Ипотечный кредит

Ипотека — залог земли, недвижимого имущества. Ипотека оформляется договором между залогодателем и залогодержателем, согласно которому залогодатель обеспечивает недвижимостью какое-либо финансовое обязательство перед залогодержателями и соглашается, что данная недвижимость может являться предметом претензий залогодержателя в связи с погашением финансового обязательства.

Ипотекой могут обеспечиваться кредиты юридических, а также физических лиц, полученные ими в банках; коммерческие кредиты юридических и физических лиц; иные договорные отношения по финансовым обязательствам (купля-продажа, найм, причинение вреда, подряд).

Залог — способ обеспечения исполнения обязательств, при котором кредитор (залогодержатель) имеет право в случае невыполнения должником (залогодателем) обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение своего требования из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.

Залогодателем при залоге имущества может быть юридическое или физическое лицо, которому предмет залога принадлежит или будет принадлежать на праве собственности или праве полного хозяйственного владения. Под предметом ипотеки понимается зарегистрированная в соответствующем реестре недвижимость, идентифицированная договором об ипотеке

К недвижимости можно отнести: - земельные участки; - предприятия, здания, строения и другие сооружения, расположенные на земельных участках, включая (без ограничения) нежилую собственность, жилые дома, коттеджи, садовые домики, гаражи, квартиры, строящиеся объекты и т.п. Они прочно связаны с землей, перемещение их невозможно без ущерба их назначению; - права на аренду или другие права на пользование земельными участками, зданиями, сооружениями и т.п. в соответствии с действующим законодательством; - земельные участки вместе с объектами.

Земельные участки, находящиеся в частной собственности граждан, могут быть предметом залога в качестве обеспечения своевременного возврата банковского кредита.

Залог запрещен на имущество, находящееся в исключительной государственной собственности: землю (за исключением земельных участков, переданных в частную собственность), недра, воздушное пространство, внутренние водоемы, леса и иные природные ресурсы, а также специальные объекты — по причине их исторической, культурной или иной ценности либо по мотивам государственной безопасности.

Ипотечный кредит — особый тип экономических отношений по поводу предоставления долгосрочных ссуд под залог недвижимого имущества. Участниками кредитной сделки могут быть банк-кредитор, кредитополучатель, продавец имущества при совершении финансовой сделки купли-продажи и владелец закладной на имущество, если она имеется.

Кредитором по ипотеке выступают ипотечные банки или специальные ипотечные компании, ассоциации, кредитные общества, а также обычные коммерческие банки, специализирующиеся на предоставлении долгосрочных кредитов под залог недвижимости. Кредитными ресурсами ипотечных кредитных организаций могут быть собственные средства, выпуск и продажа ипотечных облигаций, депозитные вклады клиентов, продажа закладных свидетельств и др.

Ипотечные банки выпускают собственные ценные бумаги, которые могут приобретать инвесторы, желающие разместить долгосрочные инвестиции.

Ипотечные облигации представляют собой долгосрочные ценные бумаги, выпускаемые банками под обеспечение недвижимым имуществом и приносящие твердый доход.

Заемщиком выступают физические и юридические лица, имеющие в собственности объект ипотеки, который должен: - приносить доход его владельцу; - пользоваться спросом на рынке; - не быть объектом залога по другой операции.

При залоге недвижимого имущества должник номинально сохраняет свое право собственника.

Если иное не установлено договором ипотеки, то до прекращения прав собственности залогодателя на предмет ипотеки (вследствие принудительного исполнения условий ипотеки) предмет ипотеки остается во владении и пользовании залогодателя. Залогодатель сохраняет за собой не только право владения, но и право независимого распоряжения предметом ипотеки, прибылью, продукцией, товарами в обороте, полученными в результате пользования предметом ипотеки.

