Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичных участков.

Кадастровая оценка земли - это массовая оценка, которая пред­ставляет собой совокупность административных и технических дей­ствий по установлению кадастровой стоимости земельных участков в границах административно-территориального образования.

Целью оценки является определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий для обоснования земельного налога, арендной платы и других платежей при сделках с земельными участками. Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на его площадь.

Объектом оценки являются земли сельскохозяйственного назначения в границах субъектов РФ, административных районов, землевладений (землепользований) юридических и физических лиц.

Приоритетная цель кадастровой оценки — нормативно-информационное обеспечение государственного регулирования земельных отношений. Поэтому кадастровую оценку земель проводят как государственное мероприятие. Оценку осуществляют за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ и муниципальных образований. Государственный статус кадастровой оценки земель подтверждается и определяется тем, что она является составной частью государственного кадастра недвижимости.

Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости.

Кадастровую оценку сельскохозяйственных угодий проводят по единой методике, обеспечивающей сопоставимость результатов оценки на всей территории РФ.

Под объектами кадастровой оценки понимаются земельные участки в составе земель сельскохозяйственного назначения, учтенные в государственном кадастре недвижимости.

В соответствии с пунктом 11 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель (утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. N 316), Методические указания по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются Минэкономразвития России по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти.

В Краснодарском крае начиная с 2000 г. было выполнено несколько этапов работ по государственной кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий. В 2005 г. была проведена государственная кадастровая оценка остальных земель сельскохозяйственного назначения.

В 2006 г. в крае была проведена работа по актуализации государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения. Можно казать, что актуализацией назван очередной этап оценки, в результате которой значительно повысились показатели кадастровой оценки земель.

В результате кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий в целом по Краснодарскому краю составила 83 556 рублей. На предыдущем этапе оценки она составляла 43 560 руб.

Для Московской области она составляет 68 540 руб/га, Ленинградской области – 44 680 руб./га [11].

Высокую кадастровую стоимость имеют земли Усть-Лабинского района - 125 315 рублей за гектар, Гулькевичского района и Кореновского района - 119 743 и 124 321 руб. соответственно. Земли Республики Адыгея оценены в 42 970 рублей за гектар.

Результаты кадастровой оценки утверждены Постановлением главы администрации Краснодарского края от 30 ноября 2006 г. №1071 по всем объектам оценки. Всего оценено 140 788 земельных участков.

Новый этап работ по кадастровой оценке должен выполняться в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2010 № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденными приказом Минэкономразвития от 20.09.2010 № 445.

Новая методика устанавливает совершенно иной порядок проведения работ. Основные различия по сравнению со старой методикой заключаются в том, что при оценке плодородия будет использоваться нормативная урожайность сельхозкультур, вместо фактической, оптимальный севооборот, будет учтена предпринимательская прибыль, и ряд других экономических показателей.

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения должна проводиться по шести группам земель, выделяемым по функциональному назначению и особенностям формирования рентного дохода в сельскохозяйственном производстве:

1. Земли сельскохозяйственного назначения, пригодные под пашни, сенокосы, пастбища, занятые залежами на дату проведения государственной кадастровой оценки земель, многолетними насаждениями, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, а также водными объектами, предназначенными для обеспечения внутрихозяйственной деятельности.

2. Земли сельскохозяйственного назначения, малопригодные под пашню, но используемые для выращивания некоторых видов технических культур, многолетних насаждений, ягодников, чая, винограда, риса.

3. Земли сельскохозяйственного назначения, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

4. Земли сельскохозяйственного назначения, занятые водными объектами и используемые для предпринимательской деятельности.

5. Земли сельскохозяйственного назначения, на которых располагаются леса.

6. Прочие земли сельскохозяйственного назначения, в том числе болота, нарушенные земли, земли, занятые полигонами, свалками, оврагами, песками, за исключением земельных участков [3].

