Список використаних джерел

1. Александрова М.О. Глобальні наслідки іпотечної кризи США / М.О. Александрова // Актуальні проблеми економіки. – 2008. – №8. – С. 23-29.

2. Базилевич В.Д. Іпотечний ринок: підруч. / В.Д. Базилевич, Н.П. Погорєльцева – К.: Знання, 2008. – 717 с.

3. Білоник О.І. Основні тенденції функціонування системи іпотечного ринку кредитування / О.І. Білоник // Держава та регіони. – 2006. – №1. – С. 300-303.

4. Ковалишин І. Стан і тенденції розвитку національного ринку іпотечного кредитування / І. Ковалишин // Вісник НБУ. – 2009. – №4. – С. 62-66.

5. Паливода К.В. Сучасні проблеми іпотеки / К.В. Паливода, П.І. Гайдуцький // Економіка АПК. – 2008. – № 5. – С. 96-112.

6. Пурій Г. М. Банківське іпотечне кредитування в Україні та проблеми його розвитку / Г. М. Пурій // Інвестиції: практика та досвід. – 2008. – №15. – С. 15-17.

7. Румянцева С. Ринок іпотечного кредитування України у 2008 році / С. Румянцева // Цінні папери України. – 2009. – №8 (550). – С.69.

8. Румянцева С. Розвиток ринку іпотечного кредитування / С. Румянцева // Цінні папери України. – 2008. – №33 (525). – С.18.

9. Терещенко Г.М. Особливості іпотечного кредитування: зарубіжний досвід і вітчизняна практика / Г.М. Терещенко, С.М. Яковенко // Фінанси України. – 2008. – №8. – С. 20-26.

10. Тригуб О.В. Сек'юритизація іпотечних активів: світовий досвід та перспективи впровадження в Україні / О.В. Тригуб // Економіка та держава. – 2009. – №1. – С. 27-30.

11. Волков С.С. Іпотечне кредитування в Україні: передумови, ризики та перспективи [сайт: http://www.ufin.com.ua].

12. Людкевич Г.М. Становлення іпотечного кредитування в Україні [сайт: http://www.comfort.kiev.ua].

13. Порох С.І. Стан і перспективи іпотечного кредитування [сайт: http://www.stroymart.com.ua].

14. Проблеми, що стримують розвиток іпотечного кредитного ринку [сайт : http://www.kmu.gov.ua].

15. Розвиток ринку іпотечного кредитування [сайт: http:// www.office.rupr.org].

16. Федосік І.М., Фомичова В.Г. Вирішення проблем соціальної сфери через побудову національної моделі іпотечного фінансування. [сайт: http://www.nbuv.gov.ua].

17. Іпотека в Україні: просування і перспективи. Коментарі [сайт: http://www.liga.net].

18. Бюлетень Національного банку України. – 2009. – №1. – 168c.

19. Бюлетень Національного банку України. – 2009. – №2. – 171c.

1. Аналітичні аспекти функціонування іпотечного ринку в Україні

Незважаючи на кризову ситуацію, що склалася на внутрішньому та зовнішніх фінансових ринках, іпотечним ринок у перспективі є одним із найдинамічніших сегментів кредитного ринку України. Іпотечне кредитування, з одного боку, стимулює приплив фінансових інвестицій в економіку, сприяє вирішенню житлового питання, а з другого – формуванню кредитних активів на принципах забезпеченості, стабільної прогнозованої дохідності і довгострокового характеру. Це стимулює розвиток даного напряму фінансового ринку як на рівні держави в контексті виконання нею соціальної функції, так і на рівні окремих банківських та небанківських фінансових структур, які є учасниками іпотечних відносин.

Темпи зростання іпотечного портфеля українських банків у І кварталі 2008 р. склали 13,9%. За станом на 1 квітня 2008 р. загальний обсяг іпотечного портфеля банків України становив 65,1 млрд. грн.

Частка іпотеки в загальному кредитному портфелі банків за звітний період зросла з 13,4 до 13,6% за рахунок того, що темпи зростання обсягів іпотечних кредитів (13,9%) перевищували темпи зростання обсягів загального банківського кредитування (12,6%). При цьому спостерігалося зрос­тання гривневого сегмента ринку іпотечного кредитування з 16,4 до 17,7%.

Варто зауважити, що у І кварталі 2008 р. лише 37,5% іпотечних кредитів було надано на цілі купівлі житла на вторинному ринку. Більше половини кредитів (57,1 %) становили споживчі позики під заставу нерухомості, 2,3% - кре­дити на будівництво котеджів під заставу незавершеного будівництва, 1,7% - кредити на купівлю земельних ділянок, 1,5% - позики населенню на комерційну діяльність під заставу житла.

У січні-березні 2008 р. спостерігалося змен­шення рівня концентрації іпотечного ринку України. Зокрема, сукупна частка п'яти банків-лідерів становила 58,7% іпотечного ринку. Слід також зазначити, що найкраща динаміка іпотечного кредитування спостерігалася у Києві та Київській області, у Дніпропетровську, Донецьку, Одесі та Харкові.

У І кварталі процентні ставки за житловими іпотечними кредитами у гривнях зросли на 0,5%, у доларах - на 0,3%, у євро - на 0,5%. За станом на 1 квітня 2008 р. медіанні про­центні ставки за іпотеками в національній валюті становили 15,25%, у доларах - 13%, у євро - 12,45%.

У свою чергу, ситуація на іпотечному ринку України у II кварталі поточного року стала дзеркальним відображенням несприятливих тенденцій в економіці, валютно-фінансовій сфері та на ринку нерухомості. Вперше в історії розвитку, вітчизняного іпотечного кредитування спостерігалося уповільнення темпів його зростання. Крім того, зростання рівня інфляції призвело до підвищення процентних ставок. Однак таку ситуацію на ринку іпотеки не варто сприймати як іпотечну кризу. У квітні-червні 2008 р. рівень дефолтів за іпотечними портфелями десяти банків-лідерів залишився прийнятним - 0,4-0,5%, а на ринку в цілому не перевищив 1%. На поточному етапі на іпотечному ринку спостерігається: тимчасова стагнація та переорієнтація векторів його розвитку, що зумовлено внутрішньою і зовнішньою кон'юнктурою.

За станом на 1 липня 2008 р. в Україні загальний обсяг іпотечного портфеля банків становив 69,4 млрд. грн. Темпи зростання іпотечного портфеля (6,6%) відставали від дина­міки зростання загального кредитного портфеля банків у цілому (7,7%) та портфеля кредитування фізичних осіб (8,2%). У зв'язку із цим спостерігалося зменшення частки іпотеки в загальному кредитному портфелі банків із 13,6 до 13,4%, а в кредитуванні індивідуальних клієнтів - із 36,7 до 36,1%. При цьому відбулося зростання гривневого сегмента ринку іпо­течного кредитування із 17,7 до 18,5%. Слід зазначити, що у ІІ кварталі 2008 р. частка клієнтів, які вирішили придбати житло у кредит, зменшилася. Tак, у структурі нових виданих іпотечних кредитів на житлову іпотеку припадало лише 31%. Водночас 63,9% складали споживчі позики під заставу нерухомості. У свою чергу, кредити на приватне житлове будівництво становили 2,7%, а на купівлю земельних ділянок - 1,9%.

У квітні-червні поточного року склад лідерів іпотечного ринку залишився незмінним. Перше місце посів "Укрсиббанк" (ринкова частка 17,7%), друге - "Райффайзен Банк Аваль" (12,2%), третє - "Укрсоцбанк" (12,1%), четверте - "ОТП Банк"(8,0%), п'яте - "Приватбанк" (6,6%).

В цьому періоді спостерігалося зменшення рівня концен­трації іпотечного ринку України. Зокрема сукупна частка п'яти банків-лідерів становила 56,6% іпотечного ринку. Лідером за обсягами та темпами приросту іпотечного портфеля у II кварталі 2008 р. став "Сведбанк", який за три місяці видав іпотечні кредити на загальну суму близько 576 млн. грн., перевищивши середні ринкові темпи зростання обсягів іпотечного кредитування у п'ять разів. У квітні-червні поточного року 11% нових іпотечних кредитів було видано в Києві та Київській області, 10% - у Дніпропетровську, 8% - у Донецьку, 7% - у Хар­кові, 5% - в АР Крим, 3% - в Одесі.

Номінальні процентні ставки за житловими іпотечними кредитами у гривнях зросли на 4,1 %, у доларах - на 0,7%, у євро - на 0,95%. За станом на 1 липня 2008 р. медіанні процентні ставки за іпотечними кредитами в національній валюті становили 22,5%; у доларах - 13,7%, у євро - 13,4%.

Дослідження вітчизняного рин­ку іпотечного кредитування допомогло визначили його специфічні особли­вості. Однією з них є динамічність і ста­більні темпи зростання кредитування під заставу нерухомості. Так, починаючи з 2001 року банки впевнено нарощують іпотечні портфелі, пропонуючи широ­кий спектр відповідних програм. А темпи приросту заборгованості за іпотечни­ми кредитами банків коливаються в ме­жах 3-5% за місяць. За останні шість років загальний обсяг іпотечного ринку зріс із 317 млн. грн. до 69 млрд. грн., тоб­то у 217 разів. Одним із міжнародних еко­номічних показників рівня його розвит­ку є співвідношення обсягу іпотечних кредитів із ВВП, яке для України стано­вить 9%.

Рис. 8.1. Обсяги заборгованості за іпотечними кредитами в Україні у 2001-2008 роках

Хоча український іпотечний ринок є відносно молодим, йому притаманний ряд специфічних рис, які визначають його характер і поточні тенденції роз­витку. У процесі аналізу динаміки житло­вого іпотечного кредитування нами бу­ло встановлено таку особливість ринку іпотеки України, як високий ступінь ко­реляції з ціновою ситуацією на місцево­му ринку нерухомості. Зі стабільним, по­чинаючи з 2004 року, зростанням вар­тості житла в Україні відповідно збіль­шувалися обсяги й іпотечних кредитів. Рекордним для ринку іпотеки був 2005 рік, коли темпи приросту заборгованості за іпотечними кредитами банків сягнули 232%; при цьому середня вартість житла на ринку також зросла - на 56%. У 2006 році зростання іпотечного ринку становило 155% за відповідного зростання ціни житла на 66% [4, 62].

Про існування тісного взаємозв'язку між ринком іпотеки та ринком нерухо­мості свідчить той факт, що у 2007 році цінова ситуація на ринках нерухомості стала причиною сповільнення темпів зростання іпотеки - середня вартість житла досягла рівня близько 3000 до­ларів за квадратний метр, тобто вийшла за межі платоспроможності потенційних одержувачів житлових кредитів. Від­повідно зросли темпи приросту забор­гованості за іпотекою: у 2007 році вони становили 110%.

2008 рік виявився переломним у розвитку національного іпотечного ринку. Економічна нестабільність у країні, що супроводжується високи­ми темпами інфляції, затяжні кризові явища на світових фінансових ринках та коливання курсу долара, зміни до банківського законодавства, спрямо­вані на подолання зростаючих кредит­них ризиків та розривів ліквідності, негативно вплинули на іпотечний бізнес банків. Проте враховуючи пев­ний часовий лаг впливу різних еко­номічних факторів, у І кварталі 2008 року динаміка іпотечного ринку Ук­раїни не зазнала різких змін. І якщо не враховувати впровадження жорст­кіших умов кредитування, він інер­ційно продовжував розвиватися за ми­нулорічними правилами, тобто зрос­тав. Темпи приросту заборгованості за іпотечними позиками у першому півріччі 2008 року становили 21,4%, тобто приріст нових іпотечних позик сягнув близько 12,2 млрд. грн. (за пер­ше півріччя 2007 року — відповідно 43,6% та 11,8 млрд. гривень) [4, 63].

За станом на 1 липня 2008 року за­гальний іпотечний портфель банків становив 69 млрд. грн.; загалом було вида­но 444386 іпотечних кредитів. Частка іпотеки в загальному кредитному пор­тфелі банків дорівнювала 13,4%, а в кредитуванні фізичних осіб на іпотечні кре­дити припадало 36,1%.

У ході аналізу територіальної струк­тури іпотечного ринку України нами було виділено таку його характерну особливість, як значний рівень географічної концентрації. На 1 липня 2008 року в рейтингу міст за обсягами нада­них іпотечних кредитів лідирували Київ та область – 28,2%, Одеса – 12,6%, Дніпропетровськ — 9,2%, Донецьк — 6,1 %, Харків – 5,2%. У цілому на ТОР-5 регіонів припадало 61,3% обсягів іпо­течних кредитів, а в ТОР-10 областях сконцентровано 77% від загального іпо­течного портфеля банків. Тобто спостерігається значна концентрація іпо­течного капіталу в регіонах із високим рівнем ділової активності і промисло­вого потенціалу [4, 63].

З іншого боку, розподіл іпотечного портфеля за кількісними параметрами характеризується більшою збалансо­ваністю і меншим рівнем концентрації. ТОР-5 областей видали 43,3% від за­гальної кількості іпотек, ТОР-10 – 63,4%. У другому кварталі 2008 року 11% нових іпотечних кредитів (за кількістю одиниць) видано в Києві та Київській області, 10% — у Дніпропет­ровську, 8% - у Донецьку, 3% - в Одесі, 7% - у Харкові.

Важливим показником розвитку іпо­течного ринку є ступінь його валютизації, що відображає співвідношен­ня між іпотечними кредитами, наданими в національній та іноземній валютах. Ха­рактерною особливістю українського іпо­течного ринку є значний рівень його валютизації. Це насамперед свідчить про те, що сегмент іпотечного кредитування в нашій країні перебуває в стадії форму­вання. 81,5% таких кредитів видано в іно­земній валюті, й лише 18,5% - у гривнях (рис. 8.2).

Рис. 8.2. Структура загального іпотечного портфеля банків у розрізі валют

Основними причинами валютизації іпотеки є значний розрив між процент­ними ставками за кредитами в націо­нальній та іноземній валютах (якщо став­ки за гривневими позиками становили 18-22%, то за валютними - 13-14%); низький рівень довіри населення до національної валюти і звичка обчислю­вати доходи й витрати у доларах; висока вартість залучених банками гривневих ресурсів, основним джерелом яких є де­позити населення.

Найпопулярнішою валютою креди­тування довгий час залишався долар США. У структурі всіх іпотечних позик доларові становлять 95% від загальних обсягів кредитів, наданих в іноземних валютах. Частка кредитів у євро – 2,7%. Слід зазначити, що наприкінці 2006 ро­ку на українському іпотечному ринку з'явилася нова валюта кредитування - швейцарський франк, частка якого в загальному обсязі кредитів, наданих у іно­земній валюті, дорівнює 2,3%.