В зависимости от способа обеспечения обязательств (ссуды) имуществом различают следующие виды ипотеки: стандартная (обычная), объединенная, чужого имущества, общая, условная. При стандартной ипотеке залогодатель осуществляет исполнение одного конкретного обязательства путем залога одного своего конкретного имущества. Объединенная ипотека предполагает, что залогодатель осуществляет исполнение одного конкретного обязательства путем одновременного залога нескольких своих имущественных объектов. Ипотека чужого имущества означает, что залогодатель осуществляет исполнение своего залогового обязательства посредством залога имущества третьего лица. При общей ипотеке для исполнения одного долгового обязательства под залог отдается несколько принадлежащих отдельным собственникам объектов. Условная ипотека вступает в силу с момента исполнения, предусмотренного договором условия. Если условие не исполняется, ипотека отменяется. Условие может устанавливаться в отношении, как залогодержателя, так и залогодателя.

Имущество, находящееся в общей совместной собственности, может быть предметом ипотеки по договору с согласия всех собственников. Имущество, которое нельзя разделить без ущерба для его основного назначения (неделимое имущество), не может быть передано в ипотеку по частям. По срокам регистрации ипотека бывает первичной и последующей.

Главный (первичный) ипотечный залог предполагает ипотеку, зарегистрированную раньше другой ипотеки и имеющую юридический приоритет перед ипотекой, зарегистрированной позднее.

Последующий ипотечный залог имеет место при любой ипотеке, зарегистрированной позднее другой, а потому вторичной по отношению к ранее зарегистрированной ипотеке.

Остановимся на видах (типах) сделок по ипотеке.

Простое финансирование. При данной сделке заемщик является собственником имущества и не имеет обязательств по ипотеке. Он оформляет закладную на имущество для получения денежных средств для своих целей.

Вторичное финансирование. В этом случае заемщик является собственником имущества, но имеет невыплаченную закладную. Он может, например, увеличить сумму ипотечного кредита или получить лучшие условия от другого кредитора.

Продажа имущества без существующей ипотечной задолженности. При данной сделке владелец имущества продает его заемщику банка и обычно получает стоимость имущества непосредственно из суммы ипотечного кредита.

Продажа имущества при наличии ипотечной задолженности. По имуществу, которое передается заемщику, имеется ипотечная задолженность, и эта задолженность продавца имущества погашается из суммы нового кредита, а действие ипотеки соответственно прекращается до регистрации новой ипотечной сделки.

Некоторые банки практикуют открытие семейных жилищных накопительных счетов. Это накопление денежных средств на счете в банке для получения ипотечного кредита на строительство или приобретение дома, квартиры, дачи, гаража и других объектов недвижимости социально-бытового назначения. Владельцы счета приобретают право получения кредита, лишь накопив определенный процент (долю) от стоимости объекта. Имея заранее установленную сумму жилищно-накопительного вклада, клиент получает право поселиться в построенном доме (квартире), а остальная сумма стоимости жилья оформляется кредитом банка с залогом дома (жилья).

Жилищный сертификат — вид ценной бумаги. Его номинал обозначен и в денежной форме, и в квадратных метрах общей площади жилья. Приобретая определенный пакет сертификатов, их владелец приобретает право на получение суммы, за которую можно продать принадлежащие ему квадратные метры жилья; при желании он может получить ипотечный кредит под залог жилья.

При заключении сделки по ипотечному кредиту контрольный список документов, требуемых от физического лица, может включать в себя: заявление кредитополучателя, заемное обязательство, справочные документы, документы на собственность, гарантии, поручительства, страховые документы, закладную и др.

В заявлении на ипотечный кредит указывается информация об имуществе, излагаются сведения о кредитополучателе (возраст, занятость). Формы заявок, принимаемые банком, требуют от кредитополучателя всей информации, относящейся к его финансовому положению, доходам, имуществу, долгам и другим финансовым обстоятельствам. Заявка на получение кредита не является договором или требованием о его выдаче — это документ о платежеспособности потенциального кредитополучателя.

Документы на собственность (имущество) должны подтверждать, что кредитополучатель им владеет. Среди них — договор о купле-продаже, передаче имущества; завещательные документы; выписки из государственных регистров; физическое и юридическое описание имущества; документы по первой закладной и т.д.

