Капитализация будущих доходов

Для капитализации будущих доходов применяются два метода:

• метод прямой капитализации;

• метод капитализации по норме отдачи.

Метод прямой капитализации переводит величину годового дохода в показатель стоимости недвижимости, при этом стоимость (V) определяется путем деления дохода (I) на коэффициент капитализации (R):

.

При использовании метода прямой капитализации применяется так называемая техника остатка. Сущность техники остатка заключается в капитализации дохода, относящегося к одной из инвестиционных составляющих, в то время как стоимость других составляющих известна.

Капитализация по норме отдачи переводит будущие выгоды в настоящую стоимость двумя способами:

• методом дисконтирования каждого денежного потока соответствующей нормой отдачи;

• методом капитализации дохода общим коэффициентом капитализации, учитывающим характер поступающих доходов, изменение стоимости объекта недвижимости и ожидаемую норму отдачи.

Метод дисконтирования денежных потоков применим к денежным потокам любого вида и является универсальным. Настоящая стоимость будущих выгод от владения недвижимостью (PV) определяется из выражения:

,

где

C_t – денежный поток периода t;

i_t – норма дисконтирования периода t.

Для определения нормы дисконтирования применяются следующие методы:

• метод кумулятивного построения;

• метод сравнения альтернативных инвестиций;

• метод сравнения продаж;

• метод мониторинга рыночных данных.