Анализ заменяемой стоимости

Третьим методом является метод оценки заменяемой стоимости объекта. Он учитывает стоимость строительства аналогичного приобретаемому объекта заново по сегодняшней стоимости денег и с применением скидки с такой стоимости для учета износа оборудования, оборотных активов и капитализации.

Обычно скидка в отношении заменяемой стоимости, например, среднего западноевропейского завода составляет 30-40% или выше с поправкой на месторасположение завода (если далеко от транспортных узлов – выше, и ниже, если близко к ним).

В российских условиях обычно используется скидка в размере 80-90% в связи с низкой задействованностью заводов, необходимостью значительной модернизации из-за низкой технологической оснащенности и низкого платежеспособного спроса.

При расчете стоимости нового строительства в состав затрат следует включать прямые и косвенные издержки, а также прибыль предпринимателя.

К прямым издержкам относят:

• стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;

• стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов;

• основную заработную плату строительных рабочих;

• стоимость временных зданий, сооружений и инженерных сетей;

• прибыль и накладные расходы подрядчика.

К косвенным издержкам относят:

• затраты на подготовку территории строительства;

• затраты на проектные и изыскательские работы;

• прочие затраты и работы;

• содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия (учреждения), затраты на авторский надзор;

• другие (нетрадиционные) виды косвенных издержек.

При определении значений прямых издержек следует руководствоваться общими правилами определения сметной стоимости строительства, изложенными в действующих нормативных и руководящих документах (Свод правил по определению стоимости строительства в составе предпроектной и проектно-сметной документации, 10181-01-94).

Расчеты значений прямых издержек могут быть выполнены одним из двух способов:

• пересчетом известной величины сметной стоимости строительства с применением индексов;

• путем составления восстановительной сметы на объект оценки.

При наличии для объекта оценки проектно-сметной документации значение прямых издержек определяется как величина сметной стоимости строительства, пересчитанная на дату оценки с помощью индексов, учитывающих отношение текущего уровня цен в строительстве к ценам 1984 г., принятых в качестве базисных. Способ учета в прямых издержках налога на добавленную стоимость, налога на пользование транспортом, а также других налогов, действующих на момент оценки, зависит от вида применяемых индексов.

При отсутствии проектно-сметной документации на объект оценки следует восстановить смету одним из двух способов:

• по укрупненным сметным нормативам;

• по сборникам единичных расценок и прейскурантам.

Использование укрупненных сметных нормативов для вычисления прямых издержек допустимо для типовых проектных решений зданий и сооружений, а также повторно применяемых экономических индивидуальных проектов.

Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости следует применять следующие виды укрупненных показателей:

• укрупненные показатели сметной стоимости (УПСС);

• укрупненные сметные нормы (УСН) на здания, сооружения, конструкции и виды работ;

• прейскуранты на строительство зданий и сооружений (ПРЭС);

• укрупненные показатели восстановительной стоимости для целей переоценки основных фондов.

При этом стоимость строительно-монтажных работ приводится с разбивкой по видам работ и комплексам строительных конструкций. Применение укрупненных показателей осуществляется в соответствии с рекомендациями СП 81-01-84. Механизм индексации прямых издержек аналогичен описанному ранее.

Определение прямых издержек на новое строительство с использованием единичных расценок и укрупненных норм является стандартной процедурой разработки восстановительных локальных смет на виды работ или конструктивные элементы с последующей индексацией.

Значения косвенных издержек на подготовку территории и традиционно относящихся в сводных сметах к разделу "Прочие издержки" следует определять в соответствии с указаниями свода правил СП 81-01-94.

К нетрадиционным видам косвенных издержек относятся:

• инвестиции в недвижимость в период после завершения строительства и до достижения стабилизированной наполненности;

• расходы на изменение права собственности.

Значения этих видов издержек определяются как процент от прямых издержек по рыночным данным.

Прибыль предпринимателя определяется как сумма, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала. Значение прибыли предпринимателя принимается по рыночным данным.