logo search
didenko_v_m_osnovi_ipotechnogo_rinku

Список використаних джерел

  1. Євтух Т.О. Іпотека та іпотечний ринок / Т.О. Євтух // Вісник НБУ. – 2003. – № 9. – С. 18-22.

  2. Красникова О.М. З історії іпотечного кредитування в Україні / О.М. Красникова // Фінанси України. – 1998. – № 4. – С. 94-104.

  3. Копишинська Н.В. Становлення іпотеки в Україні / Н.В. Копишинська // Фінанси України. – 2004. – №5. – С. 55-60.

  4. Кравченко В. Жилищная проблема – оголенный нерв общества / В. Кравченко // Зеркало недели. – 2002. – № 36. – С. 11.

  5. Румянцева С. Іпотечне кредитування в Західній Україні (кінець ХІХ – початок ХХ ст.) / С. Румянцева // Цінні папери України. – 2005. – № 20. – С. 12.

    1. Історичний аспект походження і розвитку іпотеки. Світовий досвід становлення іпотеки

Ринкова економіка передбачає широке використання іпотечного кредиту – довгострокових позичок, які банки надають під заставу нерухомості, перш за все – землі. У цьому зв’язку інтерес становить розгляд питань сутності, історії виникнення і розвитку іпотечного кредиту, його застосування в різних країнах, а також діяльності іпотечних (земельних) банків.

Іпотечний кредит виник ще за рабовласницького ладу, де він являв собою різновид лихварського капіталу, дістав розвиток при феодалізмі, але особливого поширення набув при капіталізмі. Цей кредит дозволяє підприємцям збільшувати розмір продук­тивного капіталу, зокрема, землевласникам фінансувати купівлю додаткових ділянок землі, дає можливість придбавати машини, устаткування та інші засоби виробництва, тобто сприяє розвиткові та зміцненню ринкових відносин. Під заставу кредит видаєть­ся, як правило, на строк, більший від 5 років.

Для іпотечного кредитування, крім довгостроковості, є характерним залишення заставного майна в руках боржника, який продовжує його експлуатувати. Заставовласник може перевірити наявність, стан і умови зберігання заставного майна. Допуска­ється повторна застава з отриманням додаткового кредиту, якщо цінність майна не вичерпана попередніми заставами і боржник має економічну можливість сплатити проценти і погасити борг.

При заставі нерухомого майна боржник лише номінально зберігає своє право власника. У цьому випадку земельна рента, що є економічною формою реалізації земельної власності, фактично привласнюється кредитором.

Іпотечний кредит надають, як правило, банки, в першу чергу – іпотечні. До них належать і земельні банки, які видають довгострокові позички, в основному, під заставу землі. Названими операціями можуть займатися також комерційні, сільськогосподар­ські та інші банки.

Слово “іпотека” виникло ще за часів Стародавньої Греції на початку VI ст. до н.е., так називали стовпа, якого ставили на земельній ділянці позичальника, що брав гроші у борг під її заставу. На ньому регулярно робилися написи про внесені платежі та про залишок боргу. Пізніше ці записи почали вносити у спеціальну книгу, яку також називали іпотечною. Тобто, вже тоді термін “іпотека” був пов’язаний із забезпеченням відповідальності боржника перед кредитором певними земельними володіннями.

В часи правління імператора Антонія Пія (II ст. н.е.) було розроблене спеціальне законодавство, яке регулювало роботу банкірів з іпотекою. Можна зазначити, що влада Стародавнього Риму всебічно сприяла розвитку цього виду кредитування. Для того, щоб воно було доступним, створювалися різноманітні фінансові інституції. Так, за часів імператора Трояна було засновано фінансові фонди, призначені для підтримки вдів та сімей військових. Їм іпотечні кредити надавалися під 5% річних. Це був найнижчий процент в імперії.

Інститут іпотеки у римлян пройшов еволюцію від фідуції (лат. fiducia – угода на довірі, або – довірча угода) до пігнуса (лат. pignus – неформальна застава). В період застосування фідуції боржник був абсолютно незахищеним перед кредитором, який мав право на власний розсуд вирішувати – вимагати від позичальника сплати боргу чи не повертати йому майно. Угода пігнуса обмежила права кредиторів. Згідно з нею вони уже не могли розпоряджатися заставленою нерухомістю як своєю власністю. Більше того, у випадку невиконання боржником зобов’язання кредиторові заборонялося залишати нерухомість у себе. Він мав продати заставу, відшкодувати свої збитки, а різницю між виручкою за продаж нерухомого майна і залишком боргу повернути позичальникові.

На рис. 2.1 відображено процес розвитку використання нерухомості від фідуції до іпотеки [1, 18].

Пігнус

Іпотека

Рис. 2.1. Процес розвитку використання нерухомості від фідуції до іпотеки

У стародавньому Римі існували три види застави: fiducia, pignus, hypotheca.

Історично першою виникла fiducia. Визначена у цьому виді застава була для кредитора більш ніж повне забезпечення, тому що майно, яке було предметом застави автоматично переходило у повну власність кредитора. „Стаючи, одночасно з виникненням застави, власником предмета, його кредитор мав право володіти, користатися і розпоряджатися їм за своїм розсудом; він мав можливість відчужувати його без попередньої згоди боржника і не чекаючи часу, коли вимога буде підлягати виконанню”.

Боржник же позбавлявся права власності на предмет застави, а отже, позбавлявся і прав на плоди і доходи, принесені цим майном і крім того, права відшкодування цього майна у третіх осіб. Нарешті, навіть задовольнивши вимоги кредитора, боржник не мав упевненості в тому, що йому буде повернуто майно, яке було предметом застави. У цьому випадку боржник міг одержати з кредитора виключно компенсацію за заподіяну йому шкоду і збитки.

Поряд з fiducia римське право виробило іншу форму застави — pignus. У цьому випадку предмет, переданий у заставу, надходив не у власність, а у володіння кредитора з обов'язком його повернення після одержання задоволення. Однак і цей вид застави мав істотні недоліки, що були пов'язані, по-перше, з тим, що кредитор вважався лише власником закладеного майна і не мав для захисту свого права речового позову, а відповідно він не міг відшкодувати закладеного майна в третіх осіб; по-друге, кредитор не мав права продати предмет застави з метою одержання задоволення своїх вимог. І тільки при імперії це право кредитора у випадку прострочення боргу стало визнаватися.

Крім того, fiducia, та pignus мали низку спільних недоліків, що випливали насамперед з того, що встановлення застави пов'язувалося з передачею майна боржника кредитору. Л.В. Гантовер виділяв наступне:

1) „...яким би незначним не був борг, забезпечений заставою, майном боржника, кредитоспроможність цього майна виявлялася вичерпаною”;

2) „...з передачею застави кредитору, особливо коли предмет цей складало нерухоме майно, боржник нерідко позбавлявся єдиного джерела для свого існування, існування своєї сім'ї і єдиної можливості задовольнити борг з доходів від цього майна”.

Римські юристи звільнилися від зазначених недоліків в іншому, найбільш пізньому за часом виникнення, виді застави — hupotheca, який склався під впливом східного греко-єгипетського права і розвинувся з розвитком договорів найму сільськогосподарських ділянок.

Слово „іпотека” має грецькі корені і відомо ще з VI ст. до н.е. з законів афінського реформатора Солона. У 594 р. до н.е. Солоний здійснив свої знамениті реформи, у тому числі скасував поземельні борги, ввів волю заповіту тощо. Спочатку в Афінах заставою зобов'язань була особа боржника, якому у випадку його неспроможності заплатити борги, загрожувало довічне рабство. Солоний запропонував спосіб дуже раціональної заміни звертання особистої відповідальності на майнову, який полягав у тому, що на прикордонній межі маєтку боржника встановлювався стовп із написом, що майно служить забезпеченням претензій на визначену суму. Такий стовп називався “іпотекою” і слово стало вживатися для позначення будь-якої застави нерухомості. Ставився такий стовп на ділянці землі в знак заборони боржнику вивозити з неї все приведене, привезене і принесене.

