4.6. Оцінка вартості основних об'єктів реальних інвестицій

Серед основних об'єктів інвестування, яким інвестори надають пере­вагу останнім часом, є нерухоме майно, насамперед, елітне, офісні примі­щення, розташовані у центральних районах; рухоме майно - авто, іннова­ційне обладнання, товари в обороті тощо.

Методологічною основою оцінки об'єктів нерухомого майна є На­ціональний стандарт №2 «Оцінка нерухомого майна», згідно з яким, об'єкти оцінки поділяють на земельні ділянки (їх частини), що не містять земельних поліпшень, земельні ділянки (їх частини), що містять земельні поліпшення, та земельні поліпшення. У певних випадках під час проведення оцінки зе­мельна ділянка (її частина), що містить земельні поліпшення, може розгля­датися як умовно вільна від земельних поліпшень [8].

178

Для оцінки нерухомого майна використовуються три загальновизнані підходи: дохідний, ринковий та порівняльний. Вибір конкретного методу залежить від обсягу наявної інформації щодо очікуваних доходів від воло­діння (користування).

При оцінці нерухомості на першому місці с дохідний (результатний) підхід, зміст якого полягає в тому, що доходи від володіння нерухомістю складаються з поточних та майбутніх надходжень від здавання в оренду, або доходи від можливого приросту вартості нерухомості при її реалізації в майбутньому. Кінцевий результат оцінки за дохідним підходом містить як вартість земельної ділянки, так і вартість будівель і споруд.

Основними методами дохідного підходу є - пряма капіталізація до­ходу та непряма капіталізація (дисконтування грошових потоків). Загальну послідовність процедур під час проведення оцінки нерухомості за дохідним підходом можна визначити таким чином, див. рис. 4.8.

Найважливішим етапом в оцінці за методу капіталізації доходу с ви­значення потенційного валового доходу (ПВД), який залежить від площі оцінюваного об'єкта та встановленої ставки орендної плати:

ПВД=S*А (4.23),

де S - площа приміщення, що здасться в оренду, м²;

А - орендна ставка за 1 м^2.

Зазвичай, розмір орендної ставки залежить від місця знаходження об'єкта нерухомості, його фізичного стану, наявності комунікацій, терміну оренди та ін. Далі визначають передбачувані втрати при зборі платежів, або від того, що об'єкт нерухомості використаний не повністю. Пониження по­тенційного валового доходу на суму можливих втрат дає розмір реального валового доходу (РВД):

РВД = ПВД-витрати (4.24)

На третьому етапі обчислюють передбачувані витрати з експлуатації нерухомості. Періодичні витрати, що забезпечують його нормальне функці­онування, називають операційними витратами, їх класифікують на:

1. умовно-змінні виграти (комунальні платежі, витрати з обслугову­вання території, оплата праці обслуговуючого персоналу та ін.);

2. умовно-постійні витрати (орендна плата, страхові платежі та ін.);

3. витрати на заміщення (наприклад, на заміну крівлі, підлоги, сан­технічного устаткування, електрообладнання тощо).

179

На четвертому стані встановлюють прогнозований чистий операцій­ний дохід (ЧОД) шляхом пониження РВД на розмір операційних витрат: ЧОД = РВД - операційні витрати (за мінусом амортизаційних відрахувань) (4.25)

На п'ятому етапі визначають коефіцієнт капіталізації, застосувавши такі методи: кумулятивної побудови; обчислення коефіцієнта з урахуванням відшкодування капітальних витрат; зв'язаних інвестицій, або техніку інвес­тиційних груп; прямої капіталізації.

На останньому (четвертому) етапі вартість нерухомого майна визна­чають шляхом ділення розміру прогнозованого ЧОД на коефіцієнт капіталі­зації:

180

К_к коефіцієнт капіталізації, долі одиниці.

Метод дисконтованих грошових потоків (DCF) використовують для обчислення поточної вартості тих майбутніх доходів, які будуть отримані власником, або від володіння об'єктом нерухомості, або від можливої його реалізації. Визначення обгрунтованої ринкової вартості із застосуванням методу (DCF) здійснюється за схемою, наведеною нами у додатку Б.

Ринковий підхід при оцінці нерухомого майна найчастіше передба­чає використання методу порівняння продажів, при застосуванні якого оці­нювачу необхідно врахувати таке.

Цей метод містить два основні етапи:

1. вибір об'єктів нерухомості - аналогів (не менше 3- 5);

2. оцінку поправок но елементах і розрахунок скоригованої вартості. Оцінка поправок за елементами та розрахунок скоригованої вартості

здійснюються за такими компонентами:

• одиницям порівняння;

• елементам порівняння. Використовують такі одиниці порівняння:

* ціна за 1 м² - в ділових центрах міст і для офісів;

* ціна за 1 лот - ідентичні формою і розміру ділянки в районах житлової і дачної забудови;

* ціна за одиницю щільності - коефіцієнт відношення площі за­будови до площі земельної ділянки;

* ціна за 1 га - для великих масивів земель сільськогосподарсь­кого призначення, промислового та житлового будівництва тощо.