Подальші тенденції щодо валютного наповнення іпотечного ринку насампе­ред залежать від ситуації з джерелами фінансування іпотеки та рівнем процен­тних ставок. Враховуючи поточний стан справ на міжнародних фінансових ринках та коливання валютних курсів, ва­лютний ризик у процесі іпотечного кре­дитування потребує особливої уваги в аспекті впровадження інструментів його мінімізації.

Досліджуючи іпотечний ринок, важливо розуміти, які саме типи іпотечних кредитів користуються най­більшим попитом у населення. Оскіль­ки іпотека в Україні покликана вирішу­вати насамперед житлову проблему, впродовж останніх трьох років близько 2/3 від загального обсягу наданих іпотечних кредитів становили позики на купівлю житла на вторинному ринку (рис. 8.3) [4, 63].

Рис. 8.3. Структура іпотечних кредитів за цілями кредитування (% від загального обсягу)

Проаналізувавши тенденції іпотеч­ного кредитування у 2008 році, ми дійшли висновку про переорієнтацію попиту на іпотечні кредити з купівлі житла на фінансування споживчих потреб за рахунок вивільнення коштів з наявної нерухомості.

Так, у другому кварталі 2008 року лише 31 % іпотечних кредитів було надано для купівлі житла на вто­ринному ринку. Переважали споживчі позики під заставу існуючої нерухомості – 63,9%. Решта – кредити на споруд­ження котеджів під заставу незаверше­ного будівництва (2,7%), купівлю зе­мельних ділянок (1,9%) та позики насе­ленню на рефінансування житлових кредитів (0,5%).

На нашу думку, ос­новними причинами зменшення об­сягів кредитування купівлі житла стали загальна криза у банківському секторі України та стагнаційні процеси на рин­ку нерухомості.

Загалом же, враховуючи обсяги но­вих виданих іпотек, структура заборгованості за цими кредитами в розрізі шести іпотечних програмам має такий вигляд: кредити на купівлю житла – 51,2%; кредити на споживчі цілі – 38,5%; кредити на будівництво житла під заставу незавершеного будівництва – 6,0%; рефінансування – 0,4%; кредити на купівлю земельної ділянки – 2,4%; кредити на комерційні цілі під зас­таву житла – 1,5%.

Структура іпотечного портфеля за кількістю наданих кредитів змінювалася відповідно до структури нових на­даних кредитів, що проілюстровано на рис. 8.4, і на 1 липня 2008 року мала такий вигляд:

• кредити на купівлю житла – 46,1 %;

• кредити на споживчі цілі – 48,9%;

• кредити на будівництво житла під заставу незавершеного будівництва – 3,1%;

• рефінансування – 0,3%;

• кредити на купівлю земельної ділянки – 0,9%;

• кредити на комерційні цілі під за­ставу житла – 0,6%.

Рис. 8.4. Структура іпотечних кредитів за цілями кредитування (% від загальної кількості)

Важливим показником для аналізу іпотечного ринку є середній роз­мір кредиту, який визначається двома ключовими факторами:

• поточною вартістю житла, що купується або надається у забезпеченні кредиту;

• політикою кредитора щодо рівня LTV.

Згідно з нашими дослідженнями з 2004 року середній розмір житлового кредиту постійно зростає, адже за цей період житло подорожчало втричі. Слід однак зазначити, що одночасно з кризовими явищами на ринку іпотеки та ринку житла у 2008 році середній розмір кредиту на купівлю житла значно зменшився. Це по­яснюється тим, що позичальники стали купувати в кредит дешевше житло, як і належить до категорії економ-класу, а також жорсткішими вимогами банків щодо розміру першого внеску - тобто змен­шенням частки кредитних коштів у вар­тості житла, що купується. Так, у ІІ квар­талі 2008 року середній розмір кредиту на купівлю житла на вторинному ринку ста­новив 191 тис. грн., тоді як у І кварталі 2009 року – 256 тис. грн. Середня сума пози­ки на споживчі цілі під заставу житлі дорівнювала 101 тис. грн., середній розмір кредитних коштів у розрахунку на пози­чальника за продуктом кредитування індивідуального житлового будівництві коливався у межах від 111 до 913 тис. грн. залежно від етапу будівництва.

Незважаючи на те, що програми іпотечного кредитування пропонують близько 95 банків, характерною ри­сою цього ринку в Україні є значний рівень його ринкової концентрації. На перші п'ять банків припадає 56,6% обсягів наданих іпотечних кредитів, перша десятка банків контролює близько 76,4% ринку, а п'ятнадцятка – 87,2%.

На рис. 8.5 відображено рейтинг банків за розмірами іпотечних портфелів на 1 липня 2008 року. Починаючи з 2006 року, склад п'яти лідерів іпотечного кре­дитування не змінювався. Впродовж ос­танніх 2,5 року першу сходинку незмінно посідає Укрсиббанк. За цей час до першої десятки впевнено ввійшли Ощадний банк України, Кредитпромбанк і "Фінан­си та кредит".

Рис. 8.5. Ринкова частка банків за обсягами загального іпотечного портфеля станом на 01.07.2008 року

В умовах фінансової кризи актуальним є також аналіз динаміки процентних ставок за іпотечними кредитами. Заз­начимо, що для іпотечного ринку України характерним є використання фіксовано­го режиму процентних ставок. Упродовж 2004-2007 років ставки за житловими іпо­течними кредитами в Україні суттєво зни­зилися, про що свідчить їх динаміка. Так, медіанна процентна став­ка за кредитами у гривні зменшилася з 20% до 14%, у доларах США – з 15% до 12.5%, у євро – з 14% до 11,5%.

На нашу думку, основними причи­нами здешевлення вартості іпотеки для кінцевого споживача стали:

• сприятлива на той час макроеко­номічна ситуація, помірні темпи інфляції та стабільність гривні щодо світових валют;

• здешевлення загальної вартості за­лучення банками депозитних ресурсів на внутрішньому ринку;

• ліберальна політика Національного банку та зни­ження ним облікової ставки як голов­ного економічного індикатора фінансо­вих ринків України з 9,5% до 8,0%;

• вихід українських банків на міжна­родні фінансові ринки;

• залучення фі­нансових ресурсів на ринках капіталу за допомогою механізмів єврооблігацій, синдикованого кредитування;

• прихід банків з іноземним капіталом зі значними резервами ліквідності, акумульованими на європейських ринках заощаджень, доступ до кредитних ліній материнських банківських груп;

• загострення конкуренції як на­слідок зростання кількості банків - іпотечних операторів.

Утім, останнім часом спостерігається значне подорожчання іпотечних позик унаслідок дефіциту кредитних ресурсів для цілей іпотечного кредитування та зростання вартості їх залучення. За ста­ном на 1 січня 2009 року медіанні про­центні ставки для кредитів у національній валюті становили 20,5%. Що ж до іпотеч­них позичок в іноземній валюті, то більшість банків нині взагалі призупини­ла їх надання.

Аналіз умов житлового іпотечного кредитування передбачає досліджен­ня термінів надання та користуван­ня такими позиками. В Україні строки іпотечного кредитування коливаються в межах від 5 до 30 років, причому найпопулярнішим є 20-річний термін. Проте на підставі проведеного нами анкетування банківських фахівців часто житлові іпо­течні кредити погашаються достроково, тож фактичний термін користування іпо­течною позикою в Україні не перевищує 6-8 років. Цей висновок є важливим при управлінні ризиками ліквідності бан­ку, пов'язаними з іпотечними опе­раціями, а також при фінансуванні та рефінансуванні іпотечних портфелів за допомогою таких фінансових інстру­ментів, як, скажімо, цінні папери.

Нинішня криза ліквідності у банківсь­кому секторі зумовила дефіцит фінансових ресурсів на ринку іпотечного кредитування. За таких умов важливим питанням є пошук джерел фінансування. Перспективи фінансу­вання таких позик пов'язані з розвит­ком механізмів рефінансування іпотеч­них портфелів за допомогою випуску іпо­течних облігацій.

Останнім часом пошук постійних джерел дешевих довгострокових фінансових ресурсів та нових спо­собів рефінансування став одним із ключових завдань українських бан­ківських установ, а також у цілому вітчизняного фінансового ринку. Від успішного вирішення даної пробле­ми багато в чому залежать подаль­ший розвиток банківської системи України, її спроможність збільшити розміри портфеля довгострокових позик, а саме: наростити обсяги іпо­течного житлового кредитування і таким чином завадити стагнації га­лузі житлового будівництва та спри­яти вирішенню житлової проблеми населення країни.

За таких умов зростає інтерес до таких нетрадиційних для вітчизня­них банків способів залучення ре­сурсів, як сек'юритизація іпотечних активів, необхідність глибокого теоретичного осмислення світового досвіду сек'юритизації іпотечних активів, з'ясу­вання основних організаційних мо­ментів та визначення перспектив її запровадження в Україні [10, 27].

Підсумовуючи вивчену ста­тистику, станом на 01.01.2009 року можемо стверджувати, що головним джерелом фінансування іпо­течних кредитів в Україні є банківські депозити. Комплексний аналіз первинного рин­ку житлового іпотечного кредитування в Україні дав змогу визначити основні параметри, що характеризують його специфіку (табл. 8.1).

Таблиця 8.1

Кількісні та якісні параметри іпотечного ринку України

Зважаючи на нестабільну ситуацію на фінансовому ринку, ДІУ здійснила відбір резервних банків, з обслуговування платежів за іпотечними кредитами. Такими банками стали ВАТ “Державний ощадний банк України” та ВАТ “Державний експортно-імпортний банк”.

І хоча, 2008 рік виявися непростим для банківської системи та відбулося уповільнення темпів розвитку іпотечного ринку та здорожчання кредитів, що призвело до зменшення, зокрема в 3 кварталі 2008 року, темпів приросту загального банківського іпотечного портфелю у 1,5 рази у порівнянні з аналогічним періодом 2007 року, кредити видані за Стандартами ДІУ є найбільш доступними для населення, оскільки відсоткова ставка за ним у гривні складає 15,96%, в той час як за аналогічними банківськими кредитами – 23,22%.

30 грудня 2008 року Державна іпотечна установа отримала Державну гарантію видану відповідно до статті 13 Закону України „Про Державний бюджет України на 2008 рік” та підписала з Міністерством фінансів України 30 грудня 2008 р. Договір про порядок відшкодування витрат державного бюджету, які можуть виникнути у разі виконання Кабінетом Міністрів України гарантійних зобов'язань.

Державна іпотечна установа планує використати зазначену Державну гарантію в якості забезпечення виконання зобов'язань за облігаціями, випуск яких планується здійснити у поточному році. Номінальна вартість випуску складе як і раніше 1 млрд. грн., а строк обігу облігацій буде 5 та 7 років. Зазначені випуски та серії облігацій мають додаткове забезпечення у формі безвідкличної державної гарантії, що надана згідно зі статтею 13 Закону України „Про Державний бюджет України на 2008 рік”. Проспект емісії облігацій підприємства зазначених серій опубліковано в бюлетені “Цінні папери України” 10 лютого поточного року. Загальна номінальна вартість випуску складає 1 млрд. грн., а номінальна вартість однієї облігації кожної серії кожного випуску – 100 тис. грн.

На нашу думку, розвиток сек'ю­ритизації іпотечних активів за про­грамою ДІУ, що передбачає відбір до пулу активів лише кваліфікованих за чітко встановленими критеріями іпо­течних позик, сприятиме появі на фінансовому ринку України надій­них інструментів інвестування.

Торік значний вплив на розвиток українського ринку іпотечного кредитування мала світова фінансова криза. Це призвело до упо­вільнення темпів його розвитку. Разом із тим у 2008 р. розшири­лась система рефінансування ДІУ, яка на початок поточного року нараховувала 80 банків.

Наприкінці минулого року у вітчизняній економіці різко знизився попит на продукцію та послуги, внаслідок чого зросла кількість банкрутств, скорочень і звільнень. Негативний вплив на економічний розви­ток також мали заборона Національним банком дострокової видачі депозитів і замороження надання іпотечних кредитів. На ринку нерухомості спостерігалося різке падіння цін за досить короткий термін. Попри це, на ньому переважають песимістичні настрої, оскільки ціни знижуються під впли­вом потужної світової фінансової кризи.

Основними чинниками, які впливають на розвиток іпо­течного ринку, є банкрутства компаній, масові скорочення персоналу, підвищення банками процентних ставок за кре­дитами, а також різке падіння курсу гривні відносно світо­вих валют.

Слід зазначити, що ситуація на іпотечному ринку Украї­ни у IV кварталі 2008 р. стала логічним продовженням тих тенденцій, що спостерігалися у попередньому кварталі.

Згідно з даними УНІА, темпи зростання загального іпо­течного портфеля українських банків у IV кварталі 2008 р. склали 34,3% або 21 465 млн. грн. У порівнянні з попереднім кварталом темпи зростання іпотечного кредитування збільшилися на 19%, а у порівнянні з IV кварталом 2007 р. – на 11,9%. Проте, останні тенденції щодо зміни макроеконо­мічної ситуації в Україні та валютного курсу (гривня впала відносно долара майже на 60%) свідчать, що зростання іпотечного ринку України майже повністю зупинилося та скла­ло близько 3,7%.

За станом на 1 січня 2009 р. загальний обсяг іпотечного портфеля банків в Україні становив 107,6 млрд. грн. Темпи зростання іпотечного портфеля (34,3%) випередили темпи зростання загального кредитного портфеля банків (29,7%) та портфеля кредитування фізичних осіб (31,7%). У результаті, частка іпотеки в загальному кредитному портфелі банків за звітний період збільшилася з 14,2% до 14,7%, а в портфелі кредитування індивідуальних клієнтів – з 38,6% до 39,3%.

Зростання загального кредитного портфеля українських банків і портфеля кредитування фізичних осіб викликано лише зміною валютного курсу і не відображає реальної си­туації на ринку.

Торік спостерігалося зменшення рівня валютизації на іпотечному ринку України, що було пов'язано з переходом ринку на розрахунки в національній валюті у зв'язку з падін­ням курсу долара. Однак, у IV кварталі 2008 р. дефіцит грив­невих ресурсів та різке підвищення курсу іноземних валют відносно гривні призвели до зменшення частки гривневого сегмента. Як наслідок, частка кредитів, виданих у націо­нальній валюті, зменшилася з 28,2% до 22%.

Варто наголосити, що з жовтня минулого року банки Ук­раїни майже припинили кредитування, внаслідок чого спос­терігалася тенденція щодо зменшення попиту на іпотечні продукти. Така ситуація є цілком логічною, оскільки грома­дяни, не маючи змоги отримати нові кредити, намагалися повернути ті кредити, які вони мали. Тому у кількісному ви­разі приріст іпотечних кредитів є негативним. З іншого боку, попит на кредити в Україні існує, але відсутні передумови реалізації цього попиту, адже через постанову НБУ „Про додаткові заходи щодо діяльності банків” банки майже при­пинили кредитування будь-яких галузей.

