Часть II

Финансирования

№ п.п	Показатели блоков факторов	Показатели весомости в баллах
1.	Степень доступности бюджетных средств	0,4
2.	Сроки кредитования;	0,05
3.	Процентные ставки;	0,05
4.	Условия привлечения инвестиций;	0,3
5.	Аккумулирование финансовых источников	0,1
6.	Условия привлечения денежных средств собственников помещений	0,1
	ИТОГО баллов	1,0

Таблица 6.12

Ранжирование показателей весомости факторов по блоку архитектурно-строительных факторов

№ п.п	Показатели блоков факторов	Показатели весомости в баллах
1.	Объемно-планировочные показатели;	0,35
2.	Конструктивные особенности;	0,15
3.	Соответствие техническим регламентами нормам.	0,5
	ИТОГО баллов	1,0

Таблица 6.13

Ранжирование показателей весомости факторов по блоку финансово-эксплуатационных факторов

№ п.п	Показатели блоков факторов	Показатели весомости в баллах
1.	Доходы операционные;	0,15
2.	Доходы инвестиционные;	0,15
3.	Эксплуатационные расходы;	0,1
4.	Расходы на управление;	0,1
5.	Стоимость капитального ремонта;	0,1
6.	Стоимость модернизации.	0,1
7.	Стоимость реконструкции	ОД
8.	Стоимость строительства	0,1
9.	Стоимость сноса объектов	0,1
	ИТОГО баллов	1,0

По каждому виду собственности с учетом ее местоположения определяются оценки инвестиционной привлекательности в различных территориальных зонах города. Очевидно, целесообразно разбить территорию города укрупнено на 3 экономические зоны: центр в пределах Садового кольца, далее застройка в пределах 3-го транспортного кольца и третья экономическая зона - до МКАД и за пределами (в границах Москвы).

В пределах каждой зоны по конкретному виду и типу недвижимости даются предельные (минимальные, - максимальные) или средние значения реализации объектов (получение средней доходности инвестора).

Далее дается оценка технического состояния жилых и нежилых объектов через показатель физического состояния и данных мониторинга, проводимого Мосжилинспекциеи, а также определяется степень морального износа.

На основе этих данных проводится оценка требуемых работ: капитальный ремонт (выборочный или комплексный), модернизация и реконструкция (надстройка, пристройка и т.д.) и определяется степень инвестиционной привлекательности с учетом следующей классификации:

объекты убыточные, (как правило, социального характера), требующие привлечения бюджетных средств;
объекты самоокупаемые, определяемые на основе баланса доходов и расходов;

объекты, имеющие коммерческую доходность для инвестора.

Таким образом, определив количественную оценку факторов и оценив качество потока доходов с различной их дифференциацией (уровнем) от различных объектов в процессе комплексной реконструкции районов существующей жилой застройки, можно установить рейтинг коммерческого потенциала конкретной территории и ее приоритетность при формировании программ комплексной реконструкции сложившейся застройки города.

Этапы формирования методики включают следующие работы (рис. 6.2).

Рис. 6.2. Методическая схема оценки коммерческого потенциала территории и формирования стартовых условий для проведения торгов

Содержание