143.Теория капитализации. Оценка затрат на эксплуатацию недвижимости

Метод капитализации используется только при доходной недвижимости, т.е. такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода.

Для определения доходности может быть использован относительный доход на инвестиции (интерес - так его называют во всех мире)

где FV - будущая стоимость объекта;

PV - текущая стоимость объекта.

Процентное соотношение между доходом и вложенным капиталом называют ставкой дохода на инвестиции. Если воспользоваться определенной рыночной ставкой дохода на вложенный капитал, то, зная величину потенциального дохода, который способен принести данный объект недвижимости за период владения (инвестиционный цикл), можно рассчитать необходимый объем инвестиций в данную недвижимость, характерную для данного рынка, т.е. определить её рыночную стоимость.

Взаимосвязь доходов и стоимости имущества выражается коэффициентами капитализации. Существует два вида коэффициентов капитализации:

1. нормы дохода,

2) нормы отдачи или нормы прибыли.

Доходы от владения недвижимостью могут поступать в виде:

- текущих и будущих денежных поступлений (в т.ч. периодических платежей в виде арендной платы);

- доходов от прироста стоимости недвижимости, полученных при ее продаже в будущем или залоге под ипотечный кредит.

Метод капитализации дохода основывается на 3-х принципах оценки недвижимости:

1. Принцип ожидания.

Исходя из этого принципа, рыночная стоимость объекта определяется как стоимость будущих выгод, вытекающих из прав владения данным объектом. В основе принципа лежит теория изменения стоимости денег во времени.

2. Принцип спроса и предложения. Соотношение между спросом и предложением влияет на рыночную стоимость объекта.

3. Принцип замещения. Этот принцип характеризует точку зрения плохо информированного покупателя, который заплатит за объект сумму, большую стоимости аналогичного объекта одинаковой полезности на том же сегменте рынка.

В стандартный перечень работ по эксплуатации недвижимости входят:

• техническая эксплуатация инженерных систем и помещений здания;

• коммунальные услуги;

• уборка помещений и прилегающих территорий, включая парковку;

• обеспечение охраны здания;

• ведение бухгалтерии по эксплуатации здания;

• управление отношениями с арендаторами.

В рамках города могут быть выделены:

• управление отдельными объектами недвижимости;

• управление имущественными комплексами;

• управление территориально-имущественным комплексом города в целом.

На уровне отдельного объекта критерием эффективности управления может считаться, например, максимизация доходов от объекта в течение какого-либо периода.

На уровне имущественного комплекса необходимо обеспечить органическое сочетание в развитии отдельных элементов комплекса.