У IV кварталі 2008 р. у структурі виданих іпотечних кре­дитів частка споживчих позик зросла з 50,6% до 52,1%. Водночас, частка кредитів на житло зменшилася з 43,7% до 42,9%, а частка кредитів на приватне житлове будівництво – з 1,5% до 1,3%. Частка кредитів на купівлю зе­мельних ділянок залишилася незмінною – 1,3%. У цілому за жовтень-грудень минулого року було видано лише 10% від тієї кількості кредитів, що за­звичай видавалися банками за один квартал.

За станом на 1 січня 2009 р, середні розміри заборгованості за іпотечними кредитами на балансах українських банків були такими: кредити на купівлю житла – 250,2 тис. грн.; кредити на спо­живчі цілі – 168,7 тис. грн.; кредити на будівництво житла під заставу незавершеного будівництва – 325,1 тис. грн.; рефінансування – 321,7 тис. грн.; кредити на купівлю зе­мельної ділянки – 628,3 тис. грн.; кредити на комерційні цілі під заставу житла – 636 тис. грн.

У жовтні-грудні 2008 р. лідером іпотечного ринку був “Укрсиббанк” (ринкова частка 18,04%). Друге місце посів – Укрсоцбанк (12,92%), третє – “ОТП Банк” (11,86%), чет­верте – “Райффайзен Банк Аваль” (10,69%), п'яте – “Надра Банк” (7,44%).

У звітному періоді спостерігалося певне збільшення рівня концентрації іпотечного ринку України. Зокрема, су­купна частка п'яти банків-лідерів становила 60,95% іпотеч­ного ринку (в IV кварталі 2007 р. цей показник дорівнював 60%). Водночас, частка десяти банків-лідерів становила 80,1% (в IV кварталі 2007 р. – 78,1%).

Лідером за обсягами та темпами приросту іпотечного портфеля в IV кварталі 2008 р. став “Ерсте Банк”, який збільшив свій іпотечний портфель на 1107 млн. грн., пере­вищивши середні ринкові темпи зростання обсягів іпотечного кредитування у 1,7 разу. При цьому на п'ятірку регіонів-лідерів ринку іпотечного кредитування України припа­дало 61,3% обсягів іпотечних кредитів. У свою чергу, роз­поділ іпотечного портфеля за кількісними параметрами ха­рактеризувався більшою збалансованістю та меншим рівнем концентрації. Так, за станом на 1 січня 2009 р. п'ять областей-лідерів видали 41,3% від загальної кількості іпотечних кредитів.

За станом на початок поточного року медіанні процентні ставки за іпотечними кредитами в національній валюті ста­новили 22,8%, у доларах США – 16,4%, у євро – 15,7%.

Згідно з даними Державної іпо­течної установи, у минулому році відбулося розширення си­стеми рефінансування ДІУ. На початок 2009 р. до неї входи­ли вже 80 банків-партнерів. У цілому, до системи рефінансування ДІУ, згідно з кла­сифікацією НБУ за обсягами активів, входять – 17 банків першої групи (із 18 банків групи), 11 банків другої групи (із 20 банків групи), 7 банків третьої групи (із 24 банків групи) та 45 банків четвертої групи (із 120 банків групи). В 2008 р. ДІУ здійснила рефінансування банків-партнерів на загальну суму близько 2280 млн. грн., що в два рази більше за аналогічний показник 2007 р.

За станом на початок 2009 р. найактивнішими банками, які здійснювали кредитування фізичних осіб за програмою ДІУ, були такі: “Приватбанк”, “Родовідбанк”, “Укрпромбанк”, “Фінанси та Кредит”, “Актив-банк”, “Кредитпромбанк”, “Терра-Банк”, “Енергобанк”, “Меркурій”, “Трансбанк”.

Таблиця 8.2

Обсяги банківського іпотечного кредитування в Україні

Якщо провести аналіз динаміки та структури обсягів отриманих іпотечних кредитів домашніми господарствами від комерційних банків за строками погашення можна зробити певні висновки та сформулювати певні твердження (табл.8.3).

Таблиця 8.3

Обсяг іпотечних кредитів наданих депозитними корпораціями (крім Національного банку України) домашнім господарствам за строками погашення

млн.грн.

Як видно з даної таблиці за 2006-2008 рр. [59] спостерігається зростання обсягів іпотечних кредитів виданих комерційними банками зі строком погашення до 1 року на 1 199 млн.грн. в динаміці та в структурі на 0,15%, що підводить до твердження формування пакету споживчих іпотечних кредитів, які мають 100% забезпечення та 100% впевненість у поверненні. Звісно зростання обсягів іпотечного кредитування строком погашення до 1 року позитивно відбивається на розвитку домашніх господарств, але на жаль більшість цих немалих коштів не використовувались на створення бізнес-проектів, а лише на покращення та розширення діяльності самих домашніх господарств.

Звісно домогосподарства часто за допомогою іпотечного кредитування вирішують житлові питання та його реконструкції чи будівництва. Більшість потенційних позичальників при оформленні іпотечного кредиту беруть участь у так званому первинному ринку нерухомості, коли отримуючи іпотечний кредит на придбання квартири чи побудову будинку виставляють його у вигляді застави за кредитом.

Обсяги такого кредитування домогосподарств займають левову частку в загальному іпотечному кредитуванні домогосподарств (табл.8.4).

Таблиця 8.4

Обсяг іпотечних кредитів наданих депозитними корпораціями (крім Національного банку України) домашнім господарствам за строками погашення на придбання, будівництво та реконструкцію нерухомості

млн.грн.

Як бачимо в загальних обсягах іпотечного кредитування домогосподарств за строками погашення на придбання, будівництво та реконструкцію нерухомості за період 2006-2008 рр. найбільше спостерігалася тенденція зростання обсягів кредитів строком погашення від 5 до 10 років на 15 256 млн.грн. (17,23%), та в термін погашення більше 10 років – 66 519 млн.грн. (75,13%). В цьому напрямку іпотечного кредитування ідентична ситуація спостерігається по зниженню обсягів кредитування строком погашення від 1 до 5 років, що викликано вище переліченими причинами [18].

Іпотечне кредитування в розрізі валют Національного банку України демонструє табл. 8.5.

Таблиця 8.5

Обсяги іпотечних кредитів наданих домашнім господарствам в розрізі валют

млн.грн.

Дані табл. 8.5 показують позитивні тенденції зростання обсягів наданих іпотечних кредитів домашнім господарствам в розрізі валют. Але варто зазначити зміну структури кредитування в бік долара США на 2,26% та інших валют на 0,33%. Така ситуація була викликана підвищенням довіри до долара США , його стабільним курсом, щодо гривні та нижчими відсотковими ставками за кредитами. Ще один фактор, що зіграв на користь долара США – це потужні закордонні фінансові потоки направлені саме в цю сферу, що викликані формуванням цілеспрямованого капіталу збоку закордонних українських інвесторів [18].

З огляду на те, що система іпотечного кредитування в Україні направлена на забезпечення та вирішення житлової проблеми в Україні необхідним елементом аналізу виступає динамічні зміни в наданих кредитах домогосподарствам на придбання, будівництво та реконструкцію нерухомості в розрізі валют (табл. 8.6).

Таблиця 8.6

Обсяги іпотечних кредитів наданих домашнім господарствам на придбання, будівництво та реконструкцію нерухомості в розрізі валют

млн.грн.

Дані таблиці показують підвищення попиту домогосподарств на іпотечні кредити за період 2006-2008рр. в доларах США, які були використані на придбання, побудову та реконструкцію нерухомості на 59 081 млн.грн. (2,24%), а динамічні зміни спостерігалися по всіх валютах, а саме зростання кредитів в гривнях в період 2006-2008рр. на 6 453 млн.грн., євро – 873 млн.грн., інші валюти – 1 753 млн.грн. [6, 18]

Більшість підприємств для формування виробничої бази залучає кредитні ресурси і в більшості випадків такі ресурси залучаються на максимально великий термін. Серед таких кредитних ресурсів значну частку займають іпотечні кредити, що були направлені на поточну діяльність підприємств. Обсяги іпотечних кредитів, що отримали не фінансові корпорації відображені в табл. 8.7.

Таблиця 8.7

Обсяг іпотечних кредитів наданих депозитними корпораціями (крім Національного банку України) нефінансовим корпораціям за строками погашення

млн.грн.

Проаналізувавши дані таблиці 8.6. можна зазначити значне зростання обсягів іпотечних кредитів з терміном надання більше 5 років на 11124 млн.грн. або на 37,35% в структурі серед всіх типів. Значно скоротилися в структурі обсяги іпотечного кредитування з терміном кредитування від 1 до 5 років на 43,44%, але в абсолютному зростанні відбувся значний ріст, що склав 4 777 млн.грн.. Також спостерігалося зростання кредитування до 1 року на 3377 млн.грн. (6,09).

Це свідчить про необхідність підприємствам довготермінових ресурсів, які б використовувалися на довготермінові проекти з терміном окупності від 5 і більше років. До таких проектів відносять капітальне будівництво для розширення потужностей підприємства, а також купівлю вже готових виробничих основних фондів вартість яких є значно високою.

Саме тенденції таких даних про іпотечне кредитування капітального будівництва та реконструкції нерухомості не фінансовими корпораціями відображено в табл. 8.8.

Таблиця 8.8

Обсяг іпотечних кредитів наданих депозитними корпораціями (крім Національного банку України) нефінансовим корпораціям за строками погашення на придбання, будівництво та реконструкцію нерухомості

млн.грн.

В Україні система іпотечного кредитування в загальному плані направлена саме на будівництво, купівлю нерухомості та її реконструкцію. Звісно найбільшими суб’єктами ринку виробничої нерухомості виступають підприємства України, які при залученні додаткових ресурсів намагаються розширити свої виробничі можливості тим самим збільшити свої прибутки.

Виходячи з даних табл. 8.8 за період 2006-2008рр. спостерігалося зростання в абсолютному вираженні обсягів іпотечних кредитів, що надавалися на реконструкцію та придбання нерухомості нефінансовим корпораціям, а саме кредитів, що надавалися зі строками погашення до 1 року на 2101 млн.грн., від 1 до 5 років – на 2607 млн.грн., більше 5 років – на 7150 млн.грн. та в загальному обсязі відбулося зростання на 11857 млн.грн.

Збоку підприємств перевага надавалася перевага доларовим кредитам за рахунок порівняно низьких відсотків за користування кредитом та стабільністю валютного курсу.

Таблиця 8.9

Обсяги іпотечних кредитів наданих депозитними корпораціями (крім Національного банку України) нефінансовим корпораціям в розрізі валют

млн.грн.

Продовження табл. 8.9

Динамічні зміни процентних ставок по іпотечних кредитах для домашніх господарств відображає рис. 8.1.

Рис. 8.1. Процентні ставки за іпотечними кредитами, наданими домашнім господарствам у розрізі валют (середньозважені ставки в річному обчисленні, %)

Як бачимо з рис. 8.1 вартість іпотечних кредитів для домашніх господарств зростала з кожним роком, що показує збільшення вартості гривневих кредитів на 0,7 %, в доларах США на 1,4 %, євро – 1,7% та інших валют на 1,1% [19, 126].

На такі тенденції вплинули різноманітні види ризиків та інфляційні процеси в країні, а також попит та пропозиція на довгостроковий капітал.

Станом на початок (лютий місяць) поточного 2009 року медіанні процентні ставки за іпотечними кредитами в національній валюті становили 22,8%, у доларах США – 16,4%, у євро – 15,7%.

Звісно при кредитуванні нефінансових корпорацій ситуація дещо інша але загальна тенденція зберігається.

Динамічні тенденції вартості іпотечних кредитів для нефінансових корпорацій за 2006-2008 рр. [19, 127] відображає рис. 8.2.

Рис. 8.2. Процентні ставки за іпотечними кредитами, наданими нефінансовим корпорація у розрізі валют (середньозважені ставки в річному обчисленні, %)

В загальному рівень впливовості функціонування системи іпотечного кредитування на розширене відтворення економіки України можна відобразити змінами обсягів іпотечного кредитування та відповідними змінами в обсягах валового внутрішнього продукту, що вироблено в країні. Дані зміни відображає рис. 8.3 [12].

Рис. 8.3. Динаміка обсягів ВВП та обсягів іпотечного кредитного портфеля за період 2006-2008рр.

Ринок іпотечного кредитування в Україні перебуває сьогодні у стадії розвитку. Його подальшому розвитку перешкоджає ряд проблем, що стосуються законодавства та соціально-економічного потенціалу країни в цілому.

Ринок іпотечного кредитування в нашій державі, хоча й був визначений як один з пріоритетних напрямків діяльності Кабінету Міністрів України, адже завдяки ньому можна вирішити низку проблем, що стосуються різних сфер національної економіки, попри все й далі залишається малорозвиненим.

2. Американська іпотечна криза та її вплив на іпотечне кредитування в Україні

Остання іпотечна криза почалася в США ще у 2006 р., коли разом з уповільненням національної економіки та стрімким падінням цін на житло, почалася хвиля невиплат за іпотечними кредитами. З традиційної точки зору така проблема, як внутрішній ринок житла, не повинна вплинути на стабільність світової фінансової системи, проте шок, спричинений подальшими банкрутствами та фінансовими втратами, був передбачуваним. Фінансова криза спричинена цілим комплексом проблем, які варто проаналізувати більш докладно:

1. підбір клієнтської бази самими банками. Мабуть одним із найважливіших чинників кризи є те, що працівники банків недостатньо вивчають кредитні історії клієнтів. Прагнучи залучити якомога більше клієнтів та гостро конкуруючи між собою на цій ниві, банки не заглиблювалися у детальне та глибоке кредитної історії клієнта.

Основним продуктом продажу на початку ХХІ ст. стає непершокласна іпотека з досить високими ставками. На 2005 р. одна з п'яти іпотек була непершокласною і користувалася особливим попитом у новоприбулих іммігрантів;

2. особливості організації ринку іпотечного кредитування США. За традиційною схемою надання іпотечної позики банки фінансують надання кредитів із фондів, які утворюються власне коштами на банківських депозитах та обмежуються ними. Проте в США вже давно діє інша схема, за активної участі в ній ринку іпотечних облігацій.

Щоб залучити додаткове фінансування, банки продають на ринку первинної іпотеки облігації, за які отримують кошти, що можна далі позичити. Відповідно банк бере на себе зобов'язання щодо виплат дивідендів за проданими облігаціями. Бізнес виявився надзвичайно вигідним і залучив у свою схему ще цілу низку посередників.

Треба зазначити, що розвиток сек'юритизації зробив можливим вихід на іпотечний ринок нових організацій;

3. різке та глибоке падіння цін на житло (рис. 8.4).

В останні роки на ринку житла спостерігалася тенденція до підвищення, що, у свою чергу, породжувало підвищення попиту на іпотечні облігації з боку фінансових установ як США, так і Європи. Відповідно, це призвело до зростання їхньої ціни на вторинному ринку. Незначні коливання були абсолютно прийнятним ринковим явищем, ризики якого визначалися схемою хеджування. Проте подібний вид страхування від фінансових втрат має свої обмеження.

Досить довгий час після падіння в 2006р. цін на нерухомість, економісти говорили про нормальні циклічні коливання ринку, що мають ось-ось змінитися у бік зростання, проте жодні сподівання не виправдалися і рівень падіння цін досягнув відмітки 1930 р.;

Рис. 8.4. Тренд цін на американське житло

4. великі обсяги ринку іпотечних облігацій (рис. 8.5).

На сьогодні ринок іпотечних облігацій оцінюється у 6,8 трлн. дол. США, що складає найбільшу окрему частину ринку облігацій США (27 трлн. дол. США) і перевищує частку облігацій держказначейства (для порівняння державний борг США складає близько 9 трлн. дол. США).

Причому облігації непершокласних іпотек утворюють шосту частину цього ринку.

Тому втрати у результаті кризи, оцінені МВФ на суму 945 млрд. дол. США, абсолютно реальні. Ще не відомо, що криза не вийде за межі сектору непершокласних іпотек.

Рис. 8.5. Ринок іпотечних облігацій США

5. політика Федеральної резервної системи США.

Не останню роль у розгортанні кризи відіграла політика Федеральної резервної системи США. Постійне підвищення ставки рефінансування в останні роки перед кризою поставило фінансові установи у незручне становище. З одного боку, ціни на житло падають, з іншого – банки змушені піднімати відсоткові ставки з іпотеки. Особливо це було відчутно у кредитах, наданих з плаваючою валютною ставкою. Щоб залучити клієнтів, банки надавали кредити, де відсоткова ставка перші два-три роки була досить низькою. Потім ставка поступово збільшувалася: інколи вище того рівня, який був прийнятним для клієнта. Проте вже після перших великих втрат на початку 2007 p., ФРС знизила облікову ставку з 6,25% до 5,75%. Несподіване зниження (такого значного зрізу ставки не було з часів подій 11 вересня 2001 р.) мало на меті допомогу у подоланні проблем кредитної сфери, яка дестабілізувала фондовий ринок. Таке рішення було об­шиє тим, що ФРС намагалась запобігти спаду економічного зростання. Однак, загострення кризи в серпні 2007 р. змушує ФРС почати зниження ставки короткострокових кредитів: 18.09.2007 – з 5,25% до 4,75%; 11.12.2007 – до 4,25%; 22.01.2008 – до 3,5% (найменший показник за останні 25 років); 30.01.2008 – до 3%; 18.03.2008 – до 2,25% [1, 27].

Першого квітня 2008 р. великий швейцарський банк "UBS" оголосив про списання ще 19 млрд. дол. США з вартості своїх активів у зв'язку з іпотечною кризою в США. Це приблизно стільки ж, скільки банк списав за підсумками 2007 року. Таким чином, втрати банку "UBS" від іпотечної кризи досягли майже 37 млрд. дол. США. Щоб поліпшити своє фінансове становище, банк має намір провести додаткову емісію акцій, від якої він сподівається виручити 15 млрд. швейцарських франків (15 млрд. дол. США). "UBS" більше за інші банки в Європі постраждав від вкладень в цінні папери, забезпечені зобов'язаннями за іпотечними кредитами в США з високим ризиком неповернення. В той же день найбільший німецький банк "Deutsche Bank" також заявив про списання 2,5 млрд. євро (3,94 млрд. дол. США) [1, 27]. Не зміг вирішити проблеми з ліквідністю американський інвестиційний банк "Bеаг Stearns", який був вимушений вдатися до допомоги Федеральної резервної системи для забезпечення ліквідності. Банк "JP Morgan", який придбав банк "Bear Stearns", збирався заплатити за одну акцію Інвестбанку всього 2 дол. США, що в 15 разів менше курсової вартості цінних паперів "Bear Stearns". Ця заява спровокувала різкий обвал усіх провідних світових індексів.

Іпотечна криза в США привернула до себе велику увагу в усьому світі. Для України ця проблема дуже актуальна оскільки українська іпотечна система побудована за принципом американської. Криза значною мірою розвіяла феномен іпотеки як унікального механізму розв'язання всіх проблем довгострокового кредитування, які однаково гострі як у житловому будівництві, так і в сільському господарстві.

Аналіз іпотечної кризи в США свідчить, що до числа базових проблем іпотеки нині відносять складність дворівневої структури американського іпотечного ринку, у функціонування якої втягнуто багато банків, спеціалізованих установ, страхових компаній, фондів. У дворівності структури на базовому рівні закладено розгалуже­ну мережу перехідних зв'язків, які дуже важко піддаються контролю.

У контексті порівняння передумов іпотечної кризи в США з Україною слід насам­перед зазначити відсутність в Україні насиченості ринку житла. Так, площа збудовано­го в країні за останні 28 років житла з розрахунку на 1 особу становила 7,4 кв. м, або в 3,8 раза менша, ніж у США. За останні п'ять років на 1 особу в Україні збудовано всього 0,8 кв. м, або у 7,4 раза менше, ніж у США.

У 2007 році введення житла вперше з 2000 року перевищило рубіж 10 млн. кв. м. і становило 0,22 кв. м на 1 мешканця. Слід також врахувати, що в Україні майже 75 % житлового фонду фізично і морально зно­шена й вимагає реконструкції або знесення як аварійне. Оновлення житлового фонду становить менше 1 % на рік з урахуванням кількості та якості житла потреба в його будівництві на 1 особу в Україні в 10 разів вища, ніж у США чи в Європі. Для порівнян­ня в Чехії (населення 10,3 млн. осіб) у 2007 році введено майже 42 тис. одиниць житла або майже половину того, що в Україні. Чехія вже подолала рекорд 1991 року з будів­ництва житла і лише за 2007 рік одержано 38% приросту площі житла. Україна поки що вийшла на рівень 40% рекордного показника введення житла у 1987 році. Таким чином, в Україні, на відміну від США, а також країн Західної і Центральної Європи, немає надлишку житла, а є його нестаток, і до насичення ринку ще дуже далеко.

При порівнянні розвитку іпотечного ринку США з Україною слід зазначити відсутність в Україні подібних абсолютних і відносних масштабів іпотечного кредиту­вання. В Україні іпотека почала розвиватися менше 10 років, а динамічно - лише за останні 3-5 років. Зокрема, за останні три роки обсяги іпотечного кредиту­вання зросли у 15 разів. Однак, незважаючи на це, обсяги Іпотеки в Україні ще дуже незначні. Нині нерухомість у кредит купує лише 1 % населення. В основному іпотечним кредитуванням охоплюється середній клас, частка якого в Україні ста­новить 8-10%. Отже, портфель незадіяних платоспроможних клієнтів ще дуже великий – майже 90% від загальної чисельності працездатних громадян [5, 97].

Іпотечні кредити в Україні досить дорогі, їх можуть сплачувати лише 10% пра­цездатних осіб з високими доходами. Тому, за даними експертів, поки що лише 10% бажаючих змогли скористатись іпотекою для придбання нерухомості. Але, як ствер­джують ріелтори, здебільшого це ті люди, які забезпечені й при необхідності могли б зовсім обійтися без іпотеки у придбанні нерухомості.

Вимоги до іпотечного кредитування в Україні значно жорсткіші, ніж у США. Українські банки беруть предмет іпотеки із заставою, яка оцінюється на 20-30% більше суми кредиту. Тобто у банків є певний запас ліквідності предмета іпотеки. Випадків неповернення іпотечних кредитів дуже мало. Скоріше навпаки, масо­вим є дострокові погашення. Частка іпотечних кредитів у загальному кредитному портфелі банків не більше 12%. При видачі Іпотечних кредитів ґрунтовно пере­віряється платоспроможність позичальників. Тому незважаючи на високі темпи зростання іпотечного кредитування, все ж обсяг іпотечного ринку залишається незначним — усього 8% ВВП (нагадаємо, в США - 75 % ВВП). За оцінками ба­гатьох міжнародних експертів якість іпотечних кредитів в Україні залишається на високому рівні. Таким чином, на іпотечному ринку нашої країни поки що немає тих тенденцій і ризиків, які мали місце в США.

В Україні значно нижча купівельна спроможність населення, ніж у США, для при­дбання житла за власні доходи. Наприклад, середній американець за свою річну за­робітну плату може купити 24 кв. м жилої площі. Середній українець за свою річну офіційну заробітну плату може купити всього 6 кв. м жилої площі, або в 4 рази менше. Цей показник багато про що говорить: про значно нижчу купівельну спроможність на­селення України щодо житла, про нижчу прозорість доходів населення та їх не прогнозованість; про нижчу забезпеченість іпотечних кредитів доходами населення та меншу можливість кредитування тощо.

Окремо слід торкнутися питання: чи може іпотечна криза в Україні бути зумов­лена непомірним ростом цін на житло? Насправді це різні речі. Ріст цін ніколи не був чинником кризи в умовах незабезпечення попиту пропозицією. Американська іпотечна криза - це класична криза перевиробництва (надлишку житла, кредит­них ресурсів і механізмів фінансового забезпечення), але не в реальному секторі (як це було у 30-х роках XX ст.), а в макроекономічній сфері. Зовсім інша ситуація в Україні. Тут проблема полягає у незабезпеченні попиту пропозицією б житлі, у нерозвиненості іпотечного ринку (обмаль іпотечних кредитів і нерозвиненості фондового ринку, малий набір та обсяги фінансових інструментів). Тому неправомірно аргументувати наближення Іпотечної кризи ростом цін на житло. За за­конами ринку ріст цін на житло має викликати будівельний бум, потім надмірну пропозицію, далі - посилення конкуренції й після цього зниження цін. Таке можливо, але не раніше як через 5-7 років. А протягом цього періоду буде помірне зростання вартості житла не менше як на 20-30% щорічно, адекватне зростан­ню цін на базові ресурси будівництва та іпотечні кредити. На найближчі 5-7 років зростання цін на житло — єдине, що може стримувати перевищення попиту над пропозицією. За таких умов дещо знизиться попит на житло за рахунок скорочення обсягів спекулятивного інвестування. Значною мірою це вже відбулось у 2007 році, коли частка спекулятивного Інвестування, за оцінками експертів, знизилася з 50 до 30%. Основна причина — зниження темпів росту цін на житло до рівня річ­ної інфляції. Але цей показник знижуватиметься й надалі.

Водночас слід зазначити, що рівень цін на житло в Україні, хоч і досить висо­кий щодо рівня доходів, але не є високим порівняно з іншими країнами. Напри­клад, у країнах Балтії середня ціна 1 кв. м квартир на вторинному ринку становить 1,4 тис. євро. В Україні середня ціна 1 кв. м новозбудованих квартир коливається від 1 тис. дол. США в обласних центрах до 3 тис дол. США в Києві. Середня ціна 1 кв. м житла в Києві нині значно нижча, ніж у великих містах світу, зокрема порівняно з Лондоном і Нью-Йорком, у б разів; Москвою, Парижем, Сінгапуром, Токіо, Гонконгом – 4 рази; Женевою, Цюріхом, Сіднеєм, Мадридом — 3 рази; Тель-Авівом, Торонто, Варшавою — в 1,5 раза. Середня ціна 1 кв. м житла в Києві навіть нижча, ніж у Празі, хоч у Чехії останніми роками на 1 мешканця будують житла у 3 рази більше, ніж в Україні. Винятком є лише Відень, в якому середня ціна 1 кв. м житла - 3000 дол. США - лише трохи вища, ніж у Києві (2560 дол. США). Але причина в тому, що у Відні ринок житла не характерний для багатьох європейських столиць і, тим більше, для країн Східної Європи. Адже у Відні лише 15 % квартир продається, а 85 % здається в оренду. Тобто для Відня характерна оренда, а для Києва, навпаки, продаж. За законами ринку ціна житла більше за­лежить від збалансування попиту і пропозиції й менше від рівня доходів населення. Інакше як пояснити, що ціни на житло в Києві лише трохи вищі, ніж у Дубаї (Емірати) і Шанхаї (Китай), оскільки в цих країнах такі різні рівні доходів населен­ня. Річний обсяг ВВП у доларах на душу населення в цих країнах відрізняється в сотні разів.

Порівнюючи фондовий ринок США з українським слід зазначити про неадекватні масштаби ринку цінних паперів і фінансових інструментів. У США обсяги фондового ринку у кілька разів перевищують ВВП, в Україні вони менші 3 %. Співвідношення об­сягів фондового та іпотечного ринків в Україні на порядок менше, ніж у США. Тому в Україні немає тих загрозливих, як у США, масштабів прив'язки фінансових інструмен­тів до нерухомості, а також такого загрозливого, непрозорого і неконтрольованого переплетіння фондового й іпотечного ринків [5, 110].

Отже, розвиток іпотечного ринку в Україні порівняно з США має негативні й позитивні особливості. До негативних слід віднести наступні:

• як і в США, в Україні спостерігається швидке зростання іпотечного кредитування. За останні 4 роки в Україні в 15 разів, у Росії – в 6 разів;

• високий рівень (до 50%) спекулятивного характеру ринку іпотечного кредитуван­ня житла;

• мало місце суттєве продовження останнім часом термінів кредитів: 80% іпотечних кредитів видається на термін 30 років;

• мала місце концентрація іпотечного кредитування в невеликій групі банків, що по­силює ризики в частині монополізації Іпотечного ринку групою банків: 80 % іпотечних кредитів видають 10 банків;

• на відміну від США, але в негативний бік, в Україні ще дуже мало поширена прак­тика використання кредитних історій для визначення кредитоспроможності та платосумлінності позичальників.

До позитивних особливостей розвитку іпотечного ринку в Україні слід віднести:

• частка іпотечних кредитів по відношенню до ВВП становить усього 8% (у США – 75%);

• частка іпотечних кредитів в активах банків дорівнює лише 9,5% (у США – близько 30%) ;

• якість іпотечного кредитування залишається на високому рівні — мало поширена видача кредитів без перших внесків, без підтвердження кредитоспроможності, без застави тощо;

• "плаваюча" відсоткова ставка ще не набула поширення;

• підвищення відсоткової ставки у разі зниження ринкової вартості кредитованого житла ще не використовується;

• поширена практика дострокового погашення кредитів;

• структура іпотечного ринку і система взаємозв'язків з іншими секторами фінансових ринків набагато простіша й прозоріша;

• практика сек'юритизації іпотечних кредитів ще не набула поширення і немає мультиплікаційного впливу іпотечних ризиків на інших учасників фінансового ринку;

• обвалу цін на нерухомість немає і не передбачається, що детонувало іпотечну кризу в США на другому етапі після припинення кредитування;

• висока концентрація іпотечного ринку в невеликій групі банків з високими стан­дартами кредитування і великим потенціалом рефінансування.

