Земельно-ипотечное кредитование в условиях формирования рынка земли

Ипотека – это залог недвижимого имущества. Залог, в свою очередь, - один из способов обеспечения исполнения обязательства денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю). Как способ обеспечения надлежащего исполнения обязательств залог более привлекателен, так как с его помощью проще произвести принудительное взыскание. Залог предполагает, что на имущество должника может быть наложено взыскание, но имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Иными словами, ипотека - это залог недвижимого имущества, которое остается во владении и пользовании собственника. В случае неисполнения основного обязательства на недвижимое имущество обращается взыскание, оно продается, а полученные денежные средства от его реализации направляются на погашение основного обязательства.

Преимущества земли как предмета ипотеки по сравнению с другими видами залогового обеспечения заключаются в постоянстве местоположения, способности создавать прибавочную стоимость, тенденции повышения ее стоимости.

Право передавать в залог земельные участки было установлено земельным законодательством России с 1991 г. Право отдавать в залог земельные участки было предоставлено гражданам Земельным кодексом РСФСР, а также Указом Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России».

Законодательно оформленное понятие земельной ипотеки появилось с принятием Закона Российской Федерации от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге». Но четкой регламентации связанных с ипотекой отношений он, как и Земельный кодекс, не содержал. Фактически в нем давались лишь понятие ипотеки, нормы о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке, о государственной регистрации перехода вещного права на предмет ипотеки от залогодателя к другому лицу и отдельные нормы об ипотеке предприятия как имущественного комплекса. Залог права аренды недвижимого имущества указанным Законом не исключался, но ипотекой такой залог не считался.

Более детально общие вопросы залога были регламентированы частью первой Гражданского кодекса Российской Федерации (1994 г.). Кодекс ввел ряд частных (специальных) норм об ипотеке, однако конкретное правовое регулирование ипотеки было отнесено к предмету регулирования специального закона.

Кардинально положение в этой сфере отношений изменилось с принятием Федерального закона от 16 июня 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который значительно расширил возможности использования ипотеки в качестве надежного средства обеспечения кредита. Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» было введено множество нововведений в гражданское законодательство Российской Федерации. Например, предметом ипотеки (именно ипотеки, а не просто залога, как это было ранее) может являться право аренды недвижимого имущества.

В современном российском законодательстве ипотека является достаточно сложным правовым институтом. Его функционирование обеспечивается не только нормативными правовыми актами, непосредственно регулирующими ипотечные отношения, но и целым рядом других, регулирующих соответствующие виды деятельности – гражданский оборот и имущественные отношения, земельные отношения, оценочную, банковскую и финансовую деятельность и т.д.[6].

Совершенствованию земельно-ипотечного кредитования положило начало снятие Федеральным законом от 5.02.2004 г. №1-ФЗ «О внесении изменений в федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ограничения на ипотеку земель сельскохозяйственного назначения кроме земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В настоящее время развитие земельной ипотеки в Российской Федерации регулирует Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Гражданский и Земельный кодексы. Однако они не стимулируют деятельность банков в этом направлении. Необходимо совершенствование земельно-ипотечных отношений. Министерством сельского хозяйства России и Минэкономразвития России разработан проект Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Этот законопроект одобрен Комиссией Правительства Российской Федерации по законопроектной деятельности, ведется его подготовка к рассмотрению на заседании Правительства Российской Федерации.

В частности, принятие закона предусматривает возможность заключение договора залога земель сельскохозяйственного назначения по рыночной оценке при сумме кредита менее 70% от кадастровой стоимости земельного участка.

Для сельскохозяйственного предприятия очень важным является показатель соотношения между собственными и привлеченными средствами, их динамика и темпы роста, так как это один из важных показателей финансовой устойчивости предприятия.

В ипотечное кредитование может быть вовлечен большой процент сельскохозяйственных земель. Но, несмотря на огромный потенциал залоговых операций и недостаток иного залогового имущества у сельхоз­производителей, число сделок залога сельскохозяйственных земель незначительно [11].

Ипотекой в соответствии с Гражданским Кодексом РФ признается залог земельных участков, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества. В связи со значительным сокращением государственного бюджетного финансирования все актуальнее становится такой способ получения средств, как ипотечное кредитование. Сельскохозяйственная земельная ипотека – это система обеспечения исполнения обязательств должников путем залога принадлежавших им на праве собственности участков из состава земель сельскохозяйственного назначения или прав аренды таких участков [10].

Таким образом, залоговая земельная собственность – это разрешенное к ипотеке в соответствии с действующим законодательством и предлагаемое собственником или арендатором в залог с целью получения кредита имущество, системообразующим фактором которого является оформленный надлежащим образом земельный участок.

Залог стоит рассматривать как финансовую сделку, которая является регулирующим механизмом в системе рыночных земельных отношений.

Однако в случае невозможности возврата кредита следует отчуждение земли в пользу кредитора, и финансовая сделка приобретает характер перераспределения земельной собственности.

Ипотека как разновидность залога может быть оформлена только путем заключения договора. Применяются правила о двусторонних и многосторонних сделках, предусмотренных главой 9 Гражданского Кодекса РФ.

Для принятия филиалом банка в залог земельного участка, должны быть учтены следующие условия:

- предмет залога принадлежит физическому или юридическому лицу на праве собственности и составляет площадь не менее 70 га;

- земельный участок должен быть выделен в натуре;

- в отношении земельного участка проведено межевание и он должен быть внесен в единый реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- необходимы документы, подтверждающие оценку стоимости предлагаемого в залог земельного участка, кадастровый план и паспорт земельного участка.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его названия, места нахождения и достаточным описанием. Оценка предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка определенных требований. Наибольшее значение для применения ипотеки имеют конкретные объекты недвижимости, такие как земельные участки, предприятия и жилые помещения [2].

Залогодатель – собственник недвижимости, не должен лишаться правомочий собственника, одно из которых – распоряжение, то есть право самостоятельно определять судьбу своей недвижимости, в том числе продать или обменять. С переходом прав на заложенное по договору об ипотеке имущество на другое лицо оно становится на место залогодателя и несет все обязанности по договору об ипотеке, включая и те, которые не были выполнены полностью первоначальным залогодателем.

Прекращение ипотеки означает прекращение обременения недвижимости правом залогодержателя-кредитора на обращение взыскания на заложенное имущество для удовлетворения своего требования в случае неисполнения или неполного исполнения должником-залогодателем своих обязательств. Согласно статьи 352 Гражданского Кодекса РФ залог недвижимости прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства, то есть с момента выполнения должником в полном объеме своих обязательств по договору ипотечного кредитования, а именно уплаты в полном размере суммы денежных средств, полученных в кредит по договору, и процентов за пользование этими средствами. Прекращается и право залога кредитора- залогодержателя, то есть право обратить взыскание на имущество и получить удовлетворение из его стоимости [1].

Один из крупнейших банков России ОАО «Россельхозбанк» предоставляет кредиты сельским товаропроизводителям под залог земли. В качестве обязательного условия принятия в залог земельного участка требуется наличие у заемщика отчета независимого оценщика об оценке рыночной стоимости передаваемого в залог земельного участка. Вторым обязательным документом для предоставления в банк является технико-экономическое обоснование, или попросту говоря, бизнес-план инвестиционного проекта, где заемщик указывает использование передаваемого в залог земельного участка. Третьим требованием является страхование данного участка от риска их утраты или повреждения, а также от риска утраты права собственности [14].

Максимальная сумма кредита на приобретение земельного участка рассчитывается исходя из величины его залоговой стоимости. При этом сумма кредита составляет не более 70 процентов от суммы договора купли-продажи.