20. Управление рынком недвижимости. Формы государственного регулирования рынка недвижимости.
Основные цели управления рынком недвижимости: реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им; установление на рынке определенного порядка и условий для работы всем его участникам; защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц; обеспечение свободного ценообразования на объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом; создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства; оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безработицы, решение жилищной проблемы и др. общественных целей; справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недвижимости; создание благоприятных условий решения жилищной проблемы в стране и регионах.
Принципы управления: Разделение процедур - применение особых подходов к регулированию отношений различных видов недвижимости - жилых и нежилых помещений, земельных, лесных участков и др. объектов. Открытость информации обо всех участниках и объектах рынка недвижимости для принятия деловых решений. Гласность нормотворчества - публичное обсуждение проектов законов и др. нормативных актов. Конкурентность как механизм повышения качества услуг на рынке и снижения их стоимости. Разделение полномочий между регулирующими органами - нормотворчество и нормоприменение - не должны вмещаться в одном лице. Объекты недвижимости государственной и муниципальной собственности находятся в общем совместном владении и пользовании всего населения соответствующего региона. Простота и понятность правил и процедур, установленных законодательными актами о недвижимости, надежность защиты собственников - добросовестных приобретателей от любого произвола. Применение дополнительных мер защиты на рынке жилых помещений граждан группы риска - несовершеннолетних, одиноких пенсионеров, инвалидов и др. Рациональное распределение функций управления рынком недвижимости между государственными органами и профессиональными участниками - коммерческими и общественными организациями (ассоциациями риэлторов; оценщиков и др.). Политика в области управления недвижимостью должна обеспечивать эффективное использование земель в соответствии с утвержденными схемами зонирования территорий и исключительное адресное и обоснованное предоставление льгот по налогообложению с постепенным переходом от предоставления льгот по земельным платежам к адресным компенсационным выплатам из бюджета в соответствии с проводимой социальной политикой. Представительные органы государственной власти (федеральные, территориальные и муниципальные) в интересах населения принимают законы и иные нормативные правовые акты, устанавливающие порядок владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости. Распоряжение государственной недвижимостью в соответствии с действующим законодательством осуществляют исполнительные органы государственной власти. Приватизация государственной и муниципальной недвижимости и возмездная передача прав на негосударственные объекты должна производиться по рыночной стоимости, а не по инвентаризационной. Сборы и налоговые платежи, взимаемые с объектов недвижимости, в т. ч. и по сделкам с ними, делятся по уровням управления в соответствии с установленными нормами. Соблюдение преемственности российской системы управления рынком недвижимости, имеющей свою историю и традиции, с учетом мирового опыта регулирования прав собственности на различные объекты недвижимого имущества; его творческое осмысление и адаптацию к нашим отечественным условиям.
В организационном отношении государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах: путем прямого вмешательства, т.е. административным способом (включает совокупность приемов: создание нормативной базы; отбор и удостоверение статуса профессиональных участников рынка недвижимости - лицензирование, регистрация, предоставление прав уполномоченных лиц органами исполнительной власти по совершению сделок с объектами государственной и муниципальной собственности; установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам; контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил; введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом и поддержание правопорядка на рынке; выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд. Административное управление не связано с созданием дополнительных материальных стимулов или штрафных санкций. Оно основывается на силе государственной власти и включает в себя меры запрета, принуждения или разрешения). Косвенным воздействием или экономическими методами управления (осуществляются с помощью: системы налогообложения имущества и льгот (ставки налогов, освобождение от них); регулирование учетной ставки (дисконтной политики Центрального Банка); выпуска и обращения жилищных сертификатов; предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий для жилищ и строительства на коммерческой основе; реализации государственных целевых программ; амортизационной политики; внешнеэкономической деятельности).
- 1. Экономическая сущность инвестиций и их классификация. Виды эффективности инвестиций.
- 2. Критерии экономической эффективности инвестиций. Система критериев оценки инвестиций.
- 3. Методы оценки экономической эффективности инвестиций: упрощенные и основанные на дисконтировании. Система показателей оценки эффективности реальных инвестиций.
- 4. Финансирование экономических инвестиций по различным источникам. Организация финансирования: определение потребности, выбор источника.
- 5. Определение ставки дисконтирования: wacc, camp.
- 6. Оперативное и стратегическое планирование. Сущность и структура стратегического планирования. Содержание тактического планирования. Виды и системы оперативного планирования.
