logo
Часть II

6.4. Условный пример

Фактор местоположения объекта недвижимости в большой мере определяет ценность, престижность участка и застройки.

Пример 6.4. Для оценки ценности местоположения недвижимости можно использовать перечисленные в таблице 6.4 критерии.

Каждому из критериев внутри группы присваивается значение в баллах от 0 до 10. Максимальное значение по совокупности всех критериев - 30 баллов. Проводя экспертизу местоположения объекта недвижимости, необходимо производить оценку его соответствия приведенным крите­риям по балльной системе, суммируя значения и соотнося полученный результат с максимальным значением 30.

При оценке местоположения объекта недвижимости к его стоимости добавляются поправки на риски, учитывающие соответствующие критерии.

Показатели

Весовые значения (Р)

1

Экологический критерий

0,4

2

Экономический критерий

0,3

3

Градостроительный критерий

0,3

Предварительно рассчитанные значения составляющих рисков взвешиваются и суммируются. Полученный результат является выражением ставки дисконта по совокупности конкретных видов риска:

,где rк - поправка на стоимость недвижимости с учетом ее местоположения;

ki - показатель оценки (в баллах) соответствующего риска; Рi - весовое значение соответствующего показателя оценки; I- число видов риска, учитываемых в расчете.

Таблица 6.4

п/п

Наименование критерия

Показатели оценок (в баллах)

1.

Экологический

3

а) состояние приземных слоев атмосферы;

3

б) состояние покрова почвы (снега);

2

в) состояние водной поверхности реки;

2

г) воздействие шума от транспорта, промышленных объектов

Итого:

10

2.

Экономический:

а) близость к транспортным магистралям;

2

б) близость к станциям метрополитена и остановкам наземного транспорта;

2

в) наличие автостоянок;

г) ситуация с инфраструктурой (строительство новых,

реконструкция существующих инженерных сетей);

2

д) ситуация с подъездными дорогами: строительство новых,

реконструкция существующих

2

Итого:

10

3.

Градостроительный

- престижность места

а) малоэтажная, беспорядочная;

1

б) многоэтажные здания - банки, административно-деловой

центр;

1

в) сооружения культуры — театры, музеи;

1

г) многоэтажные здания — гостиницы, рестораны; д) наличие

торговых центров

1

2

- ландшафтный

а) наличие водных поверхностей;

1

б) наличие зеленых массивов;

1

в) близость к центру города;

1

г) наличие архитектурных памятников

1

Итого:

10

Всего:

30

В качестве наилучшего варианта выбирается местоположение с максимальной суммой баллов по своим конкретным характеристикам.

Балльный метод позволяет разрабатывать таблицы для использования в моделях массовой оценки в качестве независимых переменных.