logo
Региональная экономика / Кн

Проблемы ипотеки земель сельскохозяйственных предприятий

В условиях финансовой нестабильности агропромышленного производства, морального и физического износа основных фондов большинство сельскохозяйственных товаропроизводителей не могут осуществлять инвестиции из собственных средств в развитие аграрного производства. Основным источником притока инвестиций в сельское хозяйство остается банковский капитал. Однако воспользоваться им могут немногие, поскольку существуют проблемы доступа к долгосрочным кредитным ресурсам, связанные с отсутствием у сельскохозяйственных товаропроизводителей залогового имущества, достаточного для обеспечения возврата кредита и отсутствием программ долгосрочного кредитования.

Главное преимущество земельно-ипотечного кредита заключается в его долгосрочности и достаточно большом размере ссуды. Это дает возможность заемщику, с одной стороны, более обоснованно планировать свой бюджет и уверенно развивать производство, а с другой – ускорять оборот капитала и получать дополнительную прибыль. Ипотечные кредиты удобны для финансирования в тех случаях, когда выплата процентов и погашение  кредита возможны только из текущих, как правило, невысоких  доходов, то есть небольшими взносами. Это особенно важно в условиях переходной аграрной экономики, когда основными субъектами кредитных правоотношений являются малые и средние сельскохозяйственные коммерческие организации, крестьянские (фермерские) хозяйства, индивидуальные предприниматели и другие хозяйствующие субъекты. Присущая сельскому хозяйству высокая капиталоемкость и относительно низкая фондоотдача, несовпадение по времени периодов затрат и получения доходов диктуют необходимость специфических форм кредитной помощи банков сельскохозяйственным товаропроизводителям.

Приток инвестиций в сельское хозяйство сдерживается отсутствием ликвидного обеспечения кредитов в большинстве сельскохозяйственных предприятий. Здания, сооружения, машины и оборудование по причине изношенности не могут быть залоговой базой. Решение проблемы – использование в качестве залога – земельных участков, которые теоретически также являются частью основных фондов каждого сельскохозяйственного предприятия, но остается открытым вопрос их стоимостной оценки.

Проблема определения залоговой стоимости земельных участков переплетается с проблемой стоимостной оценки земельных участков сельскохозяйственных предприятий и включения стоимости земли в состав активов, имущества предприятий.

По мнению Н.В. Комова земля через ее капитализацию должна быть базовым активом всей финансовой системы страны. Тогда земля не будет зависеть от финансовой системы, а финансовая система будет зависеть от земли [9].

Стоимостная оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения долгие годы остается проблемой.

В связи с отменой нормативной цены земли залоговая стоимость может быть определена на основе кадастровой или рыночной стоимости.

Независимо от выбора методики оценки следует признать негативность банковской системы к развитию ипотечного земельного кредитования.

В.И. Хлыстун и другие авторы, кроме того, одной из проблем называют неоформленность прав на земельные участки.

В настоящее время в сельском хозяйстве Краснодарского края функционируют 1275 обществ и хозяйственных товариществ со средней площадью 2,0 тыс. га земли и 259 производственных кооперативов, со средней площадью 2,3 тыс. га земли. Кроме того, имеются значительно более мелкие подсобные, государственные и муниципальные унитарные сельскохозяйственные предприятия и научно- исследовательские учебные учреждения [7].

Современное сельскохозяйственное производство ведется в основ­ном на землях, оформленных в самом начале земельной реформы как зе­мельные доли. На 1 января 2010 г. из всех земель, оформленных в соб­ственность граждан, площадью 3203,4 тыс. га, земельные доли занимают 2568,1 тыс. га или 81,8%. Земельные доли в собственности юридических лиц занимают 39,0 тыс. га или 8,4%

В настоящее время идет процесс включения в фонд перераспределения неиспользуемых земельных долей.

На наш взгляд, необходимость юридического оформления земельных участков не вызывает ни у кого сомнения. Так всегда было в истории земельных отношений России. Генеральное и специальное межевание в XVIII-XIX вв. устанавливало право собственности на каждую дачу и отдельное имение, это повышало стоимость имений и способствовало вовлечению их в рыночные отношения.

