8.7. Управленческая экспертиза в сфере жилищной недвижимости
Проблемы эффективного управления, содержания, и развития жилищной недвижимости приобрели в настоящее время особую актуальность, которая прямо обусловлена ролью жилищной недвижимости в национальной экономике. Основные ее характеристики могут быть представлены следующим образом:
жилищная недвижимость является функциональной основой национального богатства;
жилищная недвижимость выполняет важнейшую социальную функцию, так как обеспечивает удовлетворение базовой потребности всех без исключения членов общества;
рынок жилищной недвижимости - своеобразный генератор экономического роста страны.
Экспертиза управления в сфере жилищной недвижимости направлена на выявление уровня современного состояния и развития рынка жилищной недвижимости, и нахождение наиболее эффективных форм управления жилищным фондом, который принадлежит субъектам различных форм собственности.
С ее помощью проводится изучение и наблюдение (мониторинг) процессов управления и даются оценки результативности различных сторон и аспектов управленческой деятельности по следующим основным направлениям:
современная законодательно-нормативная основа управления жилищной недвижимостью. Компетенция различных органов государственной власти и органов местного самоуправления по разработке и внедрению нормативно-правовых актов, регламентирующих условия осуществления прав и взаимоотношений между участниками отношений по вопросам управления жилищной недвижимостью;
деятельность субъектов управления жилищной недвижимостью различных форм собственности, их цели и задачи по стимулированию жилищного строительства, организации управления жилищными комплексами и отдельными объектами по содержанию, эксплуатации и ремонту в целях создания оптимально-устойчивого режима функционирования объектов жилищной недвижимости на протяжении ее жизненного цикла;
использование объектов управления государственной и муниципальной жилищной недвижимости, виды и характер использования, правовые и организационные возможности изменения использования жилищного фонда;
компетенция различных уровней органов государственной власти и местного самоуправления в обеспечении защиты прав и законных интересов граждан по приобретению жилищной недвижимости и распоряжению ею, стимулировании жилищного строительства и обеспечении контроля за соблюдением установленных законодательством требований при осуществлении жилищного строительства;
современные формы управления жилищной недвижимостью, особенности управления многоквартирными домами и жилищными комплексами, с учетом сочетания в них жилых объектов различных форм собственности;
разгосударствление и реформирование структуры управления жилищно-коммунальным комплексом, как целевое условие изменения и совершенствования системы управления в жилищной сфере, взаимосвязи и противоречия;
• современная финансовая система обеспечения процессов управления на всех уровнях (оперативном, тактическом и стратегическом) объектами жилищной недвижимости, условий и перспектив ее развития. Использование бюджетных средств и иных не запрещенных законом источников финансовых средств для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем предоставления в установленном порядке субсидий для приобретения или строительства жилых помещений.
В ходе проведения управленческих экспертиз по каждому виду определяется конкретный перечень необходимых задач, от постановки которых зависит результат их решения и, соответственно, достижение определен ной цели управления объектами жилищной недвижимостью. Способы управления многоквартирным домом представлены на рис. 8.3.
Законодательно-нормативная база управления жилищной недвижимостью базируется на следующих основных положениях.
При проведении экспертизы управления жилищной недвижимостью необходимо руководствоваться установленным законодательством разграничением уровней компетенции органов государственной власти РФ и органов местного самоуправления в области жилищных отношений (приложение 8.4).
Полномочия и компетенция органов местного самоуправления и собственников жилищной недвижимости на уровне территориального самоуправления перечислены в табл. 8.3.
Таблица 8.3
Управление многоквартирными домами.
Уровень полномочий и компетенции органов местного самоуправления и собственников жилищной недвижимости на уровне территориального самоуправления
Участники | Уровень полномочий и компетенции |
1 | 2 |
1. Собственники жилищной недвижимости | Выбор способов управления, независимо от количества собственников разных форм собственности - частной, муниципальной, государственной (федеральной и субъекта Российской федерации |
1.1 | Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме |
1.2 | Создание Товарищества собственников жилья или других, разрешенных законодательством объединений для управления многоквартирными домами |
1.3 | Управление Управляющими организациями осуществляется — при передаче функций управления непосредственно собственниками, - передачу функций осуществляет Товарищество собственников жилья |
2.1 Органы местного самоуправления | Управление Управляющими организациями, избранными при проведении Органом местного самоуправления открытого конкурса в случае, если собственники самостоятельно не избрали способа управления своим многоквартирным домом |
1 | 2 |
2.2. | Управление Управляющими организациями помещениями в многоквартирном доме, находящимися исключительно в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основе открытого конкурса, проведенном Органом местного самоуправления |
2.3. | Создание органами местного самоуправления условий для управления жилищной недвижимостью:
|
Рис. 8.3. Способы управления многоквартирным домом
Рис. 8.4. Организация управления многоквартирными домами, в которых более 50% площадей помещений находится в частной собственности и проведено общее собрание собственников помещений по выбору способа управления
Экспертиза деятельности субъектов управления жилищной недвижимостью различных форм собственности, определяет их цели и задачи по стимулированию жилищного строительства, содержанию, эксплуатации и ремонту в целях создания оптимально-устойчивого режима функционирования объектов жилищной недвижимости на протяжении ее жизненного цикла основывается на анализе состава субъектов собственности жилищной недвижимости и действующей практики управления жилищным фондом субъектами управления на территории города, муниципального образования, субъекта Российской Федерации. Основными параметрами при проведении экспертизы являются показатели, характеризующие состав субъектов собственности, объемные и качественные показатели состояния жилищного фонда, состав и структуру субъектов управления портфелем жилищной недвижимости данной территории.
