2.3.1.Особенности ипотечного кредитования малого бизнеса

Предприятие малого бизнеса в самом нача­ле своего развития обычно сильно ограниче­но в средствах и не в состоянии приобрести помещение. Приходится прибегать к аренде, что серьезно снижает рентабельность бизнеса. По мере его развития встает вопрос о покуп­ке площадей, но это требует изъятия крупной суммы из оборота предприятия. Выход видит­ся в ипотеке коммерческой недвижимости.

Возможности, которые при этом открывают­ся, трудно переоценить. Для предприятия — это путь развития бизнеса без изъятия обо­ротных средств. Очевидно, что при грамотной эксплуатации коммерческой недвижимости ее доходность обеспечивает владельцу прибыль, превышающую выплаты банку по процентам. Коммерческая ипотека может способствовать развитию предприятий розничной торгов­ли. Так, ресторанам крайне важно вла­деть помещением на праве собственности, т. к. в этом секторе обычно значительны материаль­ные вложения в интерьер.

Собственные площади — это показатель стабильности и престижа предприятия. Кро­ме того, это выгодное вложение средств. Ком­мерческая ипотека имеет существенные пре­имущества в сравнении с арендой:

—деньги на покупку недвижимости не изы­маются из оборота компании, что повышает показатели ее прибыльности;

—приобретенная в кредит недвижимость посто­янно растет в цене, и к моменту полного погаше­ния кредитных выплат рост цены, скорее всего, полностью перекроет выплаченные проценты;

— приобретенную по коммерческой ипотеке недвижимость можно сдавать в аренду и по­лучать доход, позволяющий гасить кредитные выплаты;

— платежи по коммерческой ипотеке не про­сто идут в затраты организации, а капитализи­руются в виде ликвидного актива.

Таким образом, ипотечный кредит служит для предприятия инструментом формирова­ния долгосрочных пассивов. Если всю получа­емую прибыль тратить на собственные нуж­ды, не развиваясь, бизнес может «умереть». Понимая это, предприниматели на стадии раз­вития бизнеса предпочитают большую часть прибыли инвестировать в оборудование и не­движимость.

Ипотека коммерческой недвижимости, или коммерческая ипотека (бизнес-ипотека), ши­роко распространена во всём мире. Западный опыт показывает, что при грамотной эксплуа­тации коммерческой недвижимости — сдачи в аренду помещений под офисы, магазины, предприятия сферы услуг — ее доходность вполне сопоставима с любой другой сферой малого бизнеса и позволяет использовать ипо­течные кредиты.

Ипотечный кредит выдается на покупку не­жилых помещений: склада, офиса и т. д. Смысл ипотеки заключается в том, чтобы кредитовать покупку коммерческой недвижимости под ее же залог. В отличие от жилищного кредитова­ния коммерческая ипотека имеет короткие сро­ки погашения кредита, но достаточно высокие процентные ставки.

Как правило, ежегодные ставки кредитов ипотеки коммерческой недвижимости варьи­руются от 12 до 16%, в основном в валюте Российской Федерации. Срок ипотеки недви­жимости — максимум 10—12 лет, а наиболее распространенный срок — 5 лет. Заемщику необходимо внести первоначальный взнос в размере 10-40% от стоимости недвижи­мости. При этом у клиента должен быть прибыльный баланс и не менее года работы на рынке.

Схема коммерческой ипотеки нежилых по­мещений схожа с ипотекой жилья: здесь есть такие же процедуры оценки заемщика и объ­екта, требование о наличии первоначального взноса. Но есть и принципиальное отличие — законодательство не разрешает компаниям оформлять закладную на недвижимое иму­щество до момента заключения сделки купли-продажи. Объект необходимо сначала приоб­рести и только потом его можно закладывать, чтобы получить деньги.

Важный правовой аспект коммерческой ипотеки: регистрация права собственности на нежилые помещения с одновременным обременением ипотекой Федеральный закон не предусматривает. Договор об ипотеке ком­мерческой недвижимости заключается с со­блюдением общих правил Гражданского ко­декса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Согласно п. I ст. 9 указанного закона в догово­ре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Участники рынка коммерческой ипотеки считают, что развитие бизнес-ипотеки сдер­живается в первую очередь пробелами в зако­нодательстве. Однако существуют проблемы по оценке качества заемщика. Надежные, ста­бильно работающие компании имеют возмож­ность взять на приобретение недвижимости обычный коммерческий кредит под залог лю­бого имущества. Именно по этой причине в России ипотека коммерческой недвижимости пока характерна, в основном, для крупных компаний. У малого бизнеса нет достаточно­го залогового обеспечения. На специфические риски малого бизнеса накладываются пробле­мы непрозрачного рынка коммерческой недви­жимости.

Итак, действующее законодательство в от­ношении бизнес-ипотеки несовершенно. Это и определяет возможные схемы ипотеч­ного кредитования для предпринимателя. Согласно закону «Об ипотеке», для коммер­ческой недвижимости, в отличие от жилых помещений, предусмотрен совершенно иной механизм оформления и регистрации залога. Поэтому рынок выработал несколько способов проведения подобного рода сделок, позволяю­щих осуществлять их в рамках действующего законодательства.