Следует признать, что ипотечное кредитование не получило широкого распространения. Развитие ипотечного кредитования сдерживает отсутствие объективной рыночной стоимости земли. Банки заинтересованы в минимальной оценке земельных участков, в то время как собственники земельных участков заинтересованы в получении крупных и долгосрочных кредитов.

На наш взгляд для активизации земельно-ипотечного кредитования вполне можно использовать показатели выполненной для всех земель сельскохозяйственного назначения государственной кадастровой оценки, которая носит массовый характер.

Массовое распространение земельной ипотеки в сельском хозяйстве сдерживается во многом из-за того, что на рынке недвижимости практически отсутствуют земельные участки на праве собственности. На начальном этапе земельной реформы земельные участки предоставлялись на правах постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения, а иногда даже без указания вида права. Сегодня в соответствии с требованиями законодательства в Российской Федерации оформлено всего около 15% находящихся в собственности граждан и юридических лиц сельскохозяйственных земель [6].

Ипотека земельной доли, которая не выделена на местности и не преобразована в земельный участок, невозможна.

Важным условием развития системы земельно-ипотечного кредитования является наличие сформированных земельных участков, которые могли бы стать предметом ипотеки. Однако высокая стоимость земельно-кадастровых работ и сложность процедур оформления земли в собственность сдерживают процесс формирования земельных участков для передачи их в качестве обеспечения исполнения кредитных обязательств. Целесообразнее часть этих затрат возмещать за счет средств бюджета.

В развитии земельной ипотеки важное значение имеет страхование всевозможных экономических рисков, связанных с ипотекой. При этом для нормального развития ипотеки необходимым является страхование как самих земельных участков, жизни заемщиков и выдаваемых им кредитов, так и страхование ликвидности и доходности ценных бумаг, обеспеченных закладными на земельные участки. Страхование должно осуществляться специализированными организациями - страховыми компаниями, которые наравне с другими участниками земельно-ипотечного рынка являются основным звеном ипотечной инфраструктуры.

Страхование, являясь важным механизмом защиты интересов кредитора и заемщика, выступает существенным условием предоставления банком кредита. Между тем, на практике страхованием охвачены все объекты недвижимости, кроме земельных участков. В современных условиях особенно важна защита от рисков прекращения или ограничения права собственности. Проблема состоит в том, что из-за недостаточно развитой информационной базы и несовершенства законодательства практически невозможно гарантировать юридическую чистоту закладываемого земельного участка и правомерность проведенных с ним предыдущих операций и сделок. Вместе с тем, согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации сделка с недвижимостью, даже при наличии государственной регистрации, может быть признана недействительной по различным причинам, среди которых и предъявление иска о признании сделки недействительной третьими лицами, неуказанными в договоре, но имеющими право собственности на земельный участок или его часть. В подобной ситуации титульное страхование, являясь механизмом защиты от данного вида рисков, обеспечивает кредитору гарантию возврата кредита в случае утраты земельного участка, заложенного по договору об ипотеке, в результате утери заемщиком прав собственности на него. Кроме того, наличие договора титульного страхования может облегчить получение заемщиком земельно-ипотечного кредита, поскольку снижает расходы кредитной организации на предварительную экспертизу юридической чистоты предмета залога. Однако, несмотря на активное развитие рынка страховых услуг, предложение страховыми компаниями таких продуктов, как титульное страхование, страхование земель от ухудшения или потери их плодородия вследствие техногенных причин и форс-мажорных обстоятельств отсутствует.

Для покрытия возможных рисков земельно-ипотечного кредита необходимо создание системы гарантийного ипотечного страхования в Российской Федерации, разработка набора страховых услуг, предоставляемых заемщику и кредитору и соответствующих критериев и показателей.

Кроме того, страховые компании должны быть привлечены к участию в создании ипотечных банков и ипотечных брокеров. Последнее может быть вполне оправданным, учитывая современный уровень взаимоотношений банков и заемщиков и слабую осведомленность последних о процедуре подготовки необходимых документов для получения кредита.

