Инвестиции

16. Ипотечное кредитование как источник инвестиций. Особенности программы ипотечного кредитования в Орловской области

Ипотечное кредитование находится на стадии развития в России,тогда как в развитых странах для него характерен высокий уровень развития, где оно является важнейшим элементом рыночной экономики в частности в области инвестиционной деятельности. Ипотека - это разновидность залога именно недвижимого имущества, главным образом земли и строений с целью получения ссуды. Важной составляющей ипотечного кредитования является оценка имущества, предлагаемого в качестве обеспечения. В случае неплатежеспособности заемщика погашение задолженности будет происходить путем оценки недвижимости определяется рядом факторов, основными из которых являются: спрос и предложение на недвижимость; полезность объекта; территориальное расположение доход от использования объекта. Ипотека влияет на преодоление экономического кризиса двумя путями: позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики, ведет к приостановке спада производства в строительном комплексе (ипотечное кредитование жилищного строительства) и других отраслях; оказывает положительное влияние на преодоление социальной напряженности в обществе, которая сопровождает экономические кризисы. Ипотечное кредитование считается относительно низко рискованной банковской операцией, так как большая часть рисков перекладывается на плечи заемщика и инвестора.

В настоящее время в Орловской области разработана и реализуется программа ипотечного кредитования, которая рассчитана на период до 2010. Её реализация осуществляется инвестиционной строительной компанией, созданной для этих целей на базе ОО ЦРО «Развитие». Главной целью программы ипотечного кредитования является создание правовых и финансовых предпосылок для увеличения объемов строительства в городах и районных центрах Орловской области. Реализация данной программы позволит: привлечь в реальных сектор значительные сбережения населения, создав, таким образом, дополнительный источник инвестиций для экономики региона; расширить объемы жилищного строительства, обеспечить повышение качества и доступности жилья за счет модернизации строительной индустрии и совершенствования технологии строительства; увеличить объёмы строительного и сопряженного с ним промышленного производства и обеспечить на этой основе повышение уровня занятости и рост доходов бюджетов всех уровней; создать современную инфраструктуру рынка жилья в регионе, активизировать функционирование рынка жилья и связанного с ним рынка инвестиционного капитала. Основные положения системы ипотечного кредитования в Орловской области сводятся к следующему:

- ипотечные займы предоставляются физическим лицам для приобретения жилья, строящегося ОАО ЦРО «Развитие» в городах Орловской области.

- Основным обеспечением ипотечного займа является залог приобретаемого с использованием этого займа жилья

- Срок пользования займом до 10 лет

- Процентная ставка от 10 до 13 % годовых в рублях.

- Сумма займа: 25 % стоимости новой квартиры.

- Выплата процентов и основной суммы займа производится поквартально равными платежами, начиная со следующего за датой получения займа кварталом.

С 13 декабря 2011 г. банк ВТБ24 приступил к реализации программы ипотечного кредитования военнослужащих .В соответствии с условиями программы военнослужащий сможет приобрести жилье на вторичном рынке. Ставка по кредиту зависит от срока кредита, а также от объекта приобретаемой недвижимости. Так, при приобретении жилья из перечня объектов, реализуемых в рамках программы «Залоговая недвижимость», ставка по кредиту составит 9% годовых, при этом максимальный размер кредита составит 2 млн. рублей. При кредитовании на срок до 7 лет ставка составит 9,8 % годовых и максимальный размер кредита 1 млн. рублей, при кредитовании на срок до 15 лет – 10 % и 1,6 млн. рублей, а на срок более 15 лет – 10,3% и 1,8 млн. рублей.

Объем ипотечного кредитования в АИЖК по Орловской области снизился. С начала года агентство выдало 155 ипотечных займов на общую сумму 165,8 млн рублей, в том же периоде прошлого года - 257 займов на 247,5 млн рублей. Средний размер займа в агентстве вырос с 990 тыс. рублей в 2010 году до 1,070 млн рублей - в 2011 году. Средняя процентная ставка снизилась на 0,3% (с 11,5 до 11,2%).

17.Инвестиционный налоговый кредит. В соответствии с налоговым кодексом РФ предприятия для финансирования инвестиционной деятельности могут использовать инвестиционный налоговый кредит, который представляет собой отсрочку уплаты налога. Этот кредит предоставляется на условиях возвратности и платности, сроком от 1 года до 5 лет. Проценты за пользование инвестиционным налоговым кредитом устанавливаются по ставке не менее 50% и не более 75% ставки рефинансирования ЦБ РФ.

В соответствии со ст. 67 НК РФ инвестиционный налоговый кредит предоставляется на след цели:

Проведение НИОКР или технического перевооружения собственного производства, в т.ч. направленного на создание рабочих мест для инвалидов или защиту окружающей среды от загрязнения промышленными отходами. В этом случае инвестиционный налоговый кредит предоставляется в размере 30% стоимости приобретенного организацией оборудования, используемого для указанных целей
Осуществление организацией внедренческой или инновационной деятельности, в т.ч. создание новых или совершенствование применяемых технологий, а также создание новых видов сырья и материалов
Выполнение организацией особо важного заказа по социально-экономическому развитию региона или предоставление ею особо важных услуг населению.

