6.9. Организационный механизм интеграции инвестиционных проектов при реализации комплексной реконструкции существующей жилой застройки кварталов (микрорайонов)

Реконструктивно-инвестиционные программы комплексного обновления существующей жилой застройки можно рассматривать двояко: как элемент инвестиционной стратегии города Москвы и, как комплекс взаимосвязанных инвестиционных проектов, направленных на обновление и повышение качества городской жилой среды.

Проекты, входящие в программу комплексной реконструкции, быть независимыми, так и зависимыми друг от друга. При этом следует учитывать основные факторы, обуславливающие возникновение дополни­тельных эффектов в случае объединения отдельных проектов, и пытаться оценить эти эффекты.

Для исследования интеграции отдельных проектов оценки эффектив­ности формирования инвестиционных программ особый интерес пред­ставляет собой классификация проектов с учетом характера взаимосвязи проведения работ и предоставления услуг, которые должна производиться при их реализации. В табл. 6.22 приведены возможные типы инвестици­онных проектов и характер производимых работ.

Таблица 6.22

Классификация проектов по характеру взаимосвязи между ними и производимой ими продукции или работ

Возможные виды интеграции проектов при формировании их организационно связанных комплексов и разработке соответствующих инвестиционных программ могут быть подразделены на ряд типовых объединений, которые представлены в табл. 6.23.

Все инвестиционные программы можно разделить на три относительно самостоятельных класса:

• программы, которые объединяют группу проектов, способствуя росту объемов ввода нового жилья;

программы, которые реализуют обслуживающие функции, улучшающие условия функционирования объектов и их жизнеобеспечение (капитальный ремонт, модернизация, комплексное благоустройство и озеленение);

- программы, которые обеспечивают инженерную инфраструктуру территории.

Из практики реализации инвестиционных проектов известно, что в первом классе программ синергетические, системные эффекты главным образом заключаются в:

снижении суммарных эксплуатационных издержек за счет объеди­нения отдельных хозяйственных функций (создания общей ремонтно-эксплуатационной, диспетчерской и аварийной служб, маркетинговых служб); повышении производительности и эффективности системы, бла­годаря возможности реализации резервов и расширения мощностей от­дельных инфраструктурных объектов;

уменьшении затрат за счёт устранения дублирующих функций отдельных служб, как при реализации проектов, так и при управлении жи­лыми территориями;

снижении издержек, необходимых для поиска информации и ведения мониторинга и т.д.

Таблица 6.23

Типы объединения проектов при формировании инвестиционных программ

- ТПК - территориально-производственный комплекс

Основные причины образования этих эффектов аналогичны тем, что имеют место при слиянии-поглощении компаний, а именно:

• экономия, обусловленная масштабами деятельности в рамках жилого района;

• комбинирование взаимодополняющих ресурсов и работ;

• финансовая экономия за счет снижения трансакционных издержек;

• возросшая рыночная мощь ресурсов инвесторов вследствие снижения конкуренции (повышения уровня монополизации рынка);

• взаимодополняемость в области НИОКР, разработки ПСД, получении градостроительных заключений и разрешений на подключение к сетям, и т.д.

Интеграция различных проектов бывает целесообразной в том случае, когда полученный результат превышает возможный рост издержек, свя­занных с их объединением.

Элементом программ являются один или несколько инфраструктурных проектов, благодаря которым облегчаются или удешевляются возможности обеспечения производства работ. В силу того, что инфраструктура микрорайона - это комплекс объектов и субъектов хозяйствования, обес­печивающих процесс и условия воспроизводства и включающих в себя транспорт, жилые дома объекты соц.-культ. быта, складское хозяйство, энергоснабжение, водоснабжение, озеленение, предприятия по обслуживанию населения и т.д., то дополнительные эффекты в каждом случае могут быть абсолютно разные, связанные с разновидностью инфраструктурных проектов. Например, это может быть:

• улучшение качества жизни и обслуживания населения жилого микрорайона;

• рост надежности предоставления жилищно-коммунальных услуг и сокращения срока ожидания очереди на улучшение жилищных условий, развитие сферы услуг;

• улучшение общественного порядка и безопасности проживания;

• повышение экологического уровня и улучшение здоровья и т.д.

Следует отметить, что интеграция различных проектов не всегда оправдана. Основные ограничения связаны с будущей неопределенностью, в первую очередь, будущего спроса со стороны инвесторов. Помимо этого, могут быть и иные отрицательные последствия комплексной реконструкции жилой застройки, в частности:

• недостаток спроса инвесторов на прирост предложения растущего комплекса;

влияние развития рыночной среды, согласованный с социальными проблемами;

• ограниченность территории для строительства новых объектов;

• ограниченность необходимых местных ресурсов (например, электроэнергии, воды), экологических ограничений на расширение строительства объектов;

• нежелание населения, юридических лиц - владельцев объектов, участвовать в комплексной реконструкции жилого района.