Таким чином, із узагальнення очевидні наступні висновки. В Україні поки що немає тих передумов іпотечної кризи, які проявились у США. Але Україні слід робити висновки з американської кризи для вдосконалення й подальшого роз­витку іпотечного pинку. Іпотечна криза в США об'єктивно змінить параметри іпо­течного кредитування в Україні шляхом зниження їх обсягів і підвищення вар­тості через обмеження зовнішніх ресурсів. Тому ріст цін на житло в Україні може стабілізуватись адекватно динаміці цін на базові ресурси будівництва та іпотечні кредити і не становитиме загрози для іпотечного ринку.

3. Основні проблеми та перспективи розвитку ринку іпотечного кредитування в Україні

Проблема розвитку іпотечного ринку кредитування в Україні з кожним роком стає більш актуальною, що пов'язано насампе­ред із зростанням обсягу вільних коштів, нагромаджених у населення за роки незалежності України. До того ж купівля житла була і запишається інвестиціями з досить непоганими дивідендами.

Особливість становлення іпотеки в Україні полягає в тому, що її законодавче закріплення при фактичному використанні банками з 2000 р. відбулося у 2004 році, а реальне застосування стандартів іпотеч­ного кредитування стало можливим лише на початку 2006 р.

Недоліки в українському законодавстві стосовно іпотечного кредитування зумов­люють ряд причин, які призвели до того, що банки на певному етапі розвитку знизили обсяги кредитування під заставу нерухомого майна.

Тому дуже важливим є не тільки питання удосконалення чинної системи законодав­ства стосовно ринку іпотеки, а й розробки таких принципів функціонування ринку іпо­течного кредитування, які відображали б позитивний міжнародний досвід у цій сфері і були зрозумілими та прийнятними для іноземних інвесторів.

Говорячи про перспективи розвитку іпо­течного кредитування в Україні, слід згадати наявні проблеми законодавчого забезпе­чення цього процесу.

Сьогодні банки надають іпотечні кредити, керуючись Законом "Про банки і банківську діяльність". Про кредит у ньому зазначено лише те, що це зобов'язання боржника по­вернути заборгованість, заплатити відсотки та інші збори", але нічого не зазначено про право кредитора захищати свої активи від цінових та інфляційних ризиків. У законі та­кож не визначено порядок проведення інде­ксації довгострокової заборгованості та за­стосування змінної відсоткової ставки, хоча це й не заборонено.

Закон України „Про банки і банківську діяльність” розділяє зобов'язання позичальника повер­нути борг і його зобов'язання сплачувати відсотки. Але такий вид кредиту, як купівля кредитором основної суми кредиту, виявив­ся поза цим Законом. Не визначено в цьому документі і зміст, наприклад, таких понять, як амортизація основної суми кредиту, його ціни тощо [3, 301].

Після набуття чинності Законом України „Про іпо­течне кредитування, операції з консолідо­ваним іпотечним боргом та іпотечні серти­фікати” банки отримали можливість оформ­ляти довгострокові кредити як купівлю бор­гу, що підлягає амортизації протягом трива­лого часу.

Крім того, цим Законом передбачено ви­користання специфічного іпотечного цінного папера – заставної. Згідно із Законом, за­ставна є борговим цінним папером, що за­свідчує право його власника на отримання відповідних коштів у рахунок погашення бо­ргу, забезпеченого заставою конкретної нерухомості.

Більшість кредитів, які банки пропонують приватним особам, дуже дорогі, термін – закороткий, а процедура їх отримання ча­сом дуже складна. Але конкуренція на ринку фінансових послуг змушує банки вступати до боротьби за клієнта, пропонуючи більш вигідні умови, знижуючи відсоткові ставки чи розмір першого внеску, подовжуючи терміни кредитування тощо.

Сьогодні частка іпотечних кредитів у портфелях українських банків почала стрім­ко зростати, що свідчить про значне пожва­влення на іпотечному ринку.

Нещодавно було створено Державну іпотечну установу (ДІУ), завданням якої є на­дання допомоги комерційним банкам у по­шуку дешевих фінансових ресурсів, які ста­нуть базою для видачі дешевих кредитів населенню. Діяльність ДІУ має сприяти зниженню ставок за кредитами та збільшен­ню їх термінів. ДІУ має розробити та запро­вадити єдині стандарти, керуючись якими банки отримуватимуть від неї кредитні ре­сурси.

Сьогодні діють дві загальні схеми іпотеч­ного фінансування для населення – ринкова і дотаційна (компенсація відсотків за раху­нок Державного бюджету). Бюджетні кошти можна використовувати досить ефективно, компенсуючи банкам ризики чи початковий внесок позичальників. Банки охоче йдуть на співпрацю з державою.

Схеми іпотечного кредитування, що реа­лізуються в різних регіонах держави, відрізняються інфраструктурою, умовами кредитування тощо. Але якою б не була ця схема, усі банки зацікавлені в гарантовано­му поверненні позичальниками отриманих кредитів або в разі їх неповернення – отри­манні неушкодженого майна. Це свідчить про страхові відносини як обов'язковий інститут іпотеки.

Загалом страхування іпотеки вигідне для всіх головних учасників ринку іпотечного кредитування. Такий вид страхування за­безпечує кредиторам зниження ризику, збі­льшення обсягів кредитування, а також сприяє удосконаленню самого механізму кредитування. Для позичальника страху­вання іпотеки забезпечує впевненість у по­гашенні кредиту в разі своєї неплатоспроможності. Для ринку нерухомості – це сти­мулювання як кредиторів, так і позичальни­ків до реалізації іпотечної програми.

Становлення такої моделі іпотечного фі­нансування значною мірою залежить від природи існуючої інституційної структури, наявності необхідної законодавчої бази та інших умов.

Як основні фактори, які сприяють проблемам на ринку іпотечного кредитування варто виділити такі: недосконалість чинного законодавства (наприклад, існуючі проблеми звернення стягнення при неповерненні кредиту); висока ціна фінансових ресурсів на вну­трішньому фінансовому ринку, що зумовлює високі відсоткові ставки за креди­тами; відсутність комплексної програми розви­тку ринку іпотечного кредитування в Україні; відсутність національних та іноземних інституціональних інвесторів тощо.

Але не можна не відзначити позитивні моменти, найважливішими з яких є такі: сформований ринок житла, ціни на яко­му мають тенденцію до зростання; наявність банків, що мають досвід робо­ти в галузі іпотечного кредитування; зростання зацікавленості держави у стимулюванні розвитку іпотечного житлового кредитування та ін.

Урядова програма "Територія якісного життя" передбачає розвиток іпотечного кре­дитування житлового будівництва і можли­вість отримання довгострокових кредитів від 10 до 30 років під 2-6% річних (при нинішніх 16-18% у грн.). Крім того, сьогодні фахівці ДІУ розроб­ляють моделі співпраці за програмами мо­лодіжного кредитування [3, 302].

Організація процесу звернення стяг­нення є одним із основних питань при вирішенні долі іпотеки. Незважаючи на позитивні зміни в законодавстві стосовно цієї проблеми, вона все ще є однією з найважче вирішуваних як у зако­нодавчому, так і у виконавчому аспектах. Основні проблеми, пов'язані з проце­сом передачі права власності на неру­хомість і оформленням його іпотеки:

1. ризики, пов'язані з передачею пра­ва власності на нерухомість;

2. тривалість і вартість процедури реє­страції прав власності на житлову нерухомість;

3. реєстрація іпотеки;

4. додаткова реєстрація іпотеки;

5. обов'язкове нотаріальне посвідчення договору іпотеки;

6. уступка права вимоги за основним зобов'язанням;

7. переоформлення іпотечної заставної;

8. права землекористування тощо.

Один із ризиків для іпотечних креди­торів, що виникає вже на початку про­цесу реєстрації, пов'язаний із необхідністю перерахування коштів іпотечного кредиту, наданого на придбан­ня житла, до моменту реєстрації права власності нового власника на це нерухо­ме майно і реєстрації його застави. Згідно з чинним законодавством покупець повинен перерахувати гроші за придбаваний об'єкт нерухомості на спеціальний депозитний рахунок нотаріуса до моменту нотаріального по­свідчення договору купівлі-продажу. Спеціальний депозитний рахунок нотаріуса відкривається ним у банку, ви­значеному Міністерством юстиції.

Діючий порядок укладення та офор­млення угод із придбання житлової нерухомості із залученням іпотечно­го кредиту й використанням депозит­ного рахунку нотаріуса є основною при­чиною низки проблем:

1. комерційні банки розглядають та­кий механізм оплати як ненадійну форму розрахунків, оскільки бракує законодав­ства, яке б регулювало операції, здійсню­вані через депозитний рахунок нотаріуса. Насправді законодавство не забороняє продавцю і покупцю погоджувати між со­бою спосіб розпоряджання кредитом після того, як банк перерахував гроші на депо­зитний рахунок нотаріуса. Крім того, досі немає механізму, що давав би кредитору змогу блокувати виплати з таких рахунків або відкликати кредит;

2. кредитні кошти банку перерахову­ються на депозитний рахунок нотаріуса в умовах браку належного забезпечення за кредитом, оскільки заставу придбаваного за рахунок кредиту нерухомого майна можна зареєструвати лише після передачі новому власнику права власності на нього. на що може піти до 38 днів. Протягом усього цього терміну кредитори несуть ри­зики, оскільки немає забезпечення за ви­плаченим іпотечним кредитом;

3. контроль за використанням кре­дитних коштів, перерахованих на депозитний рахунок нотаріуса, переходить до нотаріуса і банку, в якому цей депозит­ний рахунок відкрито. Таким чином, ко­мерційний банк, який надав іпотечний кредит, втрачає контроль над цільовим використанням перераховуваних коштів.

Діюча система реєстрації іпотеки створює можливість для здійснення неформальних платежів, до яких вдаються учасники договору, аби прискорити про­цес його укладення. Чинним законодавством передбачаєть­ся обов'язкове нотаріальне посвідчення всіх операцій із нерухомим майном. Звісно, обов'язкове нотаріальне посвідчен­ня договорів купівлі-продажу відіграє важливу роль у забезпеченні законності угод, та разом із тим обов'язкова участь но­таріусів у посвідченні договорів іпотеки викликає певні сумніви, отже, потребує додаткового аналізу як з погляду доціль­ності виконуваних ними функцій, так і з погляду ускладнення та здорожчання всьо­го процесу надання іпотечних кредитів, а також їх можливого подальшого продажу чи рефінансування. Нотаріальне посвід­чення договорів іпотеки триває до 10 днів, при цьому повинні бути присутніми всі сторони договору або їх уповноважені представники.

Вимога про обов'язкове нотаріальне посвідчення договорів іпотеки створює додаткові складнощі також при його зміні чи уступці прав вимоги третій сто­роні, оскільки знову ж таки діє вимога обов'язкової присутності всіх осіб, які беруть участь у даній операції. Ця вимо­га може гальмувати розвиток вторинно­го ринку іпотеки уже тому, що сторонам буде складно щоразу і не завжди у зруч­ний для них час з'являтися до нотаріуса.

Чинне законодавство з регулювання страхового ринку містить обмежений перелік об'єктів страхування. Зокрема, в ньому не передбачено можливості страхування від ризику, пов'язаного з утратою права власності на житлову нерухомість, яка є предметом іпотеки (титульне страхування), а також страхування кредитних ризиків, пов'яза­них із невиконанням позичальником зобов'язань за іпотечним кредитом.

Податкове законодавство не встанов­лює стимулюючого податкового режиму для основних учасників іпотечного рин­ку, наприклад, для кредиторів позичаль­ників, утримувачів іпотечних цінних паперів тощо.

З вищесказаного випливає, що Україна має давні європейські традиції земельного іпотечного кредитування, які на декілька десятиліть були перерваними. XX ст. додало нових особливостей іпотеці землі.

Згідно із Земельним кодексом України набувачами земельних ділянок сільськогосподарського призначення можуть бути лише громадяни України, які мають сільськогосподарську освіту, досвід роботи у сільському господарстві чи займаються веденням товарного сільськогосподарського виробництва, та юридичні особи України, установчими документами яких передбачено ведення сільсько­господарського виробництва.

Це положення є досить суперечливим, оскільки якщо земельна ділянка, яка перебуває в іпотеці, належить до земель сільськогосподарського призначення, то відповідно до Земельного кодексу іпотекотримачем такої земельної ділянки може бути лише банк, який має ліцензію на здійснення іпотечних операцій. А це означає, що у випадку звернення стягнення на земельну ділянку сільськогосподарського призначення банк як іпотекотримач не зможе її отримати у свою власність з метою виконання іпотекодавцем боргового зобов'язання.

Ще один важливий момент: якщо за цільовим призначенням передана в іпотеку земельна ділянка віднесена до таких, які відповідно до законодавства можуть перебувати лише у власності громадян, то у випадку звернення стягнення на таку ділянку вона може бути відчужена лише громадянам, а не юридичній особі.

Також на сьогодні в Україні немає єдиної централізованої і доступної громадськості системи реєстрації прав власності та обтяжень на нерухоме майно. Ре­єстрація іпотек в Україні здійснюється відповідно до Тимчасового положення, затвердженого постановою Кабінетом Міністрів України від 31 березня 2004 р. №410. Тримачем Державного реєстру іпотек визначено Міністерство юстиції України, а адміністратором – державне підприємство "Інформаційний центр" Міністерства юстиції України. Реєстратори – державні нотаріальні контори, приватні нотаріуси, які згідно з договорами, укладеними з адміністратором Реєстру, здійснюють державну реєстрацію іпотек та всі інші правочини з нерухомим майном.

Отже, кредитор не має гарантій щодо одночасного встановлення права власності боржника та наявних обтяжень на запропоновану для передачі в іпотеку нерухомість. Таким чином, кредитор не може бути впевнений у пріоритетності свого права вимоги щодо звернення стягнення на предмет іпотеки в разі невиконання боржником кредитного зобов'язання, що безпосередньо впливає на ліквідність та реалізаційну ціну предмета іпотеки.

Як показує світовий досвід, система державної реєстрації прав власності та обтяжень на будь-яке нерухоме майно, в т. ч. на землю, є ефективною лише за умови її здійснення в межах єдиного реєстру, за відсутності об'єктивних підстав для оцінки землі важко отримати кредит, відповідний до ціни застави (тобто, земельної частки). Відсутність ринку сільгоспземель не дає змоги використовувати землю як предмет іпотеки, насамперед для отримання довгострокових кредитів (терміном на 5-20 років), без яких неможливий інноваційний розвиток сільського господарства, за відсутності відповідної правової бази, а також безпосередньо такого інституту, як Державний земельний (іпотечний) банк. Необхідно розробити закони „Про іпотеку землі” і „Про Державний земельний (іпотечний) банк”.

