытекающие из особенностей отношений сторон. При строительстве зданий и сооружений возникает необходимость своевременного предоставления заказчиком земельного участка. Данная норма (пункт 1 статьи 747 ГК РФ) возлагает такую обязанность на заказчика. Площадь и состояние участка обычно уточняются в договоре. Если такое указание в нем отсутствует, то следует руководствоваться общим, содержащимся в соответствующей статье, требованием: площадь и состояние участка должны обеспечивать своевременное начало работ, нормальное их ведение, а также завершение в срок.

Одно из ключевых прав заказчика состоит в осуществлении контроля и надзора за ходом и качеством работ, соблюдением сроков их выполнения (графиков), качеством предоставляемых подрядчиком материалов, а также правильностью их использования (при этом, однако, не должно происходить вмешательства в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика).

Заказчик, обнаруживший отступления от договора, способные ухудшить качество результата работ, или иные недостатки, обязан немедленно заявить об этом подрядчику, и подрядчик обязан выполнить полученные от заказчика указания, которые не противоречат условиям договора и не составляют вмешательства в его административно-хозяйственную деятельность.

Ответственность за нарушение требований об охране окружающей среды применительно к области гражданского права может принимать для подрядчика форму обязательства возместить внедоговорный вред непосредственно потерпевшему. По общему правилу ответственность заказчика перед подрядчиком, возникающая из нарушения указанных требований, носит регрессный характер, то есть наступает после того, как соответствующие выплаты государству или непосредственно потерпевшему произвел заказчик. Эта ответственность в отношении безопасности строительных работ связана, в частности, со статьей 1095 ГК РФ, которая устанавливает, что за вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу гражданина либо имуществу юридического лица, отвечает перед потерпевшим тот, кто выполнял работы (подрядчик), а не тот, в чьих интересах он действовал (заказчик). К тому же важно подчеркнуть, что ответственность, о которой идет речь, носит повышенный характер: она наступает независимо от вины подрядчика.

В ГК РФ (статья 752 ГК РФ) предусмотрены основания и последствия консервации строительства. Основанием служит любая причина, которая не зависит от сторон (различного рода стихийные бедствия, не выделение инвестиций и другое). Во всех таких случаях, независимо от воли подрядчика, работы приостанавливаются, а объект строительства консервируется. На заказчика возлагается обязанность оплатить подрядчику в полном объеме выполненные до момента консервации работы, а также возместить расходы, которые вызваны необходимостью прекращения работ и консервации строительства, с зачетом выгод, которые подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения работ.

В ГК РФ установлена обязанность заказчика при получении извещения о готовности к сдаче результата работ, приступить к их принятию. В пункте 1 статьи 753 ГК РФ специально оговорено, что сдачу работ по частям (по этапам) подрядчик обязан производить, если только на это было согласие заказчика. Приемка досрочно сдаваемых работ зависит от согласованной воли сторон.

ГК РФ предоставляет заказчику право отказаться от приемки работ только в случае, когда обнаруженные недостатки исключают возможность использовать результаты работ для указанной в договоре цели и ни одна из сторон эти недостатки устранить не в состоянии.

Статья 754 ГК РФ устанавливает требования к качеству строительных работ, выполняемых подрядчиком конкретными указаниями на то, что признается нарушением договора по качеству и какие последствия это влечет за собой для подрядчика. Он несет ответственность за допущенные отступления от требований, которые содержатся в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах. К этому добавляется особая ответственность за не достижение указанных в технической документации требований.

Обратите внимание!

Согласно пункту 2 статьи 754 ГК РФ:

«Подрядчик не несет ответственности за допущенные им без согласия заказчика мелкие отступления от технической документации, если докажет, что они не повлияли на качество объекта строительства».

Из статьи 756 ГК РФ следует, что при предъявлении требований, связанных с ненадлежащим качеством результата работ, применяются правила, предусмотренные пунктами 1-5 статьи 724 ГК РФ, однако предельный срок обнаружения недостатков при строительном подряде составляет пять лет.

При строительном подряде (пункт 1 статьи 755 ГК РФ) гарантируется достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока. Допускается удлинение гарантийных сроков, предусмотренных законом. Подрядчик может освобождаться от ответственности за обнаруженные в пределах гарантийного срока недостатки, для этого он должен доказать, что недостатки произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной эксплуатации объекта или неверных инструкций по его эксплуатации, которые разработаны самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, либо ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, указанный перечень является исчерпывающим. На время, в течение которого заказчик не мог эксплуатировать объект, гарантийный срок приостанавливается.

Помимо вышеприведенного текста дополнительную информацию о гражданско-правовом регулировании договора строительного подряда можно получить в обзоре практики разрешения споров по договору строительного подряда в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 января 2000 года №51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда».

Обращаем Ваше внимание на то, что порядок ведения бухгалтерского и налогового учета и заказчика и подрядчика во многом определяется именно условиями договора строительного подряда.

Участники инвестиционного строительства.

Отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений, регулируются статьями 740-757 ГК РФ и Законом №39-ФЗ.

В соответствии со статьей 4 Закона №39-ФЗ субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются:

·   инвестор— организация (лицо), осуществляющее финансирование капитального строительства;

·   заказчик - организация, осуществляющая процесс строительства, прием и регистрацию постоянных объектов;

·   подрядчик - организации, осуществляющие СМР.

Инвесторамимогут быть (пункт 2 статьи 4 Закона №39-ФЗ):

-   физические и юридические лица;

-   объединения юридических лиц, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица;

-   государственные органы и органы местного самоуправления;

-   иностранные субъекты предпринимательской деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 4 Закона №39-ФЗ заказчики— это уполномоченные инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. Заказчиками могут быть и сами инвесторы. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период строительства и в пределах полномочий, установленных договором и (или) государственным контрактом.Подрядчики— это физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному или муниципальному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с ГК РФ (пункт 4 статьи 4 Закона №39-ФЗ). Как ранее уже указывалось, подрядчики могут привлекать для выполнения работ по договору подряда субподрядчиков. В этом случае подрядчики именуются генподрядчиками.

Финансирование работ по капитальному строительству производится инвесторами: юридическими или физическими лицами. Обязанности инвесторов (заказчиков) в части порядка финансирования, расчетов за выполненные подрядные работы или сданные объекты, а также обязанности исполнителей проектных, строительных и других работ в части использования полученного финансирования определяются в договорах на строительство объектов.

Финансирование инвесторами капитального строительства может происходить за счет собственных средств, приравненных к ним источников и заемных средств.

С точки зрения экономической природы (не бухгалтерского учета), к собственным средствам относятся: амортизационные отчисления основных средств, часть чистой прибыли. Суммы страховых возмещений, получаемые организациями в покрытие потерь и убытков от страховых случаев, связанных с основными средствами объектов строительства, бюджетные ассигнования, средства дольщиков, получаемые на безвозвратной основе, относятся к источникам финансирования, приравненным к собственным средствам.

К заемным средствам относятся временно привлекаемые средства других юридических и физических лиц в форме займов и кредитов банков. В установленные договорами сроки организация осуществляет возврат привлеченных средств за счет собственных и приравненных к ним средств. Финансирование объектов капитального строительства может производиться несколькими участниками-инвесторами в порядке долевого участия.

Финансовые средства направляются на строительство объекта, в котором заинтересован инвестор. Организацию всего строительного процесса от первоначальной стадии до ввода объекта в эксплуатацию может обеспечивать и сам инвестор, выступающий заказчиком. Однако, как правило, инвестор привлекает в качестве заказчика специализированную организацию, в которой имеются необходимые специалисты.

Денежные средства перечисляются на счета заказчика или в качестве финансирования передаются имущественные и неимущественные права, иное имущество. Заказчик, в обязанности которого входит организация всего строительного процесса, как обычно сам не занимается строительными работами, а привлекает для работ подрядную строительную организацию. В такой ситуации подрядная организация является ответственной за строительство и ввод объекта в эксплуатацию (генподрядчик). Генподрядная организация несет все обязательства по осуществлению всех расчетов с привлекаемыми подрядными организациями, поставщиками материалов, оборудования за качеством выполнения СМР.

В начале раздела настоящей книги мы отметили, что субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики и подрядчики.

Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляется на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемого между ними в соответствии с ГК РФ. Условия договоров и (или) государственных контрактов, заключенных между субъектами инвестиционной деятельности, сохраняют свою силу на весь срок их действия, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом №39-ФЗ и другими федеральными законами (статья 8 Закона №39-ФЗ).

Стоимость строительства определяется инвестиционным проектом. Заказчик (застройщик) учитывает или не учитывает на балансе собранные инвестиционные средства, в соответствии с условиями заключенного договора. Заказчик направляет данные средства на финансирование строительных объектов, осуществляет контроль над ходом строительства объектов.