Для страховых документов обязательны данные об имущественном страховании объекта ипотеки. Ипотечное (кредитное) страхование — гарантия кредитору, что суммы, причитающиеся ему по условиям кредита, будут выплачены в случае, если кредитополучатель не сможет выполнить свои обязательства.

Оценка стоимости предмета ипотеки, то есть оценка стоимости недвижимости проводится экспертизой, результаты которой используются финансово-кредитными организациями для предоставления кредита или определения размера эмиссии ценных бумаг, обеспеченных ипотекой (облигации, сертификаты и др.). Оценка недвижимости — основа принятия решения о размере выдаваемого кредита.

Исходным пунктом для расчета стоимости могут служить различные стоимостные понятия: - стоимость земли, величина которой зависит от размера, возможности использования, местоположения земельного участка, прибыли, получаемой с земельного участка и др.; - стоимость построек на земельном участке; - рыночная цена (достигаемая в течение долгого времени цена недвижимости), устанавливаемая посредством экспертизы цены официально назначенными экспертами и соответствующими оценивающими органами (например, органами страхования).

Соотношение между размером ссуды и стоимостью залога — наиболее важный фактор для принятия решения о предоставлении кредита. Предельные размеры ссуды должны быть меньше стоимости залога (60—80 %).

Один из ключевых моментов процесса предоставления ипотечного кредита — андеррайтинг, или оценка вероятности погашения кредита. Андеррайтинг предполагает изучение и анализ потенциального заемщика в соответствии с установленными банком основными направлениями оценки вероятности того, что кредит будет погашен, а также принятие положительного решения по заявлению на ипотечный кредит или решения об отказе в предоставлении ссуды. При андеррайтинге устанавливается, способен ли клиент погасить ссуду; стремится ли он погасить ссуду; является ли закладываемое имущество достаточным обеспечением для предоставления ипотечного кредита.

Клиент должен представить документы о получении в течение определенного периода (например, года) стабильного дохода, а также достаточные подтверждения того, что он будет продолжать получать доход в будущем и иметь стабильную занятость. К источникам получения дохода потенциального кредитополучателя можно отнести: заработную плату; премии; доход от сверхурочной работы, совместительства; доход в виде дивидендов и процентов; пенсионные выплаты; доход от аренды; доходы от предпринимательства и др. Экспертной оценке подвергаются средства на счетах, в ценных бумагах и т.п. Учитываются возможные расходы кредитополучателя, его обязательства, то есть устанавливается сумма, необходимая для поддержания свойственного ему образа жизни, и остаток дохода, который может быть использован для погашения кредита. Определение ориентировочной величины доли платежей в доходе кредитополучателя и отношение суммы кредита к стоимости имущества взаимосвязаны.

Есть ли у кредитополучателя стремление погасить кредит можно установить, осведомившись, как он прежде выполнял свои платежные обязательства (в целом, а не в отдельных случаях); каково его отношение к своей недвижимости; имеются ли у него возможности реализовать имущество и т.д.

Размер, порядок выдачи и погашения кредита, взыскания процентов, ответственность сторон, включая момент наступления права реализации банком от имени залогодателя имущества, — эти и другие вопросы, связанные с выдачей кредита под залог, определяются кредитными договорами и договором залога недвижимости, которые заключаются между банком и залогодателем.

Содержание договора о залоге предусматривает указание наименования сторон, их местонахождения (место жительства), вида залога, изложение существа обеспеченного залогом требования, указание его размера, сроков исполнения обязательств, сведений о составе и стоимости заложенного имущества, а также иных условий, по которым достигнуто согласие сторон.

Договор залога совершается в письменной форме, нотариально удостоверяется и регистрируется в установленном порядке. Нотариальные службы одновременно с удостоверением договора залога недвижимости налагают запрет на его отчуждение, если это предусмотрено договором (или законом).

