10.8. Что надо знать и сделать, чтобы указать адрес

арендованного (субарендованного) либо

собственного помещения в качестве

адреса коммерческой организации?

Указывая в качестве адреса юридического лица адрес арендованного (субарендованного) либо собственного помещения, необходимо иметь и прилагать следующие нотариально заверенные копии документов:

- документ, подтверждающий право собственности (если помещение находится в собственности);

- договор аренды (субаренды), заключенный между арендодателем и арендатором (если помещение арендуемое (субарендуемое));

- гарантийное письмо (от собственника помещения);

- акт передачи-приемки помещения;

- поэтажный план (заверенную копию);

- иные документы, если их наличие будет являться обязательным в соответствии с законами либо с не противоречащими ему требованиями регистрирующего органа.

Собственное помещение, адрес которого можно указать в качестве адреса организации, может быть получено в собственность одним из следующих способов: приобретено за плату (учредителем либо организацией), получено в дар (учредителем либо организацией), получено по наследству (учредителем), внесено учредителем в качестве вклада в уставный капитал организации, иным способом, если такой установлен законодательством. Арендованное (субарендованное) помещение, адрес которого можно указать в качестве адреса организации, может быть приобретено во временное пользование по договорам аренды (субаренды).

Аренда помещения - это предоставление помещения за плату одной стороной-арендодателем во временное владение и пользование или во временное пользование другой стороне - арендатору по договору аренды. В соответствии со ст. 608 ГК РФ [11] право сдачи помещения в аренду принадлежит его собственнику. Сдавать помещение в аренду могут также и другие лица, если такие лица управомочены на это законом или его собственником. Собственник, сдающий свое помещение в аренду либо лица, управомоченные законом или собственником сдавать помещение в аренду, называются арендодателями по отношению к арендаторам, а лицо, которое берет (получает) помещение в аренду, называется арендатором.

Договор аренды заключается в письменной форме на срок, определенный этим договором, если иное не установлено законодательством. Обратите внимание на то, что если срок аренды в договоре не определен, то тогда такой договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ [11] каждая из сторон имеет право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца, если законом или договором не установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

При этом следует также понимать и то, что договор аренды помещения (здания или сооружения), заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации в установленном законодательством порядке, что предусмотрено п. 2 ст. 651 ГК РФ [11]. В связи с этим большинство арендодателей предпочитают сдавать свои помещения в аренду на срок, не превышающий один год. Как правило, договор аренды заключается сроком на 11 (одиннадцать) месяцев. Поэтому при приобретении юридического адреса по договорам аренды для организации у третьих лиц стоит выбирать лучше всего договор аренды с пролонгацией (продлением) по окончании срока действия, да и вообще быть предельно внимательнее ко всем пунктам такого договора.

Арендатор же согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ [11], если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами, вправе с согласия арендодателя:

- сдавать арендованное им помещение в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу;

- предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;

- отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Субаренда помещения - это передача арендованного помещения либо его части арендатором в аренду третьему лицу - субарендатору. В данном случае арендатор уже сам становится арендодателем по отношению к лицу, выступающему в роли арендатора (субарендатора) помещения. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК РФ, является ничтожным, то ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды. При этом субарендаторам следует знать и помнить о том, что договоры субаренды не могут заключаться на срок, превышающий срок договора аренды, на основании которого они были заключены.