34. Методи оцінки об'єктів нерух. При іпот. Кредитуванні.

1. Метод валової ренти. Базується на тому, що існує пряма залежність між ціною продажу та доходом від здачі нерухомості в оренду. Інструментом цього методу є мультиплікатор валових рентних платежів, який визнач. як відношення ціни покупки (продажу) до рентного доходу. Як рентний дохід може використ. або потенційний валовий дохід, або дійсний валовий дохід.

Даний метод оцінки нерухомості часто використовується під час її покупки. Однак необхідно зазначити, що він є дуже приблизним, оскільки не враховує різниці в операційних витратах різних об'єктів нерухомості, а також особливостей їх фін-ня, ціни можливого перепродажу, розмірів і часу одержання майбутніх доходів.

Для розрахунку вартості нерух. можна використовувати не тільки валову ставку доходу, а й загальну ставку доходу яка визначається як співвідношення чистого операційного доходу до ціни продажу. Сспосіб має перевагу перед попереднім, бо тут враховуються операційні витрати. Його використ. дає хороші результати під час оцінки об'єктів, які не обтяжені іпотечною заборгованістю.

2. Метод прямої капіталізації. Капіталізацію - величина поточної вартості майбутнього потоку доходів і вигод, одержаних у результаті володіння об'єктами нерухомості.

Капіталізований потік доходів, тобто поточна вартість цього потоку, є оцінкою вартості об'єкта нерухомості. Використання методу капіталізації передбачає поділ доходу за один рік або середньорічн. доходу за період на коеф. капіталіз.

Інвестуючи капітал у дохідну нерухомість, інвестор бажає отримати дохід не тільки на вкладений капітал, а й повністю відшкодувати сам капітал. Відшкодування інв. капіталу можливе або шляхом перепродажу об'єкта нерухомості, або шляхом одержання доходу, величина якого забезпечує одержання не тільки % доходу на капітал, а й поступове його відшкодування за певний період часу. Показником, який характеризує цей процес, є коефіцієнт капіталізації.

K = M  i2+(1 – M)  і1, де

К – коефіцієнт капіталізації; М – відношення величини кредиту до вартості нерухомості; і1 – відношення величини грошових надходжень до виплати податків до суми вкладених коштів (ставка капіталізації на власний капітал); i₂ – відношення щорічних виплат з обслуговування боргу до основної суми іпотечної позики.

Поряд з наведеним методом для визначення величини коефіцієнта капіталізації (відсоткової ставки) використовується також метод кумулятивної побудови, за яким відсоткова ставка є результатом додавання кількох величин. За основу приймається так звана безризикова ставка, тобто ставка, яка показує дохідність на найбільш надійні цінні папери.

3. Метод відшкодування інвестованого капіталу. Інвестор, розміщуючи свій капітал у той чи інший інвестиційний проект, передбачає насамперед відшкодування вкладеного капіталу та одержання прибутку. Існує 3 способи відшкодування інвестованого капіталу:

• прямолінійне відшкодування капіталу - передбачає, що відшкодування основної суми інвестованого капіталу здійснюється рівними частинами.;

• повернення капіталу по фонду відшкодування за ставкою доходу на інвестиції;

• повернення капіталу по фонду відшкодування за безризиковою відсотковою ставкою.