26. Основные этапы ипотечного кредитования. Виды кредитования недвижимости в особых целях.

Этапы ипотечного кредитования: 1. предварительный этап (разъяснение клиенту основных условий кредитования, передача списка документов для получения ссуды); 2. сбор и проверка информации о клиенте и о залоге; 3. оценка вероятности погашения кредита; 4. принятие решения по кредиту (сумма, срок, ставка процента, порядок погашения); 5. заключение кредитной сделки; 6. обслуживание кредитной сделки; 7. закрытие кредитной сделки.

Цель этапа «Сбор и проверка информации о клиенте и залоге» - выявление потенциальных некредитоспособных заемщиков, для чего проводят проверку трудоустройства клиента, подтверждение его текущих доходов и расходов, проверку клиента службой экономической безопасности кредитного учреждения и оценку собственности клиента, предполагаемой к продаже для получения суммы первоначального взноса, оценка предмета залога. На этапе «Оценка вероятности погашения кредита» проводится андеррайтинг заемщика. Андеррайтинг - процедура, которая включает оценку кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. «Принятие решения по кредиту». На этом этапе оформляется запрос о проведении оценки объекта залога, разрабатываются заключение юриста о приемлемости предмета залога, заключение специалиста по оценке вероятности погашения кредита, анализируются риски, оформляется залог недвижимости, принимается решение о величине кредита, процентных ставках, сроках кредитования, порядке погашения кредита. На этапе «Заключение кредитной сделки» оформляются и заключаются следующие договоры: договор купли-продажи недвижимости; кредитный договор; договор ипотеки (подлежит государственной регистрации); договоры страхования. Этап завершается перечислением кредитных средств безналичным путем согласно договорам купли-продажи или платежному поручению заемщика. Этап «Обслуживание кредитной сделки» заключается в: осуществляется прием платежей; проверяется соответствие фактических выплат графику платежей; ведется бухгалтерский учет операций; рассчитываются и перечисляются платежи по налогам на недвижимость и страховке; взимаются просроченные платежи; ведется работа с проблемными кредитами; переговоры, заключение нового кредитного договора, изменение условий договора (срока, процентной .ставки, порядка погашения), обращение взыскания на заложенное имущество и т.п.; ведется отчетность по выданным кредитам. «Закрытие кредитной сделки» - заключительный этап ипотечного кредитования. После полного погашения задолженности по кредиту, уплаты начисленных процентов и штрафных санкций ссудный счет заемщика обнуляется и, таким образом, происходит закрытие кредитной сделки. Соответственно, ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в Государственном реестре РФ.

Виды кредитования недвижимости в особых целях: Методы финансирования нового строительства: Строительство требует значительных капиталовложений, поэтому для его финансирования привлекается заемный капитал. Срок кредитования обычно равен сроку, который необходим для завершения строительства. Для финансирования нового строительства применяются ипотечные кредиты для осуществления нового строительства.

Наиболее распространенные варианты погашения кредита на строительство: выдача кредита только тогда, когда заемщик уже имеет договор о долгосрочном финансировании завершенного объекта; строитель одновременно является заемщиком и строительного, и долгосрочного кредита у одного кредитора; наличие предварительной договоренности между застройщиком и банком о возможности предоставления ипотечных кредитов потенциальным покупателям для приобретения построенных объектов, что эффективно сочетается с ипотечным кредитованием покупателей построенного таким способом жилья: получаемые ипотечные кредиты и собственные средства граждан используются для оплаты жилья, а застройщики получают возможность погасить ранее полученный строительный кредит.

Методы финансирования строящегося жилья: долевое участие в строительстве. Основные варианты долевого участия: со стопроцентной единовременной оплатой; с поэтапной оплатой; с зачетом имеющегося жилья.

Методы финансирования проектов по освоению земли: Приобретаемая за счет заемного финансирования земля используется для последующей более выгодной перепродажи за счет увеличения неулучшенной или улучшенной земли (подведение коммуникаций, разбивка на участки, мелиоративные работы, устройство улиц и дорог и прочие работы по обустройству участка). Как и при кредитовании нового строительства, схема выдачи кредита под освоение земли поэтапная, сопровождающаяся контролем кредитора за выполнением проекта. Погашается кредит при продаже улучшенных земельных участков.

