44. Характеристика ипотечного кредита.

Ипотечный кредит - кредит, предоставляющийся банками под залог недвижимости

Ипотека - форма залога недвижимого имущества, при котором оно находится в собственности заемщика и является обеспечением залога. Это значит что, если заемщик не выполняет обязательств перед кредитором, то последний имеет право компенсировать свои издержки за счёт реализации этого объекта недвижимости.

Ипотека обычно может выдаваться на срок от нескольких месяцев до 30 лет.

В данной форме кредита сочетаются как общие основы кредитной отношений, так и специфические черты, свойственные только данной форме кредита. Можно выделить следующие основные особенности ипотечного кредита:

залогом по договору ипотеки может быть только недвижимое имущество в отличие от классического банковского кредита. В случае невыполнения заемщиком своих обязательств задолженность по кредиту погашается за счет реализации заложенного имущества. В данном случае банку, с одной стороны, существенно легче контролировать сохранность предмета залога, с другой стороны, процесс реализации залога усложняется, так как недвижимость относится к неликвидным активам;

ипотечные кредиты предоставляются на длительный срок (до 50 лет), что позволяет уменьшить размер ежемесячных выплат, так как погашение кредита растягивается по времени;

обязательными участниками ипотечного кредитования являются страховые и оценочные компании, которые обеспечивают безопасность сделки;

погашение ипотечного кредита осуществляется, как правило, равными ежемесячными платежами (аннуитетами).

Субъекты ипотечного кредитования

Ипотека как любая форма финансовых взаимоотношений является совокупностью объектов и субъектов организуемого процесса. К основным субъектам ипотечного кредитования относятся:

заемщик, в роли которого может выступать как юридическое, так и физическое лицо. Основная цель, которую преследует заемщик, заключается в максимизации объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для организации или реконструкции действующего производства товаров либо в приобретении возможности лучшего и более дешевого жилья;

кредитор. Кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой может быть компания или любое другое правоспособное лицо. Если кредитором является банк, то его цель при организации ипотечного кредитования заключается в максимизации доходности активных операций, ограничении рисков и обеспечения возвратности ссудного капитала;

страховые компании — оформляют страховку закладываемого недвижимого имущества;

оценочные компании — специализируются на оказании услуг в области консалтинга и оценки. В рамках ипотечного кредитования они выступают в роли основных консультантов банков по определению рыночной и ликвидационной стоимости залогового обеспечения.

Субъектом ипотечного кредитования также может быть ипотечный брокер — специалист по подбору, оформлению и получению ипотечных кредитов, который выступает в роли посредника между банком и заемщиком. К основным услугам, оказываемым брокерами, относятся подбор оптимальной схемы кредитования, полное сопровождение проектов клиентов, переговоры с кредиторами.

В качестве предмета залога по ипотечному кредиту в соответствии с требованиями Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" могут выступать:

земельные участки;

предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартиры, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

незавершенное строительство недвижимого имущества, возводимого на земельном участке;

воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, права аренды;

права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве.