История ипотечного кредитования в россии

История российского агрокредитования берет свое начало в XVIII веке, когда государство впервые предприняло попытку сформировать цивилизованную систему финансов по европейскому образцу. Открывшаяся в то время первая в России кредитная организация «Монетная контора» была учреждением, где представители дворянства и купечества могли получить ссуду.

Важное начинание продолжила императрица Елизавета Петровна: её указом в 1754 году были открыты Дворянские Заёмные Банки на территории Москвы и Санкт-Петербурга. Первое время эти учреждения по-прежнему кредитовали дворян, однако позже, согласно распоряжению от 1766 года, они начали выдавать ссуды крестьянам.

К 1796 году активы Дворянских банков перешли на баланс новообразованного «Государственного Заёмного Банка», который поддерживал сельское хозяйство ссудами для мелких и крупных землевладельцев. В таком виде банковская система просуществовала вплоть до восшествия на престол императора Александра I, который в 1817 году решил основать «Государственный Коммерческий Банк». Постепенно этот банк обзавелся большой сетью региональных представительств, которые открывались в крупных городах царской России – Москве, Петербурге, Киеве и других. Этот банк можно считать историческим прообразом современного Россельхозбанка.

Определяющим для сельскохозяйственного кредитования в России стал 1882 год, когда начал свою работу Государственный крестьянский поземельный банк. С его помощью государство рассчитывало завершить реформу крепостного права - участки приходилось выкупать у собственников-дворян и через поземельный банк отдавать в кредит крестьянам. В период с 1883 по 1895 год Государственный крестьянский поземельный банк выдал в общей сложности 15 тысяч ссуд, совокупный размер которых составил примерно 82 миллиона рублей [11].

Схожую задачу, но применительно к иному слою населения, решал Государственный дворянский земельный банк. Основанный в 1885 году, он был призван поддержать дворянские имения, которые разорялись ввиду отмены крепостного права: крестьяне стали покидать деревню ради быстрого заработка на городских фабриках, и помещики оказались в сложном положении. Чтобы исправить неблагоприятную ситуацию, банк приступил к выдаче долгосрочных займов крупным собственникам русской деревни.

Следует сказать об особой роли земельных банков в реализации ос­новных положений реформ - крестьянской 1861 г. и Столыпинской. Дво­рянский банк, созданный в 1885г. принимал землю в залог и покупал у дворян, а через Крестьянский банк эта земля распродавалась крестьянам. В громадных размерах происходил залог имений в банках для получения де­нежных ссуд. В 1867г. задолженность частного землевладения составляла 100 млн. рублей, в 1905г - 2201,7 млн. рублей. Бурное развитие ипотеки после отмены крепостного права способствовало развитию в России зе­мельного рынка.

Покупка земель крестьянами через Крестьянский поземельный банк увеличила крестьянское землевладение к 1905г. на 24,6 млн. десятин или 18%. К 1905г у крестьян Европейской части России на крестьянский двор приходилось в среднем по 11,1 десятин надельной земли (1 десятина со­ставляет 1,095 га).

За 1883-1906 г. земельный фонд Крестьянского поземельного банка составлял 8,2 млн. десятин. Следует сказать, что банки занимались земле­устройством продаваемых земель в виде хуторов и отрубов, сдавали землю в аренду, предоставляли ссуды на покупку земли сельским обществам, то­вариществам, отдельным домохозяевам, позже - крестьянам. Именно ипо­течный кредит во многом спас помещичье хозяйство в условиях порефор­менной перестройки экономики страны.

Кредит Крестьянского поземельного банка, в отличие от других зе­мельных банков, был строго целевым: только на покупку земли. Ссуды могли получить сельские общины и отдельные домохозяева. При кредито­вании сельской общины максимальный размер ссуды был установлен в 125 рублей на душу мужского пола. Домохозяин мог получить до 500 рублей. Уставом же от 27 ноября 1895 г. банку было также разрешено покупать за счет собственного капитала земли для перепродажи их крестьянам. Это является нетипичной операцией для банков. До момента окончательной продажи земли банком предусматривалась аренда, преимущественно кре­стьянам, на срок до 9 лет. Всего за 1906-1915 гг. крестьяне купили у банка и при его содействии 10,4 млн. десятин.

Можно сделать вывод, что земельные банки в реализации основных реформ России сыграли важную роль, активизируя оборот земли, форми­руя новые земельные отношения, являясь важнейшим институтом в слож­ной системе трансформации земельных отношений.

Государственный крестьянский поземельный банк и Государственный дворянский земельный банк вместе формировали целостную систему сельского кредитования и землеустройства Российской Империи. На базе этой структуры был создан единый Государственный банк, с помощью которого государство проводило экономическую политику в национальном масштабе. К началу Первой мировой войны это кредитно-финансовое учреждение было одним из крупнейших банков в Европе.

Через два месяца после революции Государственный банк перешёл под контроль советской власти. Все коммерческие банки России были объединены с Государственным банком: в декабре 1917 года он получает новое название - Народный банк Российской Республики, а с 1923 года - Государственный банк СССР.

В январе 1930 года формируются банки долгосрочных вложений, которые уже через год становятся функциональными подразделениями Государственного банка: Промбанк, Сельхозбанк, Всекобанк и Цекомбанк. В таком виде кредитно-финансовая система просуществовала до апреля 1959 года – с этого времени Государственный банк начинает самостоятельно выполнять задачи своих подразделений. Основной отраслью кредитования для Государственного банка являлось сельское хозяйство. При советской власти 90% от общей суммы выданных в стране кредитов составляли сельскохозяйственные кредиты, остальные 10% - промышленные кредиты [11].

В 1987 году в ходе «перестройки» происходит реформа банковской системы: из состава Государственного банка СССР выделяется Агропромбанк – специализированный банк, кредитующий только сельское хозяйство. В то время Агропромбанк был крупнейшим сельхозбанком мира - его сеть состояла из 35 тысяч представительств по всему Советскому Союзу, собственный капитал достигал 400 миллиардов рублей, штат насчитывал 110 тысяч сотрудников.

В марте 2000 г. было подписано Распоряжение о создании Российского сельскохозяйственного банка – кредитной организации, на 100% принадлежащей государству. Глава государства поставил задачу сформировать на базе Россельхозбанка национальную кредитно-финансовую систему обслуживания товаропроизводителей в сфере агропромышленного производства.

Концепция создания земельно-ипотечного кредитования, разработанная специалистами головного центра «Россельхозбанк» в 2005 г., одобренная Минсельхозом России и положенная в основу проекта федеральной концепции развития системы земельно-ипотечного кредитования предусматривала создание двухуровневой системы кредитования. На первом уровне – кредитование под залог земельных участков, на втором – консолидация земельных участков на основе стандартных кредитов, эмиссия и реализация земельно-ипотечных ценных бумаг, рефинансирование земельно-ипотечных кредитов [13, с.11].

В 2006 году Россельхозбанк стал одним из ключевых участников Приоритетного национального проекта «Развитие АПК», основной целью которого было развитие агропромышленного сектора российской экономики и обеспечение продовольственной безопасности страны. В ходе реализации нацпроекта в 2006 – 2007 гг. Россельхозбанк предоставил более 300 тысяч кредитов на общую сумму свыше 150 млрд. рублей [14].

Россельхозбанк стал одним из главных участников пятилетней Государственной программы развития сельского хозяйства и регулирования рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия. В рамках госпрограммы банк решает ряд государственно значимых задач, в частности, задачу повышения финансовой устойчивости сельского хозяйства за счет мер по расширению доступа сельскохозяйственных товаропроизводителей к кредитным ресурсам.

Сегодня Россельхозбанк входит в число крупнейших банков страны и лидирует среди кредиторов агропромышленного комплекса России, располагая второй по величине в стране филиальной сетью. В арсенале банка десятки кредитных программ: он кредитует животноводство, растениеводство, приобретение сельхозтехники под ее залог, а также оказывает серьезную помощь развитию малого агробизнеса — владельцам личных подсобных и крестьянских (фермерских) хозяйств. Динамично развиваются банковские продукты и услуги, предназначенные для физических лиц.

Первый земельно-ипотечный кредит был выдан ОАО «Россельхозбанк» в феврале 2006 г. В 2008 г. банк планировал переход от пилотной стадии к массовому кредитованию. К 15 марта 2008 г. было выдано всего около 200 кредитов на сумму 6,7 млрд. руб.

В современной институциональной системе земельных отношении банки за весь период реформ, к сожалению, не смогли оказать значитель­ного влияния на формирование земельного рынка. В структуре кредитов, предоставляемых Краснодарским РФ ОАО «Россельхозбанк» на приобре­тение земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назна­чения под их залог ежегодно приходится менее одного процента.

Ипотечные отношения могут стать важнейшим инструментом обеспечения устойчивого воспроизводственного процесса в сельском хозяйстве, развития цивилизованного земельного рынка.