- 8. Понятие «нематериальные активы» и «интеллектуальная собственность». Объекты интеллектуальной собственности. Классификация нематериальных активов.
- 9. Государственное регулирование определения рыночной стоимости объектов интеллектуальной собственности и нематериальных активов.
- 10. Подходы к оценке нематериальных активов. Методы доходного подхода.
- 11. Подходы к оценке нематериальных активов. Методы затратного подхода.
- 12. Подходы к оценке нематериальных активов. Методы рыночного подхода.
- 13. Инновационная деятельность. Понятие, классификация новшеств и инноваций. Государственное регулирование инновационной деятельности.
- 14. Основы инвестиционной деятельности организации. Этапы инвестиционной деятельности. Инвестиционный проект.
- 15. Организационные структуры управления предприятием.
- 16. Стиль управления менеджера и его совершенствование.
- 17. Понятие, сущность и основные характеристики недвижимости. Право собственности на объекты недвижимости.
- 18. Виды операций (сделок) с недвижимостью. Государственная регистрация операций (сделок) с недвижимостью.
- 19. Основные характеристики рынка недвижимости. Функции рынка недвижимости.
- 20. Управление рынком недвижимости. Формы государственного регулирования рынка недвижимости.
- 21. Виды стоимости недвижимости. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости.
- 22. Принципы оценки недвижимости. Технология оценки недвижимости.
- 23. Подходы к оценке недвижимости. Итоговая стоимость.
- 24. Возникновение и развитие ипотечного кредитования. Развитие ипотеки в России. Ипотека как способ обеспечения обязательств.
- 25. Особенности ипотечного кредитования. Особенности рынков ипотечного капитала.
- 26. Основные этапы ипотечного кредитования. Виды кредитования недвижимости в особых целях.
- 28. Основные положения оценки земельных участков. Массовая оценка и оценка единичных объектов земельной собственности.
- 29. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли. Повышение эффективности использования городских земель.
- 30. Подходы и методы оценки земель.
- 31. Система налогов и сборов в сфере недвижимого имущества. Понятия и общие положения о налогообложении недвижимости.
- 32. Модель жизненного цикла предприятия и организационное развитие. Факторы, влияющие на развитие предприятия.
- 33. Понятие «кризис», классификация кризисов.
- 34. Понятие «банкротство» и его виды. Банкротство в развитых странах.
- 35. Антикризисное управление предприятием как действующим и развивающимся.
- 36. Антикризисный финансовый менеджмент.
- 37. Разработка маркетинговой стратегии антикризисного управления предприятием.
- 38. Антикризисный организационно-производственный менеджмент.
- 39. Управление персоналом на кризисном предприятии.
- 40. Виды износа машин, оборудования и транспортных средств (физический, функциональный и внешний износ). Содержание понятия «износ» с позиций оценщика и бухгалтера.
- 42. Федеральный закон "Об оценочной деятельности": основные положения.
- 43. Федеральные стандарты оценки: основные положения.
- 44. Область применения и ограничения сравнительного (рыночного) подхода при оценке стоимости машин, оборудования и транспортных средств.
- 45. Область применения и ограничения затратного (имущественного) подхода при оценке стоимости машин, оборудования и транспортных средств.
- 46. Область применения и ограничения доходного подхода при оценке стоимости машин, оборудования и транспортных средств, особенности его применения и отличие от оценки бизнеса (предприятия).
- 47. Согласование результатов оценки стоимости объектов, полученных с применением разных подходов (методов).
- 48. Виды и границы разделения труда. Производственный, технологический и трудовой процессы. Условия труда. Режимы труда и отдыха. Рабочее место. Классификация затрат рабочего времени.
- 49. Сущность и содержание нормирования труда. Функции, виды норм труда и их характеристики. Структура технически обоснованной нормы времени.
- 50. Формы и системы оплаты труда при тарифном подходе. Особенности оплаты труда различных категорий персонала.
- 51. Структура заработной платы. Роль надбавок и доплат в стимулировании труда. Экономическая сущность премии.
- 52. Субъекты и цели предпринимательской деятельности. Внутренняя и внешняя предпринимательская среда.
- 53. Сущность и критерии определения субъектов малого предпринимательства. Роль малого предпринимательства в экономике, преимущества и недостатки.
- 54. Договорные отношения предпринимателей с хозяйствующими партнерами. Сущность договоров и их виды. Заключение и расторжение договоров.