Елементами порівняння для об'єктів нерухомості є: майнові права, що надаються; умови фінансування операції (наприклад, продавцем неру­хомості); умови продажів (знання цін на ринку нерухомості); місце розта­шування об'єкта нерухомості та його фізичні характеристики.

Розрахунок скоригованої вартості об'єкта нерухомості здійснюють обліком поправок. Поправками називають коригування, що вносяться до ціни продажів об'єкта аналога в процесі приведення його ціни до характе­ристик оцінюваного об'єкта. Об'єктом коригування виступає ціна продажу зісіавленого об'єкта нерухомості. Виходячи з відношення до ціни об'єкта порівняння поправки класифікують на процентні та грошові (відносні або абсолютні). Вірогідну вартість об'єкта, що оцінюється, з урахуванням поп­равки на проведення ремонту визначають за формулою:

181

S - площа оцінюваного об'єкта.

Оцінку об'єкта нерухомості за підходом витрат доцільно застосову­вати для нерухомого майна, ринок купівлі - продажу або оренди якого є обмеженим, спеціалізованого нерухомого майна, у тому числі нерухомих пам'яток культурної спадщини, споруд, передавальних пристроїв тощо. Для визначення ринкової вартості інших об'єктів оцінки витратний підхід засто­совується у разі, коли їх заміщення або відтворення фізично можливе та (або) економічно доцільне.

Застосовування витратного підходу для проведення оцінки земельних ділянок, що містять земельні поліпшення, та земельних поліпшень, полягає у визначенні залишкової вартості заміщення (відтворення) об'єкта оцінки. Залишкова вартість заміщення (відтворення) складається із залишкової вар­тості заміщення (відтворення) земельних поліпшень та ринкової вартості земельної ділянки (прав, пов'язаних із земельною ділянкою) під час її існу­ючого використання.

У процесі оцінки будівель і споруд визначаються повна відновна вар­тість об'єктів нерухомості та їх залишкова (з урахуванням усіх видів зносу) вартість. При використанні ринкових цін для визначення повної відновної вартості приймається вартість, за якої на дату оцінки можна придбати нові основні фонди, аналогічні наявним на підприємстві. Якщо точно таких (іде­нтичних) об'єктів немає, то потрібно орієнтуватися на аналогічні об'єкти, скоригувавши, за необхідності, вартість шляхом зіставлення технічних і товарних характеристик.

Оцінку вартості земельних ділянок здійснюють за допомогою таких методів, як техніка залишку для землі; середньозваженого коефіцієнта капі­талізації; порівняння продажів; капіталізації; валового рентного мультиплі­катора, методика яких визначена у Законі України «Про оцінку земель» [4] та Постанові Кабінету міністрів України «Про експертну грошову оцінку земельних ділянок» [5].

Оцінку будівель і споруд проводять у такі способи: порівняльної одиниці; поелемептного розрахунку (розбиття на компоненти); індексного способу оцінки.

У практиці оцінки застосовують декілька методів визначення зносу будівель і споруд, зокрема: фізичного; функціонального; зовнішнього сере­довища.

182

Фізичний знос, загалом, визначається як сума фізичного зносу окре­мих конструктивних елементів об'єкта, їх питомої ваги в складі будівлі. Розмір фізичного зносу будівлі визначається за формулою:

183

При визначенні вартості установок, машин та обладнання, складної побутової техніки, необхідно враховувати міру комплектності, та відповід­ність вимогам стандартів, технічних умов або іншої нормативно-технічної документації, шляхом внесення відповідних поправок.

Установки, машини та обладнання рідко відтворюються у вигляді то­чних копій, що у багатьох випадках робить неможливим пряме визначення їх вартості відтворення. Тому, для їх оцінки більш актуальною, ніж для не­рухомості, більш важкою і більш значущою за своїми наслідками с пробле­ма визначення зносів.

У процесі оцінки установок, машин і обладнання необхідно врахову­вати наявність або відсутність системи гарантійного та післягарантійного (ремонтного) обслуговування, а також міру ремонтопридатності оцінюваних об'єктів у разі здійснення ремонту власними силами користувача.

Перед усіма виробниками та агентами по збуту установок, машин і обладнання (як на первинному, так і на вторинному ринках продажів) гост­ро стоять завдання просування товарів і розширення ринків збуту. Тому вони далеко не завжди орієнтуються на його собівартість, ціну придбання або залишкову балансову вартість при визначеній нижній, межі ціни пропо­зиції.