При выполнении строительных работ подрядным способом застройщик по отношению к подрядной организации выступает в роли заказчика.

Средства на выполнение функции заказчика устанавливаются в договоре с инвестором и определяются в смете на проведение строительных работ и являются вознаграждением Заказчика.

Под инвестициями следует понимать денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта (статья 1 Закона №39-ФЗ).

Инвестиционная деятельность может быть осуществлена и в форме капитальных вложений, что представляет собой инвестирование в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.

До начала строительства должна быть разработана проектная документация.

Объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества.

Инвесторы, являющиеся субъектами инвестиционной деятельности, имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений, передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам (статья 6 Федерального закона №39-ФЗ).

Субъекты инвестиционной деятельности обязаны:

·   осуществлять инвестиционную деятельность в соответствии с международными договорами Российской Федерации, федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами субъектов Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, а также с утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами);

·   исполнять требования, предъявляемые государственными органами и их должностными лицами, не противоречащие нормам законодательства Российской Федерации;

·   использовать средства, направляемые на капитальные вложения, по целевому назначению (статья 7 Закона №39-ФЗ).

Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними на основании ГК РФ.

В договоре на реализацию инвестиционного проекта обязательно должны найти отражение права и обязанности, а также функции каждой из сторон.

Каждый из инвесторов вносит определенную долю в строительство, и соответственно каждый из инвесторов претендует на определенную часть имущества (результат строительства), соразмерную своей доле.

Правоотношения собственников при наличии общей долевой собственности регулируются главой 16 «Общая собственность» ГК РФ, требования к договору долевого инвестирования установлены статьями 245 — 247 ГК РФ.

Обратите внимание!

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве регулируются Закон №214-ФЗ.

Указанный закон регулирует отношения участников договора долевого строительства, связанные с привлечением денежных средств и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Отметим, что согласно пункту 2 статьи 1 Закона №214-ФЗ, привлечение денежных средств для долевого строительства может осуществляться путем выпуска эмитентом облигаций особого вида — жилищных сертификатов. Жилищные сертификаты закрепляют право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений, в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах (пункт 2 статьи 1 Закона №214-ФЗ). Указом Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 года №1182 «О выпуске и обращении жилищных сертификатов» утверждено Положение о выпуске и обращение жилищных сертификатов.

Согласно указанному Положению жилищный сертификат удостоверяет внесение первым владельцем (юридическим или физическим лицом, приобретающим сертификат) средств на строительство определенной общей площади жилья, размер которой не меняется в течение установленного срока действия жилищного сертификата. Выпуск облигаций — жилищных сертификатов осуществляется в соответствии со Стандартами эмиссии ценных бумаг, утвержденными Приказом Федеральной службы по финансовым рынкам от 16 марта 2005 года №05-4/пз-н.

Инвесторам предоставляется право самостоятельного определения объемов и направления капитальных вложений, а также заключения договоров с другими субъектами инвестиционной деятельности.

Форма и порядок отражения в бухгалтерском учете средств долевого участия, как источников финансирования строительства, установлена ПБУ по учету долгосрочных инвестиций.

Учет источников финансирования капитальных вложений.

Инвестиции в форме капитальных вложений

Инвестиционная деятельность— помещение капитала и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Капитальное строительство— отрасль материального производства, обеспечивающая расширенное воспроизводство основных фондов производственного и непроизводственного назначения. Затраты на капитальное строительство составляют главную часть капитальных вложений.

Капитальные вложения— инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.

Финансирование капитальных вложений осуществляется инвесторами за счет собственных средств и (или) привлеченных (статья 9 Закона №214-ФЗ).

Иными словами капитальные вложения могут финансироваться за счет:

·   собственных финансовых ресурсов и внутрихозяйственных резервов инвестора (прибыли, амортизационных отчислений, денежных накоплений и сбережений граждан и юридических лиц, средств, выплачиваемых органами страхования в виде возмещения потерь от аварий, стихийных бедствий, и других средств);

·   заемных финансовых средств инвестора или переданных им средств (облигационных займов и других средств);

·   привлеченных финансовых средств инвесторов (средств, получаемых от продажи акций, паевых и иных взносов членов трудовых коллективов, граждан, юридических лиц);

·   финансовых средств, централизуемых объединениями (союзами) организаций в установленном порядке;

·   средств внебюджетных фондов;

·   средств федерального бюджета, предоставляемых на безвозвратной и возвратной основе, средств бюджетов субъектов Российской Федерации; бюджетов муниципальных образований;

·   средств иностранных инвесторов.