Іпотека — така форма застави, при якій закладена річ залишається у володінні та користуванні заставодавця. Кредитор, на користь якого встановлено заставне право, є вже не власником речі, а власником права вимоги щодо задоволення боргу з закладеного майна. У випадку невиконання зобов'язання він мав право зажадати закладену річ, у кого б вона на той час не знаходилася, продати її і з вирученої суми покрити свою вимогу до боржника. Боржник при іпотеці залишається власником закладеного майна і не позбавляється можливості одержувати з нього доходи, а також відчужувати його та обтяжувати новими заставами.

Заставне право припинялося у випадку:

У середні віки поняття “іпотека” поступово входить у законодавство більшості європейських держав.

До західноєвропейського законодавства іпотека перейшла з двома головними відмінностями: по-перше, вона застосовується тільки до нерухомих речей, по-друге, продаж закладеного майна провадиться в судовому порядку.

Те, що іпотека застосовується тільки до нерухомості, визначається, на думку Л.В. Гантовера, властивостями речей, а саме тим, що „вони можуть бути дуже легко знищені чи зіпсовані боржником, сховані чи передані їм у треті руки, тому без вилучення цих речей з володіння боржника у кредитора виникала би небезпека позбавитися свого забезпечення”.

Першою формою застави, за словами Г.Ф. Шершеневича, було надання кредитору права користування майном боржника за отриману суму грошей, причому „...кредитор мав право вимагати платежу боргу, а боржник мав право вимагати повернення майна за умови платежу боргу”.

Поряд з цією формою існувала, на думку А.С. Звоницького, і інша форма, яка полягала в тому, що річ залишалася в руках боржника, а кредитор, замість користування закладеним майном, одержував винагороду за свій капітал у виді росту.

Так, Г.Ф. Шершеневич вважав, що подальшим розвитком застави є перетворення володіння і користування, що виникло при простроченні строку боржником, у право власності кредитора на це майно і розвиток застави буде спрямована на те, щоб замінити це „...представлення про заставу речі, яке містить у собі право власності, представленням про заставу права на чужу річ, за для одержання задоволення з цінності цього”.

Саме на це і були спрямовані законодавчі спроби 1557 та 1737 років, які призвели до видання у 1800 році Банкротського статуту, що остаточно скасував старий порядок застави нерухомості. Була усунута необхідність віддавати в утримання кредитора закладений маєток, заставне право знову набуває характер права на чужу річ.

На противагу Г.Ф. Шершеневичу, іншу схему розвитку заставного права в Російській імперії є А.С. Звоницький. Хоча варто звернути увагу на те, що по-різному дивлячись на хід розвитку заставного права, ці автори єдині в одному - кінцевим результатом є затвердження системи, близької за своїм характером до римської іпотеки. Він наголосив на тому, що „...у російській заставі абстрактне право власності ніколи не передавалося до терміну заставоутримувачу; тому дострокове володіння і користування заставоутримувача завжди являло собою похідний умовний характер”.

Поступово застава, з передачею володіння і користування почала зливатися з відчужуваними угодами і „економічне життя кинулося в русло... форми, що залишала річ до терміну в руках боржника”.

У Німеччині термін “іпотека” з’явився в XIV ст. Щоправда перші іпотечні банки тут засновано лише в XVII ст. Початок німецькій іпотеці поклав король Прусії Фрідріх II, заснувавши в 1770 р. в Бреславі Сілезьке кредитне товариство – по суті перший іпотечний банк.

Це був державний дворянський банк, який здійснював фінансову підтримку великих господарств. Із метою залучення коштів банк почав випускати заставні листи. З початку XIX ст. діяльність зазначеного банку поширилася на дрібні поміщицькі володіння, а потім і на селянські господарства. В кінці XVIII ст. почали створюватися банки для іпотечного кредитування будівництва й промисловості. Перший німецький приватний іпотечний банк засновано 1862 р. у Франкфурті. На початку XIX ст. діяльність іпотечного банку поширилась і на володіння дрібних поміщиків, а потім і на селянські господарства. На початку XX ст. в Німеччині вже діяло кілька десятків банків, дві третини з яких були акціонерними, решта – державними. На сьогодні Німеччина має найширшу систему іпотечних банків серед сучасних розвинених країн світу, де контрольний пакет акцій здебільшого належить державі.

У Франції іпотечна система законодавчо склалася до середини XIX ст. У цей час тут уже діяло кілька великих земельних банків, які здійснювали іпотечне кредитування великих землевласників і промисловців.

Отже, у ХІХ ст. в імперському законодавстві остаточно встановлюється нова система заставного права. Закладене нерухоме майно залишається в руках власника і при цьому немає необхідності передавати його в тримання кредитора.

У невеликих країнах Західної Європи, зокрема в Бельгії, Нідерландах, Фінляндії сучасна іпотечна система склалася в аграрному секторі економіки на початку XX ст. [1, 18].

У Сполучених Штатах Америки іпотеку в господарську діяльність впроваджено пізніше, ніж у Європі. Федеральні земельні банки, які почали надавати довгострокові позики фермерам під заставу земель, тут створено лише в 1916 р.

У 1938 р. у США розпочалося створення системи іпотечного житлового кредиту з утворення Федеральної національної іпотечної асоціації “Фанні Мей” (FNMA) зі стовідсотковим державним капіталом. Лише в середині 1960-х років асоціація “Фанні Мей” перетворилася у приватну компанію.

Завдяки спрощеній процедурі обігу нерухомості та американській заповзятливості ринок іпотечного капіталу в США став зрештою найдинамічнішим і найбільшим у світі [1, 20].

Такої чіткої системи іпотечних банків, як у Німеччині, в інших країнах немає. У США в 1916 р. були створені земельні банки у 12 округах для видачі довгострокових позичок фермерам під заставу землі. Нині наданням іпотечного кредиту в США займаються, в основному, позичкоощадні асоціації, взаємоощадні банки і дрібні фермерські банки регіонального значення. Основними методами державного регулювання іпотеки є:

У Канаді іпотечні банки спочатку займалися кредитуванням сільського госпо­дарства під заставу землі та сільськогосподарських будівель, а згодом – переважно житлового будівництва.

У Франції великий земельний банк (Креді фонс’є де Франс) та його філія “Контора підприємців” (Контуар дез антрепренер) надають позички землевласникам і будівель­ним компаніям (на житлове та промислове будівництво). Іпотечні операції здійснює також заснований ще у 1852 р. банк земельного кредиту (Французький поземельний кредит). Цей банк видає кредити, в основному, великим будівельним компаніям і землевласникам на житлове і промислове будівництво на строк від 3 до 20 років.

У таких країнах, як Фінляндія, Швеція, Бельгія, Нідерланди, є і приватні, і державні іпотечні банки. Так, у Фінляндії іпотечний кредит надають 5 іпотечних банків під заставу нерухомості – землі та споруд (як виробничих, так і невиробничих). Більш як 70% коштів банки мобілізують шляхом випуску іпотечних облігацій. У Швеції є 4 іпотечних банки, що перебувають під державним контролем. Вони займаються кредитуванням житлового будівництва, сільського господарства, суднобудування і торгівлі. У Бельгії операції з надання довгострокових позичок виконують спеціальні кредитні установи, що утворюють так званий “державний сектор”. До нього входить Центральне управ­ління іпотечного кредиту, позички якого гарантуються державою. У Нідерландах іпотеч­ний кредит видають сільськогосподарські кредитні банки, організовані на кооператив­них засадах і об’єднані у Центральний кооперативний селянський банк (Рабобанк). Є інвестиційні банки в Аргентині, Мексиці, Нігерії та інших країнах, що розвиваються.

Історія створення земельних банків у Російській імперії, до складу якої входила і Україна, де вони відігравали велику роль у розвитку кредитної системи, тісно пов’язана з усім соціально-економічним і політичним життям країни II половини XIX – початку XX ст. На початку 70-х років XIX ст. було створено 11 акціонерних іпотечних (земельних) банків. Значну роль у проведенні аграрної політики дореволюційної Росії відігравали державні земельні банки: Державний селянський поземельний банк (заснований у 1832 р.) і Державний дворянський земельний банк (заснований у 1885 p.).

