logo
Часть II

8.5. Оценка эффективности системы управления недвижимостью

Методические подходы к оценке эффективности систем управления недвижимостью предусматривают использование различных показателей, основанных, главным образом, на использовании данных бухгалтер­ского и финансового учета, а также некоторых других показателей.

Рыночная экономика характеризуется динамичностью ситуации как в хозяйственной деятельности, так и во внешней среде. В этих условиях наибольшее значение в управлении недвижимостью приобретает оперативный ситуационный анализ, проведение которого зависит от своевременно получаемой информации, которая крайне неоднородна. Схема взаимосвязи отдельных ее видов отличается сложностью, а сама информация - закрытостью. В то же время возрастает поток второстепенной информации, что приводит к избыточности данных в информационных системах. Поэтому возникает необходимость в создании для оперативного управления локальных информационных систем, что, в свою очередь, позволит рассматривать и оценивать эффективность использования и эксплуатации объектов недвижимости и эффективность самой системы оперативного управления ею. В результате можно оценить эффективность воздействия оперативного управления на процессы использования и функционирования объектов нежилой недвижимости в рамках традиционных организационных форм, структур и методов управления Этрад. В данном случае источником эффекта является совершенствование организации учета, мониторинг, организация контроля за полным и своевременным поступлением прямых и косвенных доходов, за надлежащим использованием и эксплуатацией объектов.

В рамках инновационного подхода и с учетом этих предпосылок можно снизить уровень текущих эксплуатационных затрат за счет конкурсного отбора управляющих, эксплуатационных и сервисных организаций, мониторинга инженерных систем и оборудования, изыскания источников единовременных затрат на модернизацию.

Использование для менеджмента объектов нежилой недвижимости бизнес-процессного подхода позволяет сформулировать по-новому задачи определения эффективности системы управления. Исходя из этих задач, необходимо выбрать соответствующие методы и оценки эффективности этой системы (Эинов ).

Тогда эффективность определяется в следующей последовательности: определяются частные показатели – Этрад и Эинов, интегральный показатель, далее строится модель зависимости интегрального показателя от частных.

В рамках традиционного подхода Этрад в зависимости от частных показателей определяется:

Этрад=f (к12,….,к6), (8-1.)

где к] - показатель роста ценности объекта нежилой недвижимости;

к2 - показатель своевременности поступления основных доходов;

к3 - показатель полноты поступлений дополнительных доходов (реклама, платные автостоянки и т.п.);

к4 - показатель заполняемости помещений;

к5 - показатель доходности в соответствии с направлением использования объекта;

к6 - показатель сохранения направления использования. В качестве расчетного периода принимается год (квартал).

Указанные показатели могут быть представлены в относительном виде, изменяющемся от 0 до 1. При этом значение частного показателя, близкое к нулю означает самую низкую его величину, а к единице - са­мую высокую.

В рамках инновационного подхода

Эиннов=f (к7……,к12), (8.2.)

где к7 - показатель адаптивности системы к инновациям;

к8 - показатель результативности использования методов реинжиниринга (ВРК) в организации, управляющей нежилой недвижимостью;

к9 - показатель оперативности выполнения ИТ-подразделениями работ;

к10 - показатель охвата компьютеризацией рабочих мест;

к11 - показатель соответствия уровня квалификации управленческих работников;

к12 - показатель текучести управленческих кадров;

к7рпр,

где Ир - количество инноваций, реализованных в расчетном периоде, единиц; Ипр - количество инноваций, предложенных к внедрению в расчетном периоде, единиц.

к=1-ЗУ/ Дbpr, (8.4.)

где Дbpr - приращение дохода от недвижимости при внедрении ВРR, руб.

Добщ - общий доход от использования недвижимости, руб;

ЗО - затраты от операционной деятельности, руб.;

ЗУ - затраты на управление, включая затраты на внедрение ВРR, руб.

Дbpr = До6щ-ЗО-ЗУ (8.5.)

К9= Мсобщ (8.6.)

где Мс - количество документов своевременно подготовленных ИТ-подразделениями в течение расчетного периода, единиц; Мобщ - общее количество документов, подготавливаемых ИТ-подразделениями в тече­ние расчетного периода, единиц.

к10кср , (8.7.)

где Рк - количество рабочих мест, оснащенных компьютерами; Чср - среднесписочная численность работников, чел.

к11фактреб (8.8.)

где Чфак и Чтреб - фактическая и требуемая численность управленческого персонала, образовательный уровень которого соответствует квалификационным требованиям, чел.

к12уср (8.9.)

где Чу— среднесписочная численность работников, чел.;

Чср - численность уволившихся работников за расчетный период, чел.

Значения всех вышеуказанных показателей рассчитываются или определяются традиционным экспертным путем и заносятся в таблицу ис­ходных данных. Показатели, полученные расчетным и экспертным путем представляются в относительном виде. Перед экспертами также ставится задача определения коэффициентов весомости частных показателей для расчета обобщающих показателей. Расчет обобщающих показателей Этрад .и Эиннов производится по формуле:

или Этрад= (к11)+(к22)+(к33)+(к44)+(к55)+(к66)

где Этрад - показатель, характеризующий результат совершенствования традиционных методов управления объектами нежилой недвижимости; аi - коэффициенты весомости i-го частного показателя

Где Эиннов – показатель, характеризующий результат реализации инновационных мер в сфере управления объектами нежилой недвижимости;

аi - коэффициенты весомости i-го частного показателя.

Формула расчета интегрального показателя эффективности выглядит следующим образом:

где А1 и А2 - коэффициенты весомости обобщающих показателей.

При этом необходимо учитывать, что Этрад может быть обеспечен за счет принятия эпизодических мер превентивного характера: подготовка программ, распоряжений; организация совершенствования учета, контроля, оценки и т.п. Однако, как показывает практика, закрепить на длительный период эффект от указанных мероприятий не всегда удается, так как все эти меры обычно реализуются в условиях традиционных структур и методов управления.

Внедрение ВРR может привести к коренным изменениям и обеспе­чить рост ценности недвижимости и всех указанных выше показателей (в т.ч. своевременности оплаты аренды, повышения заполняемости предназначенных для аренды помещений, обеспечения соответствия ставок арендной платы профилю деятельности арендатора и др.).

Применение ВРR сопряжено с целым рядом дополнительных затрат, связанных :