Финансирование капитальных вложений по стройкам и объектам может осуществляться, как за счет одного, так и за счет нескольких источников.

Основные источники финансирования инвестиционной деятельности предприятия.

Инвестиционная деятельность: понятие, принципы

Эффективная деятельность организаций в долгосрочной перспективе, обеспечение высоких темпов их развития и повышения конкурентоспособности в значительной мере определяются уровнем их инвестиционной активности и масштабами инвестиционной деятельности. Инвестиции (от лат. investio - одеваю, invest - вкладываю) - одна из наиболее часто используемых в экономической науке категорий Сухарев О.С. и др. Экономическая оценка инвестиций / О.С. Сухарев, С.В. Шманев, А.М. Курьянов. - М.: Альфа-Пресс, 2008. - 244 с..

Можно выделить следующие основные признаки инвестиций:

1. инвестиции представляют собой совокупность инвестиционных ресурсов - различных реальных (основные и оборотные средства, нематериальные активы) и финансовых активов (денежные средства, ценные бумаги и прочие финансовые инструменты). Соответственно, инвестиционные ресурсы могут вкладываться в различные объекты инвестиционной деятельности - реальные (основные и оборотные средства, нематериальные активы) и финансовые активы (ценные бумаги и прочие финансовые инструменты);

2. инвестиции являются объектом собственности: они могут принадлежать различным субъектам инвестиционной деятельности (государственным и муниципальным органам, отечественным и иностранным юридическим и физическим лицам);

3. инвестиционные ресурсы могут использоваться не только в сфере предпринимательской деятельности. Инвестиционные цели могут носить экономический, социальный, экологический и иной характер;

4. инвестиционные ресурсы могут направляться на решение как долгосрочных (рост потенциала, повышение конкурентоспособности организации), так и краткосрочных (вложение свободных денежных средств, получение текущего дохода) задач инвесторов;

5. инвестиции являются важнейшим средством реализации стратегии развития организации в долгосрочной перспективе Сухарев О.С. и др. Экономическая оценка инвестиций / О.С. Сухарев, С.В. Шманев, А.М. Курьянов. - М.: Альфа-Пресс, 2008. - 244 с.

Таким образом, инвестиции (инвестиционные ресурсы) - это капитал в любой его форме, вкладываемый в объекты предпринимательской и иных видов деятельности для достижения цели получения прибыли и/или достижения иного полезного эффекта Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 №39-ФЗ : (принят ГД ФС РФ 15.07.1998) : (в ред. Федеральных законов от 02.01.2000 N 22-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ, от 02.02.2006 N 19-ФЗ, от 18.12.2006 N 232-ФЗ, от 24.07.2007 N 215-ФЗ // КонсультантПлюс. ВерсияПроф [Электронный ресурс]. - Электрон. дан. - [М., 2010].. В отличии от категории «инвестиции», характеризующей объем накопленных инвестиционных ресурсов, термин «инвестирование» характеризует процесс. Инвестирование - это процесс вложения капитала в любой его форме в объекты предпринимательской и иных видов деятельности для достижения цели получения прибыли и/или достижения иного полезного эффекта. Другими словами, инвестирование представляет собой форму преобразования (трансформации) части накопленного капитала в виде инвестиционных ресурсов в альтернативные виды активов организации.

В плановой экономике вместо термина «инвестиции» использовался термин «капитальные вложения» Хачатуров Т.С. Экономическая эффективность капитальных вложений / Т.С. Хачатуров. - М., 1964.. Такой подход привел к тому, что вложения средств в нематериальные и финансовые активы, являющиеся важным направлением инвестиционной деятельности организации, вообще не включались в разряд инвестиций. Иначе говоря, инвестиционный процесс и инвестиционная деятельность ограничивались лишь капитальным строительством и процессом воспроизводства основного капитала. «Капитальные вложения- это инвестиции в основной капитал, в том числе затраты на новое строительство, реконструкцию, расширение и техническое перевооружение действующих организаций, приобретение инструмента, оборудования, машин, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты» Слепов В.А. Инвестиции / В.А. Слепов. - М.: Юристъ, 2002. - 480 с..

