7.1. Цели и задачи прединвестиционного исследования эффективности инвестиционно-строительных проектов

Объекты недвижимости являются конечным продуктом деятельнос­ти предприятий и организаций инвестиционно-строительного комплекса (ИСК), в процессе которой происходит:

1. Преобразование ресурсов в капитальные вложения, то есть трансфор­мация инвестиций в конкретные объекты инвестиционной деятельности.

2. Превращение вложенных средств в прирост капитальной стоимости, то есть трансформация инвестиций в новую потребительскую стоимости

3. Прирост капитальной стоимости в форме дохода (прибыли) и/или социальной эффективности.

Необходимо отметить двойственный характер решения, связанного с направлением для реализации инвестиционного проекта капитальных вложений, как классической формы инвестиций:

• его временной аспект, т.к. доход - конечная цель инвестиционной де­ятельности - может быть получен только в будущем;

• его характер, как пари, т.е. своего рода коммерческий, финансовый и экономический риск, поскольку ожидаемый доход может быть и не получен.

Это обстоятельство предопределяет необходимость проведения ква­лификационных экономических экспертиз по каждому инвестиционному проекту, а также оценки объектов недвижимости - как новых, создавае­мых в качестве конечного результата инвестиционной деятельности, так и существующих, предполагаемых к коммерческому использованию.

В соответствии с разд. 2.6 наиболее наглядной и простой моделью ин­вестиционного процесса является инвестиционная цепь (рис. 7.1).

Рис. 7.1. Упрощенная модель инвестиционного процесса

1. - бизнес-идея, получение прав, концепция проекта (проектное пред­ложение);

2. - предпроект (предварительный проект), бизнес-план;

3. - окончательный проект;

4. - строительные работы (готовая строительная продукция);

5. - реализация проекта;

6. - объект в стадии эксплуатации (содержание).

Решение о предпочтительности инвестирования проекта - предвари­тельное инвестиционное решение - принимается, как правило, на стадии появления концепции (идеи) проекта). Здесь предварительно определя­ется уровень будущей технологии, ее новизна, перспективность, а также условия, при которых может быть достигнута эффективность инвестици­онного проекта.

От технологичности принимаемых на предпроектной стадии решений во многом зависят сроки проектирования и строительства, окупаемости проекта, эксплуатационные расходы и другие показатели.

Предварительным инвестиционным решением завершается этап так называемого прединвестиционного исследования проекта - наиболее от­ветственный этап, на котором формируется технический уровень, качес­тво и цена будущего объекта, его потребительские свойства и технология возведения. Всесторонняя и объективная оценка инвестиционного реше­ния требует учета разнообразных аспектов исследуемой проблемной си­туации, наиболее важными из которых, являются:

- многокритериальность (при несоизмеримости и противоречивости большой части критериев);

- неизмеримость некоторых факторов, влияющих на результаты выбора. Последствия инвестиционных решений носят комплексный характер, и оптимальное решение может быть получено только на основе исполь­зования системы критериев, отражающих не только экономические, но и социальные, экологические и др. последствия. Проблема усложняется тем, что при обосновании решения, наряду с параметрами будущего объекта, во внимание должны приниматься также и критерии, характеризующие буду­щего потенциального подрядчика, как организатора реализации инвести­ционного проекта - его репутация, опыт по сооружению аналогичных про­ектов, финансовое положение, надежность как делового партнера и т.п.

Характерным для процесса обоснования инвестиционного решения является неполнота информации и высокий уровень ее неопределеннос­ти. Это объясняется тем, что последствия инвестиционного решения рас­пространяются на достаточно большой промежуток времени - до 3-5 и бо­лее лет, и многие факторы, определяющие качество решения, могут быть установлены на прединвестиционной стадии лишь с той или иной мерой достоверности.

Наконец, выработка инвестиционного решения относится к такой об­ласти человеческой деятельности, в которой опыт, интуиция и субъектив­ные оценки лиц, принимающих решения (ЛПР), являются одним из важ­ных компонентов самой процедуры подготовки решения.