Основными документами при оформлении ипотечного кредита являются договоры залога, закладные, векселя, другие долговые ценные бумаги. Вексель — долговое обязательство кредитополучателя на погашение ссуды в установленный срок и на оговоренных условиях. Закладная ценная бумага рассматривается как документ, передающий кредитору законное право собственности на залог по ссуде. Закладная на недвижимость является основным обеспечением ипотечного кредита. При погашении долга в установленный срок передача права собственности утрачивает силу.

Ипотечный кредит может быть использован для покупки недвижимости; для строительства, реконструкции, капитального ремонта производственных зданий, жилых домов; перепрофилирования производственных процессов; мелиорации; для приобретения и посадки многолетних насаждений; модернизации производственных технологических процессов; на улучшение качества земельного участка и повышение плодородия почвы; покупку дополнительного земельного участка и т.д.

При выделении ссуды на строительство здания или сооружения договор ипотеки может предусматривать имеющееся незавершенное строительство, а также материалы и оборудование, предназначенные для строительства и находящиеся во владении залогодателя или под его контролем. По завершении строительства здание или сооружение становится элементом предмета ипотеки.

Кредиты под залог жилья могут быть направлены на строительство индивидуальных домов (квартир в домах общей собственности), многоквартирных жилых домов, предназначенных для сдачи в аренду или продажи.

Ссуды под недвижимость подлежат погашению на условиях рассрочки платежа и с уплатой процента. Процентные ставки по ипотечным ссудам дифференцируются банками, но могут устанавливаться и государством. Процентная политика в отношении ипотечного кредита должна быть гибкой, учитывая длительность ссуды и особенность залога. Она может предусматривать: периодический пересмотр ставки по кредиту в зависимости от конкретных условий рынка; оговорки по платежам с учетом будущей рыночной стоимости закладываемой недвижимости, подверженной влиянию целого ряда факторов (архитектура, месторасположение, тип строения, качество участка, темпы инфляции, размеры процентов по ссудам, спрос и предложение на данный вид недвижимости и т.д.).

Расчет ставки процента по ипотечному кредиту производится как определение величины дохода по ипотечному кредиту, которой было бы достаточно, чтобы покрыть предельную величину стоимости банковских ресурсов, эксплуатационных расходов (потерь), а также обеспечить приемлемую величину дохода для акционеров банка (инвесторов), надбавок за риски, связанные с ипотечным кредитованием, и др. Учитывается также текущая межбанковская ставка по кредитам (и не только ипотечным). Достигается наибольшее приближение ставки к рыночной.

Виды ипотечных кредитов по методам их погашения, уплаты процентов имеют подвиды: - типовая ипотека: заемщик получает от залогодержателя ссуду и погашает ее пропорционально равными взносами (например, каждый месяц); - ипотека с периодическим увеличением сумм взносов: по согласованному графику увеличивается сумма взносов. Кредиты с периодическим пересмотром процентной ставки используются для предотвращения потерь, связанных с риском изменения уровня процентной ставки на денежном рынке; - ипотека с изменяющейся суммой выплат (ипотека со сниженной ставкой) предполагает наличие льготного периода для платежей или уменьшение процентных платежей на первых этапах погашения задолженности; - ипотека с залоговым счетом: покупатель (должник) вносит на залоговый счет определенную сумму, а затем выплачивает периодические взносы до погашения суммы оставшегося кредита; - ипотека с переменной процентной ставкой: при изменении процентной ставки по периодам пересматриваются допустимая предельная норма корректива и минимальная величина корректировки; - кредиты с дележом стоимости имущества: стороны при заключении договора уславливаются о том, что кредитор предоставляет кредит по сниженным процентным ставкам, а кредитополучатель уступает ему часть повышения стоимости имущества к концу срока сделки.

Банк оставляет за собой право аннулировать предварительное соглашение о кредите, если до заключения сделки (договора): - финансовое положение клиента резко ухудшилось по сравнению с данными заявки; - выявляются неблагоприятные материальные изменения в состоянии имущества; - начато судебное разбирательство по изъятию имущества; - обнаруживается, что имущество является объектом (предметом) нарушения закона.

Залогодатель должен принимать меры, необходимые для сохранности предмета ипотеки, обеспечивать должные условия его содержания, избегать рисков случайной гибели или повреждения. На кредитополучателя возлагаются обязанности по выплате всех налогов, сборов и других платежей, взимаемых с данной собственности, по поддержанию в хорошем состоянии закладываемой недвижимости; он не может использовать недвижимость для какой-либо незаконной деятельности, обязуется страховать собственность в пользу банка и выполнять другие требования договора залога и кредитования.

В процессе срока действия договора залогодатель (банк) вправе проверять по документам и по факту наличие, размер, состояние и условия хранения заложенного имущества. Например, в случае ухудшения продуктивности земельного участка вследствие действий залогодателя, выразившихся в невыполнении требований природоохранного режима, использовании земельного участка способами, приводящими к химическому и радиоактивному загрязнению почв, банк вправе потребовать досрочного расторжения кредитного договора и договора залога. При несогласии залогодателя с требованиями банка о досрочном расторжении указанных договоров и возврате кредита этот вопрос решается в судебном порядке.

Право ипотеки прекращается в случаях, предусмотренных законодательством для финансовых обязательств, при прекращении обеспеченного ипотекой обязательства, а также по договоренности залогодателя и залогодержателя и др.

Так как существует возможность вынужденной ликвидации собственности, служащей залогом при ипотечном кредите, а также невыполнения заемщиком своих долговых обязательств по погашению ссуды в установленные сроки, то кредитор имеет право удержания (продажи) имущества за долги. Основные причины, лежащие в основе невозврата ипотечных кредитов, это неплатежеспособность кредитополучателя, нежелание его производить аккуратные платежи, неспособность кредитополучателя продать свое имущество в связи с общим падением цен, отсутствием спроса на имущество ипотеки. Кредитор несет потери, если сумма, вырученная им от продажи объекта ипотечного кредита после передачи владения, меньше, чем невыплаченная часть кредита с процентами. Кредиторы несут затраты по эксплуатации, ремонту, продаже конфискованного имущества.

Затраты в связи с невозвратом кредита зависят от времени невозврата кредита и уровня процентных ставок. Невозврат кредита на более ранних стадиях чреват наибольшими издержками для банка, так как теряется большая доля общей суммы платежей по кредиту. При высоких номинальных ставках невозврат кредита влечет меньшие потери для кредитора.

За невыполнение кредитополучателем обязательств банки имеют право удержания имущества с гарантов, поручителей, страховых компаний и т.д. Если приходится переносить взыскание долга на объект залога путем его продажи, необходимо соблюдать определенную законом процедуру торгов недвижимостью (особенно земельными участками). Выручка от продажи предмета ипотеки должна обеспечить уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему в возмещение: - основной суммы обеспеченного ипотекой обязательства; - процентов, начисляемых на обеспеченное ипотекой обязательство; установленных комиссионных выплат; - непредвиденных убытков вследствие ненадлежащего исполнения основного обязательства; - судебных и иных расходов залогодержателя, вызванных обращением взыскания на предмет ипотеки; - расходов по страхованию предмета ипотеки; - других обоснованных расходов, понесенных в связи с защитой предмета ипотеки или осуществлением залогодержателем своих прав по договору ипотеки.

При ипотечном кредитовании договоры о кредите и средства его обеспечения иные, чем при других видах кредита, что обусловлено длительными сроками погашения и величиной этих кредитов. Поэтому ипотечным организациям требуется повышенная надежность. Ипотечные кредиты относительно недороги, маржа кредитных организаций невелика, так как прибыль формируется за счет больших объемов кредитных вложений.

Ипотечный кредит имеет свои преимущества для банка и кредитополучателя.