Под новым строительством понимается возведение комплекса объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения вновь создаваемых организаций, зданий и сооружений, а также отдельных производств и, которые будут находиться на самостоятельном балансе после ввода в эксплуатацию. Новое строительство осуществляется в целях создания новых производственных мощностей на новых площадках Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений, утвержденное постановлением Госстроя СССР от 29.12.73 N 279.

Расширение организации представляет собой создание дополнительных производств в действующей организации, а также расширение существующих отдельных цехов и объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения на территории действующих организаций или примыкающих к ним площадках и строительство новых в целях создания дополнительных или новых производственных мощностей.

К реконструкции организации относится переустройство существующих объектов и цехов основного, подсобного и обслуживающего назначения, как правило, без расширения имеющихся зданий и сооружений основного назначения, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономического уровня на основе достижений научно-технического прогресса.

Техническое перевооружение предполагает совершенствование процесса производства путем повышения технико-экономического уровня отдельных производств, цехов или участков. В процессе технического перевооружения осуществляется внедрение новой техники и технологии, замена устаревшего оборудования, устранение «узких мест» в производственном процессе, совершенствование общезаводского хозяйства и вспомогательных служб организации Азрилиян А.Н. Большой бухгалтерский словарь / А.Н. Азрилиян. - М.: Институт новой экономики, 1999. - 574 с..

На практике вложение капитала (инвестирование) осуществляется в процессе инвестиционной деятельности организации, которая является одним из самостоятельных видов предпринимательской деятельности и важнейшей формой реализации ее экономических интересов. «Инвестиционная деятельность представляет собой вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта» Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 №39-ФЗ : (принят ГД ФС РФ 15.07.1998) : (в ред. Федеральных законов от 02.01.2000 N 22-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ, от 02.02.2006 N 19-ФЗ, от 18.12.2006 N 232-ФЗ, от 24.07.2007 N 215-ФЗ // КонсультантПлюс. ВерсияПроф [Электронный ресурс]. - Электрон. дан. - [М., 2010]..

Характер развития организации в долгосрочной перспективе во многом зависит от правильного определения и соблюдения принципов инвестиционной деятельности:

- принцип целенаправленности предполагает, что инвестиционная деятельность любой организации должна осуществляться в строгом соответствии с предварительно разработанной системой целей. Система целей инвестиционной деятельности определяет ориентиры развития производственно-экономического потенциала организации в долгосрочной перспективе;

- принцип эффективности. При осуществлении инвестиционной деятельности необходимо установить критерии отбора инвестиционных проектов и программ с позиций их экономической эффективности. Максимизация отдачи на вложенный капитал является главным условием эффективности инвестиционной деятельности организации;

- принцип системности ориентирует руководство организации на рассмотрение инвестиций как составной части более крупной экономической системы, на определение характера и учет взаимосвязи между инвестиционной и операционной деятельностью. В соответствии с этим принципом инвестиции не должны осуществляться в ущерб операционной деятельности организации;

- принцип альтернативности предполагает необходимость разработки нескольких различных вариантов объектов инвестиций или целей инвестирования, направленных на решение одной и той же задачи, и выбора среди них наилучшего, позволяющего достигнуть поставленной цели с наименьшими затратами времени и ресурсов;

- принцип готовности к инвестированию характеризует степень подготовленности организации к практическому осуществлению инвестиционной деятельности. Готовность определяется наличием и достаточностью правового, кадрового, организационного, финансового и иного обеспечения инвестиционной деятельности;

- принцип гибкости инвестиционной деятельности предполагает ее способность быстро приспосабливаться к изменениям параметров внешней и внутренней среды организации. Гибкость - главное условие активной координации инвестиционной деятельности любой организации, функционирующей в условиях рыночной экономики;

- принцип сопровождения инвестиционной деятельности предполагает своевременный учет изменений в целях, задачах и разнообразных факторах, возникающих в процессе инвестирования. Эти изменения должны быть своевременно отражены в параметрах инвестиционной деятельности организации;

- принцип безопасности. Важнейшим принципом инвестиционной деятельности организации является социальная, экологическая и экономическая безопасность физических и юридических лиц от воздействия негативных явлений, эффектов и последствий, возникающих в процессе инвестирования капитала Сафронов Н.А. Экономика предприятия / Н.А. Сафронов. - М.: Экономистъ, 1998. - 584 с.

.