Часть II

6.2. Система критериев и факторов экспертизы местоположения

Логической основой для разработки системы критериев экспертизы местоположения послужит тенденция повышения использования территорий, наиболее удобно расположенных по отношению к центру города, местам концентрации деятельности, транспортным магистралям, экологически благоприятным районам с богатым ландшафтным и архитектурным окружением. Это позволяет описать и оценить экологическую, экономическую (функциональную) и градостроительную ценность территории, которую занимает объект недвижимости.

Таким образом, фактор урбанизации территории в большой мере определяет ценность, престижность участка застройки.

Урбанизированные территории - это элементы (объекты) системы расселения, для которых характерны следующие свойства:

профессиональные занятия населения в большинстве (или в подавляющем большинстве) не связаны с сельскохозяйственными работами;
высокая концентрация обмена информацией, кооперация людей в их деятельности, направлена к наивыгоднейшему использованию материальной среды в целях благоустройства данного объекта и своего социального благосостояния;
высокоэффективное производство за счет интенсивного разделения труда;
внутренняя целостность объектов, обусловленная устойчивыми социально-функциональными связями значительного по численности населения (по затратам времени на регулярные поездки в пределах 1-1,5 часа в одном направлении);
высокая интенсивность общественных форм жизни.

В современных условиях эти свойства, характерные ранее только для города, все больше распространяются на обширные территории, которые невозможно отождествить с представлением о компактном пространственно обособленном от своего окружения населенном пункте, которое было изначально положено в основу термина «город».

Иными словами, и город, и то, что мы называем урбанизированной территорией - это не только скопление жителей, но и ценная питательная производственная и жизненная среда, обладающая определенными качествами. Все эти качества объясняют высокий разброс цен на объекты недвижимости в зависимости от ценности их местоположения.

Рассмотрим основные признаки урбанизированности территорий, которые учитываются при экспертизе местоположения недвижимости.

А. Размеры урбанизированной территории, на территории которой находится недвижимость, напрямую связаны с допустимыми и оптимальными характеристиками численности и плотности населения.

Максимальные размеры связаны с транспортной доступностью, которая, в свою очередь, определяется господствующим способом перемещения жителей в пределах урбанизированной территории. С позиции развития территории главное различие современных и старых городов в их размерах и транспортной инфраструктуре. Транспортная доступность изменила представления о размерах города.

Формула, связывающая среднюю продолжительность трудовой поездки в один конец (в часах) - М со средней продолжительностью рабочего дня (в часах) - Р выглядит следующем образом:

М=(12,3-Р)/6 (6.3)

Если равенство выполняется, то город устойчиво развивается, если существует перевес в какую-то сторону, то у города есть либо перспектива роста, либо он впоследствии может распасться на самостоятельные экономические единицы. Учитывая продолжительность рабочего дня и среднюю скорость пассажирского транспорта, можно вычислить размеры стабильно целостной урбанизированной территории.

Б. Плотность населения. Этот параметр имеет смысл системного признака только для урбанизированной территории - фактического города или для части территории, населенной не меньшим числом жителей, чем официальное число жителей в поселке городского типа или в известном населенном пункте, имеющем статус города. Характерное значение, обычно, около 1 человека на 100м2. Минимальное значение для случаев, когда фактический и административный город имеют близкие площади, составляет 0,3 жителя на 100м2. Точные значения здесь не возможны из-за разнообразия административных решений о включении ненаселенных территорий по тем или иным конъюнктурным соображениям в пределы административных границ.

В. Валовой региональный продукт (ВРП) на душу населения. Этот параметр важен с точки зрения возможности территории прокормить свое население и тем самым оправдать свое существование. Этот показатель важен именно для формальной экономики. При этом следует учитывать статистическую закономерность, согласно которой нормальное развитие происходит в случае, если на капитальное строительство на территории тратится около 25% ВРП, созданного на ней, а нормальное функционирование (воспроизводство), если на территории тратится 67% заработанного на ней.

Для территории меньшей, чем субъект федерации, ВРП обычно не рассчитывается. Но существует выход, который состоит в возможности оценки ВРП по объемам «региональных» перевозок между оцениваемой территорией и внешней по отношению к ней.

Г. Расчет валового городского продукта (ВГП) не входит в настоящее время в перечень показателей, рассчитываемых Госкомстатом России (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга, являющихся субъектами РФ). Согласно методике, предложенной ООН-ХАБИТАТ, рассчитывать ВГП можно двумя способами:

Первый метод аналогичен расчету ВВП производственным методом, при котором валовой продукт рассчитывается как сумма добавленных стоимостей, создаваемых в отраслях экономики. Он основывается на предположении о том, что отношение валового городского продукта к валовому внутреннему продукту пропорционально соотношению занятых в разных отраслях экономики в городе и в целом по стране. Предполагается также, что заработная плата отражает реальную величину произведенной добавленной стоимости, поэтому для соизмерения производительности городской и национальной экономики добавляется множитель, равный соотношению зарплат в отраслях экономики города и страны. Доля не распределяемой по отраслям величины добавленной стоимости на городском уровне принимается равной этому показателю на национальном уровне. Очевидно, что в условиях функционирования российской экономики подобным способом можно получить самые приблизительные оценки величины произведенного валового городского продукта;
Второй метод, учитывая особенности российской статистики доходов, дает еще более приблизительный результат, так как исходит из посылки, что валовой городской продукт составляет долю ВВП, равную отношению общего дохода домохозяйств в городе и по стране в целом.

Величина душевого производства ВГП в сопоставлении со средним для страны уровнем является одним из важнейших показателей эффективности городской экономики.

Д. Производительная сила городской среды определяет объем валового внутреннего продукта, создаваемого, в среднем, за один час труда. По мере развития города, индустриального строительства, совершенствования технологий производства, повышения квалификации населения и создания новых средств производства производительная сила городской среды растет. Но для того, чтобы этот рост был стабильным, необходимо подпитывать эту среду трудовыми ресурсами соответствующей квалификации. В наше время система знаний и технологий обновляется не реже, чем раз в 5-7 лет, что это означает фактически необходимость непрерывного образования.

Рассмотрим более подробно, какие критерии могут влиять на территориально-пространственную оценку местоположения объекта недвижимости. Среди наиболее значимых можно выделить следующие три критерия:

Экологический критерий;
Экономический критерий;
Градостроительный критерий.

Содержание