Финансирование недвижимости продажей в рассрочку: Продажа в рассрочку - способ финансирования недвижимости, основанный на распределении во времени платежей по сделке купли-продажи. При этом продавец может избежать значительных налоговых выплат в год продажи, т.к. платежи распределены по времени, при потребности в денежных средствах может взять кредит, который будет оплачен из отсроченных платежей по сделке купли-продажи.

27. Землеустройство как инструмент формирования экономически обоснованного землепользования. Государственный земельный кадастр как экономико-правовая система функционирования объектов недвижимости.

Землеустройство как социально-экономическое явление представляет собой закономерно протекающий процесс и систему мероприятий по организации использования земель и устройству территории для меняющихся целей и условий производства, хозяйственного использования отдельных объектов недвижимости и социальных потребностей населения. Землеустройство регулирует земельные отношения, организует использование, учет и оценку земель, разработку территориальных планов землепользования. Землеустроительная деятельность охватывает широкий спектр земельных вопросов во всех отраслях экономики.

Применительно к объектам недвижимости методами землеустройства решаются следующие задачи: разработка программ использования и охраны земель на основе градостроительных, экологических и экономических характеристик территории; формирование земельных участков по единой государственной системе и их техническое оформление; разработка проектов создания и упорядочения землепользования с устранением различных неудобств; установление границ земельных участков, отвод земельных участков в натуре, составление документов для оформления прав на земельные участки; закрепление и изменение на местности черты городов, поселков и сельских поселений; проведение инвентаризации с выявлением неиспользуемых, нерационально используемых и используемых не по целевому назначению земель; выполнение земельно-оценочных работ.

В процессе землеустроительного проектирования разрабатывается несколько вариантов проектного решения, и осуществляются расчеты экономической эффективности по каждому из них. Окончательный вариант проекта - наиболее экономически выгодное и экологически безопасное проектное решение.

Государственный земельный кадастр как экономико-правовая система функционирования объектов недвижимости: Земельный кадастр представляет собой государственную систему регистрации земельных участков и прочно связанной с ними недвижимости и оформления правоустанавливающих документов, учета и оценки земельных участков. По действующему земельному законодательству он ведется по единой системе на всей территории РФ, выполняет основополагающую роль в юридически правомерном создании и эффективном функционировании объектов недвижимости. Государственный земельный кадастр содержит систему необходимых сведений и документов о правовом режиме земель, об их принадлежности собственникам, землепользователям и арендаторам, о категориях земель, качественной характеристике и ценности земель, включает регистрацию землепользований и участков земельной собственности, количественный и качественный учет земельных ресурсов, бонитировку почв и экономическую оценку земель.

Земельная собственность, землепользование регистрируются в государственной земельно-кадастровой книге района (города). При этом устанавливаются правовой режим, площадь и собственник (пользователь) земель. Юридический документ - свидетельство на право собственности на земельный участок бессрочного (постоянного) пользования.

Количественный учет земель ведется по их целевому назначению, собственникам земель, землепользователям, арендаторам, земельным участкам и по видам угодий в их составе. Учет качества земель включает земельно-кадастровое районирование, классификацию земель, характеристику их по экономическим, экологическим, технологическим и градостроительным свойствам, специализированную группировку почв.

Информационное обеспечение государственного земельного кадастра осуществляется проведением топографо-геодезических, аэросъемочных, картографических работ, почвенных, геологических, геоботанических и инженерных обследований и изысканий, инвентаризации земель, сбором и обобщением информации о рыночных продажах земельных участков и других объектов недвижимости. Современное информационное обеспечение рынка недвижимости формируется государственными агентствами по оценке земель, создаваемыми на базе институтов и предприятий по землеустройству. Ведется разработка и освоение Государственной автоматизированной системы земельного кадастра России для накопления, обработки и выдачи земельно-кадастровой информации в автоматизированном режиме.