77. Административно-территориальное деление города, проблемы управления городом

Можно выделить следующие факторы, которые характеризуют использование городских земель:

- предпочтения и доходы населения;

- повышение жилищных стандартов;

- стоимость земельных участков;

- уровень развития городского хозяйства и средств коммуникации;

- планировочные концепции и стандарты.

Основным инструментом регулирования землепользования в городах при планировании градостроительства является зонирование (архитектурное, градостроительное, функциональное, территориально-экономическое).

Механизм зонирования направлен на уменьшение вероятности конфликта между различными видами городской деятельности. По выделенным зонам устанавливается различный правовой режим использования земель.

Функциональное зонирование городских территорий - наиболее общая форма учета разнообразных требований к рациональному землепользованию, включающая комплекс нормативных параметров (целевое назначение участка, его предельные размеры, коэ ффициент застроенности участка, доля озелененных и открытых пространств и т.п.).

При зонировании рассматриваются структуроформирующие и локальные территории градостроительной системы, выделяемые с точки зрения следующих аспектов ее функционирования:

- транспортно-функционального,

- визуально-пространственного,

- природно-экологического,

- историко-культурного,

- инженерно-технического.

С позиций административного управления выделяют зоны общегородского значения, зоны районного значения, зоны селитебных районов.

Итогом зонирования является план зонирования земель: графический документ с пояснительной запиской, разработанный в составе генплана города (в его отсутствие - самостоятельный документ). Определяет состав земель города, объединенных об щими признаками перспективного функционального использования с указанием перспективы и степени эффективности их использования.

В условиях рыночной экономики зонирование земель - устойчивая форма контроля за использованием территории, средство политической власти.

Экономическое зонирование следует связывать исключительно с кадастровым делением города. Районирование города, обычно, связывается с кварталами ГорБТИ.

Существует два различных подхода к выделению экономических зон города. В Москве выделено 69 зон и дополнительно ещё несколько подзон. Для каждой зоне установлена своя арендная ставка. Это не всегда хорошо. Зоны оказываются слишком вел ики, включают совершенно различные по своим характеристикам территории.

Более разумно подошли к этому вопросу в Санкт-Петербурге. Там установлено 19 ставок арендных платежей. Вся территория города поделена на 214 зон, для каждой зоне установлена одна из 19 ставок арендных платежей. Ещё более детально разра ботана эта проблема в Киеве.

Можно предложить следующий проект решения. Для Москвы целесообразно установить порядка 20-30 ставок арендных платежей за пользование землей. Каждому кварталу ГорБТИ приписать свою ставку, в зависимости от кадастровой оценки земель данн ого квартала. Ставки арендных платежей можно устанавливать в условных единицах (баллах). В этом случае распоряжением мэра утверждается только стоимость условной единицы арендных платежей. Например, принять стоимость самых дорогих земель города равной 20 единиц. В этом случае в распоряжении мэра указывается только арендная ставка этой категории земель, а в всех остальных зонах ставка получается автоматически умножением условной оценки данной зоны (от 20 до 1) на утвержденную ставку.

Такое экономическое зонирование позволит более детально и более полно учитывать кадастровую оценку земель города, ибо методика рассматривает земли одной кадастровой оценки только в пределах одного квартала. Для реализации описанного п одхода к экономическому зонированию города необходимо:

- описать критерии отнесения кварталов к той или иной тарифной ставке в условных единицах;

- каждому кварталу города приписать стоимость земель в условных единицах.

В особо крупных городах (с населением свыше 500 тыс. человек), особенно в городах-миллионерах и мегаполисах (Москва, Санкт-Петербург), условия проживания сильно отличаются в различных районах (промышленные, «спальные», исторические, архитектурные и др.)

Кроме того, различные районы города имеют свои локальные объекты энерго-, водоснабжения, объекты социальной инфраструктуры (школы, поликлиники, детские сады…). В территории некоторых крупных городов входят и др. поселения: примыкающие к ним сельские населенные пункты, небольшие города и поселки-спутники, а также возможны естественные преграды разделяющие город-река, зеленый массив и прочее. В то же время сам город представляет собой целостную систему, связанную общегородскими транспортными и инженерными магистралями (дороги, метро, электролинии) многие объекты культуры, спорта, торговли имеют общегородское значение, т.к. посещаются жителями всех районов города.

Поэтому в отношении таких городов можно говорить обо всем его населении как о территориальном коллективе и вместе с тем – о локальных местных сообществах в отдельных частях города. Для достижения максимального эффекта в удовлетворении социальных потребностей всего городского населения в данном случае целесообразно ввести «двухуровневую» территориальную организацию местного самоуправления. То есть город как муниципального образования должен быть поделен на внутригородские муниципального образования. При этом сохраняя единое общегородское муниципальное хозяйство, решение специфических проблем, присущих отдельным частям города, будут делегированы на уровень внутригородских органов местного самоуправления.

Государству необходимо решить проблему территориальной самодостаточности. В нашу эпоху такой самодостаточностью могут обладать только очень крупные государства, расположенные в регионах, стратегически защищенных от возможного нападения (военного, политического или экономического) других государственных образований.

Критерием территориальной самодостаточности выступает следующее условие: если территориальная может община взять на себя осуществление эффективной власти на своей территории, может избранная ею самоуправляющаяся власть эффективно использовать материальные, природные, экологические, рекреационные, интеллектуальные, информационные, человеческие ресурсы для развития территории и для своего существования - пусть живет.

Сегодня имеется немало примеров, когда отдельно взятая территориальная община, несмотря на общую ситуацию в государстве, достигает очень весомых успехов. Когда она активизирует предпринимательство, полностью использует все имеющиеся ресурсы и привлекает новые.