Более 90% площади земель сельскохозяйственного назначения занимают земли 1 группы. Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель таких земель предполагает следующую последовательность действий:

• определение перечня почвенных разновидностей и площади, которую занимает каждая из них;

• определение в разрезе почвенных разновидностей перечня всех сельскохозяйственных культур, возможных к выращиванию;

• выбор в разрезе почвенных разновидностей на основе перечня сельскохозяйственных культур в севообороте, их чередованием, количеством полей, занимаемых каждой сельскохозяйственной культурой, и общим количеством полей севооборота;

• определение в разрезе почвенных разновидностей нормативной урожайности каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур;

• определение рыночной цены для каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур;

• расчет валового дохода на единицу площади для каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур как произведения ее нормативной урожайности и прогнозируемой цены реализации;

• определение затрат на единицу площади на возделывание и уборку каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур;

• расчет валового дохода на единицу площади для каждого севооборота путем суммирования произведений удельных валовых доходов сельскохозяйственных культур севооборота и количества полей, занимаемых сельскохозяйственными культурами, и деления результата на общее число полей севооборота;

• расчет затрат на единицу площади для каждого севооборота путем суммирования произведений удельных затрат на возделывание сельскохозяйственных культур севооборота и количества полей, занимаемых сельскохозяйственными культурами, и деления результата на общее число полей севооборота;

• расчет в разрезе почвенных разновидностей затрат на единицу площади на поддержание плодородия почв для каждого севооборота;

• расчет в разрезе почвенных разновидностей в составе земельного участка удельного показателя земельной ренты для каждого севооборота осуществляется путем вычитания из величины удельного валового дохода величины удельных затрат на возделывание, величины удельных затрат на поддержание плодородия почв и прибыли лица, ведущего предпринимательскую деятельность в сельском хозяйстве;

• определение в разрезе почвенных разновидностей в составе земельного участка максимального значения удельного показателя земельной ренты из удельных показателей земельной ренты севооборотов;

• определение значения коэффициента капитализации земельной ренты;

• расчет удельного показателя кадастровой стоимости каждой почвенной разновидности в составе земельного участка путем деления удельного показателя земельной ренты почвенной разновидности на коэффициент капитализации;

• расчет удельного показателя кадастровой стоимости земель в составе земельного участка как средневзвешенного по площади почвенных разновидностей удельных показателей кадастровой стоимости почвенных разновидностей [3].

Перечень почвенных разновидностей, перечень культур, нормативная урожайность каждой сельскохозяйственной культуры определяются на основе данных почвенных обследований и материалов агроклиматического районирования территории субъекта Российской Федерации.

Площади почвенных разновидностей в составе земельного участка определяются путем соотнесения границ почвенных разновидностей, нанесенных на почвенных картах, и границ земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, устанавливаемых на основе данных Государственного земельного кадастра.

Прогнозируемая цена реализации каждой сельскохозяйственной культуры рассчитывается исходя из анализа среднегодовых рыночных цен реализации, сложившихся за трех - пятилетний период, предшествующий году начала работ по государственной кадастровой оценке земель.

Удельные затраты на возделывание и уборку сельскохозяйственных культур определяются на основе технологических карт и среднегодовых рыночных цен, исходя из анализа среднегодовых рыночных цен.

Размер прибыли предпринимателя определяется оценщиком на основе статистических данных о распределении прибыли между правообладателем земель сельскохозяйственного назначения и предпринимателем по отрасли в соответствующем субъекте Российской Федерации.

Коэффициент капитализации определяется на основе среднерыночного соотношения земельной ренты и рыночной цены земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения. При отсутствии данных показателей коэффициент капитализации определяется путем корректировки ставки доходности к погашению государственных ценных бумаг Российской Федерации с наиболее поздней по отношению к дате оценки датой погашения на риски. Сюда относят риски, связанные с инвестированием капитала в приобретение земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, в том числе природно-климатические, земледельческие, локальные риски.

Приведенная методика расчета кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения аналогична расчету рыночной стоимости с использованием доходного подхода. Это позволяет предположить, что результаты кадастровой оценки в соответствии с новыми методическими указаниями будут близки к рыночной стоимости. Новая кадастровая стоимость, полученная в массовом порядке, может быть использована для определения стоимости земельных участков при ипотечном кредитовании

Если учесть, что государственная кадастровая оценка финансируется или из государственного или муниципального бюджета, то применение при ипотеке является весьма привлекательным и выгодным как для заемщиков, так и для банков.