8.7.1. Экспертиза управления объектами государственной и муниципальной жилищной недвижимости

Экспертиза управления объектами государственной и муниципальной жилищной недвижимости, виды и характер их использования, правовые и организационные возможности изменения пользования жилищным фондом предполагает проведение комплексного анализа. Структура жилищного фонда, находящегося в государственной и муниципальной формах собственности включает в себя жилые помещения социального и коммерческого использования, а также жилые помещения специализированного жилищного фонда. В период с начала приватизации жилых помещений (1991 г.) и до настоящего времени наблюдается сокращение объемов жилищного фонда государственной и муниципальной собственности. Заинтересованность органов исполнительной государственной власти и местного самоуправления (муниципалитетов), в создании и расширении своей доли собственности в жилищном фонде находится на минимальном уровне. Участие их в качестве соинвестора нового жилищного строительства основывалось в основном на необходимости предоставления жилых помещений той части населения, которая состояла на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма. После их передачи эти жилые помещения становились, как правило, объектами приватизации. В этой связи увеличение доли жилищного фонда государственной и муниципальной собственности за счет нового жилищного строительства практически не наблюдалось.

С принятием нового Жилищного Кодекса (2004 г.) и установлением временных ограничений осуществления приватизации (до января 2007 года) органы государственной и муниципальной власти получили возможность не только сохранить в своей собственности существующий жилищный фонд, но и увеличить его долю за счет нового строительства объектов жилищной недвижимости, которая будет передаваться по договорам социального найма без права дальнейшей приватизации. Кроме того, собственники государственного и муниципального жилищного фонда будут иметь возможность большего маневра в использовании жилых помещений для передачи их по договорам коммерческого найма или арен­ды, а также мобильного формирования и использования жилых помещений специализированного жилищного фонда.

При проведении экспертизы следует иметь ввиду, что полномочия установления порядка и требований по отнесению помещений к специализированному жилищному фонду закреплены за Правительством Российской Федерации, т.е. включение жилых помещений в специализированный жилищный фонд, отнесение их к определенному виду специализированных жилых помещений, а также исключение жилых помещений из ука­занного фонда осуществляются органами государственного или муниципального управления жилищным фондом. При проведении экспертизы следует проводить анализ целевого использования данных видов жилищного фонда в связи с тем, что для специализированных жилых помещений установлен ограничительный правовой режим использования.