На Державний селянський поземельний банк було покладене завдання позичати селянам гроші для купівлі панської землі. Банк видавав селянам довгострокові (до 34,5 років) позички. За 1883-1895 pp. банк видав 15000 позичок на загальну суму 82 млн. руб. За його участю було продано і куплено 2,4 млн. десятин землі, голов­ним чином – панської.

Завданням Державного дворянського земельного банку було підтримання помі­щицької землевласності шляхом видачі дворянам іпотечних позичок строком до 66 років у розмірі 60% вартості дворянських маєтків. На кінець 1890 р. заборгованість позичальників за позичками цього банку становила 268 млн. руб.

Певний застій поземельного кредитування в Росії був пов’язаний із спадом в економіці в 1905-1907 pp. Відродило і прискорило розвиток цього кредиту економічне піднесення 1909-1913 pp. Однак Перша світова війна спричинила скорочення діяль­ності іпотечних банків, а потім і її припинення.

Оскільки іпотечний кредит передбачає наявність у позичальника приватної влас­ності, перш за все – на землю, то саме з причини її скасування спочатку в Росії (після 1917 p.), а потім і в СРСР іпотечні банки були закриті (зникла основа для здійснення заставних операцій). І тільки після 1992 р. на території колишнього СРСР, у тому числі й в Україні, почали діяти перші інвестиційні земельні банки (Київський іпотечний комерційний акціонерний банк, Харківський земельний банк). Акціонери цих банків відтепер можуть вести масштабні заставні операції із землею і нерухомістю, надавати кредити під заставу, брати участь у регулярних земельних торгах, а також користуватися послугами, які надає банк. Нині названі банки працюють як універсальні фінан­сово-кредитні установи, що надають увесь спектр банківських послуг. Однак розши­рення обсягів заставних операцій в Україні на сьогодні стримується недосконалістю законодавчої бази, невирішеністю проблеми оцінки приватної власності, зокрема землі, її страхування і продажу на аукціоні.

Ресурсами іпотечних банків є їх власні нагромадження та іпотечні облігації. Іпо­течні банки, як правило, здійснюють і звичайні банківські операції, що дозволяє їм збільшувати свої доходи.

Іпотечні облігації – довгострокові цінні папери, що випускаються під забезпечення нерухомим майном (землею, виробничими і жилими будівлями, спорудами та іншими об’єктами) і приносять твердий процент. Початково іпотечні облігації в окремих країнах, у тому числі й у дореволюційній Росії, називалися заставними листами, які позичальник продавав на ринку за посередництва тих самих банків, за що виплачував їм комісійну винагороду. Випускають іпотечні облігації як іпотечні банки, так і торговельно-промис­лові корпорації.

Процентні ставки за іпотечними позичками, як правило, були диференційовані банками залежно від фінансового становища позичальника. Нерідко їх розмір встанов­люється державою з урахуванням стану груп населення. Так, Державний селянський поземельний банк Росії видавав позички селянам з розрахунку 7,5-8,5% річних, а Державний дворянський земельний банк спочатку встановив процентні ставки на позички в розмірі 5,75% річних. Потім і ці ставки неодноразово знижувались і в 1887 р. були доведені до 3,5% річних. За несплату заборгованості в строк позичальник втрачає нерухомість, яка була забезпеченням кредиту.

Довгострокові грошові нагромадження банків, придбані шляхом випуску іпотечних облігацій, акумулюються на іпотечному ринку, що є складовою ринку цінних паперів. Предметом угод на іпотечному ринку виступають іпотечні облігації.

Після Другої світової війни іпотечний ринок набув широкого розвитку у СІІІА, Канаді, Західній Європі та Японії. Інструментом угод іпотечного ринку є саме іпотечні облігації. Процентні ставки на іпотечному ринку коливаються залежно від политу і пропозиції. У післявоєнні роки вони становили у середньому 6-8%, а у 70-ті роки переви­щили 10% (в США – 16-20%). За сучасних умов кошти іпотечного ринку активно використовуються для оновлення і розширення виробничих фондів торговельно-промислових корпорацій, у сільському господарстві та житловому будівництві. За останнє десятиріччя, коли Україна стала незалежною державою, через падіння обсягів виробництва, дефіцит паливно-сировинних ресурсів, а також у зв’язку з високими процентними ставками і нестачею довгострокового капіталу на інвестиційному ринку зросло напруження.

Іпотечний кредит підлягає державному регулюванню, що випливає із загальної спрямованості та зростання ролі грошово-кредитного регулювання економіки розви­нутих капіталістичних країн після Другої світової війни. Це регулювання включає забез­печення ліквідності іпотечних банків, обов’язкове збереження певної частини залуче­них ними коштів у центральних банках, контроль за обсягом кредитних операцій і емісією цінних паперів та інші заходи. Таке регулювання іпотечного кредиту доцільно ввести і в Україні. Але, перш за все, необхідно створити відповідну мережу банків, які б займалися заставними операціями. Ними можуть стати муніципальні або регіональні банки, що спеціалізуються на іпотеці. Навряд чи варто довіряти ведення цих операцій діючим комерційним банкам, оскільки операції з іпотекою вимагають від працівників банку глибоких спеціальних знань.

Як підсумок, слід зазначити, що іпотечна позичка, як правило, має бути довго­строковою – від 5 до 30 років; заставне майно залишається у позичальника; процентна ставка по кредиту є відносно низькою; сума кредиту не перевищує 60% вартості нерухо­мості; застава нерухомості (цінних паперів) постійно продається на вторинному ринку, тобто відбувається рефінансування іпотечних кредитів, що дає змогу іпотечним банкам надавати нові кредити; зобов’язання щодо іпотеки переходять до будь-якого власника заставленої нерухомості; відкритий характер іпотеки передбачає її реєстрацію у відповідних органах; існує можливість повторної застави нерухомості, якщо її вартість не вичерпана попередньою заставою.

Таким чином, власник навіть малоефективної нерухомості може одержати потріб­ні кошти для розширення виробництва чи поліпшення свого матеріального і житлового становища. Іпотечне кредитування сприятиме вирішенню й інших завдань, які постали перед нашою державою. За нинішніх умов важливими є впровадження зарубіжного досвіду іпотечного кредитування, а також розширення масштабів застосування вже відпрацьованих в Україні фінансово-кредитних механізмів житлового будівництва. Щодо зарубіжного досвіду, то в Україні доцільно використовувати як американську схему іпотечного кредитування, що дозволяє створювати дворівневий іпотечний ринок житла, так і традиційну європейську схему, котра дозволяє кожній людині з середніми доходами отримати в банку чи в іншій фінансово-кредитній установі кредит, купити за нього квартиру, при цьому використовуючи її як заставу. Слід також розширювати банківське іпотечне кредитування, започатковувати створення будівельно-ощадних кас, які добре зарекомендували себе у багатьох країнах Європи та у США. Своє місце у системі іпотечного кредитування мають зайняти кредитні спілки, інвестиційні фонди та інші інститути, які акумулюватимуть кошти населення. Необхідно створити правову базу для обігу іпотечних цінних паперів – іпотечних облігацій як первинного іпотечного ринку, так і вторинного, на якому облігації випускаються його операторами на базі пулів іпотек. Остання форма цінних паперів є особливо розвинутою у США. Там випу­щено іпотечних облігацій на суму понад 5 трлн. дол. [4, 11].

В Україні своє місце мають знайти як згадані оператори вторинного іпотечного ринку житла, так і система рейтингових агентств, що дозволить виявляти ризики, пов’язані з діяльністю інститутів ринку житла та використовуваними ними інструментами.

    1. Історичний розвиток іпотечних відносин у Центрально-Східній Європі

У країнах з ринковою економікою іпотека відіграє надзвичайно важливу роль. Можна без перебільшення сказати, що вона є обов'язковою умовою функціонування ринку капіталу.

Застава нерухомого майна з метою забезпечення зобов'язань – дуже важлива, але не єдина ознака іпотеки; другою її ознакою є емісія іпотечних цінних паперів.