Исследования возможностей проекта имеют довольно общий характер и основываются главным образом на обобщенных оценках. Данные по за­тратам обычно берутся из проектов - аналогов, а не на основе конкретных материалов поставщиков, потребителей и т.д. В зависимости от характера изучаемых условий проводится исследование либо общих возможностей, либо возможностей для конкретного проекта, либо и то и другое вместе.

Исследования общих возможностей содержат данные о районе реали­зации проекта, его географическом положении, экономической характе­ристике, характере занятости и доходах на душу населения, об освоенных и потенциальных факторах производства, наличных природных ресурсах, возможностях и стоимости их использования, средствах инфраструкту­ры, особенно транспорта и энергоснабжения, главных статьях экспорта и импорта данного района, о существующем спросе на предполагаемую к выпуску продукцию, а также о наличии мощностей строительных органи­заций для осуществления проекта и о дополнительных затратах, связан­ных с реализацией проекта в данном районе.

Исследования возможностей конкретных проектов проводятся на ос­новании выявления общих возможностей инвестирования и анализа об­щих данных инвестиционного проекта по следующим разделам:

• месторасположение и площадка строительства объекта (глава 6);

• спрос на конкретную продукцию на внутреннем и внешнем рынке;

• наличие сырьевых материалов;

• ориентировочная мощность и характер технологических про­цессов производства;

• потребность в кадрах;

• срок осуществления проекта;

• инвестиционные и производственные издержки и риски;

• источники финансирования и коммерческой рентабельности проекта;

• экономическая выгода от его осуществления.

По действующим промышленным предприятиям анализируются, кро­ме того, данные о номенклатуре производимой продукции, уровне ее сер­тификации и объемах выпуска, а также положительные и отрицательные факторы деятельности предприятия в целом, уровень технологии и харак­теристика имеющегося оборудования.

По результатам исследования возможностей инвестирования состав­ляется заключение.

Однако окончательное решение об инвестировании проекта прини­мается, как правило, после технико-экономического обоснования, что является более длительным и дорогостоящим процессом.

Поэтому перед выделением средств на такое исследование для оценки замысла проекта проводится предварительное технико-экономическое исследование.

Укрупнено прединвестиционное исследование проекта мож­но распределить по следующим стадиям:

I - выявление инвестиционных возможностей проекта - экспресс-оцен­ка (исследование возможностей инвестирования на основании общих дан­ных концепции инвестиционного проекта);

II - предварительные технико-экономические исследования про­екта (оценка замысла и изучение дополнительных данных инвестици­онного проекта);

Ш - технико-экономическое обоснование проекта – feasibility study (формулирование проекта - обоснование его осуществимости и эффек­тивности на основании всех доступных данных и факторов);

IV - заключение по оценке проекта (вариантов проекта) и при­нятие окончательного решения об инвестировании.

Строгое следование этим стадиям не всегда используется на практике и решение об инвестировании может быть принято не только после окон­чании работ по очередной стадии, но и в процессе работы над любой из них.

В качестве заказчиков прединвестиционных исследований могут выступать: правительственные институты, цель которых заключается в привлечении инвестиций в создание отечественных, иностранных или смешанных предприятий; негосударственные, в т.ч. обществен­ные организации, инвестиционные компании и фонды, банки, а так­же частные компании и предприятия, которые прямо заинтересованы в данном инвестировании. Прединвестиционные исследования проекта осуществляются различными организациями: правительственными уч­реждениями, занимающимися вопросами развития, промышленными предприятиями, специализированными консультативными и произ­водственными фирмами.

А. Предварительное технико-экономическое исследование про­екта следует рассматривать, как промежуточную стадию между исследо­ванием возможностей проекта и его подробным технико-экономическим обоснованием, причем различие заключается главным образом в степени подробности и достоверности полученной информации.

На стадии предварительного технико-экономического исследования изучаются возможные экономические альтернативы:

• рынка и мощности предприятия (исследования спроса и рынка, продаж и маркетинга, производственной программы и мощности предприятия);

• материальных затрат;

• места размещения предприятия и площадки осуществления про­екта;

• технических аспектов проекта (технологии и оборудования, состава объектов гражданского строительства);

• накладных расходов (общезаводских, административных и ком­мерческих);

• кадров (рабочей силы, ИТР и служащих);

• сроков осуществления проекта;

• финансового аспекта (инвестиционных затрат, источников фи­нансирования проекта, издержек производства и коммерческой при­быльности).