- Часть II. Экспертиза пространственно-экономического состояния и развития недвижимости Оглавление
- Глава 5. Экологическая экспертиза 2
- Глава 6. Экспертиза местоположения и экспресс-оценка коммерческого потенциала территории 35
- Глава 8. Основы организации управления и эксплуатации недвижимости 115
- Глава 5. Экологическая экспертиза
- 5.1. Экологические основы архитектурного формирования среды города
- 5.2. Оценка воздействия намечаемой хозяйственной деятельности на окружающую среду (овос)
- 5.3. Государственная экологическая экспертиза
- 5.4. Общественная экологическая экспертиза
- 5.5. Порядок и организация работ по проведению экологической экспертизы
- 5.6. Информационная база для проведения экологической экспертизы
- 5.7. Правовое и нормативное регулирование качества окружающей среды
- Глава 6. Экспертиза местоположения и экспресс-оценка коммерческого потенциала территории
- 6.1. Экспертиза местоположения как основной механизм реализации территориально-пространственного развития недвижимости
- 6.2. Система критериев и факторов экспертизы местоположения
- 6.2.1. Экологический критерий
- 6.2.2. Экономический критерий
- 6.2.3. Градостроительный критерий
- 6.3. Система качественных и количественных соотношений по принятию решений
- 6.3.1. Алгоритм выделения экологической, транспортной и иных составляющих, которые оказывают влияние на ценность местоположения недвижимости
- 6.4. Условный пример
- 6.5. Методический подход к экспресс-оценке коммерческого потенциала территории
- Факторов
- Финансирования
- 6.6. Формирование системы исходных показателей и нормативных данных (на примере г.Москвы)
- Население и жилищный фонд
- Объекты соцкультбыта
- 1. Программа развития
- 6.7.Определение агрегированного показателя по блокам факторов
- 6.8. Определение интегрального показателя коммерческого потенциала территории застройки, подлежащей комплексной реконструкции
- 6.9. Организационный механизм интеграции инвестиционных проектов при реализации комплексной реконструкции существующей жилой застройки кварталов (микрорайонов)
- Глава 7. Экономические экспертизы
- 7.1. Цели и задачи прединвестиционного исследования эффективности инвестиционно-строительных проектов
- 7.2. Основные принципы и методы оценки эффективности и финансовой реализуемости инвестиционно-строительных проектов
- 1) Методы, основанные на применении концепции дисконтирования:
- 2) Методы, не предполагающие использования концепции дисконтирования:
- 7.2.1. Методы оценки инвестиций, основанные на дисконтировании денежных поступлений
- 7.2.2. Методы оценки эффективности инвестиций, не предполагающие использования концепции дисконтирования (упрощенные методы)
- 7.2.3. Способы оценки конкурирующих инвестиций. Понятие о конкурирующих инвестициях
- 7.3. Учет рисков при оценке эффективности инвестиционно-строительных проектов
- 7.4. Финансовый анализ инвестиционных проектов
- 7.5. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости
- 7.5.1. Затратный подход к оценке недвижимости
- 7.5.2. Сравнительный анализ продаж - рыночный подход к оценке недвижимости
- 7.5.3. Доходный подход к оценке недвижимости
- Глава 8. Основы организации управления и эксплуатации недвижимости
- 8.1. Цели, задачи и особенности управленческой экспертизы
- 8.2. Практические приемы организации управления нежилыми зданиями и сооружениями
- 8.3. Диагностика управления объектом нежилой недвижимости
- 8.4. Инновационные процессы в сфере управления развитием нежилой недвижимости
- 8.5. Оценка эффективности системы управления недвижимостью
- 8.6. Принципы деятельности управляющих организаций и компаний. Формирование бизнес-систем
- 8.7. Управленческая экспертиза в сфере жилищной недвижимости
- 8.7.1. Экспертиза управления объектами государственной и муниципальной жилищной недвижимости
- 8.7.2. Экспертиза координации деятельности органов государственной власти и местного самоуправления по развитию системы договорных отношений
- 8.7.3. Экспертиза современных форм и особенностей управления многоквартирными домами и жилищными комплексами, с учетом сочетания в них жилых объектов различных форм собственности
- Показатели, характеризующие приемку управляющей организацией законченного строительством многоквартирного дома в эксплуатацию и управление
- Виды и временные параметры начала договорных отношений управляющей организации с правообладателями жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.
- 8.7.4. Основные направления формирования принципов регламентирования договорных отношений в сфере управления жилищной недвижимостью
- 8.7.5. Некоторые аспекты экспертизы финансового обеспечения управления жилищной недвижимостью