Размер кредита, предоставляемого организацией по основаниям, перечисленных в пунктах 2 и 3 определяется по соглашению между организацией-налогоплательщиком и уполномоченным органом. Организация получившая инвестиционный налоговый кредит уменьшает налоговые платежи в течении срока действия договора об инвестиционном налоговом кредите по каждому платежу за каждый отчетный период до достижения размера кредита, определенного в договоре. При этом в каждый отчетный период суммы уменьшения платежей должны быть не выше 50% платежей по налогу, исчисленным без учета действия договора об инвестиционном налоговом кредите.

Проектное финансирование. Данный метод можно охарактеризовать как финансирование инвестиционных проектов, при котором сам проект является способом обслуживания долговых обязательств, т.е. за предоставление финансирования предоставляется право на участие в разделе результатов реализации проекта. Финансирующие субъекты оценивают объект инвестиций с т.з. того, принесет ли им реализуемый проект такой уровень дохода, который обеспечит погашение предоставленных инвестором ссуд, займов или других видов капитала.

В РФ данный метод начал применяться с выходом закона «О соглашении о разделе продукции». Оно является договором, в соответствии с которым РФ предоставляет инвестору на возмездной основе и на определенный срок исключительный права на поиск, разведку, добычу минерального сырья на участке недр, указанном в соглашении и на ведение связанных с этим работ. Инвестор обязуется осуществить проведение указанных работ за свой счет и на свой риск. Соглашение определяет все необходимые условия по использованию недр, в т.ч. условия и порядок раздела, произведенной продукции между сторонами соглашения.

18.Эмиссия ценных бумаг как способ мобилизации инвестиционных ресурсов ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЦБ. Ценные бумаги обращающиеся на финансовом рынке по экономическому содержанию можно разделить на 2 основных вида:

долевые – представляющие собой непосредственную долю их владельца в реальной собственности и делающие его совладельцем этой собственности (акции АО)

долговые – характеризуются обычно твердофиксированной процентной ставкой и обязательство эмитента выплатить сумму долго в определенный срок.

В соответствии с данным критерием финансовые средства полученные в результате эмиссии ценных бумаг могут выступать как привлеченные (по долевым ценным бумагам), либо как заемные (по долговым ценным бумагам). Наибольшее распространение среди ценных бумаг, приобретаемых физическими и юридическими лицами получили акции. (КАКИЕ ВИДЫ И ЧЕМ РАЗЛИЧАЮТСЯ).

Увеличение собственного капитала через выпуск акций возможно при преобразовании фирмой испытывающей потребность в финансовых ресурсах в АО. Либо при выпуске уже функционирующим АО новых акций, который могут размещаться как среди прежних, так и среди новых акционеров.

Расширение собственного капитала может происходит и другим способом, а именно путем капитализации части нераспределенной прибыли. Руководство АО с согласия общего собрания акционеров принимает решение не выплачивать определенную долю прибыли в виде дивидендов, а инвестировать ее в различные виды деятельности. Удержание прибыли является более простым и дешевым способом пополнения акционерного капитала, т.к. в отличие от эмиссии не связана с издержками на размещение ценных бумаг. Вместе с тем, такая практика может оказать неблагоприятное воздействие на курс акций, что затруднит наращивание капитала с помощью продажи дополнительных акций.

Наряду с акциями для привлечения дополнительных финансовых ресурсов могут выпускаться и облигации, которые означают обязательства общества перед ее владельцем по выплате определенного дохода, устанавливаемого в форме процента и требующего погашения ее стоимости по истечении определенного срока. Выпуск облигай должен быть обеспечен залогом определенного имущества общества, либо гарантиями 3х лиц, но могут быть и без обеспечения. Выпуск последних допускается не ранее 3го года существования общества и при условии утверждения к этому времени двух надлежащих ____ общества.

При выборе источника формирования инвестиционных ресурсов важно учитывать преимущества и недостатки характерные для различных способов привлечения капитала. Основными преимуществами эмиссии акций как способа мобилизации финансовых средств является меньшая степень риска по сравнению с использованием заемных ресурсов, которое проявляется в следующем:

Акционерное финансирование дает возможность расширения капитала на долгосрочной основе. Привлеченные средства выплачиваются их владельцем лишь при ликвидации общества, а заемный капитал подлежит возврату в оговоренный срок.
Размещение акций в отличии от кредитных отношений не требует использования залога или гарантий.
АО может не платить дивиденды по обыкновенным акциям в то время как при использовании облигаций необходимо соблюдать принцип платности.
При финансировании крупных инвестиционных проектов привлечение капитала через выпуск акций позволяет перенести выплаты средств на тот период, когда проект уже сам будет генерировать доход.

Для инвесторов преимущества и недостатки вложения средств в рассмотренные ценные бумаги носят иной характер.

Акции плюсы:

Участие в управлении АО
Воздействие на деятельность общества (для крупных акционеров)

Недостатки по акциям:

Риск невыплаты дивидендов
Риск потери капитала при снижении курса акций
Невозможность для мелких акционеров воздействовать на проводимую обществом политику
Последняя очередность возврата капитала при ликвидации общества

Плюсы облигаций:

Величина дохода гарантирована и заранее известна
Могут быть досрочно предъявлены к погашению
При ликвидации общества владельцы облигаций имеют первоочередное по сравнению с владельцами акций право на возврат вложенных средств

Недостатки облигаций:

Не
Не предоставляют право на участие в управлении компанией

Содержание