- 55. Спрос, объем спроса, детерминанты спроса, изменение объема спроса.
- 56. Предложение, объем предложения, изменения объема предложения.
- 57. Равновесие рынка и последствия его нарушения.
- 58. Эластичность спроса и предложения: Практическое применение показателя эластичности.
- 59. Поведение фирмы в краткосрочный период.
- 60. Поведение фирмы в долгосрочный период.
- 61. Ценообразование на монопольном рынке.
- 62. Ценообразование на рынке совершенной конкуренции.
- 63. Ценообразование на олигополистическом рынке.
- 64. Доходный подход и его методы в оценке стоимости бизнеса.
- 65. Сравнительный подход и его методы в оценке стоимости бизнеса.
- 66. Затратный подход и его методы в оценке стоимости бизнеса.
- 67. Модель Гордона в оценке стоимости бизнеса.
- 68. Шесть функций денежной единицы и их практическое использование.
- 69. Маркетинговые исследования, маркетинговая информационная система, методы сбора маркетинговой информации.
- 70. Товарная политика. Сбытовая политика маркетинга. Конкурентоспособность фирмы, товара.
- 71. Маркетинговый аудит, swot- анализ.
- 72. Формирование спроса и стимулирование сбыта. Рекламная политика. Формирование бренда и управление им.
- 73. Формирование товарной политики. Разработка рыночной стратегии. Разработка ценовой стратегии.
- 74. Сегментирование рынка, его роль в маркетинге. Организация маркетинговой службы. Этапы развития маркетинга.
- 75. Мировое хозяйство: понятие, структура, субъекты и тенденции развития.
- 76. Международное разделение труда, его формы, показатели мрт и его тенденции на современном этапе.
- 77. Государственное регулирование внешней торговли. Тарифные и нетарифные методы.
- 78. Роль вто в регулировании международной торговли. Россия и Всемирная торговая организация.
- 79. Международное движение капитала. Причины вывоза капитала и его формы.
- 80. Кризис внешней задолженности: причины возникновения.
- 81. Валютный курс как средство регулирования платежного баланса. Механизм формирования валютного курса. Определение валютного курса.
- 82. Причины и потоки международной миграции. Государственное регулирование трудовой миграции. Проблемы миграции в России.
- 83. Зарождение и трансформация рыночной модели хозяйствования в 16-20 вв.
- 84. Анализ финансово-хозяйственной деятельности в управлении предприятием. Теоретические основы анализа финансово-хозяйственной деятельности в управлении предприятием.
- 85. Анализ трудовых ресурсов с использованием моделей факторного анализа.
- 86. Анализ эффективности использования материальных ресурсов с применением моделей факторного анализа.
- 87. Модели маржинального анализа финансовых результатов.
- 88. Оборотные средства и оборотный капитал. Оборотные средства: состав, ликвидность текущих активов. Показатели эффективности использования. Нормирование.
- 89. Издержки: понятие и виды. Издержки производства и обращения; себестоимость товарной продукции; себестоимость реализованной продукции. Транспортные издержки.
- 90. Анализ объема производства и реализация продукции. Показатели и методика расчета произведенной и реализованной продукции.
- 91. Анализ и оценка влияния на объем продукции использования производственных ресурсов.
- 92. Анализ финансовых результатов и рентабельности предприятия.
- 93. Анализ и управление затратами и себестоимостью продукции.
- 94. Сравнительный подход при оценке недвижимости. Основные методы сравнительного подхода при оценке недвижимости и их особенности.
- 95. Затратный подход при оценке недвижимости. Основные методы затратного подхода при оценке недвижимости и их особенности.
- 96. Доходный подход при оценке недвижимости. Основные методы доходного подхода при оценке недвижимости и их особенности.
- 97. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования при оценке объектов недвижимости.
- 98. Выбор стратегии. Стратегические альтернативы фирмы.
- 99. Экономические учения эпохи нерегулируемой рыночной экономики.
- 100. Экономические учения эпохи регулируемой (социально-ориентированной) рыночной экономики.
- 101. Теории государственного регулирования экономики: кейнсианство и неолиберализм.
- 102. Модель кумулятивного построения ставки дисконтирования в оценке стоимости бизнеса. Метод рынка капитала. Метод сделок. Метод отраслевой специфики в оценке стоимости бизнеса.
- 103. Модель оценки капитальных активов в оценке стоимости бизнеса.