Наличие реальной стоимости, гарантирующей возврат кредита и его материальную обеспеченность на протяжении всего срока кредитования. Обеспечивается принцип конкретности залога, то есть выделение определенного конкретного имущества для залога. Кредитор получает право преимущественного удовлетворения своих претензий из стоимости данного конкретного имущества должника, а не из всей массы его имущества. Действует также принцип гласности залога, то есть требование, чтобы залог данного имущества был легко распознаваем для третьих лиц. В целях обеспечения гласности устанавливается норма регистрации сделок с залогом, его нотариальной удостоверенности. Кроме того, залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю о всех предыдущих залогах данного имущества, а также о характере и размерах обеспечения этими залогами других обязательств. Если имущество, являющееся предметом залога, переходит в собственность, полное хозяйственное ведение или оперативное управление другого лица, залог сохраняет свою силу. Он сохраняется также в случае, когда происходит уступка (продажа) залогодержателем обеспеченного залогом требования (закладной) другому лицу. Повторный залог (перезалог) допускается, но требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости предмета залога после удовлетворения требований предыдущего залогодержателя, то есть банка, выполнявшего роль первого кредитора.

Кредитор имеет возможность широкой диверсификации кредитования, учитывая неоднородность кредитополучателей, отличия географических регионов, различия целей, оригинальные методы и условия залога имущества, выдачи кредитов.

Кредитополучателю (залогодателю) создаются условия для решения производственных, социально-бытовых проблем.

Существует возможность повторного (неоднократного) использования кредитополучателем недвижимости для получения кредита при возврате первого. Допускается повторный залог с получением залогодателем дополнительного кредита, е> ли ценность имущества не исчерпана предыдущей кредитной сделкой по ипотеке и должник имеет экономическую возможность уплачивать процент и погашать долг.

Залогодатель (кредитополучатель) сохраняет право на владение и использование заложенного имущества.

Для защиты интересов кредитополучателя предусматривается дополнительный период, в течение которого он может выкупить свое заложенное имущество до его продажи кредитором.

Развитие ипотеки, ипотечного кредитования имеет значение для экономики страны, поскольку: - позволяет включить в рыночный оборот недвижимость; - содействует процессу мобилизации капитала для строительства и реконструкции объектов производственного и бытового назначения; - способствует решению социальных проблем; - создает условия для развития рынка ценных бумаг, в том числе вторичного (купля-продажа векселей, закладных, других ценных бумаг ипотечных организаций); - расширяет перечень услуг, оказываемых кредитными организациями; - дает стимул развитию финансовой инфраструктуры рынка недвижимости в форме ипотечных банков, специализированных финансовых компаний и др.

Вместе с тем ипотечное кредитование предполагает значительный объем аналитической и технической работы. При оценке недвижимости возникает много проблем, поскольку рыночную стоимость можно определить только при фактической продаже. К тому же такие кредиты даются на сравнительно длительный срок, а значит, следует тщательно изучать все варианты будущих изменений цен. Реализация банком закладываемого имущества зачастую требует судебного разбирательства, что, безусловно, сказывается на характере отношений между банком и заемщиком.

Ипотечные кредиты имеют сравнительно низкую ликвидность, и для них особую роль играют страхование и образование вторичного рынка ипотек. Отдаленная перспектива погашения кредита увеличивает риск, связанный с нормой процента. В жизни заемщика до полной выплаты долга могут произойти изменения, и это повышает риск неплатежа по ссуде.

Для развития ипотечного кредитования очень важно совершенствование рынков капиталов и недвижимости, фондового рынка; формирование должного ипотечного законодательства; повышение уровня жизни населения и платежеспособности предприятий; поддержание развития ипотеки государством.

В июле 2001 г. Совет Министров Республики Беларусь принял концепцию ипотечного жилищного кредитования, которая призвана создать систему ипотечного кредитования и сделать его доступным для средних слоев населения. Система долгосрочного кредитования граждан в целях приобретения ими жилья позволяет увеличить платежеспособный спрос, активизировать рынок жилья, вовлечь в экономический оборот недвижимость, создавать базу для привлечения сбережений населения, что влияет на экономику в целом.