8.6. Принципы деятельности управляющих организаций и компаний. Формирование бизнес-систем

Организационные структуры современных управляющих организаций и компаний основаны на принципах специализации и разделения управленческого труда. Основное преимущество таких структур - отсутствие перекрестных операций в одном функциональном подразделении.

Однако такие структуры в значительной степени ориентированы на решение внутренних проблем предприятий и организаций, обеспечивая простоту иерархических связей, специализацию и централизацию функций управления. В зарубежной практике получили распространение бизнес-процессные и проектные структуры, а также реинжиниринг. Последний ориентирован не на решение отдельных задач, а на процессы, реализация которых обеспечивает получение результата, имеющего ценность для клиента (потребителя).

В условиях объединения отдельных операций и задач в сложные процессы возникла необходимость в широком использовании реинжиниринга и информационных технологий. При реинжиниринге бизнес-процессов (ВРR) вносятся изменения и выбираются инновационные пути выполнения работ и операций. Происходит не просто их усовершенствование или модификация, а радикальное изменение. Вносимые изменения приводят к резкому улучшению показателей экономической деятельности, что возможно осуществить только путем замены новым всего старого.

Внедрение ВРR необходимо начинать в тех секторах управления нежилой недвижимостью, в которых сосредоточены наиболее крупные финансовые потоки: аренда высокодоходных помещений нежилой недвижимости и инвестиционные проекты воспроизводства этих объектов.

Таким образом, наиболее подходящей сферой оптимального сочетания современных технологий, очевидно, являются управляющие и девелоперские организации и компании.

При процессном подходе управляющая компания рассматривается как бизнес-система. Постоянное совершенствование происходящих в ней процессов может быть достигнуто в течение ряда последовательных этапов. Таких этапов можно выделить не менее пяти. Каждый из них определяется на основании опыта управления объектами нежилой недвижимости с учетом требований рынка, удовлетворенности потребителей и эффективности процессов. Для каждого этапа характерны: стратегия и способы улучшения процесса использования объектов нежилой недвижимости; применяемые методы экономического управления; учет рисков и др.

Рассмотрим последовательно этапы формирования бизнес-системы по управлению объектами нежилой недвижимости в управляющей компании (организации). На каждом этапе формирования бизнес-системы по управлению объектами учитывается уровень управляемости бизнес-процесса. Исходя из этого, формируется стратегия и способы улучшения процесса использования объектов:

• на первом этапе разрабатываются способы решения рутинных проблем и задач (учет, контроль и т.п.). Для этого используется причинно-следственный анализ решения таких проблем и задач. Он дает возможность устранить отдельные неполадки в процессе, а не улучшить его с целью повышения результативности;

• на втором этапе используется стратегия непрерывного улучшения управления объектами. Ее следует применять, когда необходимость значительного улучшения в ближайшем будущем не велика и требуется в основном только снизить риски. Методы улучшения заключаются в разработке стандартов управления, снижения продолжительности управленческого цикла, устранения потерь и в неукоснительном выполнении процедур, команд, инструкций и стандартов управления.

• на третьем, четвертом и пятом этапах возникает необходимость существенного улучшения процесса, что может быть достигнуто за счет использования инновационных проектов: предпринимательских (3 этап); нацеленных на будущее, в т.ч. спекулятивных ( 4 этап); с достаточно высоким уровнем риска, в т.ч. амбициозных (5 этап). Каждому из этих проектов соответствуют свои виды рисков, методы управления ими, характер поведения лиц, принимающих решение, и момент реакциина случайные события. Эволюция методов экономического управления от первого до пятого этапов предусматривает: управление с учетом рыночных критериев и анализ бизнес-процесса (1 этап); выбор бизнес-процесса (2 этап); реинжиниринг бизнес-процесса (3 этап); формирование бизнес-системы (4 этап) и организацию ее управления (5 этап).

Управление процессом использования объекта осуществляется: на основе мониторинга и последующего контроля (1); управления по отклонениям (2); с помощью подготовки мероприятий по изменению процесса (3); с учетом и оценкой затрат по процессу в целом, в т.ч. с учетом затрат на информационные технологии (4); внедрение бизнес-системы, включая использование информационных технологий (5).

Этапы характеризуются: повышением определенности условий функционирования и управления объектами (1); ростом уровня стандартизации (2); повышением результативности (3); ростом эффективности, в т.ч. за счет прямого и косвенного эффекта (4) и повышением адаптивности (5).

В приложении 8.3 представлена модель в виде матрицы формирования блоков бизнес-процессов и бизнес-системы по доверительному управлению объектами нежилой недвижимости, в которой показаны состав и содержание всех пяти этапов ее формирования.

Отдельный этап состоит из шести работ (процессов), каждая из которых имеет согласно матрице соответствующий код. После определения продолжительности этих работ (например, методом экспертных оценок) можно приступить к составлению и оптимизации сетевой модели.

Предлагаемая модель формирования бизнес-системы предназначена для управляющей организации. Ее также можно использовать после соот­ветствующей корректировки для девелоперской фирмы.

В указанных сферах деятельности одновременно сочетаются крупные финансовые потоки и значительные материальные ресурсы для реализации высококонкурентоспособных инновационных и инвестиционных проектов, а также наиболее подготовленные управленческие кадры. Одновременно с этим есть большая потребность в повышении уровня управленческой деятельности в целом и качества информационных услуг в частности.