Іпотечні банки надають кредити позичальникам, а застава позичальниками нерухомого майна є підставою для випуску і розміщенню іпотечних цінних паперів – зобов'язань іпотечних банків. Емісія іпотечних цінних паперів дозволяє банкам мобілізувати вільні кошти з наступною їх трансформацією в іпотечні кредити. Повернення боргів позичальниками банку (з одночасним поверненням банком права спрямування стягнення на нерухоме майно) дозволяє банку повертати борги своїм кредиторам (тобто погашати іпотечні цінні папери).

Мобілізація вільних коштів юридичних та фізичних осіб шляхом розміщення серед цих осіб іпотечних цінних паперів і трансформація мобілізованих коштів у інвестиційні потоки, можуть відігравати дуже важливу роль в економіці.

Це стосується будь-якої країни без огляду на її національну специфіку і є особливо актуальним для України. Лише надійні гарантії, зокрема застава нерухомості та емісія на цій основі іпотечних цінних паперів, дозволять мобілізувати в значних масштабах заощадження українського населення і направити їх на інвестування перспективних секторів української економіки. Лише в такому разі в Україні стане можливою поява зарубіжних портфельних інвесторів, які через придбання іпотечних цінних паперів здійснюватимуть інвестування національної економіки.

Іпотечні відносини мають багатовікову історію. У Європі ці відносини та пов'язана з ними система реєстрації земельних ділянок почали регулюватися Римським правом і дістали свій подальший розвиток у законодавстві ряду країн континентальної Європи, зокрема Франції (Цивільний кодекс Наполеона 1804р.) і Пруссії. У Великобританії та її колоніях склалася англо-саксонська система реєстрації земельних ділянок.

У сучасній Європі найбільшого поширення дістав так званий середньоєвропейський тип іпотеки, тісно пов'язаний з веденням земельних кадастрів і поземельних книг. За даними професора факультету правознавства Віденського університету доктора Герберта Гофмайстера ведення поземельної книги започатковане в 1135 р. в місті Кельні.

Програма та матеріали семінару "Перспективи вдосконалення законодавства України та європейська практика в питаннях: державної реєстрації прав на нерухоме майно, іпотеки, ріелторської діяльності", 22-24 лютого 1999р., м. Київ, Міністерство юстиції України, Німецький фонд міжнародного правового співробітництва в місті Кельні. Занесення угод щодо нерухомого майна до книги практикується в Чехії з часів короля Карла IV (період правління з 1346 р. по 1378 p.). Так виникли богемсько-моравські кадастри, які у XVIII ст. слугували зразком для реформи поземельної книги чесько-австрійських родових маєтків. Перший реформований кадастр (це був кадастр однієї з австрійських земель – Штірії) складено в 1730 р. чеським чиновником, який вів поземельну книгу. Основною метою реформи XVIII ст. було сприяння розвитку реально забезпеченого іпотечного кредиту шляхом оприлюднення прав на нерухомість і витіснення “таємних іпотек” на користь державної казни, спадкоємців тощо. У XVIII ст. кадастри та поземельні книги набувають найбільшого поширення – від міста Фрайбурга на заході до міста Львова на сході.

Завдяки прийняттю в Австро-Угорщині закону про поземельну книгу (1871 р.) та законів про ведення поземельних книг в окремих землях австрійської корони, Австро-Угорщина стає першою у світі державою, яка запровадила середньоєвропейський тип поземельної книги. Сказане стосується також і українських земель, а саме: Східної Галичини, Північної Буковини та Закарпаття, які входили тоді до складу Австро-Угорської монархії. Німеччина остаточно переходить до такої системи у 1872 p., Швейцарія – в 1907-1912 pp.

Переваги середньоєвропейського типу поземельної книги полягають у тому, що вона є офіційним реєстром, який у зручній для користування формі містить дані про власника земельної ділянки та обтяження і обмеження, покладені на нього. Внесення до поземельної книги визнається щодо добросовісного покупця чи заставодержателя законним, навіть якщо воно з об'єктивної точки зору є помилковим. Такий порядок передбачає особливу обережність при внесенні даних до поземельної книги.

Спеціальними поземельними книгами є поземельна книга квартири, поземельна книга спадкового права забудови тощо

Середньоєвропейський тип поземельної книги застосовується в даний час на території Німеччини, Австрії, Швейцарії, Угорщини, Чехи, Словаччини, Польщі, Румунії, країн колишньої Югославії. Такі системи існують з Нідерландах, скандинавських країнах, Іспанії, Греції і Туреччині. Дуже близькою до середньоєвропейської є система, розроблена Робертом Торренсом для Австралії і поширена також у Новій Зеландії, Канаді, Великобританії.

Французька система реєстрації поширена у Франції, Бельгії, Люксембурзі та більшості колишніх французьким колоній. У США застосовується реєстр документів. Головною відмінністю французької та американської систем від середньоєвропейської є те, що вони не мають офіційного захисту записів, отже, покупець нерухомості чи кредитор-заставодержатель має для певності перевіряти всі відповідні документи (титули).

Поземельна книга середньоєвропейського типу тісно пов'язана з кадастром, але в організаційному відношенні і окремим реєстром. Рішення про права на нерухомість, є настільки важливими для фізичних і юридичних осіб, що ведення поземельних книг передано у відання судів, тоді як питання, пов'язані з кадастром і землевпорядкуванням, можуть перебувати у віданні інших установ. Застосовувані у даний час електронні технології дозволяють поєднувати дані кадастрів та дані поземельних книг в один банк даних; при цьому установи, які ведуть кадастр та поземельну книгу, можуть не об'єднуватися.

Ще однією суттєвою рисою європейської системи іпотечного кредитування є використання довгострокових банківських зобов'язань –заставних листів як інструментів рефінансування капіталовкладень у нерухомість. Заставний лист (заставне зобов'язання) – це різновид іпотечної облігації, яка емітується заставодержателем нерухомого майна (земельних ділянок, виробничих і житлових будівель тощо) під покриття заставленою нерухомістю. Емісія заставних листів здійснюється лише тими фінансово-кредитними установами, які мають відповідну ліцензію, у точно визначених законом межах і під особливим контролем за емітентами.

Система заставних листів (зобов'язань) склалася у XVIII-XIX сторіччях в Німеччині і широко застосовується в даний час у ФРН та Данії, відповідає законодавству Франції, Греції, Австрії, Португалії, Іспанії та Швеції. Ця система є нововведенням для Польщі, Словаччини, Чехії та Угорщини. Для сучасної України особливий інтерес становить німецький досвід емісії заставних листів, індиційованих на золото і долари США в умовах інфляції, що дозволило після першої світової війни залучити до Німеччини значні суми іноземної валюти.

Загалом у високо розвинутих країнах є всі економічні, правові та інституціональні передумови для іпотечного кредитування, що й забезпечило його значний розвиток. Там склалася струнка система іпотечних банків, серед яких є дуже могутні. Наприклад, у Німеччині функціонує група спеціалізованих банків, основою діяльності яких є найнадійніші операції, іпотечні кредити можуть надаватися на досить суворих умовах при визначених верхніх межах кредитування щодо вартості заставленої нерухомості.

Особливо суворий контроль у Німеччині здійснюється за емісією іпотечних цінних паперів – заставних листів. Наявність усіх необхідних передумов – економічних, правових, інституціональних – зумовила високу ефективність діяльності німецьких іпотечних банків. Лише в 1996 р. приватні іпотечні банки ФРН брали участь у фінансуванні будівництва 255 тис. житлових одиниць, надавши при цьому позички на суму 331,4 млрд. марок. Заставні листи німецьких іпотечних банків є найпоширенішими паперами німецького фондового ринку, частка яких перевищує 39% .

Створюються необхідні передумови для розвитку іпотечного кредитування у постсоціалістичних країнах Центрально-Східної Європи. Основи заставного права є в Польщі, Словаччині, Чехії та Угорщині. Введення принципу конституйованої дії внесень до поземельної книги і громадська довіра щодо правильності цих внесень закладають основи для трансакцій з нерухомістю в названих країнах.