Попри велику кількість наукових і практичних розробок із питань розвитку іпо­течного кредитування в Україні, іпотечний ринок фактично розвивається за депо­зитною моделлю та характеризується гіпертрофованою часткою житлового сегмен­та (близько 70 %). Показником рівня розвитку іпотечного ринку є співвідношення портфеля іпотечних кредитів і ВВП: якщо цей показних становить 15-20 % ВВП, іпотечний ринок характеризується як добре інтегрований; 10-15 % — розвинутий; 5-10 % — фрагментарний; до 5 % - нерозвинутий. Отже, вітчизняний іпотечний ринок можна визначити як фрагментарний.

Попри позитивну динаміку розвитку іпотечного кредитування в Украї­ні, визнати його рівень задовільним не можна; впровадження дворівневої моделі фінансування іпотечного кредитування в Україні відбувається надто повільно. Це, у свою чергу, загострює ризики, притаманні однорівневій моделі іпотечного рин­ку. Зокрема, короткострокові джерела фінансування довгострокових іпотечних ак­тивів первинних іпотечних кредиторів можуть призвести до загострення цінових ризиків і ризиків ліквідності іпотечних кредиторів, особливо малих і середніх бан­ків, які поступово обмежуватимуть надання іпотечних кредитів; неприйнятні для більшості населення умови кредитування, з огляду на високі процентні ставки, що залежать від рівня ставок за депозитами, посилюють вплив кредитного ризи­ку; загострюються й ризики, пов'язані із браком на фондовому ринку ліквідних фінансових інструментів.

Однією з нагальних проблем вітчизняного іпотечного рин­ку є практично цілковита відсутність в Україні довгострокового кредитування на­селення. Банки прагнуть звести до мінімуму ризик, обертаючи короткострокові кошти. До того ж існує велика кількість ризиків для кредиторів, які працюватимуть за програмою іпотечного кредитування на вторинному ринку нерухомості. Нині банки фінансують операції іпотечного кредитування переважно за рахунок депози­тів фізичних осіб, термін яких не перевищує трьох років, а іпотечні кредити нада­ються тільки від трьох років. Крім того, конкуренція спонукає підвищувати депо­зитні процентні ставки. Усе це збільшує процентні ризики та зменшує ліквідність банку.

Значними кроком у розвитку ринку іпотечних цінних паперів стало прийняття Закону України "Про іпотечні облігації", який визначає загальні умови випуску та обігу іпотечних облігацій.

Іпотечні облігації є досить привабливим об'єктом інвестування, що обумовлено досить високою надійністю та захищеністю даних фінансових інструментів. Їх власники мають певні переваги перед власниками корпоративних облігацій, оскільки виконання зобов'язань за іпотечним облігаціями забезпечене реальними та високоліквідним активами — нерухомістю.

Сьогодні стрімко зростає зацікавленість банків у розвитку іпотеки, оскільки конче потрібні надійні й достатні за обсягами довгострокові фінансові інструменти. Іпотека для українських банків поступово стане стабільним самостійним бізнесом, адже це сфера діяльності, в якій гарантовані високий рівень забезпеченості, висока норма рентабельності тощо. Доцільно зауважити, що до недавнього часу через відсутність офіційних статистичних даних було неможливо реально оцінити рівень розвитку національного ринку іпотеки. Проте внаслідок важливості та актуальності для України розвитку іпотечного кредитування у 2005 році Національний банк України запровадив спеціальну форму статистичної звітності банків, якою передбачено включення до плану рахунків бухгалтерського обліку банків України розділу "Іпотечні кредити", що дасть змогу відображати заборгованість за іпотечними кредитами фізичних і юридичних осіб у розрізі балансових рахунків та видів економічної діяльності. Ведення спеціальних рахунків дає змогу аналітикам мати реальну картину щодо обсягів іпотечного кредитування та відсоткових ставок за ним; обсягів застави за іпотечними кредитами та видами нерухомості.

Незважаючи на стагнаційні процеси у сфері нерухомості та кризу на світових фінансових ринках, український іпотечний ринок у 2007 році залишається одним з найбільш динамічних та перспективних сегментів кредитування.

В Україні прискорено набувають поширення технології іпотечного кредитування, тобто дедалі більше банків отримують досвід розробки і реалізації житлових іпотечних програм. Позитивним аспектом такої активізації стало відчутне загострення конкуренції між ними та залучення фінансового капіталу іноземних інвесторів в українські банки, що може призвести до суттєвого зниження процентних ставок за кредитами.

Важливе значення для розвитку іпотечних цінних паперів має створення Першого всеукраїнського бюро кредитних історій, діяльність якого сприятиме зниженню банківських ризиків і спрощенню процедури кредитування фізичних осіб, а клієнт, який має позитивну кредитну історію, зможе отримати кращі процентні ставки, вигідніші умови кредитування.

Іпотечний сегмент кре­дитного ринку – найпривабливіший для банків з огляду на порівняно високий рівень ліквідності. Однак успішна робота на цьому сегменті потребує конку­рентних переваг, тим більше в умовах посилення кон­куренції, яка спостеріга­ється сьогодні на вітчизняному банківському ринку.

У сучасних умовах фінансового ринку в Україні високі темпи розвитку вітчизняної банківської системи сьогодні визначаються насамперед роз­витком кредитного ринку, в тому числі його іпотечного сегмента як найліквіднішого банківського активу. Так, за 2007 рік кредитний портфель банківсь­кої мережі зріс на 74%, а іпотечний — на 89,5% [18].

У країні вже досить активно працює Державна іпотечна установа — інсти­туція другого рівня іпотечного креди­тування, з якою банки мають змогу на­лагодити плідне співробітництво, на ринок виходять усе нові іноземні банки.

При підготовці фінансово-економі­чного обґрунтування сек'юритизації активів важливо провести, по-перше, аналіз кредитної якості виділе­них для сек'юритизації іпотечних активів та, по-друге, аналіз якості управління даними активами.

Аналіз цієї інформації має надзвичайно важливе значення у майбутньому для визначення розміру додатково­го забезпечення, присвоєння рей­тингу, загального структурування та транслювання потоків платежів.

Аналіз господарсь­кої діяльності банка-іпотечного кредитора (оригінатора) полягає у пе­ревірці документів первинного бухгалтерського обліку, договорів та документації, що стосуються обра­них активів, кредитної політики бан­ку, організаційних та технологічних основ діяльності його кредитного відділу тощо. Детальний аналіз прак­тики господарювання банка-претендента на сек'юритизацію дозволяє зробити заключний висновок у цілому про якість його активів.

На другому етапі проведення се­к'юритизації іпотечних активів здійснюється вибір активів, придат­них для сек'юритизації, та фор­мується попередній пул активів. Зва­жаючи на те, що активи з даного пулу будуть генерувати в майбутньо­му необхідний для обслуговування іпотечних цінних паперів потік пла­тежів, відбір активів та проектування пулу є чи не найважливішою проблемою сек'юритизації іпотечних ак­тивів.

Для успішного завершення сек'­юритизації іпотечних активів особ­ливо важливим є останній етап. Здійснюючи поточний супровід та нагляд за процесом реалізації уго­ди, сторони виконують передбачені умовами договору обв'язки [10, 28-29].

Незважаючи на те що Закон „Про іпотечні облігації” набув чин­ності ще у 2005 p., було створено за­конодавчу базу для укладання сек'юритизаційних угод, на сьогоднішній день в Україні практика сек'юрити­зації іпотечних активів не набула ши­рокого розповсюдження. До сьо­годні мали місце лише окремі випадки балансової сек'юритизації.

На нашу думку, проблема поля­гає в наступному: по-перше, склад­ність оформлення сек'юритизаційної угоди, особливо позабалансової, з правової точки зору (необхідність укладання значної кількості дого­ворів, зокрема щодо факту відчу­ження іпотечних активів; механізму взаємозаліків — порядку перезарахування платежів, що надходять від іпотечного покриття, на користь виплат за іпотечними облігаціями); по-друге, поки що висока вартість сек'юритизації для вітчизняних бан­ківських установ (необхідність використання послуг експертів у галузі права, страхових організацій, рейтингових агентств тощо); по-третє, відсутність кваліфікованих кадрів, які мають досвід чи знання щодо ук­ладання подібних угод; по-четверте, необхідність залучення іноземних консультантів; по-п'яте, відсутність інституційних інвесторів, зацікавле­них у вкладенні капіталу в іпотечні цінні папери вітчизняних банків.

В Україні також є проблеми в здійсненні спроб впровадження проекту житлового кредитування з використанням бю­джетних коштів, які передбачалося здійснювати за трьома комбіновани­ми схемами, адаптованими до умов економіки конкретного регіону.

Перша схема іпотеки нагадує класичну модель житлового кредитування громадян, що базувалася на ме­ханізмі бюджетної компенсації про­центної банківської ставки уповнова­женому банкові. Друга схема житлового іпотеч­ного кредитування припускає реа­лізацію Програми пільгового житло­вого кредитування з використанням векселів. Третя схема передбачає вико­ристання недоїмок підприємств і організацій у бюджетні і позабю­джетні фонди. Залучені в такий спосіб з бюджету області матері­альні ресурси і грошові кошти передбачалося спрямувати на будівницт­во нових і незавершених житлових об'єктів, але фінансова криза призупинила його впровадження.

Таким чином, існує низка серйозних про­блем у сфері вітчизняного іпотечного креди­тування. Найголовнішою серед них є про­блема опанування законодавчою базою іпо­течного кредитування. Зокрема, це стосу­ється питань захисту прав кредитора в ро­боті із заставою, ведення державного ре­єстру застав, захисту активів кредитора від цінових та інфляційних ризиків, випуску іпо­течних цінних паперів тощо. Залишаються невирішеними такі важливі проблеми, як залучення довгострокових ресурсів для іпо­течного кредитування, розвиток вторинного іпотечного ринку, створення спеціалізованих іпотечних банків.

Перспективи розвитку іпотечного кредитування в деяких галузях національної економіки України

Таким чином, існує низка серйозних про­блем у сфері вітчизняного іпотечного креди­тування. Найголовнішою серед них є про­блема опанування законодавчою базою іпо­течного кредитування. Зокрема, це стосу­ється питань захисту прав кредитора в ро­боті із заставою, ведення державного ре­єстру застав, захисту активів кредитора від цінових та інфляційних ризиків, випуску іпо­течних цінних паперів тощо. Залишаються невирішеними такі важливі проблеми, як залучення довгострокових ресурсів для іпо­течного кредитування, розвиток вторинного іпотечного ринку, створення спеціалізованих іпотечних банків.

Для вирішення цих питань необхідно: сприяти прийняттю законів про іпотечні цінні папери; утворити за участю держави іпотечну установу другого рівня; створити систему державного регулю­вання та нагляду за діяльністю фінансо­вих установ – іпотечних кредиторів; внести зміни до законодавства у сфері встановлення додаткових вимог до іпо­течних кредиторів та іпотечних активів стосовно капіталу, резервів, вимог до якості та обсягу активів; удосконалити систему державної під­тримки найбільш вразливих верств населення з метою забезпечення їх досту­пним житлом тощо.

Безперечно, ефективну іпотечну систему, на зразок тих, що діють у європейсь­ких країнах, важко побудувати за п'ять-десять років, тим більше що становлен­ня іпотечних відносин у цих країнах має 200-річну історію. На наш погляд, варто застосувати у вітчизняній практиці досвід розвитку іпотечного ринку Угорщини, де законодавчо встановлено певні обмеження, зокрема принципи здійснення ді­яльності (вищі вимоги до капіталу іпотечних банків порівняно з універсальними); надійне технічне забезпечення; внутрішній контроль; посилений контроль активів і зобов'язань згідно зі стандартами Європейської іпотечної асоціації); обмеження що­до діяльності (іпотечні банки не можуть залучати депозити); позики вважаються забезпеченими, якщо вони забезпечені нерухомістю або державними гарантіями; вимоги до іпотечних позик (максимальний рівень LTV – 60 %); вимоги до іпотеч­них цінних паперів.

Також, на нашу думку, можна значно збільшити обсяги іпотечних кредитів на будівництво житла шляхом зменшення процентних ставок, подовження термі­ну кредитування; збільшення розміру кредиту відносно вартості предмета заста­ви; зменшення суми витрат на оформлення кредиту; страхування ризиків; вдос­коналення процедури іпотечного кредитування.

Удосконалюючи функціонування іпотечного ринку України, доцільно зважа­ти на кризу іпотечного кредитування у США. За висновками фахівців, вітчизняні банки вже відреагували на кризу введенням жорсткіших умов видачі іпотечних кре­дитів, що, у свою чергу, негативно позначається на обсягах іпотечного кредитуван­ня. Наголосимо, що зменшення обсягів іпотечних кредитів, підвищення процент­них ставок і жорсткі умови видачі призведуть до гальмування розвитку вітчизняного іпотечного ринку. Щоб цього уникнути, необхідні підтримка й нормативно-правове врегулювання окреслених питань із боку держави.

Залежно від використовуваних ме­тодів самоствердження на ринку розрізняють цінову та нецінову конкуренцію. Цінова конкуренція здійснюється шляхом зміни (як правило, зниження) цін (вартості послуги). Однак вона має певні межі. Мало того, за оцінками вче­них, у банківській справі як у жодній Іншій сфері економіки діють внутрішні й зовнішні сили, що зменшують можливості цінової конкуренції. По-перше, на процентні ставки може впливати дер­жава — як шляхом прямого обмеження (встановлюючи мінімальні та максимальні ставки, фіксовані ставки, нада­ючи дотаційні державні пільгові креди­ти певним категоріям позичальників, визначаючи граничну маржу за позичка­ми за рахунок кредитів центрального банку тощо), так і шляхом непрямого регулювання (наприклад, за допомогою заходів облікової політики Центробан­ку, зміни ставок рефінансування ко­мерційних банків тощо). По-друге, ціно­ву конкуренцію в банківській справі об­межує те, що існує межа процента (мар­жа) , нижче якої банк уже не отримувати­ме прибуток. Масові збиткові послуги не може собі дозволити жоден банк. То­му сучасні західні банки прагнуть не кон­курувати у сфері цін на банківські послу­ги, аби зберегти позитивні для їх діяль­ності тарифи та процентні ставки.

Нецінова конкуренція заснована на поліпшенні якісних характеристик послуг та їх диференціації. Стосовно іпотеч­ного кредиту це означає: оперативність оформлення, довгостроковість, рівень ризиковості, зручність в обслуговуванні, супутні витрати, сервісне обслуговуван­ня і таке інше.