При этом исполнитель исследования, кроме более глубокой проработ­ки имеющихся общих данных инвестиционного проекта, совместно с за­казчиком оценивает уровень возможных рисков, изыскивает и анализиру­ет другую дополнительную информацию, влияющую на эффективность проекта.

По результатам предварительного технико-экономического исследова­ния могут быть сделаны следующие выводы:

• инвестирование является настолько перспективным, что решение о нем может быть принято на основе информации, полученной на стадии предварительного технико-экономического обоснования;

• все аспекты проекта имеют важное значение с точки зрения его вы­полнимости и определяют необходимость тщательного изучения путем проведения дополнительных функциональных или вспомогательных исследований, например, обзора рынков, проведения лабораторных испытаний, испытаний на опытном производстве;

• данной информации достаточно для определения того, что замысел проекта является нежизнеспособным;

• концепция проекта оправдывает необходимость проведения детального анализа и разработки технико-экономического обоснования.

Работу по проведению технико-экономического обоснования целесообразно поручать группе экспертов, в состав которой должны входить специалисты по основным аспектам проблем, затрагиваемым в проекте:

• специалист-системотехник по управлению проектами (желательно в качестве руководителя проектов);

• специалист по промышленной экономике;

• специалист по анализу рынка;

• технолог, занимающийся вопросами соответствующей отрасли промышленности;

• инженер-механик, специалист по оборудованию;

• инженер-строитель;

• эксперты по управлению промышленностью и анализу хозяйствен­ной деятельности.

В состав группы на краткосрочной основе могут включаться такие специалисты, как юристы, эксперты по специальным вопросам и другие.

Важную роль в проведении исследования играет инвестор. Во многих случаях осуществление проекта начинается инвестором, который часто также является лицом, проводившим или инициировавшим исследование возможностей, и поэтому его можно считать одним из главных источни­ков информации об общих условиях осуществления проекта. Во время подготовки исследования инвестор решает многие вопросы (например, по маркетингу и производственным программам, выбору альтернативных вариантов).

Прединвестиционные исследования охватывают период от месяца (для проведения относительно простого исследования возможностей) до одного или двух лет (для проведения подробного технико-экономического исследования сложного проекта).

Общепризнанных норм, устанавливающих стоимость прединвестиционных исследований, не существует. Стоимость проектов и исследований весьма различна и зависит от таких факторов, как масштабы и характер проекта, тип, тематика и тщательность прединвестиционного исследова­ния, уровня учреждений - заказчиков и подрядчиков, а также от опыта консультантов и экспертов, затрат их времени и усилий, необходимых для сбора и оценки необходимых материалов.

Однако в целом в мировой практике существует тенденция увязы­вать стоимость исследований с общими инвестиционными издержками. Затраты на проведение прединвестиционных исследований в процентах от общей стоимости проекта примерно составляют: исследование возможностей - 0,2-1,0%; предварительное технико-экономическое исследование 0,25 -1,5%; технико-экономическое исследование - от 1,3-3,0% для мелких предприятий и до 0,2-1,0% для крупных предприятий, использую­щую сложную технологию.

Приведенные удельные показатели стоимости этапов исследований для условий России необходимо увеличивать на 25-75% из-за отсутствия необходимой информационной базы, недостаточной автоматизации про­ектных работ и других факторов.

Издержки на проведение вспомогательных исследований и лабораторных испытании не относятся к инвестиционным издержкам на проект, а определяются в соответствии с их предполагаемым масштабом и длитель­ностью проведения.

Точность данных прединвестиционных исследований по смете затрат на реализацию проекта и производственные издержки увеличивается по мере перехода исследований проекта от одной стадии к другой.

Примерная степень точности оставляет для:

• исследования возможностей - 30%;

• предварительного технико-экономического исследования - 20%;

• технико-экономических исследований - 10%.

Указанные данные носят эмпирический характер и зависят от слож­ности проекта, а также от опыта экспертов и использованных методов оп­ределения издержек.

