8.5. Оценка эффективности системы управления недвижимостью
Методические подходы к оценке эффективности систем управления недвижимостью предусматривают использование различных показателей, основанных, главным образом, на использовании данных бухгалтерского и финансового учета, а также некоторых других показателей.
Рыночная экономика характеризуется динамичностью ситуации как в хозяйственной деятельности, так и во внешней среде. В этих условиях наибольшее значение в управлении недвижимостью приобретает оперативный ситуационный анализ, проведение которого зависит от своевременно получаемой информации, которая крайне неоднородна. Схема взаимосвязи отдельных ее видов отличается сложностью, а сама информация - закрытостью. В то же время возрастает поток второстепенной информации, что приводит к избыточности данных в информационных системах. Поэтому возникает необходимость в создании для оперативного управления локальных информационных систем, что, в свою очередь, позволит рассматривать и оценивать эффективность использования и эксплуатации объектов недвижимости и эффективность самой системы оперативного управления ею. В результате можно оценить эффективность воздействия оперативного управления на процессы использования и функционирования объектов нежилой недвижимости в рамках традиционных организационных форм, структур и методов управления Этрад. В данном случае источником эффекта является совершенствование организации учета, мониторинг, организация контроля за полным и своевременным поступлением прямых и косвенных доходов, за надлежащим использованием и эксплуатацией объектов.
В рамках инновационного подхода и с учетом этих предпосылок можно снизить уровень текущих эксплуатационных затрат за счет конкурсного отбора управляющих, эксплуатационных и сервисных организаций, мониторинга инженерных систем и оборудования, изыскания источников единовременных затрат на модернизацию.
Использование для менеджмента объектов нежилой недвижимости бизнес-процессного подхода позволяет сформулировать по-новому задачи определения эффективности системы управления. Исходя из этих задач, необходимо выбрать соответствующие методы и оценки эффективности этой системы (Эинов ).
Тогда эффективность определяется в следующей последовательности: определяются частные показатели – Этрад и Эинов, интегральный показатель, далее строится модель зависимости интегрального показателя от частных.
В рамках традиционного подхода Этрад в зависимости от частных показателей определяется:
Этрад=f (к1,к2,….,к6), (8-1.)
где к] - показатель роста ценности объекта нежилой недвижимости;
к2 - показатель своевременности поступления основных доходов;
к3 - показатель полноты поступлений дополнительных доходов (реклама, платные автостоянки и т.п.);
к4 - показатель заполняемости помещений;
к5 - показатель доходности в соответствии с направлением использования объекта;
к6 - показатель сохранения направления использования. В качестве расчетного периода принимается год (квартал).
Указанные показатели могут быть представлены в относительном виде, изменяющемся от 0 до 1. При этом значение частного показателя, близкое к нулю означает самую низкую его величину, а к единице - самую высокую.
В рамках инновационного подхода
Эиннов=f (к7……,к12), (8.2.)
где к7 - показатель адаптивности системы к инновациям;
к8 - показатель результативности использования методов реинжиниринга (ВРК) в организации, управляющей нежилой недвижимостью;
к9 - показатель оперативности выполнения ИТ-подразделениями работ;
к10 - показатель охвата компьютеризацией рабочих мест;
к11 - показатель соответствия уровня квалификации управленческих работников;
к12 - показатель текучести управленческих кадров;
к7=Ир/Ипр,
где Ир - количество инноваций, реализованных в расчетном периоде, единиц; Ипр - количество инноваций, предложенных к внедрению в расчетном периоде, единиц.
к=1-ЗУ/ Дbpr, (8.4.)
где Дbpr - приращение дохода от недвижимости при внедрении ВРR, руб.
Добщ - общий доход от использования недвижимости, руб;
ЗО - затраты от операционной деятельности, руб.;
ЗУ - затраты на управление, включая затраты на внедрение ВРR, руб.
Дbpr = До6щ-ЗО-ЗУ (8.5.)
К9= Мс/Мобщ (8.6.)
где Мс - количество документов своевременно подготовленных ИТ-подразделениями в течение расчетного периода, единиц; Мобщ - общее количество документов, подготавливаемых ИТ-подразделениями в течение расчетного периода, единиц.
к10 =Рк/Чср , (8.7.)
где Рк - количество рабочих мест, оснащенных компьютерами; Чср - среднесписочная численность работников, чел.
к11=Чфак/Чтреб (8.8.)
где Чфак и Чтреб - фактическая и требуемая численность управленческого персонала, образовательный уровень которого соответствует квалификационным требованиям, чел.
к12 =Чу/Чср (8.9.)
где Чу— среднесписочная численность работников, чел.;
Чср - численность уволившихся работников за расчетный период, чел.
Значения всех вышеуказанных показателей рассчитываются или определяются традиционным экспертным путем и заносятся в таблицу исходных данных. Показатели, полученные расчетным и экспертным путем представляются в относительном виде. Перед экспертами также ставится задача определения коэффициентов весомости частных показателей для расчета обобщающих показателей. Расчет обобщающих показателей Этрад .и Эиннов производится по формуле:
или Этрад= (к1*а1)+(к2*а2)+(к3*а3)+(к4*а4)+(к5*а5)+(к6*а6)
где Этрад - показатель, характеризующий результат совершенствования традиционных методов управления объектами нежилой недвижимости; аi - коэффициенты весомости i-го частного показателя
Где Эиннов – показатель, характеризующий результат реализации инновационных мер в сфере управления объектами нежилой недвижимости;
аi - коэффициенты весомости i-го частного показателя.
Формула расчета интегрального показателя эффективности выглядит следующим образом:
где А1 и А2 - коэффициенты весомости обобщающих показателей.
