7.5.2. Сравнительный анализ продаж - рыночный подход к оценке недвижимости

Метод сравнительного анализа продаж (рыночный подход) заключает­ся в анализе фактических сделок купли-продажи объектов недвижимости и сравнении объектов, по которым эти сделки проводились с оценивае­мым объектом недвижимости. Этот метод основан на принципе замеще­ния, который гласит: покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость будет превышать затраты на приобретение на рынке подобного объекта, обладающего такой же полезностью.

Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижи­мости, по которым имеется достаточное количество достоверной инфор­мации о недавних сделках купли продажи. Для регулярно продаваемых объектов этот метод дает наиболее достоверную величину рыночной сто­имости.

Метод прямого сравнительного анализа продаж специалисты иногда называют рыночным подходом или методом рыночной информации. В на­ибольшей степени он применим к развитым секторам рынка недвижимос­ти, например к рынку жилья (рис.7.14).

Рис.7.14. Оценка стоимости недвижимости доходным подходом

После тщательного сбора, анализа, проверки и согласования рыночные данные обычно представляют собой наилучший индикатор рыночной сто­имости недвижимости. Цена, которую выплачивает типичный покупатель, часто представляет собой результат процесса выбора, в ходе которого изу­чается и оценивается большое количество объектов недвижимости. При­нцип замещения гласит, что при наличии нескольких товаров или услуг схожей пригодности, тот из них, который имеет самую низкую цену, поль­зуется наибольшим спросом и имеет самое широкое распространение