7.5.3. Доходный подход к оценке недвижимости

Доходный подход к оценке недвижимости - это подход, позволяющий получить оценку стоимости объекта из условия ожидаемых потенциаль­ным покупателем доходов (прямых - прибыль, косвенных - экономия на налогах).

Настоящий подход подразумевает, что цена здания на дату оценки есть текущая стоимость чистых доходов, которые могут быть получены вла­дельцем в течение будущих лет от сдачи здания в аренду или размещения в нем доходного бизнеса.

Расчет стоимости объектов недвижимости по данному подходу может производиться одним из двух способов: на основе анализа дисконтирован­ных доходов, либо на основе прямой капитализации доходов (рис.7.15).

Подход с точки зрения капитализации дохода, равно как и подходы с точки зрения затрат и сопоставимых продаж, требует широкого изу­чения рынка. Основными областями исследования при данном подходе являются ожидаемый валовой доход от недвижимого имущества, ожида­емое сокращение валового дохода из-за неполной занятости и недосбора арендной платы, ожидаемые годовые операционные расходы, характер и продолжительность предполагаемого потока дохода от имущества и пред­полагаемый доход от перепродажи или реверсии имущественных прав. После проведения тщательных расчетов расходов и доходов, потоки дохо­да конвертируются в текущую стоимость с помощью процесса капитали­зации (рис.7.16). Ставки или факторы, используемые при капитализации, определяются на основе изучения приемлемых ставок дохода для сходных объектов недвижимости.

Рис.7.16. Капитализация дохода

Стоимость имущества = Текущая стоимость периодического потока дохода + текущая стоимость реверсии

Рис.7.15. Оценка стоимости недвижимости доходным подходом

Анализ дисконтированных денежных потоков (ДДП) представляет со­бой метод, который преобразует величину дохода, ожидаемого в будущем, в текущую стоимость. Инвестор получает доход на свои капиталовложе­ния, а также возврат всех или части своих инвестиций в конце инвести­ционного периода. Стоимость инвестиций представляет собой текущую ценность периодических денежных потоков (потоков дохода) плюс теку­щая стоимость инвестиций, возвращающихся в конце инвестиционного периода (реверсии). Стоимость инвестиций в конце инвестиционного пе­риода может быть такой же, большей или меньшей, чем первоначальное капиталовложение.

Цель инвестора состоит том, чтобы текущая стоимость периодичес­кого потока дохода плюс текущая стоимость реверсии превышала размер первоначальных капиталовложений. Благоразумный инвестор взвешивает риск инвестиций по сравнению с их потенциальным ростом стоимости.

Последовательность шагов при применении метода дисконтирования представлена на рис.7.17.

Рис.7.17. Дисконтирование денежных потоков

Подход по доходу с использованием мультипликатора валовой ренты применяется для оценки жилой, а также других типов недвижимости, в тех случаях, когда бывает сложно получить информацию по эксплуата­ционным расходам. Данный метод также называется мультипликатором валовой месячной ренты (МВМР) или мультипликатором валового дохода (МВД).

Подход к оценке с использованием мультипликаторов рентного дохода основан на предположении, что существует прямая взаимосвязь между ценой продажи недвижимости и соответствующим доходом от сдачи ее в аренду.

(рис.7.18.) Обычно месячная арендная плата и соответствующие муль­типликаторы используются при оценке небольших домов. Ежегодные рентные мультипликаторы используются для большинства других типов недвижимости.

Рис.7.18. Этапы подхода по доходу на основе МБР

Мультипликатор является коэффициентом, отражающим постоянную взаимосвязь между величиной валового рентного дохода от объекта не­движимости и его ценой продажи.