140. Особенности недвижимости как объекта инвестиций. Формы инвестиций в недвижимость. Методы финансирования капитальных вложений

Различают следующие отличительные признаки недвижимости как объекта инвестирования:

— недвижимость неподвижна, ее невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;

— существует прочная не только физическая, но и юридическая связь с землей;

— каждая конкретная недвижимость уникаль­на по физическим характеристикам и с точней зрения инвестиционной привлекательности;

— недвижимость фундаментальна — ее невоз­можно похитить, сломать или потерять при обыч­ных условиях;

— стоимость недвижимости высока, а ее дроб­ление на имущественные доли — сложный или невозможный процесс, так как без привлечения заемного капитала инвестиции в нее затрудни­тельны;

— низкая доступность полной и достоверной ин­формации о сделках, уровне доходности инвести­ций в недвижимость;

— долговечность объекта инвестирования;

— потеря потребительских свойств или пере­нос стоимости в процессе производства происхо­дит постепенно по мере износа;

— полезность недвижимости определяется спо­собностью удовлетворять специфическую потреб­ность человека в жилой и производственной пло­щади;

— возможность положительного либо отрица­тельного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий;

— существует тенденция к увеличению стоимо­сти недвижимости со временем;

— существуют специфические риски, присущие недвижимости, как объекту инвестирования: риск физического повреждения под воздействием при­родных и техногенных факторов, риск накопле­ния внешнего и функционального износа, финан­совый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы;

— необходимость постоянного управления недвижимостью, портфелем инвестиций в недвижи­мость на достаточном уровне для получения при­емлемого дохода;

—высокий уровень издержек на проведение сделок; — существуют установленные государством процедуры, которые необходимо выполнять при покупке и совершении других операций с недви­жимостью

Операции на рынке недвижимости всегда имеют инвестиционное содержание, так как осуществляются с целью получения дохода и (или) приобретения капитальных ценностей. Инвестиции в недвижимость обычно дают более высокую отдачу, чем предоставление средств в кре­дит. Поэтому во многих странах мира покупку домов и других объек­тов финансируют в основном за счет заемных средств. Доходность ин­вестиций в недвижимость складывается из двух или трех частей в зависимости от конкретных условий:

* прироста рыночной стоимости недвижимости во времени и ре­ализации при перепродаже;

* текущего дохода в виде арендной платы, процентов ренты и других поступлений при использовании объекта;

* дохода от реинвестирования получаемых текущих доходов (если имеет место).

Инвестиции в недвижимость имеют следующие основные особен­ности:

*долгосрочность вложений и длительный период оборота капитала;

*невысокая ликвидность — продажа и покупка объекта занимает много времени и средств;

*потребность в сравнительно большом размере начального ка­питала для вхождения в рынок;

*необходимость доказательства прав на приобретенный объект путем государственной регистрации сделок;

*потребность в профессиональном управлении недвижимостью и значительных затратах по ее обслуживанию;

*относительно более высокая надежность и эффективность вло­жений, обеспечиваемые самим объектом инвестирования;

*многообразие источников инвестирования.