При помощи банка - оператора ипотечной программы страховые компании могут развивать программы страхования профессиональной ответственности представителей инфраструктуры земельно-ипотечного рынка - оценщиков, риэлторов, брокеров, нотариусов и т.п.[6].

Среди факторов, сдерживающих земельную ипотеку, следует назвать: неразвитость институциональной инфраструктуры земельно-ипотечного рынка; отсутствие механизмов титульного страхования и страхования земель от ухудшения или потери их плодородия вследствие техногенных причин и форс-мажорных обстоятельств; малую доступность информации о качественных характеристиках земельного участка; нерешенность проблемы передачи информации от ведомств, занимающихся формированием, регистрацией и учетом объектов недвижимого имущества кредитно-финансовым учреждениям.

Операции с землёй обеспечивают земельные, кадастровые, имущественные службы, органы юстиции, суды, государственные и частные землеустроительные межевые организации, подчинённые разным ведомствам. Их деятельность не скоординирована [6].

Для функционирования ипотеки в сельском хозяйстве нужен объективный экономический механизм, который посредством правовых, организационных и экономических инструментов регулирования отношений, создаст благоприятную ситуацию и гарантии субъектам ипотечных отношений.

Основными экономическими регуляторами ипотеки являются:

Эффективность управления ипотечными кредитами во многом зависят от наличия, полноты и достоверности информации об использовании, состоянии и качественных характеристиках находящегося в ипотеке земельного участка.

В настоящее время банки не имеют достаточной информации, позволяющей отслеживать работу рынков. Практически отсутствует информация о ценах, количестве сделок и тенденциях на рынке, что не позволяет осуществлять контроль за рыночными процессами.

Для обеспечения кредитных организаций необходимой и надежной информацией об объекте недвижимости необходима система, позволяющая получать такую информацию в режиме реального времени. Такой подход позволит значительно сократить время, необходимое для оформления договоров о залоге и их сопровождения, повысить надежность процедуры долгосрочного финансирования реальной экономики под залог недвижимости.

В сельском хозяйстве суммы кредитов составляют 50-70% от кадастровой стоимости зем­ли при наличии института государственных гарантий по ипотечным сель­скохозяйственным кредитам. Соотношение суммы кредита и залоговой стоимости земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения зависит от кредитоспособности заемщика, эффективности и обоснованности инве­стиционного проекта. Меньший размер кредита делает его невы­годным для залогодателя, а больший - в случае неуплаты по кредиту, не позволит кредитору возместить выданные средства.

Кредит под залог земель сельскохозяйственного назначения дол­жен быть предоставлен на длительный срок - 10-15 лет, но не менее 5 лет, поскольку окупаемость капитальных вложений в сельском хозяйстве объ­ективно происходит медленнее, чем в высокорентабельных отраслях на­родного хозяйства.

Ключевыми направлениями в развитии ипотечного кредитования являются:

- создание организационно-распорядительных, финансовых и правовых механизмов, обеспечивающих развитие системы земельно-ипотечного кредитования;

- формирование рынка ипотечных ценных бумаг и создание основ вторичного рынка для обязательств, обеспеченных ипотекой;

- приведение действующего в сфере банковской и кредитно-финансовой деятельности законодательства в соответствие с потребностями земельной ипотеки;

- стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств.

- снижение кредитных рисков (риск не возврата кредита), для чего обеспечить кредитору реальную возможность реализации заложенного земельного участка;

- создание базы данных - кредитных историй заемщика, это будет очень важным элементом для банков при анализе платежеспособности и выплат по кредитным долговым обязательствам клиентов;

-формирование эффективной системы ипотечного страхования, как гарантии для банка, на благоприятных условиях для залогодателя.

- создание единого подхода к оценке стоимости земельного участка как предмета залога, использование массовой кадастровой оценки.

В стратегии рыночных преобразований, происходящих на всей территории России, институт ипотеки должен занять одно из важ­нейших мест.