В умовах припливу іноземного ка­піталу на вітчизняний ринок, що супроводжується надходженням дешевших ресурсів, конкуренція на вітчизняному ринку банківських послуг усе більше набуває нецінового характеру.

Формування конкурентної позиції банку пов'язане з поняттями стратегічного планування діяльності банку та стратегічного управління ним. Стратегія стосовно банків полягає у визначенні загальних тенденцій розвитку ринку, конкретного банку та його по­ведінки на ринку. Її мета — досягнення якісно нового рівня розвитку банківсь­кої установи, який передбачає зміцнен­ня його позицій і повніше задоволення потреб клієнтів у послугах з одночас­ним урахуванням інтересів банку. О. Любунь доводить, що „результати стратегічного управління мають необорот­ний чи довгостроковий характер і віді­грають кардинальну роль у розвитку банку”. В контексті нашого дослідження зазначимо, що стратегічне управління повинно включати механізми (інстру­менти) реалізації стратегії розвитку бан­ку на іпотечному ринку. Теоретично кон­курентна стратегія – це сукупність пра­вил, яких повинен дотримуватися банк для досягнення довгострокової підтримки своєї конкурентоспроможності. Конку­рентна стратегія є складовою системи цілей комерційного банку і передбачає досягнення таких із них, як прибутко­вість, ліквідність, мінімізація ризику: останнім часом вона поповнилася ще однією метою — забезпечення конкурентоспроможності.

Внутрішньогалузева конкуренція у банківському секторі має здебільшого форму видової конкуренції. В аспекті формування конкурентної стратегії це означає, що розробка нових інструментів у рамках певної послуги ще не забезпе­чує банку конкурентних переваг, якщо ці інструменти не підкріплюються мето­дами забезпечення споживчих переваг.

Формування конкурентної позиції банку полягає у розв'язанні завдань що­до підвищення якості банківського об­слуговування різних груп клієнтів та збіль­шення пропозицій на ринку нових інстру­ментів. В. Корнєєв зауважує, що „ін­ституційні позиції банків як посередників на фінансовому ринку відображаються в реалізації сервісних пропозицій при об­слуговуванні клієнтів”. Він пов'язує спектр банківських послуг з диверси­фікацією різних фінансових інструментів у межах прийнятого співвідношення ри­зику та дохідності. Погоджуючись із дум­кою вченого та оцінюючи стан іпотеч­ного кредитування у країні (за станом на початок 2008 року на одну середньостатистичну родину припадає близько 4000 грн. іпотечних кредитів), зауважимо, що на ринку іпотеки банкам слід бути го­товими до сегментації клієнтського попи­ту на іпотечні кредити. Власне кажучи, треба інтенсифікувати роботу щодо на­ближення послуги до споживача.

Таким чином, ми теоретично довели, що конкурентну позицію на іпотечному ринку банк має формувати на засаді широ­кого асортименту інструментів із застосуванням нових технологій, нових підходів до оцінки як кредитоспроможності клієн­та, так і застави. З розвитком банківської справи та економіки в цілому навіть послуги масового асортименту можуть втратити однорідність. Слід зважати, що стандар­тизовані іпотечні кредити, які надаються різними банками, нерідко набувають в очах користувачів цих послуг відмінних рис, що залежить від іміджу банку. Природно, за інших однакових умов вкладник піде у той банк, який здається йому по­важнішим, надійнішим і таке інше.

За результатами даного дослідження можна зробити такі висновки. Без власної стратегії просування банку на ринку іпотеки завдання підви­щення його конкурентоспроможності навряд чи буде вирішене. Наймасштабнішим на сьогодні має бути такий інструмент, який дає змогу сім'ям із середнім достатком накопичува­ти кошти для формування первинного внеску в Інвестування будівництва нової квартири. Цей інструмент допомагає банку здійснювати за рахунок мобілізованих ресурсів іпотечне кредитування підготовленіших до цього верств населення, роз­ширювати клієнтську базу і поетапно формувати свої іпотечні активи.

Для утримання і зміцнення конку­рентних позицій банку на ринку іпотечного кредитування йому необхідно за­стосовувати інструменти, які врахову­вали б соціальну структуру суспільства та цілі кредитування. Деталізуємо. Враху­вання соціальної структури населення необхідне для розробки інструментів, зорієнтованих на населення Із середнім рівнем життя; із рівнем життя, нижчим за середній; населення, яке має постійні й стабільні доходи; яке має неритмічні (періодичні) доходи; населення, що вхо­дить у категорію пільговиків за різними державними програмами.

Диференціація цілей необхідна для розробки продуктів кредитування: купів­лі квартир на вторинному ринку; купівлі готових квартир на первинному ринку; купівлі квартир на основі інвестиції в їх будівництво; купівлі земельної ділянки; будівництва нового будинку; будівниц­тва дворових споруд; будівництва га­ражів; ремонту квартир.

Кожний із перерахованих видів кре­дитів повинен передбачати декілька іпо­течних інструментів (пружинний кредит, кредит зі зростаючою сумою платежів, кредит із пониженою процентною став­кою на первинному етапі, кредит зі став­кою, що змінюється, кредит з оплатою боргу в кінці терміну кредитування тощо).

Отже, тільки наявність широкого спектра іпотечного інструментарію дасть змо­гу конкретному банку зміцнити свої позиції наданому сегменті кредитного рин­ку в умовах дедалі зростаючої конкуренції.

Одна з найважливіших проблем у сфері іпотечного кредитування – оцінка вартостей. Її суть полягає у визначенні величини заставної вартості нерухомого майна (або номінальної вартості іпотечного зобов'язання). Під цим поняттям розуміємо дисконтовану ринкову вартість нерухомості (або ринкову вартість іпотечного кредиту).

Оцінку заставної вартості пропонуємо здійснювати в три етапи: на перших двох слід визначити ринкову вартість нерухомості, що є заставою, на третьому - величину заставної вартості.

В Україні вже набуто певного досвіду управління ризиками іпотечного кредитування купівлі житла на первинному ринку. Для прикладу розглянемо діяльність банків України із забезпечення надійності житлових іпотечних позик як на первинному, так і на вторинному ринках.

Серед основних заходів, застосовуваних банками з метою вдосконалення управління кредитним ризиком, такі:

1. кредит надається на інвестування будівництва житла, яке стає заставою. Житло, як відомо, є однією із найважливіших потреб людини. Тому позичальник докладає всіх зусиль до того, щоб не позбутися придбаного житла через несвоєчасне повернення позики;

2. перший внесок позичальника становить 30-35% від вартості житла. Виконання потенційним позичальником цієї вимоги є частковим підтвердженням його достатньої платоспроможності. Крім того, в цьому випадку позичальник усвідомлює, що в разі неповернення позики він ризикує втратити не лише заставлену нерухомість, а й гроші, витрачені ним на фінансування будівництва заставленого житла;

3. виконання банками функцій розрахункового центру системи фінансування будівництва житла. Фінансуючи будівництво житла за дорученням своїх позичальників-інвесторів, банки забезпечують цільовий характер використання вкладених коштів. Вони мають змогу впливати на дотримання будівельниками раніше обумовлених вимог щодо якісних характеристик споруджуваного житла, своєчасності завершення його будівництва і передачі у власність учасникам програми, контролювати оформлення і надання документів, що підтверджують право власності позичальника на заставлену нерухомість. До того ж виконання зазначеної функції дає банкам можливість мати дешеві кредитні ресурси за рахунок використання коштів поточних рахунків;

4. значний термін (до 30 років) надання позички і гнучкий підхід до виплати відсотків за нею. Чим більший кредитний термін, тим більшою є кількість платежів і відповідно тим меншою сума одного з них. Цим обумовлюється і нижчий рівень ризику неповернення кредиту. Гнучкий підхід до виплати відсотків також знижує ризик неповернення позики;

5. страхування об'єкта застави (квартири).

Отже, в банках, на нашу думку, знайдено правильні шляхи до якісного управління кредитним ризиком в умовах обмежених можливостей отримання інформації про кредитоспроможність позичальників.

Суттєвий вплив на надійність кредитних операцій банків справляє і зростання попиту на первинному житловому ринку міста Києва, оскільки це підвищує ліквідність застави. У світовій практиці за умови низького (менше 1% від загальної суми портфеля банківських позик) рівня прострочення кредитів та широкого запровадження стандартів з іпотечного кредитування LTV може не перевищувати 90%. Економічна ситуація, що нині склалася в Україні, суттєво відрізняється від західноєвропейської, тому, на думку переважної більшості фахівців, на вітчизняному іпотечному ринку коефіцієнт дисконтування ринкової вартості житла може дорівнювати 1,3-1,35.

Що ж до визначення заставної вартості дохідної нерухомості, то тут теж потрібно виходити з розглянутих вище основних принципів і методів оцінки. При цьому слід передусім враховувати результати андеррайтингу позичальника, кон'юнктуру на ринку певного виду нерухомості та її динаміку.

Насамкінець зазначимо, що розв'язання назрілих проблем визначення заставної вартості є важливим завданням у процесі підвищення ефективності іпотечного кредитування в цілому і потребує подальшого суттєвого теоретико-методологічного обґрунтування.

Сек'юритизація іпотечних акти­вів — це фінансова інновація XX ст., яка останнім часом набула широко­го розповсюдження в країнах із роз­виненою ринковою економікою та значно розширила можливості по за­лученню довгострокових фінансо­вих ресурсів за допомогою складних фінансових інструментів.

Отже, сек'юритизація іпотеч­них активів являє собою складну фінансову технологію, що дозво­ляє моделювати випуски іпотечних цінних паперів із різними характе­ристиками і таким чином забезпе­чує банків-іпотечних кредиторів постійними джерелами довгостро­кових фінансових ресурсів. При цьому сек'юритизаційні угоди на­дають переваги як оригінаторам, так і інвесторам в залежності від розподілу ризиків і доходності, що визичається типом сек'юритизації (балансова чи позабалансова), структурою угоди (кількістю траншів і їх рейтингами) та параметра­ми фінансових інструментів, що емітуються.

Поширення практики сек'юри­тизації іпотечних активів надасть наступні переваги вітчизняним банкам-іпотечним кредиторам: по-пер­ше, доступ до дешевших (у по­рівнянні із традиційними джерела­ми) довгострокових фінансових ре­сурсів; по-друге, зменшення розмі­ру регулятивного капіталу та кредитного ризику (у випадку позаба­лансової сек'юритизації); по-третє, диверсифікація джерел залучення коштів; по-четверте, вдосконалення якості управління активами та паси­вами, а також ліквідністю та ризи­ками; по-п'яте, покращення у ціло­му власного фінансового стану та іміджу.

Однак для подальшого розвит­ку сек'юритизації іпотечних ак­тивів в Україні необхідно: прийня­ти закон про сек'юритизацію, який би регламентував порядок її прове­дення, а також права й обов'язки сторін-учасників угоди; визначити порядок оподаткування сек'юритизаційної угоди (зокрема, звільнити на початковому етапі впроваджен­ня в Україні практики сек'юрити­зації від оподаткування платежі, що надходять від покупців іпотечних цінних паперів, на користь оригінаторів, а також відрахування з регулярних платежів позичальників по іпотечному покриттю інвесторам, як резидентам, так і нерезидентам; розробити ДІУ за участю спеціалістів рейтингових агентств та страхових компаній модель еталонного пулу активів; провести роботу по ознайомленню персоналу банків та потенційних інвесторів (зокрема, приватних пенсійних фондів та страхових компаній) із сек'юритизацією іпо­течних активів, пояснивши основні організаційні моменти, переваги та потенційні ризики, що можуть ви­никнути під час її проведення.

Деякими фахівцями пропонується модель пай­ової участі регіонального і місцево­го бюджетів у житловому іпотечно­му кредитуванні громадян. Згідно з даною моделлю житло­ве іпотечне кредитування громадян з метою придбання (будівництва) жит­ла з розстрочкою платежу на основі механізму пайової участі бюджетних засобів здійснюється поетапно:

• позичальник звертається з за­явою в адміністрацію району (об­ласті) про надання пільгового іпотеч­ного житлового кредиту. Список гро­мадян передається уповноваженому операторові регіональної програми іпотечного житлового кредитування;

• заява розглядається уповно­важеною організацією (оцінка жит­лових умов, сімейного стану, стажу роботи, черговості в органах місце­вого самоврядування);

• приймається рішення про на­дання пільгового кредиту, визна­чається його розмір (частка бюдже­ту — до 70 %, позичальника — не менше 30 %);

• позичальник через ріелторські компанії або самостійно підбирає житловий варіант (вторинне житло або споруджуваний об'єкт на стадії завершення);

• оформляється тристоронній договір пайової участі в придбанні (будівництві) житла між операто­ром, позичальником і продавцем;

• оператор перераховує пайову частку при участі бюджету області (муніципального утворення)продав­цеві, позичальник своєю часткою розраховується самостійно;

• у Головному управлінні дер­жавної реєстраційної служби регіо­ну реєструється майнове право на придбану частку. Оформляються відповідні документи про право влас­ності на частки в нерухомості бю­джету і позичальника;

• з позичальником укладається договір купівлі-продажу частки, придбаної за участі бюджету області (муніципального утворення), з роз­строчкою платежу до 15 років під 5 %. Оформляється обтяження нерухо­мості іпотекою;

• позичальник через страхову компанію здійснює страхування придбаної нерухомості;

• позичальник одержує посвід­чення про право власності на житло, де частка, придбана за рахунок бюд­жетних коштів, є об'єктом застави (іпотека);

• у комітеті адміністрації об­ласті по управлінню державним май­ном реєструється частка в нерухо­мості, придбана за рахунок бюджет­них засобів;

• здійснюється виплата рівними частками позикових коштів і відсотків по них на рахунок уповно­важеної організації, що рефінансу­ються в програму іпотечного житло­вого кредитування;

• після погашення кредиту позичальни­ком уповноваженою організацією знімаєть­ся обтяження.

Запропонована мо­дель державної під­тримки громадян у пол­іпшенні їхніх житлових умов адаптована до особливостей економі­ки України та існуючої нормативно-правової бази.

Модель пільгового житлового іпотечного кредитування дозволяє:

• населенню самостійно купля­ти або будувати житло, залучаючи одночасно, на умовах пайової участі, декілька джерел фінансування;

• активізувати ринок житла; за­лучаючи в реальний економічний оборот приватизоване житло;

• збільшити платоспроможний попит громадян і зробити придбан­ня (будівництво) житла доступним для окремих груп населення;

• залучити в житлову сферу зао­щадження населення й інші позабюд­жетні фінансові ресурси, забезпечити розвиток будівельного комплексу;

• оживити економіку регіону в цілому;

• мінімізувати витрати грома­дян - учасників регіональної про­грами житлового іпотечного креди­тування, знизити додаткові витрати на оформлення кредиту;

• скористатися правом майно­вого податкового відрахування, по­в'язаного з придбанням (будівництвом) житла.

