Стоимостная оценка земель сельскохозяйственного назначения

На начальной стадии земельно-ипотечного кредитования предусматривалось определение залоговой стоимости земельных участков как на основе рыночной стоимости, так и на основе государственной кадастровой оценки, а в последующем – только на основе оценки рыночной стоимости.

При этом методика оценки рыночной стоимости земельных участков должна соответствовать методологическим требованиям банка и осуществляться оценочными комиссиями, аккредитованными в банке [13].

Стоимостная оценка земель – это длительное, сложное и затратное исследование, которое позволяет получить достаточно объективные данные о стоимости тех или иных территорий.

В настоящее время федеральным стандартом оценки № 2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» установлены следующие виды стоимости:

- рыночная стоимость;

- инвестиционная стоимость;

- ликвидационная стоимость;

- кадастровая стоимость [4].

Для целей ипотечного кредитования, как правило, используют рыночную стоимость земельных участков.

Для оценки земельных участков можно выделить два основных квалификационных признака:

- текущее использование земельного участка – режим его эксплуатации как части объектов недвижимости, не предназначенного для передачи другому лицу с целью получения дополнительного дохода;

- земельный участок в обороте – режим его эксплуатации для получения дохода путем передачи в аренду, в том числе с продажей прав аренды, внесения в складочный капитал или обеспечения залога.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией. При этом на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, но выполняются следующие условия:

- одна из сторон сделки не обязана продавать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о данной сделке и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Приведенное понятие рыночной стоимости полностью соответствует действующему в Российской Федерации законодательству и не противоречит определению рыночной стоимости Международных стандартов оценки, которое определяет рыночную стоимость как расчетную величину, равную сумме, за которую имущество (собственность) должно переходить из рук в руки на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой сделки после адекватного маркетинга. При этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной. Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание целевое назначение и разрешенное использование; преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка; перспективы развития района, в котором расположен земельный участок; ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости; текущее использование земельного участка [8].

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования состоит в проверке соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим четырем критериям:

законодательно допустимым, т.е. срок и форма предполагаемого использования не должны подпадать под действие правовых ограничений;

быть физически возможным, т.е. соответствовать ресурсному потенциалу;

быть финансово целесообразным, т.е. использование должно обеспечивать доход, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;

быть максимально эффективным, т.е. иметь наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которых обоснована экономически.

Каждое потенциальное использование имущества рассматривается с точки зрения этих четырех критериев. При этом очередность применения критериев соответствует той последовательности, в которой они изложены. Если потенциальное использование не отвечает какому-либо из них, оно отбрасывается и рассматривается следующий вариант использования. Наиболее эффективное использование должно отвечать всем этим критериям.

Как правило, объект недвижимости может рассматриваться как две отдельные составляющие: земельный участок и его улучшения (возведенные на нем или под ним здания, сооружения, коммуникации и т.д.), поэтому существует два основных типа наиболее эффективного использования объекта недвижимости. Первый тип - наиболее эффективное использование участка земли как свободного. Второй тип - наиболее эффективное использование улучшений участка земли.

Статьей 1 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что все, что создано на земельном участке, следует судьбе земельных участков, т.е. заложен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

По мере углубления рыночных отношений в современной России земля постепенно становится товаром, то есть объектом гражданского оборота, и как любой товар земля должна иметь потребительскую и рыночную стоимость.

При определении рыночной стоимости объектов недвижимого имущества в соответствии с требованиями Стандартов, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, используют три основных подхода – доходный, сравнительный, затратный.

Доходный подход к оценке стоимости земель основан на определении будущего дохода на протяжении всего срока эксплуатации земельного участка. Величина доходов определяется:

- исходя из рыночных ставок арендной платы на земли, аналогичные оцениваемым, т.к. размер арендной платы отражает величину земельной ренты или дохода от арендатора от владения земельным участком.

- исходя из рыночных цен продаж сельскохозяйственных культур, наиболее эффективных для возделывания с точки зрения рынка в данном районе, и затрат на их возделывание – характерен для земель сельскохозяйственного назначения;

- исходя из остатка дохода от имущественного комплекса, включающего земельный участок;

- исходя из дохода, получаемого от продажи земельного участка или его залога под кредит.

В основе доходного подхода к оценке земель лежат принципы:

замещения – стоимость определяется на основе эффективных, обоснованных, приносящих доход капиталовложений в аналогичный земельный участок; ожидания – текущая стоимость определяется с учетом фактора времени, т.е. приведения будущих доходов и других выгод к текущему времени; спроса и предложения – цены на земельные участки определяются соотношением спроса и предложения на земельном рынке [8].

Доходный подход может быть основан на методе прямой капитализации, методе остатка, методе предполагаемого использования.

Метод прямой капитализации дохода применяется, если доход постоянный или равномерно изменяется. Стоимость определяется как частное от деления дохода на ставку капитализации. Используется при оценке земель путем капитализации земельной ренты и при наличии достоверных сведений об арендной плате за аналогичные земельные участки.

Метод остатка для земли используется для земельных участков, застроенных или возможных для застройки коммерческими объектами, причем необходимо, чтобы сведения о стоимости строительства были актуальными и достоверными. Экономический смысл данного метода заключается в том, что при распределении дохода приоритет отдается зданиям и сооружениям, возведенным на земле за счет труда, капитала и предпринимательских усилий, а остаток отдается земле. Суть метода: а) в вычитании из общей суммы дохода (предполагаемого к получению или полученного) дохода, относящегося к зданиям и сооружениям, находящимся на земельном участке; б) капитализации оставшегося дохода, относящегося к земле, для получения текущей стоимости земельного участка.

Метод предполагаемого использования применяют при условии, когда есть возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Определяют структуру и сумму расходов, необходимых для эксплуатации земельного участка в соответствии с вариантом наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, величину и структуру доходов от наиболее эффективного использования земельного участка.

Часто используется метод расчета ставки капитализации. Он может быть основан на методе рыночной экстракции (выборки). Предполагает анализ рыночных цен продажи и чистого операционного дохода от земельных участков. Ставки капитализации по аналогам рассчитываются как отношение чистого операционного дохода к цене продажи.

Он также может быть основан на методе кумулятивного построения. Сумма безрисковой ставки (например, ставка по депозитам банков высшей категории надежности), надбавки за региональный риск, надбавки за риск ликвидности, может быть надбавка за управление инвестициями [12].

Сравнительный подход – это совокупность методов оценки стоимости объектов оценки, основанных на сравнении объектов оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах и сделок с ними.

Сравнительный подход основывается на предпосылке о том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, т.е. основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе замещения. Другими словами, подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект. Данный подход включает в себя сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходными с оцениваемым. Цены на объекты – аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности [12].

В соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденными распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 №568-р (в ред. Распоряжения Минимущества РФ от 31.07.2002г. №2314-р), при сравнительном подходе применяются:

- мметод сравнения продаж;

- метод выделения;

- метод распределения.

Метод выделения и распределения применяют при оценке только застроенных земельных участков. Метод сравнения продаж можно применить как для свободных от застройки земельных участков, так и для участков, которые могут быть застроены.

Условия применения этого метода – наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.

При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Однако, следует признать, подход к определению рыночной стоимости земельных участков по методике, выбранной банком, не может быть объективным, независимым и выполненным в интересах кредитополучателя. Кроме того, необходимы дополнительные расходы на рыночную оценку земельных участков при выполнении ее оценочными комиссиями.