Надійність прав на іпотеку є до певної міри визначальною щодо розвитку ринку заставних листів, оскільки ризики, пов'язані з іпотекою, стосуються надійності заставних листів.

Правове забезпечення іпотечних відносин у Центрально - Східній Європі

Щодо прав на іпотеку в країнах, які проводять реформи, то до недостатньо поки що врегульованих слід віднести, насамперед проблеми рангу та примусового виконання. У зв'язку з цим Чехія запровадила першоранговість для таких іпотек, які покривають іпотечні заставні листи. Ця ж норма практикується Польщею. В Угорщині перевагу перед іпотекою мають на провадження, а також вимоги на утримання та вільні від застави вимоги працівника. У Словаччині ситуація поліпшилася з введенням у дію нової кодифікації цивільного права. В усіх країнах, які реформуються, відчувається брак досвіду при проведенні примусового продажу. Для розв'язання цієї проблеми є доцільним запровадження особливих ринків примусового продажу.

Становлення іпотечного кредитування в країнах, що проводять реформи, вимагало законодавчого врегулювання діяльності, іпотечних банків та ринку цінних. Ця передумова була створена прийняттям законів, які регулюють діяльність іпотечних банків у Чехії (1 липня 1995 p.), Словаччині (1 березня 1996 р).Угорщині (7 червня 1997 р.) та Польщі (1 січня 1998 p.). Закони про іпотечні банки, прийняті у зазначених країнах, повною мірою враховують особливості середньоєвропейської системи іпотеки і містять такі положення:

  1. Визначення іпотечних банків як таких, ще надають іпотечний кредит, який рефінансується через емісію іпотечних заставних зобов'язань.

  2. Визначення іпотечного кредиту як позички, забезпеченої нерухомістю.

  3. Ліцензування емісії заставних зобов'язань і особливий державний контроль за емітентами.

  4. Передбачення інституту довірених осіб у законодавстві Польщі, Словаччини та Угорщини. Призначені державою довірені особи контролюють емісійну діяльність іпотечних банків.

  5. Обмеження поля діяльності іпотечних банків і застосування "стіни захисту". Законодавство Польщі та Угорщини передбачає, що іпотечні банки можуть здійснювати лише деякі, найбільш надійні, операції. Широке поле діяльності універсальних банків для них закрите. У Словаччині та Чехії застосовується так звана "стіна захисту", яка передбачає, що універсальні комерційні банки можуть отримати ліцензію на емісію заставних зобов'язань лише у тому разі, якщо вони відокремлять активи, пасиви та всі операції, пов'язані з такою емісією, від інших видів діяльності.

  1. Дотримання принципу покриття, який полягає в тому, що обсяг виданих іпотечних кредитів має покриватися заставленою нерухомістю або (у певних межах) іншими активами, передбаченими законом (зобов'язаннями центрального банку, державними цінними паперами тощо).

  2. Визначення меж покриття. Лише частина вартості заставленої нерухомості (в Чехії – 70%, у Польщі, Словаччині та Угорщині – 60%) може використовуватися для покриття заставних зобов'язань.

  3. Обмеження обсягу іпотечних кредитів, які перевищують межі покриття і не рефінансуються за рахунок емісії заставних зобов'язань (10-15% кредитного портфеля банку). В Польщі межа індивідуального іпотечного кредиту сягає 80% вартості заставленої нерухомості.

  4. Передбачення ведення окремого реєстру покриття, до якого вносяться всі активи, які покривають заставні зобов'язання, а також особливого режиму зберігання таких активів (або документів про них).

  5. Захист назви "заставне зобов'язання" і визначення переваг держателів таких зобов'язань у разі неліквідності банку-емітента.

11. Визначення відповідальності банку за ретельну і обережну грошову оцінку заставленої нерухомості.

12. Встановлення мінімального розміру власного капіталу банку з метою забезпечення його надійності.

В цілому зазначені країни Центрально-Східної Європи зробили певні кроки на шляху створення необхідних передумов для іпотечного кредитування, хоча й не всі проблеми вирішено.

  1. Історія становлення іпотеки в Україні

До 1917 р. в Україні, проблеми пов’язані з отриманням кредиту, зокрема сільськогосподарського, взагалі не існувало, бо приватна власність, крім усього іншого, створює умови швидкого розвитку так званого іпотечного кредиту. Фактично відразу ж після селянської реформи 1861 р. царський уряд підготував до публікації Положення про міські громадські банки (1862 p.). Через 10 років почав діяти загальнодержавний закон про порядок відкриття кредитних установ земствами (17.05.1872 р.) та загальні правила про порядок заснування кредитних установ приватними особами (31.05.1872 р.) [2, 94].

Першою не лише в Україні, а й в усій Російській імперії установою іпотечного кредиту було викрите у 1864 р. Товариство поземельного кредиту для Херсонської губернії (з 1871 р. – Херсонський земський банк). Основний капітал у 100 тис. крб. становила надана урядом позичка. Дія новоствореної кредитної установи поширювалася на Херсонську, Катеринославську, Таврійську і Бессарабську губернії, тобто на всю сучасну Південну Україну і Молдову. Позичка під заставу маєтку, розміром не менш як 50 десятин (1 дес. = 1,0954 га), надавалася на максимальний термін 34 роки і 11 місяців при 6,75% річних. Платежі процентних внесків здійснювалися кожне півріччя. Прострочування породжувало пеню розміром 1за місяць. При заборгованості у платежах більш, ніж на 6 місяців маєток виставлявся на продаж з аукціону, що відбувався в приміщенні правління банку або окружного суду.

Іншою установою іпотечного кредиту, що виникла невдовзі після скасування кріпосного права, було Товариство взаємного поземельного кредиту. Оголосивши про початок своєї роботи в 1866 р. у Петербурзі, це товариство швидко поширило свою діяльність майже на всі, у тому числі й українські, губернії європейської частини країни. Товариство взаємного кредиту створювалося з метою подання фінансової допомоги великим землевласникам. Однією з характерних рис цього товариства було те, що уряд час від часу дозволяв йому під свої гарантії випускати 5-процентні облігації на кілька мільйонів рублів. Це давало можливість періодично поповнювати обігові кошти, потреба в яких постійно зростала через нездатність значної частини дебіторів розрахуватися з боргами навіть за умови видачі позички на 56 років. Надаючи різноманітних пільг і відстрочок платежів (5-8% річних), керівники товариства фактично довели його до фінансового краху. Не бажаючи банкрутства цієї фінансової структури, що подобалася поміщикам, уряд повністю взяв її під свою опіку, передавши всі активи і пасиви товариства у відання Державного банку, де у 1890 р. був викритий так званий особливий відділ [2, 95].

Упродовж 70-80-х років XIX ст. в Україні практично завершилося становлення іпотечного кредиту в ринковому його розумінні: 4 травня 1871 р. був затверджений статут Харківського земельного банку, який, на відміну від херсонського, таки став зразком для інших акціонерних земельних банків. Через рік (08.04.1872 р.) розгорнув свою діяльність Полтавський земельний банк. Дещо пізніше (27.02.1905 р.) почав функціонувати Київський і Бессарабсько-Таврійський земельні банки. Крім акціонерних, за ініціативою уряду було прийняте рішення про заснування державних Селянського (1882 р.) і Дворянського (1885 р.) земельних банків. Суттєво перебудував свою роботу і створений у 1860 р. Державний емісійний банк.

Однак найпомітнішу роль у кредитуванні дрібних товаровиробників відіграв Селянський поземельний банк, організований урядом згідно із законом від 18 травня 1882 р. „для полегшення селянам усіх категорій купівлі землі”. Стаття 1 цього закону, що певний час виконував функції статуту, визначала максимальний розмір позички „при общинному землеволодінні – 125 крб. на кожну особу чоловічої статі, а при подвірному – 500 крб. на кожного домогосподаря”. Було визначено два терміни позички: 24,5 року і 34,5 року. Клієнти банку кожні півроку зобов’язані були вносити [2, 97]:

У разі прострочування нараховувалася пеня розміром 0,5% із невиплаченої суми за кожен прострочений місяць.