Таким чином, запропонована ав­тором форма державної підтримки:

• по-перше, спрямована безпосе­редньо на соціальний захист громадян, рівень доходів яких не дозволяє їм са­мостійно поліпшити житлові умови;

• по-друге, забезпечує дос­тупність поліпшення житлових умов групам населення, які мають низький рівень доходів;

• по-третє, реалізує ринкові ме­ханізми вирішення житлової пробле­ми громадян і виступає як механізм соціальної підтримки незаможних;

• по-четверте, забезпечує повер­нення позикових бюджетних засобів.

Разом з тим до істотних недоліків пільгової моделі житлового іпотечно­го кредитування з використанням бюджетних засобів можна віднести обмеженість масштабів кредитуван­ня в зв'язку з дотаційністю обласно­го і муніципального бюджетів. Крім того, надання пільгових процентних ставок по кредитах створює труднощі для залучення в систему житлового іпотечного кредитування позабюд­жетних ресурсів інвесторів.

На нашу думку, модель пайової участі регіональних і муніципальних бюджетів у поліпшенні житлових умов громадян є початковою формою організації ринку іпотечного креди­тування в умовах сучасної України.

Державна концепція повинна орієнтуватися на формування ринкової моделі іпотечного кредитування, яка б базувалася на самофінансуванні. Метою концепції має стати формування в державі розвиненої системи довгострокового іпотечного житлового кредитування, яка давала б змогу громадянам покращити житлові умови з використанням коштів довгострокових кредитів. Концепція включатиме комплекс заходів, реалізація яких надасть можливість:

• забезпечити доступність житла для населення із середніми доходами; розширити платоспроможний попит на житло;

• сформувати розвинений житловий ринок;

• створити фінансову базу іпотечного кредитування шляхом залучення коштів інвесторів на іпотечний ринок, розвиток механізму рефінансування банків, що надають іпотечні кредити;

• збільшити роль іпотечного кредитування в забезпеченні населення житлом, забезпечити доступність житлових кредитів для широкого кола споживачів.

Для досягнення мети концепції потрібно вирішити ряд ключових завдань:

• сформувати нормативно-правову базу, яка буде забезпечувати умови, сприятливі для широкого поширення іпотечного кредитування;

• створити інституційну інфраструктуру іпотечного ринку;

• створити основи для розвитку вторинного ринку іпотечних кредитів;

• розробити та впровадити на практиці єдині стандарти та процедури іпотечного кредитування;

• розробити різноманітні форми участі громадян в іпотечній програмі;

• організувати єдину систему навчання спеціалістів банків та інших суб'єктів ринку іпотечного кредитування процедур іпотечного кредитування, а також пов'язаних з іпотекою видів діяльності.

Формування системи іпотечного кредитування треба розглядати як поетапний процес, що передбачає реалізацію комплексу короткострокових та довгострокових заходів. На першому етапі необхідно створити нормативно-правову базу, що забезпечує сприятливі умови для розвитку іпотечних відносин у державі. Як було вже зазначено, в Україні діють Закони „Про іпотеку”, „Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю”, „Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати” та інші.

Але для створення більш ефективного правового поля регулювання іпотечних відносин треба прийняти ряд документів, націлених на вдосконалення порядку реєстрації угод з нерухомим майном, діяльності органів опіки та піклування, використання резервного фонду житла, що служить для відселення боржників та членів їх родин у разі їх неплатоспроможності та неможливості погасити кредит, а також діяльності установ страхування іпотечних кредитів та кредитних бюро.

Одночасно треба здійснювати роботу з підготовки банків до діяльності на ринку іпотечного кредитування. Така робота включатиме, по-перше, розробку та впровадження в банківську практику стандартів та процедур іпотечного кредитування, порядок відбору учасників іпотечного ринку; по-друге, створення системи навчання банківських спеціалістів, а також всіх учасників іпотечного ринку процедур іпотечного кредитування та механізму взаємодії суб'єктів іпотечних відносин.

На другому етапі треба створити інститути страхування іпотечних кредитів та мережу кредитних бюро, які б мали змогу проводити процедуру андерайтингу та вести кредитну історію позичальників, тобто збирання відомостей про зобов'язання кредитора за будь-якими кредитами та інші види зобов'язань та передачу даних банку, що надає іпотечний кредит. Такі інститути повинні працювати за підтримки держави.

На наступному етапі пропонується організація інституту вторинного ринку іпотечних кредитів. На цьому етапі повинні бути відібрані механізми рефінансування іпотечних кредитів, виданих банками, переуступки прав вимоги за іпотечними кредитами, випуску та обігу цінних паперів, забезпечених іпотечними кредитами.

Важливу роль у подальшому розвитку іпотечного ринку в Україні повинна відігравати Державна іпотечна установа. Цінні папери, які вона буде випускати, зможуть служити надійним фондовим інструментом, що буде стимулювати недержавних інституційних інвесторів, таких як пенсійний фонд, залучати свої кошти на розвиток іпотечного кредитування.

Дуже важливою особливістю цієї організації буде й те, що вона матиме обмежений перелік фінансових операцій, які зможе виконувати. Така умова встановлена для того, щоб Державна іпотечна установа не стала самостійною кредитною установою, що зможе встановити державну монополію на ринку іпотечного кредитування. Головна функція створеної структури – це, насамперед, розширення іпотечного кредитування на прийнятних умовах та підтримка при цьому ліквідності первинних іпотечних кредиторів – банківських установ, що зможе позбавити їх відповідних ризиків втрати ліквідності.

Мета появи Державної іпотечної установи полягає у впровадженні механізмів дворівневого кредитування іпотечного фінансового ринку. Для досягнення цієї мети буде використовуватися така схема. Банки будуть формувати пули стандартних кредитів та продавати права вимог за ними іпотечній установі. Іпотечна установа на основі платіжних потоків, що будуть генеруватися цими кредитами, буде випускати власні облігації та продавати їх інвесторам. Надходження від продажу спрямовуватимуться на придбання нових іпотечних кредитів. Рефінансуючи за цією схемою, банки зможуть, кредитувати все більшу кількість позичальників, тобто розширити свої банківські активи.

Отже, діяльність іпотечної установи має великі перспективи та зможе бути дуже ефективним напрямом удосконалення національної іпотечної системи. Однак постає питання фінансування створення та діяльності самої установи. Урядом запропоновані таю джерела фінансування: статутний капітал установи; частина коштів від приватизації та дооцінки приватизованого майна; кошти з резервів страхових компаній; частина коштів від продажу земель несільськогосподарського призначення; іноземні інвестори.

У момент реєстрації іпотечної установи був визначений її статутний фонд у розмірі 50 млн. грн. Однак у квітні 2005 р. до установчих документів були внесені зміни: статутний фонд було скорочено до 20 млн. грн. Треба зазначити, що це зовсім мізерні кошти для організації такого рівня. За свідченням багатьох експертів, для нормальної роботи іпотечна установа повинна оперувати ресурсами в декілька мільярдів гривень. Що стосується приватизації та дооцінки вже приватизованого майна, то в Україні існує дуже невеликий список підприємств, що підлягають приватизації, а методику оцінювання приватизованого майна ще не розроблено. Отже, великих коштів на розвиток іпотечного кредитування ці джерела на цей момент неспроможні надати.

Щодо резервів страхових компаній, то це дійсно великі кошти. За оцінками Державної комісії з регулювання ринків фінансових послуг, такі компанії можуть щороку інвестувати в державну іпотечну установу від одного до двох мільярдів гривень. Однак існують значні труднощі в цьому процесі, а саме, відповідно до Закону України "Про страхування", резерви страхових компаній не є їх власністю, а сформовані тільки для виконання зобов'язань страхових компаній перед своїми клієнтами. Отже, страхові компанії не мають права вкладати кошти з резервів на розвиток іпотечного кредитування. Значною допомогою в таких умовах можуть бути кошти від реалізації земель несільськогосподарського призначення, однак ще не існують відповідні нормативно-правові документи, що регламентують цю процедуру.

У такій ситуації залишається тільки використання коштів іноземних інвесторів. Але головною вимогою іноземних інвестиційних компаній та банківських установ може стати приведення українського іпотечного законодавства у відповідність з міжнародними стандартами. Крім означеної раніше необхідності розробити та прийняти закон про іпотечні цінні папери, важливо також прийняти міжнародні стандарти роботи іпотечних установ. Так, у міжнародній практиці іпотечного кредитування не прийнято в перші ж роки діяльності завантажувати установу коштами та відразу видавати їх у комерційні банки для збільшення обсягів іпотечних кредитів. За кордоном іпотечні установи працюють на умовах зворотного викупу: якщо банк продав або дав на умовах Застави установі “проблемний” кредит, то він зобов'язаний замінити його на більш якісний.

Таким чином, для ефективної роботи іпотечної установи необхідно вдосконалити чинне законодавство та прийняти міжнародні стандарти функціонування іпотечних установ. Для цього в межах державної концепції іпотечного кредитування можна запропонувати такі напрями:

• розробити та встановити єдині стандарти та норми іпотечного кредитування; провести оцінку якості житлових іпотечних кредитів, що пропонує державна іпотечна установа;

• провести експертизу різних інструментів іпотечного кредитування, що використовують вітчизняні банки у своїй діяльності, та визначити, чи відповідають ці інструменти міжнародним банківським стандартам;

• здійснювати постійну роботу з банківськими установами з питань методології іпотечного кредитування;

• проводити аналіз діяльності банків, що продають іпотечні кредити;

• здійснювати технічну допомогу кредиторам у сфері організації іпотечного кредитування;

• здійснювати розробки за економічними та юридичними аспектами іпотечного кредитування;

• проводити семінари та навчальні курси;

• надавати консультаційну допомогу;

• надавати технічну та навчальну допомогу покупцям цінних паперів, що забезпечені іпотечними кредитами.

Треба зазначити, що впровадження державної концепції повинна здійснювати державна іпотечна установа, яка покликана об'єднати зусилля банківського співтовариства України у створенні та апробуванні оптимальної моделі іпотечного житлового ринку, впроваджувати у практику єдину систему найбільш надійних та найменш ризикованих стандартів та процедур іпотечного кредитування. Її діяльність через розвиток територіальної мережі повинна охопити всі регіони України. На основі загальнодержавної концепції будуть створюватись регіональні програми розвитку житлового іпотечного кредитування безпосередньо на місцях з урахуванням особливостей та можливостей кожного окремого регіону. Саме на регіональному рівні можна активізувати діяльність усіх учасників житлового ринку: забудовників, банків, рієлторських, страхових та оціночних компаній, інших організацій, які бажають запропонувати свої послуги на цьому ринку, а також здійснювати контроль за їх діяльністю. У цьому полягають основні функції державного регулювання іпотечних відносин.

Отже, банки, держава, які займаються іпотечним кредитуванням, повинні пропонувати населенню особливий механізм фінансування придбання житла, створювати сприятливі умови для розширення інвестиційної діяльності, а через неї впливати на активний розвиток багатьох галузей національної економіки. Разом з тим закладаються підвалини для формування в Україні іпотечного ринку, який об'єднує фінансовий ринок з ринком нерухомості і сприяє концентрації значних фінансових ресурсів, які стимулюють розвиток економіки в цілому. Таким чином, іпотека є важливим фактором розвитку не лише фінансового ринку, а й вирішення цілої низки соціально важливих проблем.

Для закріплення та самоперевірки знань виконайте тестові завдання:

1. До економічних проблем розвитку іпотечного кредитування в Україні можна віднести:

а) низька доступність кредитів для населення;

б) недостатність довгострокових кредитних ресурсів, інших фінансових ресурсів у банків, інших фінансово-кредитних установ, високі витрати оформлення житла у кредит;

в) незавершеність нормативно-законодавчої бази;

г) вірні відповіді а) та в);

д) вірні відповіді а) та б).

2. Перспектива розвитку іпотеки в Україні багато в чому залежить від:

а) удосконалення фінансово-кредитної системи України;

б) розвитку ринку нерухомості;

в) ліквідації таких перепон: високих процентних ставок, нестачі банківського капіталу, труднощів впровадження кредитних продуктів, придатних діяти в умовах високої інфляції, відсутність інструментів з управління ринками іпотечного капіталу;

г) вірні відповіді б) та в);

д) вірні відповіді а), б), в).

3. В Україні склалися певні реальні передумови для інтенсивного розвитку іпотечного кредитування:

а) економіка на стадії стабільного підйому, створене правове поле для розвитку іпотеки та системи довгострокового іпотечного кредитування;

б) перед багатьма українцями гостро стоїть проблема житла;

в) у державі прискорено розповсюджуються технології іпотечного кредитування, стрімко зростає зацікавленість банків у розвитку іпотеки, тому що конче потрібні надійні і достатні за обсягами довгострокові фінансові інструменти;

г) вірні відповіді а) та б);

д) вірні відповіді а), б), в).

4. Створення системи державної реєстрації прав на нерухоме майно сприятиме:

а) підтримці гарантій прав на нерухоме майно та встановлених щодо них обтяжень;

б) створенню інформаційної основи для оподаткування нерухомості;

в) додатковій безпеці кредитів та розвитку інвестиційної діяльності, ефективному обліку нерухомого майна та прозорості укладання угод щодо такого майна;

г) вірні відповіді усі;

д) вірні відповіді а) та в).

5. Американська модель іпотеки характеризується слідуючим:

а) превалюючим джерелом для фінансових іпотечних кредитів є фондовий ринок, на якому шляхом випуску іпотечних облігацій мобілізуються необхідні кредитні ресурси;

б) 20 % необхідних для іпотеки коштів залучається на фондовому ринку;

в) близько 50 % ресурсів для іпотечного кредитування мобілізується на фондовому ринку;

г) основним джерелом формування кредитних ресурсів для іпотечного кредитування є система ощадних вкладань;

д) вірна відповідь а) та в);

е) вірна відповідь б) та г).

6. Німецька (франко-скандинавська) модель іпотеки характеризується слідуючим:

а) превалюючим джерелом для фінансування іпотечних кредитів є фондовий ринок, на якому шляхом випуску іпотечних облігацій мобілізуються необхідні кредитні ресурси;

б) 20% необхідних для іпотеки коштів залучається на фондовому ринку;

в) близько 50% ресурсів для іпотечного кредитування мобілізуються на фондовому ринку;

г) основним джерелом формування кредитних ресурсів для іпотечного кредитування є система ощадних вкладів;

д) вірні відповіді а) та в);

е) вірні відповіді б) та г).

7. Державна підтримка вкладників ощадних кас у Німеччині характеризується:

а) наданням дотацій при погашені відсотків за іпотечний кредит;