52. Роль ипотечного кредита в экономике страны, факторы, сдерживающие его развитие в России.

Ипотека – это предоставление ссуды под залог недвижимости.

К недвижимому имуществу, которое является предметом ипотечного обязательства, относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и всё, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

В залог не принимаются особо охраняемые земельные участки, муниципальное и государственное имущество, а также имущество, в отношении которого факт приватизации признан недействительным.

Но наибольший интерес представляет ипотечное кредитование жилья, т.к. жильё в рыночной экономике - наиболее представительный индикатор роста, отражающий динамику развития различных секторов экономики и уверенность населения в своем будущем, в будущем страны в целом.

При ипотечном кредитовании займы предоставляются на длительный срок, который растягивает погашение кредита во времени, уменьшая, таким образом, размер ежемесячных выплат. При этом куплен-ное жилье служит в качестве обеспечения займа (залога) и в случае неуплаты займа собственность изымается банком и продается, чтобы полностью расплатиться за кредит.

Основные участники ипотечного кредитования:

• заемщики – физические и юридические лица, обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надёжные и платёжеспособные и, на основании этого, получившие ипотечный кредит, добровольно предоставляющие уже имеющееся у них собственности и/или приобретаемое на средства кредита жильё в залог и способные внести авансовые платежи при приобретении жилья;

• кредиторы - банки и другие финансовые кредитные учреждения, предоставляющие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных ипотечных кредитов;

• продавцы жилья — физические и юридические лица, продающие собственное жильё или жильё, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам по их поручению;

• риэлтерские организации – лицензированные продавцы жилья, осуществляющие продажу жилья по поручению других участников рынка, из собственных жилищных фондов, а также участвующие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание;

• страховые компании – лицензированные страховые компании, осуществляющие страхование заложенного жилья, страхование жизни и трудоспособности заёмщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

• оценочные агентства – лицензированные страховые компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотеке;

• операторы вторичного ипотечного рынка – юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов и выпускающие на их основании ценные бумаги;

• инвесторы – Ю.Л. и Ф.Л., приобретающие ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка ( в основном институциональные инвесторы – пенсионные фонда, страховые компании);

• Правительство – регулирует первичный и вторичный ипотечные рынки, предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам, участвует в управлении операторов вторичного ипотечного рынка.

Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка банк — посредник — инвестор составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

Роль: Во-первых, развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики, ведет к остановке спада производства в ряде отраслей промышленности. Без использования ипотечного кредита затруднена реализация построенных домов и квартир, нарушается непрерывность производства в строительстве. Подъем строительства вызывает оживление в производстве строительных и конструкционных материалов, машиностроении, деревообработке, производстве электрооборудования и мебели, транспортной инфраструктуре. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизации производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции.

Во-вторых, развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности, которая обычно сопровождает экономический кризис (развитие ипотечного кредитования жилищного строительства,  способствует снижению показателей безработицы, а возможность приобрести доступное жилье для людей со средним уровнем достатка способствует мобильности трудовых ресурсов, улучшению психологического состояния, здоровья и продолжительности жизни населения. Ипотека - реальный способ связать деньги населения, а значит - антиинфляционная мера

Развитие жилищной ипотеки в России сегодня сдерживается рядом факторов.

• Ограниченный платежеспособный спрос населения.

• Низкие объемы и невысокое качество нового жилищного строительства в субъектах РФ обусловливают недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья.

• Низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости и несогласованность правовых актов между собой.

• Необходимо также отметить, что до настоящего времени многие федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью, имеют массу недоработок.

• Неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства.

• Психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства населения - нежелание жить в долг.

• Большое количество административных барьеров.

• Большое количество субсидий в этой сфере и их "слабая адресности".

• Высокие процентные ставки

• Непрозрачные источники доходов граждан.

• Неразвитость организационно-технологической и финансовой инфраструктуры в системе ипотеки. Иными словами, только 2% жилья было куплено на банковские займы.