Оголошення про початок операцій банку було дано 10 квітня 1883 p., коли була проведена відповідна організаційна робота, зокрема затверджені „Правила про здійснення кріпосних актів (угод)”. Район діяльності банку обмежувався спочатку дев’ятьма губерніями: Полтавська, Чернігівська. Київська. Волинська, Подільська, Катеринославська, Тверська, Саратовська, Могильовська (шість українських, дві російські та одна білоруська). У Харківській губернії відділення банку було відкрите у 1885 p. Після 1906 р. відділення банку були відкриті майже в усіх губерніях європейської частини імперії.

Минуло кілька років, і опозиційна до уряду преса піддала гострій критиці діяльність цієї установи іпотечного кредиту, що мала безпосередній вплив на дрібне селянське господарство, яке наприкінці XIX ст. разом із поміщицьким перебувало в умовах глибокої аграрної кризи. У зв’язку з цим уряд видав декілька законів, що затверджували деякі зміни розмірів, термінів платежів та умовах наданнях позичок під заставу нерухомості, зокрема згідно змін від 27 листопада 1895 р. банку надавалося право не тільки кредитувати селян, а й самому купувати поміщицькі маєтки з метою перепродажу їх дрібним землевласникам.

Зміни в законодавстві також встановлювали певні обмеження і для покупців. Так, з грудня 1898 р. при сприянні банку в Полтавській губернії селяни могли купити не більше 25 дес. на домогосподаря або 6 дес. на особу чоловічої статі. У Катеринославській губернії ділянки становили відповідно 30 і 9 дес., Херсонській – 25 і 8 дес., що дає підстави для висновку про певні обмеження вільного підприємництва аж до початку XX ст. [2, 98].

Тільки в роки столипінської аграрної реформи були зняті кількісні обмеження на купівлю землі. Більше того, царським маніфестом від 03.11.1905 р. „Про поліпшення добробуту сільського населення” банку виділялися додаткові кошти, що, на думку уряду, давало „можливість ефективніше допомагати малоземельним селянам у розширенні площі їх землеволодіння”.

Для прискорення реалізації нового курсу в аграрній політиці іменним указом від 04.03.1906 р. було проголошено про створення Комітету по землевпорядкуванню і місцевих губернських та повітових землевпорядних комісій, яких упродовж того ж року в Україні було відкрито 42. Царським указом недвозначно констатувалося, що створення цих комісій на місцях під керівництвом самого губернатора має на меті „подання допомоги Селянському банку у виконанні покладених на нього маніфестом нашим від 3 листопада 1905 р. завдань щодо подання допомоги в купівлі селянами земель...”.

Після того, як “височайшим повелінням” 27 серпня 1906 р. Селянському банку було передано 9 млн. дес. удільних і казенних земель, були суттєво знижені (16 жовтня) проценти за кредитами, які відтепер при максимальному терміні в 55,5 року становили всього 4,5%. Через місяць, тобто 15.11.1906 p., був опублікований царський указ про видачу позик під заставу надільних земель, що раніше категорично заборонялося.

Згідно із положенням Ради Міністрів про узгодження діяльності Селянського банку із загальними землевпорядними заходами уряду від 27 червня 1908 р. позички на купівлю землі могли видаватися до 90% її оцінки, а „при купівлі землі в одноосібне володіння відрубною ділянкою – до 95%, при переселенні на ділянку – до 100% оцінки. Більше того, 5 серпня 1909 р. було оголошено, що позички видаватимуться тільки тим, чия надільна земля буде виділена в одну, максимум – дві ділянки. Цим самим стимулювався розвиток індивідуального селянського господарства фермерського типу, яке після 1906 р. досить швидко стало утверджуватися в усіх регіонах імперії, досягти особливо вражаючих показників (внаслідок різних причин) в Україні. Немає сумніву в тому, що ці показники були б більш вагомими, якби уряд відмовився від надмірної політизації кредитної справи. У даному разі йдеться про заборону видавати кредити тим селянам, які брали участь в аграрних заворушеннях 1905-1907 pp. їх же, як відомо, було сотні тисяч.

Створюючи умови для розвитку дрібного іпотечного кредиту, царський уряд не міг, звичайно, не дбати про кредит для поміщиків-латифундистів. Провівши реформу 1861 p., урядові кола розв’язали проблему заборгованості великого поміщицького землеволодіння за рахунок селян, переклавши, по суті, на їхні плечі поміщицькі борги. Тільки у 1859 р. 62,1% поміщиків України мали борги за кредитами. Через 20 років питома вага заборгованих поміщицьких господарств становила вже 18,1%”. Однак нездатність організувати на великих площах конкурентоспроможне зернове господарство і тваринництво, що особливо стало відчутним в умовах аграрної кризи кінця XIX ст., зумовила різке зростання боргів. Поміщики на своїх губернських дворянських з’їздах усе частіше стали висувати на перший план вимогу забезпечення їхніх господарств пільговим державним кредитом [2, 100].

Проблема була розв’язана у 1885 p., коли в день 100-річчя від так званої “жалуваної грамоти дворянству” Катерини II царем був підписаний закон про організацію Дворянського земельного банку. Позичка в цьому банку, що перебував у безпосередньому віданні міністра фінансів, видавалася під заклад землі лише потомственим дворянам. Спочатку термін позички був обмежений 48 роками і 8 місяцями, при сумі кредиту, що не могла бути більшою за 60% вартості маєтку. Тільки у виняткових випадках допускалася позичка в 75% його вартості. Проценти становили 6,25 крб. на кожні 100 крб. кредиту. Боржникам, що упродовж 6 місяців після останнього терміну внесення платежів так і не змогли виконати взятих на себе зобов'язань, загрожував продаж маєтку з публічних торгів.

Маючи на меті припинення подальшого зростання боргів, Міністерство фінансів через кілька років після початку діяльності банку понизило розмір платежів за кредитами на 0,5%, а термін позички збільшило до 51 року і 9 місяців. У 1889 р. обігові кошти банку були збільшені шляхом випуску 5-процентних закладних зобов’язань, що на практиці дало 80 млн. крб. Враховуючи побажання дворянства, уряд дозволив видавати позички не процентними паперами, а готівкою. При цьому пільги поширюватися не тільки на наступних клієнтів, а й на усіх попередніх, чого не практикував жоден банк.

Різкі зміни в умовах кредитування потребували нової редакції статуту банку, який був затверджений 12 червня 1890 р. Відтепер замість попередніх двох встановлювалося 9 термінів кредитування. Мінімальний – 11 років, а максимальний – 66 років і 6 місяців, тобто найбільш тривалий з усіх банків. Нові пільги були надані дворянству в 1891 р. у зв’язку з неврожаєм, коли була скасована публікація оголошень про торги збанкрутілих латифундистів [2, 101].

Крім того, поміщики одержали право на розстрочку боргів до 20 півріч. Пеня ж із недоїмок анулювалася. Наступний, 1892 р. також був оголошений неврожайним, внаслідок чого усі раніше надані пільги, зокрема заборона торгів, залишалися в силі. Однак різноманітні пільги і відстрочки платежів не розв’язували проблеми заборгованості та наступного банкрутства великих землевласників. Вона лише відкладалася і затягувалася, затримуючи технічний прогрес і підвищення ефективності сільськогосподарського виробництва на підставі нових виробничих відносин західноєвропейського типу.

У 1894 р. царський уряд задумав чергову політичну акцію, пов’язану з ідеєю утвердження в дев’яти західних губерніях (включаючи Правобережну Україну) замість польського російського великого землеволодіння. Станом на 1907 р. за допомогою Дворянського банку тут було куплено 102 маєтки (424,5 тис. дес.), на що казна витратила 19,4 млн. крб. Одночасно з цією дорогою з фінансового боку акцією уряд і далі надавав дворянам все нові й нові пільги.