Оцінку установок, машин і обладнання ускладнює накладення трьох взаємопов'язаних чинників:

- різноманітність видів, типів, моделей;

- різноманітність виробників і продавців;

- наявність на кожному підприємстві великої кількості одиниць те­хніки.

При цьому кожне поєднання перших двох чинників (виробника, про­давця та виду техніки) породжує свою ціну пропозиції.

Попередніми етапами оцінки вартості машин, обладнання та транс­портних засобів має бути оцінна експертиза, яка містить:

1. технічний огляд та ідентифікацію об'єкта;

2. аналіз прав власності на об'єкт;

3. аналіз обтяжень;

4. оцінку ліквідності;

5. оцінку значимості;

6. відбір (структурування) предметів оцінки.

Оцінка установок, машин та обладнання, як і будь-якого іншого май­на, базується на використанні трьох класичних підходів: витратного, дохід­ного та порівняльного.

Згідно з MP З МКСО 2005, ці підходи іменуються таким чином: <♦ витратний підхід (підхід на основі амортизованих витрат замі­щення MP 8 МКСО 2005);

• підхід на основі порівняння продажів;

• підхід на основі капіталізації доходу [14].

184

Порівняльний підхід в оцінці установок, машин та обладнання є най­більш універсальним і очевидним, а при визначенні вартості за цінами про­позиції або статистики продажів - найбільш «ринковим». Цс основний під­хід в оцінці машин і обладнання. У будь-якому випадку цей підхід грунту­ється на принципі заміщення, який базується на передумові, що розумний покупець (інвестор) не заплатить за оцінюване майно більше, ніж коштує його заміщення, тобто придбання на відкритому, вільному і конкурентному ринку аналогічного нового об'єкта (або об'єкта вживаного) з урахуванням поправок на фізичний і функціональний знос і економічне старіння об'єкта оцінки.

Витратний підхід до оцінки вартості грунтується на урахуванні тієї обставини, що при всіх розбіжностях між ціною, вартістю та собівартістю, учасники ринку, проте, співвідносять вартість і ціну з витратами виробниц­тва і реалізації. Тому при використанні витратного підходу ринкова вартість визначається шляхом прямого або непрямого підрахунку всієї сукупності витрат, необхідних для виробництва (відтворення) відповідного об'єкта, його доставки та установки за місцем використання. Основний недолік ви­тратного підходу, порівняно з двома іншими, - слабкий облік міри корисно­сті об'єкта для поточного або потенціального власника.

Дохідний підхід ~ це спосіб оцінки обладнання, який базується на ви­значенні вартості майбутніх доходів від його використання. Він грунтується на принципі очікування, який стверджує, що типовий інвестор або покупець купує обладнання в очікуванні отримання від нього майбутніх доходів або вигод.

Одним із найпривабливіших об'єктів реального інвестування є до-ро.жньо-транаюртні засоби (ДТЗ), оцінка яких чітко регламентована Ме­тодикою товарознавчої експертизи та оцінки дорожніх транспортних засо­бів від 24.11.2003 p., відповідно до якої при оцінці справних та укомплекто­ваних ДТЗ порівняльний підхід є основним підходом до визначення ринкової вартості ДТЗ. Цей підхід грунтується на аналізі цін продажу (пропозиції) ДТЗ, ідентичних або подібних оцінюваному на первинному чи вторинному ринках ДТЗ, з відповідним коригуванням, що враховує відмінності між об'єктами порівняння та об'єктом оцінки і реалізується з використанням інформації з довідників, які рекомендовані методикою.

Для визначення вартості за порівняльним підходом використовують­ся статистично середні цінові дані ДТЗ, які були відчужені в Україні, за умов, що відповідають змісту поняття «ринкова вартість», зокрема грунту­ються на даних відкритого ринку ДТЗ і зведені в довідниках, до яких вису­ваються вимоги щодо науковості, об'єктивності, об'ємності інформації.

Найбільш вірогідним методом порівняльного підходу до оцінки ДТЗ с метод, заснований на аналізі цін, ідентичних ДТЗ. За цим методом вартість визначається на базі середньої ціни продажу (пропозиції), ідентичного ДТЗ з відповідним строком експлуатації. Подальше коригування враховує різни-

185

цю між пробігом, комплектністю, укомплектованістю, технічним станом об'єкта порівняння та об'єкта оцінки.