Схема 1. Заключение договора купли-продажи. Продавец получает часть собствен­ных средств от покупателя, а также гарантию банка. Затем происходит регистрация соб­ственности на нового покупателя; далее — ре­гистрация договора залога, выдача кредитных средств и окончательный расчет. Эту схему специалисты называют самой сложной и дли­тельной.

Схема 2. Покупатель выплачивает по пред­варительному договору собственнику (продав­цу) часть собственных средств, а продавец по­лучает от банка обязательство выплатить не­достающие средства в случае регистрации за­лога. После чего следует регистрация залога на банк и оформление всех документов по пере­даче прав собственности на нового собствен­ника, то есть на покупателя (заключение дого­вора купли-продажи), после чего продавец по­лучает всю сумму, а регистрация идет своим чередом.

Схема 3. (Риэлтеры называют эту схему «выкупом юридического лица».) Создается компания, на которую оформляется объ­ект недвижимости (юридическое лицо). Впоследствии заемщик выкупает акции этой компании, выплачивая кредит. При этом на эту компанию оформляется объект недвижи­мости.

Коммерческий ипотечный рынок может функционировать на основе как одноступен­чатой модели, так и двухступенчатой. В этом случае между инвесторами и банка­ми-кредиторами в качестве диверсифициро­ванных гарантийных центров могут быть за­действованы ипотечные дилеры, формирую­щие долгосрочные инвестиционные пульт, а затем перераспределяющие их между банка­ми путем приобретения закладных либо ипо­течных облигаций. Ипотечные дилеры могут дополнительно создавать ипотечного реги­стратора.

Использование ипотечного кредитования в промышленной сфере имеет достаточно се­рьезные перспективы, основанные на том, что предприятия нуждаются в оборотных сред­ствах. Кроме того, конкурентная борьба за­ставляет руководство предприятий постоянно изыскивать ресурсы на техническую модерни­зацию и перевооружение.

По данным статистики, наиболее пер­спективными направлениями кредитования являются инвестиции в основной капитал, а также в прирост запасов материальных обо­ротных средств. Как показывает экспертный анализ балансовой и рыночной стоимости предприятий, в настоящее время наблюдается явное (практически в 5 раз) превышение ба­лансовой стоимости над рыночной. Это прои­зошло из-за неоправданно завышенных коэф­фициентов переоценки основных средств. Тем не менее, выдаче ипотечного кредита должна предшествовать рыночная оценка независи­мым оценщиком стоимости предприятия как имущественно-хозяйственного комплекса. Именно эта оценка и должна быть положена в основу определения суммы предполагаемого коммерческого ипотечного кредита.

Одно из решающих направлений развития российской экономики — развертывание и по­следующее совершенствование системы малых предприятий. Именно малые предприятия, не требующие крупных стартовых инвести­ций, работающие с высокой скоростью оборота ресурсов, способны наиболее быстро и эконом­но решать проблемы реструктуризации части экономики, формирования и насыщения рынка потребительских товаров.

Поддержка малого бизнеса — одна из при­оритетных задач государства. Во-первых, малое предпринимательство — эффектив­ное средство решения ряда социальных проблем, прежде всего проблемы занятости. Во-вторых, развитие малого бизнеса необхо­димо и с точки зрения более полного и гар­моничного использования экономических ре­сурсов. При таком подходе средства, выделя­емые данному сектору, действительно явля­ются инвестициями, способными приносить прибыль.

Рассматривая во втором главе учебного пособия роль и значение российской банковской системы и её значение в формирования финансовой среды предпринимательства, следует отметить, что:

‑ для реальной экономики российские банки не могут сегодня создать мощные инвестиционные потоки в виде кредитных ресурсов, так как при огромном количестве банков (1,2 тыс.) они не обладают долгосрочными и значительными по объему финансовыми ресурсами; удовлетворяющими потребности российской экономики;

‑ с другой стороны, российские предпринимательские структуры не всегда отвечают в основной массе, принципам кредитного обеспечения, а вложения в российскую экономику не могут дать высокой эффективности на вложенный капитал;

‑ характерным для российской банковской системы является активизация деятельности в области лизинговых и ипотечных операций, которые позволяют эффективно задействовать банковские финансовые ресурсы без угрозы их потери от несостоятельности кредитора, с одной стороны, именно банки, обладая финансовыми ресурсами формируют российский рынок лизинга и ипотеки.

Таким образом, значение российской банковской системы для формирования финансовой среды предпринимательства имеет огромное значение, несомненно:

‑ как поставщика кредитных ресурсов, цена которых за последние 5 лет имеет тенденцию к снижению (снижается ставка рефинансирования ЦБ), что позволяет хозяйствующим субъектам решать вопросы краткосрочного кредитования, выживать в рыночных условиях, обеспечивать свою финансовую устойчивость;

‑ большое значение для предпринимательства играет появление новых форм кредитования - лизинга и ипотеки, которые позволят решить проблемы инвестирования, как хозяйствующих субъектов, так и граждан, нуждающихся в жилье