Та врешті-решт на початку XX ст. ресурси держбюджету вичерпалися (війна 1904-1905 p., революція 1905 р. тощо), внаслідок чого в березні 1906 р. уряд знову повернувся до видачі кредиту не готівкою, а заставними листами 4,5% і 5% вартості (за бажанням клієнта). Наслідком цілеспрямованої (всупереч економічній доцільності) діяльності ради банку, керованої міністром фінансів, була вкрай низька ефективність функціонування цього елітного банку. Без систематичної фінансової підтримки ця установа іпотечного кредиту давно зазнала б краху, особливо коли за вимогою ради об’єднаного дворянства 31.10.1907 р. у черговий раз платежі були розстрочені на 12 півріч. Фактично це, якщо говорити про українські губернії, таки мало місце, про бо свідчить передача в 1910 р. усіх справ Дворянського банку установам процвітаючого Селянського банку.

У роки столипінської аграрної реформи Урядові кола переконалися з необхідності відмови від станового характеру кредиту, про що свідчить жваве обговорення з 1910-1913 pp. програми створення замість Дворянського і Селянського єдиного державного сільськогосподарського банку. Однак початок Першої світової війни і наступні події не лади можливості реалізувати цю прогресивну з економічної точки зору ідею.

Отже, досить помітну роль в мобілізації дрібної земельної власності відігравав, як уже згадувалося, Селянський банк, який упродовж 1833-1915 pp. видав селянам України 113 682 позички. Це дало можливість купити з його допомогою 4 038 914 дес. Беручи до уваги загальну площу орної землі в 21 млн. дес., це була приблизно 1/5 усієї ріллі. Основну частину кредитів було надано індивідуальним землевласникам (81,7%). Друге місце за кількістю позичок посідали товариства, що створювалися для купівлі єдиним масивом поміщицьких земель (17,6%). Сільські громади використали всього 0,7% позичок, з допомогою яких було куплено 437 123 дес. (13,8%) усієї площі.

Найчастіше звертатися по допомогу до Селянського банку землероби Лівобережної України, де було видано 54 749 позичок. Дещо менше селян взяло кредити на Правобережжі – 43 459. Найменше позичок було видано на півдні України (15 474), що пояснюється головним чином порівняно низькими тут орендними цінами.

Якщо ж брати до уваги не одне лише селянське, а все землеволодіння, що було в торговому обігу, то операції Селянського банку значно поступалися не тільки акціонерним і приватним земельним банкам, а й Дворянському банку.

Загальна площа закладених земель становила по Україні в 1908 р. 13 737 дес., з яких 7 178,8 дес., або 52,3%, було закладено в акціонерних і приватних земельних банках. У Дворянському банку було закладено 5000,4 дес., або 36,4%. Питома вага Селянського банку була порівняно незначною – 11,3% (1557,8 дес.).

Найбільші площі земель закладалися в південних губерніях – 45%. Далі йде Правобережжя (32,1%) і, нарешті, Лівобережжя – 12,9%. Питома вага Дворянського банку становила 36,2% (290 068,8 дес.), а Селянського – 16,1% (128 624,3 дес.).

Що ж стосується Товариства взаємного кредиту, про яке згадувалося раніше, то в Україні нараховувалося 57 656 його членів, яким протягом 1908 р. було надано кредиту в сумі 64 603 крб. [2, 104].

Підбиваючи підсумки аналізу історії розвитку іпотечних відносин на теренах сучасної України, можна наголосити на величезному значенні діяльності земельних банків у кредитуванні сільськогосподарських товаровиробників, які у лихварів брали кредит на умовах 18-36% річних. Якщо ж іпотечний кредит неможливий без перетворення землі в товар, як того потребують апробовані століттями класичні ринкові відносини, то висновок очевидний: без реальної, а не паперової власності на землю сільське господарство не зможе одержати і ефективно використати життєво необхідні для нього кредити.

  1. Іпотечне кредитування в Західній Україні (кінець ХІХ – початок ХХ ст.)

До середини XIX ст. у Галичині, на Буковині та Закарпатті, як і на всій території Австро-Угорщини, не існувало інститутів іпотечного кредитування. Певні операції у цій сфері здійснював ряд місцевих громадських установ, які задовольняли потребу населення у кре­дитах. У другій половині XIX ст. – на початку XX ст. у Західній Ук­раїні одночасно з розвитком ринку землі та міської нерухомості почали виникати іпотечні фінансові установи.

Перші іпотечні установи. Система іпотечного кредиту Західної України була представлена двома групами фінансових установ. До першої групи належали акціонерні банки, головною метою яких було отримання прибутків. Другу групу складали кредитні установи, діяльність яких базува­лась не стільки на отриманні прибутку, скільки на задово­ленні суспільних потреб у кредиті. До таких установ належа­ли провінційні іпотечні банки, крайові кредитові товариства, а також відділи довгострокового кредиту при ощадних ка­сах. Однією з особливостей діяльності іпотечних кредитних установ у Західній Україні було їх намагання зробити іпотеч­ний кредит доступним не лише для великих землевласників, а й для селян.

Перші спроби налагодження системи іпотечного креди­тування на території західноукраїнських земель слід віднес­ти до 40-х років XIX ст. Так, у 1841 році у Львові зусиллями місцевих поміщиків було створено державну кредитну уста­нову – Земельне кредитне товариство, яке почало надавати іпотечні позики під заставу сільського нерухомого майна та землі. Товариство мало регіональний характер, оскільки дія­ло тільки на території Галичини і Буковини.

У 1856 році при Австрійському національному банку, зго­дом перейменованому на Австро-Угорський банк, було відкрито іпотечний відділ, який мав надавати іпотечні пози­ки населенню всієї Австро-Угорської імперії, у тому числі мешканцям Галичини, Буковини та Закарпаття.

Одним із перших іпотечних банків у Західній Україні став Галицький акціонерний гіпотечний банк, створений у 1867 році у Львові. Він надавав позики заставними листами під заставу міського та сільського нерухомого майна. Обсяг по­зики обмежувався 50% від вартості нерухомості чи 33,3% від вартості лісових ділянок, що надавалися у заставу. Крім того, банк проводив і ряд інших банківських операцій, зо­крема надавав короткострокові вексельні та ломбардні кре­дити, приймав на зберігання цінні папери, вклади від насе­лення на звичайні та валютні книжки тощо. У 1914 році об­сяг наданих банком кредитів становив 207 млн. крон. Банк мав ряд відділень в інших українських містах, зокрема у Чернівцях і Тернополі.

У 1868 році у Львові з метою фінансової підтримки га­лицьких та буковинських селян було створено Рустикальний банк, який позичав гроші переважно дрібним власникам землі та ремісникам під заставу нерухомості. Банк надавав іпотечні позики у розмірі, який не мав перевищувати 3/5 вартості землі, не обтяженої боргами. Кредит видавався у 6%-х за­ставних листах і мав бути погашений протягом 6-14 років. Позика надавалася також грошима у розмірі до 1/5 вартості заставленого майна терміном на один рік та з наступною спла­тою протягом двох років. У разі неплатоспроможності пози­чальника банк продавав його майно на аукціоні.

Слід зазначити, що на території Західної України Рустикальний банк мав велику популярність; протягом 11 років свого існування він надав населенню близько 63 тис. позик. Однак у діяльності банку спостерігався ряд значних недоліків. Так, надаючи кредити, він не обтяжував себе попередньою перевіркою фінансового стану позичальника, цільового ви­користання позики, а також своєчасної сплати боржником належних відсотків. Таким чином, досить поширеним яви­щем була значна заборгованість позичальників іпотечного кредиту, що змушувало банк продавати на аукціоні застав­лене майно. А це, у свою чергу, стало однією із причин банкрутства Рустикального банку та його ліквідації.

Розвиток ринку іпотеки. Наприкінці ХІХ ст. – на початку XX ст. впливовою банківсь­кою установою на ринку іпотечного кредиту Західної України був Край­овий банк. Він посідав провідне місце серед всіх банків Галичини: на його частку припадало 30% кап­італів, 33% короткострокових кре­дитів, 60% іпотечних кредитів та 70% вкладів всіх банківських уста­нов регіону. Банк було засновано у 1881 році з ініціативи галицького Крайового сейму, який здійснював його загальне керівництво через спеціальний крайовий відділ. Крайовий сейм призначав раду банку, яка складалась із 13 осіб. Первісно статутний капітал банку скла­дав 1 млн. гульденів (або 2 млн. крон, які стали грошовою одиницею імперії з 1892 p.), а в 1907 році він збільшився до 15 млн. крон.