Для визначення вартості обладнання (з урахуванням ремонтних робіт з його монтажу) спеціальних, спеціалізованих та переобладнаних ДТЗ допу­скається використання методу мультиплікаторів. За цим методом вартість визначається на базі розрахунку співвідношень вартостей встановленого обладнання аналогічних транспортних засобів з розміром визначального технічного параметра, який обумовлює вартість спеціального або спеціалі­зованого транспортного засобу (вантажність, потужність та ін.).

Для оцінки спеціальних, спеціалізованих ДТЗ, наприклад тракторів та комбайнів, за неможливості застосування порівняльного підходу, застосову-сть.ся комбінований витратно-порівняльний підхід, заснований на викорис­танні інформації про вартість базового ДТЗ з доданням вартості спеціально­го або спеціалізованого обладнання з урахуванням вартості робіт з його мо­нтажу.

Основними методами витратного підходу, які використовуються для оцінки ДТЗЄ;

-калькуляція витрат на переобладнання ДТЗ;

-калькуляція витрат на відновлення пошкоджених чи розкомпле­ктованих ДТЗ і їх складових;

-калькуляція втрат на штучне виготовлення ДТЗ;

- калькуляція витрат на демонтаж працездатних складових у разі визначення утилізаційної вартості ДТЗ.

Фізичний знос може розраховуватись у вигляді коефіцієнта фізично­го зносу складових залежно від технічного стану ДТЗ, який відображає вза­ємозв'язок умов експлуатації і технічного стану ДТЗ з вартістю його скла­дових.

Дохідний підхід під час оцінки відокремлених ДТЗ не використову­ється.

Матеріально-вироСніичі запаси (МВЗ) оцінюють за фактичною собі­вартістю. Основними завданнями при оцінці є:

- правильне і своєчасне документальне оформлення операцій і отримання достовірних даних із заготівлі, надходження і відпускання запа­ сів;

- контроль за збереженням запасів в місцях їх зберігання на всіх етапах їх руху;

- своєчасне виявлення непотрібних і зайвих запасів з метою їх можливого продажу;

- здійснення аналізу ефективності використання запасів.

Фактичною собівартістю запасів є сума дійсних витрат на придбан­ня, за винятком податку на додану вартість, а також інших відшкодованих податків.

Фактичними витратами на придбання МВЗ можуть бути:

186

1. суми, то сплачуються, відповідно до договору, постачальникові (продавцеві);

2. суми, що сплачуються організаціям за інформаційні і консульта­ційні послуги, пов'язані з придбанням МВЗ;

3. митні збори та інші платежі;

4. невідшкодовані податки, що сплачуються у зв'язку з придбанням одиниці запасів;

5. винагороди, що сплачуються посередникам;

6. витрати по заготівлі і доставці МВЗ до місця їх використання, у т. ч. витрати по страхуванню;

7. інші витрати, пов'язані з придбанням запасів.

Не вносять до фактичних витрат на придбання МВЗ загальногоспо­дарські та інші накладні виграні, окрім витрат, безпосередньо пов'язаних із придбанням цих запасів.

Фактична собівартість запасів при їх виготовленні власне підприємс­твом встановлюють, виходячи з фактичних витрат, пов'язаних з виробницт­вом цих запасів. Формування витрат на виробництво запасів здійснюють в порядку, встановленому для обчислення собівартості відповідних видів продукції.

Фактичну собівартість запасів, отриманих підприємством за догово­ром дарування або безоплатно, а також основних засобів, що залишаються від вибуття, та іншого манна, визначають, виходячи з поточної ринкової вартості палату оприбутковування. Під поточною ринковою вартістю розу­міють суму грошових коштів, яка може буїи отримана в результаті продажу зазначених оборотних активів.

Фактичною собівартістю запасів, отриманих по договорах, що перед­бачають виконання зобов'язань (оплату) нсгрошовими засобами, визнають вартість активів, які передані або підлягають передаванню підприємством. Вартість цих активів встановлюють, виходячи з ціни, за якою в порівнянних обставинах підприємство визначає вартість аналогічних активів. За немож­ливості встановити вартість активів, переданих або які піддягаюсь переда­ванню підприємством, вартість запасів, отриманих організацією за догово­рах, що передбачають виконання зобов'язань (оплату) не грошовими засо­бами, визначають, виходячи з ціни, за якою в порівнянних обставинах набу­вають аналогічних запасів.

Слід мати на увазі, що фактична собівартість запасів, за якої вони бу­ли прийняті до обліку, зміні не підлягає. Організації торгівлі вправі вводити до складу витрат звернення витрати по заготівлі і доставці товарів до центральних складів (баз), вироблювані до моменту їх передавання у про­даж. Товари, придбані організацією для продажу, оцінюють за вартістю їх придбання. Організаціям роздрібної торгівлі дозволено проводити оцінку придбаних товарів за продажною (роздрібною) вартістю з окремим обліком націнок (знижок).

187