При необходимости получения более точных данных прединвести-ционные исследования проводятся на базе создаваемых для этих целей опытно-экспериментальных производств (пилотные проекты).

Использование описанных общих подходов к прединвестиционным исследованиям проектов способствует:

• сближению стиля работы производственных структур с финансо­выми; унификации методов составления и исследования проектов;

• сокращению затрат времени на квалифицированную подготовку документов, представляемых на конкурсы инвестиционных проек­тов.

Б. Основой технической, экономической и коммерческой оценки для принятия окончательного решения об инвестировании проекта служит технико-экономическое обоснование проекта (feasibility-stady).

Такое исследование должно способствовать, например, разработке проекта промышленного предприятия определенной производственной мощности в конкретном районе с использованием конкретного вида или видов технологии в зависимости от местных условий, при установленных размерах инвестиций, рассчитанных издержках производства и доходов от продаж, способных обеспечить окупаемость вложенного капитала в запланированный срок.

Многократный процесс исследования, охватывающий возможные альтернативные решения производственных программ, выбора места раз­мещения производственных площадок, технологии, вариантов затрат на общезаводское, инженерное, и гражданское строительство, технологию и организационные мероприятия, должен обеспечивать снижение объема инвестиций и издержек производства.

До его проведения в полном объеме в отдельных случаях целесообраз­но произвести так называемую экспресс-оценку эффективности инвес­тиционного проекта, алгоритм которой и примеры расчеты приведены в приложении 7.1.

Исследование возможностей инвестирования - экспресс-оценка про­екта проводится с целью предварительного выявления реальности его осуществления и его рентабельности.

Если полученные данные свидетельствуют о недостаточной рента­бельности проекта, следует произвести корректировку его параметров и производственной программы, материальных факторов производства или видов используемой технологии с тем, чтобы доработать проект и сделать его рентабельным.

Если же, несмотря на повторный анализ всех вариантов, данный про­ект нерентабелен, то этот вывод и является окончательным результатом исследования. Таким образом, укрупнено-прединвестиционное исследо­вание проекта включает анализ:

• общих условий осуществления проекта и его исходных данных;

• рынка сбыта продукции и рациональной мощности предприятия;

• материальных факторов производства (приблизительные пот­ребности в сырье, материалах, энергии и условия их обеспечения);

• места размещения площадки строительства, включая опре­деление стоимости земельного участка и учета влияния создаваемого производства на окружающую среду;

• проектно-конструкторской документации, включая определе­ние основных параметров проекта, технологии и оборудования, необ­ходимости и состава объектов гражданского строительства, пример­ных затрат на приобретение оборудования, технологий и строительство гражданских объектов;

• организации управления предприятием и накладных расходов;

• потребности в кадрах и затрат на трудовые ресурсы;

• программы осуществления проекта, включая сметные рас­ходы, сроки и графики строительства.

В технико-экономическом исследовании дается финансовая и эконо­мическая оценка проекта, рассчитываются общие инвестиционные из­держки, определяется предполагаемая структура капитала, источники финансирования и проценты за кредиты, а также исчисляются производс­твенные издержки.

На основе этих данных определяется период окупаемости затрат, да­ется оценка коммерческой прибыльности и экономической значимости проекта.

Окончательные оценки размера требуемых инвестиций и возможных издержек производства, а также последующие подсчеты финансовой и экономической выгодности делаются в том случае, когда масштаб проекта четко определен с учетом всех необходимых компонентов и их стоимости. Проработки проекта фиксируется в чертежах, схемах и расчетах, которые в дальнейшем служат в качестве вспомогательного материала для даль­нейшей работы над проектом.

В. После анализа в технико-экономическом обосновании различных альтернатив составляется окончательное заключение по всем основным проблемам проекта. Для удобства изложения эти заключения и рекомен­дации обобщаются в бизнес-плане, охватывающем все важнейшие аспек­ты исследования. Более подробно этот вопрос освещен в главе I настоя­щего учебника (раздел 1.4.5).

Примерная структура и объем документа, содержащего результаты ис­следования инвестиционного проекта, приведена в приложении 7.2.