При этом необходимо учитывать, что Этрад может быть обеспечен за счет принятия эпизодических мер превентивного характера: подготовка программ, распоряжений; организация совершенствования учета, контроля, оценки и т.п. Однако, как показывает практика, закрепить на длительный период эффект от указанных мероприятий не всегда удается, так как все эти меры обычно реализуются в условиях традиционных структур и методов управления.
Внедрение ВРR может привести к коренным изменениям и обеспечить рост ценности недвижимости и всех указанных выше показателей (в т.ч. своевременности оплаты аренды, повышения заполняемости предназначенных для аренды помещений, обеспечения соответствия ставок арендной платы профилю деятельности арендатора и др.).
Применение ВРR сопряжено с целым рядом дополнительных затрат, связанных :
повышением квалификации и стимулированием работников аппарата управления;
достижением сбалансированности процессов управления и обеспечения финансовыми и информационными ресурсами;
мониторингом сегментов рынка объектов нежилой недвижимости;
проведением анализа, выбора, внедрения и реинжиниринга бизнес-процессов;
созданием и развитием бизнес-систем;
- приобретением программных пакетов по ГОР и обучением сотрудников аппарата управления работе с программными продуктами.
- Часть II. Экспертиза пространственно-экономического состояния и развития недвижимости Оглавление
- Глава 5. Экологическая экспертиза 2
- Глава 6. Экспертиза местоположения и экспресс-оценка коммерческого потенциала территории 35
- Глава 8. Основы организации управления и эксплуатации недвижимости 115
- Глава 5. Экологическая экспертиза
- 5.1. Экологические основы архитектурного формирования среды города
- 5.2. Оценка воздействия намечаемой хозяйственной деятельности на окружающую среду (овос)
- 5.3. Государственная экологическая экспертиза
- 5.4. Общественная экологическая экспертиза
- 5.5. Порядок и организация работ по проведению экологической экспертизы
- 5.6. Информационная база для проведения экологической экспертизы
- 5.7. Правовое и нормативное регулирование качества окружающей среды
- Глава 6. Экспертиза местоположения и экспресс-оценка коммерческого потенциала территории
- 6.1. Экспертиза местоположения как основной механизм реализации территориально-пространственного развития недвижимости
- 6.2. Система критериев и факторов экспертизы местоположения
- 6.2.1. Экологический критерий
- 6.2.2. Экономический критерий
- 6.2.3. Градостроительный критерий
- 6.3. Система качественных и количественных соотношений по принятию решений
- 6.3.1. Алгоритм выделения экологической, транспортной и иных составляющих, которые оказывают влияние на ценность местоположения недвижимости
- 6.4. Условный пример
- 6.5. Методический подход к экспресс-оценке коммерческого потенциала территории
- Факторов
- Финансирования
- 6.6. Формирование системы исходных показателей и нормативных данных (на примере г.Москвы)
- Население и жилищный фонд
- Объекты соцкультбыта
- 1. Программа развития
- 6.7.Определение агрегированного показателя по блокам факторов
- 6.8. Определение интегрального показателя коммерческого потенциала территории застройки, подлежащей комплексной реконструкции
- 6.9. Организационный механизм интеграции инвестиционных проектов при реализации комплексной реконструкции существующей жилой застройки кварталов (микрорайонов)
- Глава 7. Экономические экспертизы
- 7.1. Цели и задачи прединвестиционного исследования эффективности инвестиционно-строительных проектов
- 7.2. Основные принципы и методы оценки эффективности и финансовой реализуемости инвестиционно-строительных проектов
- 1) Методы, основанные на применении концепции дисконтирования:
- 2) Методы, не предполагающие использования концепции дисконтирования:
- 7.2.1. Методы оценки инвестиций, основанные на дисконтировании денежных поступлений
- 7.2.2. Методы оценки эффективности инвестиций, не предполагающие использования концепции дисконтирования (упрощенные методы)
- 7.2.3. Способы оценки конкурирующих инвестиций. Понятие о конкурирующих инвестициях
- 7.3. Учет рисков при оценке эффективности инвестиционно-строительных проектов
- 7.4. Финансовый анализ инвестиционных проектов
- 7.5. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости
- 7.5.1. Затратный подход к оценке недвижимости
- 7.5.2. Сравнительный анализ продаж - рыночный подход к оценке недвижимости
- 7.5.3. Доходный подход к оценке недвижимости
- Глава 8. Основы организации управления и эксплуатации недвижимости
- 8.1. Цели, задачи и особенности управленческой экспертизы
- 8.2. Практические приемы организации управления нежилыми зданиями и сооружениями
- 8.3. Диагностика управления объектом нежилой недвижимости
- 8.4. Инновационные процессы в сфере управления развитием нежилой недвижимости
- 8.5. Оценка эффективности системы управления недвижимостью
- 8.6. Принципы деятельности управляющих организаций и компаний. Формирование бизнес-систем
- 8.7. Управленческая экспертиза в сфере жилищной недвижимости
- 8.7.1. Экспертиза управления объектами государственной и муниципальной жилищной недвижимости
- 8.7.2. Экспертиза координации деятельности органов государственной власти и местного самоуправления по развитию системы договорных отношений
- 8.7.3. Экспертиза современных форм и особенностей управления многоквартирными домами и жилищными комплексами, с учетом сочетания в них жилых объектов различных форм собственности
- Показатели, характеризующие приемку управляющей организацией законченного строительством многоквартирного дома в эксплуатацию и управление
- Виды и временные параметры начала договорных отношений управляющей организации с правообладателями жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.
- 8.7.4. Основные направления формирования принципов регламентирования договорных отношений в сфере управления жилищной недвижимостью
- 8.7.5. Некоторые аспекты экспертизы финансового обеспечения управления жилищной недвижимостью