Основною ціллю діяльності Крайового банку було зде­шевлення іпотечного кредиту, що зробило б його доступні­шим не лише для великих землевласників краю, а й для селян. Іпотечні позики видавались у 5%-х заставних листах. Мінімальна сума позики становила 100 гульденів. Найбільш популярними серед заможного населення були великі за обсягом іпотечні кредити (понад 10 млн. гульденів). Їх част­ка у загальній сумі іпотечних позик, які надавав Крайовий банк у кінці ХІХ ст., становила 76%. Крайовий банк здійсню­вав кредитування комунальних господарств та будівництва залізничних колій. Крім того, він надавав фінансову допо­могу комерційним банкам Західної України, виконуючи та­ким чином функції центрального банку.

На території західноукраїнських земель операції з іпо­течними позиками здійснювали також галицькі та буковинські філії Австро-Угорського банку. Так, у 1909 році він видав 744 іпотечні позики на суму близько 60 млн. крон, майже половина з яких припадала на галицьке відділення банку. Іпотечні кредити під заставу сільського та міського нерухо­мого майна мешканцям невеликих українських міст надавав Загальний заклад рільничо-кредитний для Галичини та Бу­ковини (або Крилошанський банк), створений у Львові.

На буковинських землях активно діяли філії львівських іпотечних банків. Зокрема, у 1867 р. у Чернівцях відкрилась філія Галицького акціонерного гіпотечного банку, а в 1871 р. – філія Рустикального банку. Крім того, у 1882 р. розпочав діяльність Буковинський кредитний земельний банк, який мав обслуговувати дрібних та великих земле­власників. Банк надавав їм довгострокові кредити під за­ставу нерухомого майна терміном від 5 років та більше під 6,5-7% річних. До 1904 року він надав понад 5 тис. іпо­течних кредитів на суму 18,4 млн. крон.

З 1910 року у Львові працював Галицький земельний гіпотечний банк. Він надавав іпотечні позики у 4,5%-х за­ставних листах під заставу міської нерухомості, земельних маєтків та селянського майна. Того ж року у Львові з метою підтримки українського селянства було засновано Земель­ний гіпотечний банк, акціонерний капітал якого становив 1 млн. крон. Це була суто українська кредитна установа, ак­ціонерами якої стали українські землевласники, торговці, промисловці і навіть священнослужителі. Земельний гіпотечний банк відігравав значну роль в економіці Західної Ук­раїни. Він надавав довгострокові позики переважно дрібним землевласникам під заставу землі та іншого нерухомого майна на термін від 10 до 50 років.

На початку XX ст. більше 60% позик банку становили іпотечні кредити, надані українським селянам на купівлю землі. У 1910 році банк провів 310 таких операцій на суму понад 1,5 млн. крон, наступного року – 416 операцій на суму понад 1,8 млн. крон. Загалом до 1914 року банк надав близько 1 840 іпотечних позик на купівлю землі на суму понад 7 млн. крон. Крім надання іпотечних кредитів, Зе­мельний гіпотечний банк проводив операції з векселями, приймав вклади на поточні рахунки, а також інвестував ук­раїнські торгово-промислові кооперативні підприємства [5, 12].

Отже, Україна має необхідні об’єктивні передумови для широкомасштабного запровадження нових іпотечних фінансово-кредитних механізмів вирішення житлової проблеми. Слід зазначити, що в умовах України іпотечні схеми житлового кредиту­вання можуть успішно працювати, але при цьому потрібно бачити і всю масу проблем, які виникають у зв’язку з створенням іпотечного ринку житла. Але іншого шляху немає, бо вже не може бути повернення до бюджетного фінансування будівництва житла. Тому проблему створення іпотечного ринку в Україні слід розглядати як одне з найваж­ливіших політичних, економічних і соціальних завдань, що постали нині перед нашою державою.

Для закріплення та самоперевірки знань виконайте тестові завдання:

1. Фідуція – це етап розвитку іпотеки, при застосуванні фідуції було характерно:

а) боржник був абсолютно незахищеним перед кредитором, кредитор мав право вирішувати долю боржника і його майна – вимагати від позичальника сплати боргу чи не повертати його майно;

б) боржник був в деякій мірі захищений перед кредитором, кредитор мав право вимагати сплати боргу від позичальника, але майно після сплати боргу обов’язково повернути;

в) боржник був в деякій мірі захищений перед кредитором, кредитор не мав права залишати майно у себе, він мав право продати майно, відшкодувати збитки, якщо лишалися кошти у вигляді різниці між боргом і вартістю майна, повернути її боржникові;

г) вірної відповіді немає.

  1. Пігнус – це старовинна іпотечна угода, при якій:

а) вже обмежувались права кредиторів: вони не могли розпоряджатися заставленою нерухомістю, як своєю власністю;

б) у випадку невиконання боржником зобов’язання, кредитору заборонялося залишати нерухомість у себе;

в) кредитор мав право продати заставу, відшкодовувати свої збитки, а різницю між виручкою за продаж майна і залишком боргу повернути позичальнику;

г) ці відповіді розкривають сутність фідуції;

д) усі відповіді розкривають сутність пігнуса.

  1. Термін “іпотека” вперше з’явився у стародавній Греції на початку VI ст. до нашої ери. Так називали:

а) земельну ділянку, яку брали у заставу при кредитуванні;

б) спеціальну книгу, куди вносили записи про боргові відносини про заставу земельних ділянок;

в) стовпа, якої ставили на земельній ділянці позичальника, що взяв гроші у борг під заставу цієї ділянки;

г) спочатку стовпа, якого ставили на земельній ділянці позичальника, що взяв гроші у борг під заставу цієї ділянки, пізніше - спеціальну книгу, куди вносили записи про взяття в борг під заставу нерухомості.

  1. Першим не лише в Україні, а й усієї Російській імперії суб’єктом іпотечного кредиту був (було):

а) Товариство поземельного кредиту для Херсонської губернії;

б) Харківській земельний банк;

в) Київській земельний банк;

г) Бессарабсько-Таврійський земельний банк.

  1. За правовою основою предметами іпотеки в США можуть бути:

а) земля, рухоме майно;

б) земля, нерухоме майно;

в) рухоме, нерухоме майно, майнові права;

г) всі вище названі об’єкти: земля, рухоме та нерухоме майно, майнові права.

6. Початок німецькій іпотеці поклав король Фрідріх ІІ, який заснував:

а) Сілезьке кредитне товариство (державний дворянській банк) в Бреславі;

б) Перший приватний іпотечний банк у Франкфурті;

в) Банк для іпотечного кредитування будівництва і промисловості;

г) Дворянській земельний банк.

  1. В Україні практично завершилося становлення іпотечного кредиту в ринковому його розумінні:

а) 70–80-х років XIX століття;

б) 50-60-х років XIX століття;

в) 80-90-х років XIX століття;

г) на початку ХХ століття.

  1. Характерними рисами іпотечних кредитів, що надавалися у ІІ половині XIX століття у Росії, Україні були:

а) довгостроковість, дотримання принципу, за яким заставлене майно залишалося у позичальника;

б) реєстрація факту застави – все нерухоме майно було зареєстроване у нотаріальних відділеннях;

в) правило старшинства: реалізації майна збанкрутілого позичальника задовольняли вимоги держателів заставних у такому порядку – спочатку задовільненням вимоги держателів першої заставної, потім другої і т. д;

г) відповіді усі вірні;

д) вірні відповіді а), б).

  1. Царським указом було дозволено надання позик під заставу надільних земель, що раніше категорично заборонялось, в:

а) 1906 році;

б) 1905 році;

в) 1907 році;

г) 1908 році.

  1. Перші спроби налагодження іпотечного кредитування на території західноукраїнських земель слід віднести до:

а) 40-х років XIX століття (м. Львів);

б) 50-х років XIX століття (Буковина);

в) 30-х років XIX століття (Закарпаття);

г) 60-х років XIX століття (Галичина).