8.7.5. Некоторые аспекты экспертизы финансового обеспечения управления жилищной недвижимостью

Экспертиза (анализ) финансовой системы должна выявить реальные условия обеспечения финансовыми средствами процессов управления жилищной недвижимостью на всех уровнях (оперативном, тактическом и стратегическом). Действующая система бюджетного финансирования жилищного фонда, его содержания, эксплуатации и ремонта (в том числе капитального) составляет в настоящее время в среднем по стране 45 %, а по отдельным регионам страны от 50 до 70 общего финансирования, необходимого на эти цели. В тоже время, несмотря на высокую долю учас­тия бюджетного финансирования, абсолютные показатели выделения фи­нансовых средств не обеспечивают необходимые потребности. Услуги по содержанию и работы по ремонту многоквартирных домов оплачиваются в объемах, недостаточных для покрытия расходов, что приводит к ухудшению качества обслуживания жителей. Ввиду недостаточного финансового обеспечения объемы «недоремонта» объектов жилищной недвижимости и коммунальных систем постоянно увеличиваются и составляют в среднем по стране свыше 50 процентов. Устарели и являются тормозом на пути экономии и внедрения ресурсосберегающих технологий нормативы обеспечения жителей коммунальными услугами, вызывая необоснованно высокую долю расходов по оплате за них, как со стороны бюджетного финансирования,так и населения.

Одной из главных целей, которая должна быть достигнута в результате реформирования жилищно-коммунального комплекса, это коренное преобразование системы финансирования услуг и работ по управлению, содержанию и ремонту с учетом рыночного характера договорных отношений между субъектами собственности жилищной недвижимости и уп­равляющими организациями. При этом должно быть обеспечено единство интересов в подходе к цене договорных отношений разных собственников (частных, государственных, муниципальных) по управлению общим имуществом многоквартирного дома. В этом состоит особенность данного этапа преобразований в бюджетно-финансовой сфере, которая на протяжении многих десятилетий экономического развития страны была ориентирована на нормативно минимальные затраты на содержание жилищно-коммунального комплекса. Введение в действие ЖК РФ обязывает изменять приоритеты и подходы к реформированию системы финансирования в жилищной сфере. Центр ответственности перемещается от органов исполнительной власти, как системы централизованного администрирования, в рамках которого осуществлялась политика в сфере управления комплексом жилищной недвижимости, на собственников многоквартирных домов, в котором собственник государственного и муниципального фонда является одним из многих собственников конкретного многоквар­тирного дома. Соответственно, он должен участвовать в принятии решения на общем собрании всех собственников о судьбе общего имущества многоквартирного дома, о расходах на его содержание, эксплуатацию и ремонт, исходя из фактической потребности и реальной возможности.

Экспертиза современной финансовой системы должна основываться на анализе данных, отражающих степень перехода всеми собственниками к полной оплате жилищных и коммунальных услуг и работ в соответствии с заключенными договорами или сметами расходов. Следует охватить следующие направления:

• Анализ услуг, которые предоставляются на конкурсной основе, а именно, услуги по содержанию и эксплуатации многоквартирного дома, осуществляемые управляющими организациями. Собственники государственной и муниципальной жилой и нежилой недвижимости обязаны нести расходы на содержание и ремонт (включая капитальный) общего имущества в многоквартирных домах пропорционально своей доли участия в полном объеме. Участие всех собственников в долевом финансировании договорных обязательств по управлению и содержанию общего имущества в многоквартирных домах является основным предметом экспертизы.

• Анализ совершенствования механизмов социальных гарантий и адресной защиты низкодоходных групп жителей (собственников и нанимателей по договорам социального найма) многоквартирных домов. Все виды категориальной финансовой помощи по оплате за жилищные и коммунальные услуги, установленные органами государственной власти, должны быть переведены в форму адресных денежных выплат (компенсаций), предоставляемых определенным категориям граждан.

В результате перехода к денежным адресным компенсациям реализовываться основной принцип: предоставление финансовой помощи в зависимости от доходов граждан. По различным оценкам бюджеты городов, особенно крупных, будут иметь до 30 процентов экономии финансовых средств, которые могут быть более эффективно использованы на содержание и ремонт жилищной недвижимости. Кроме того, переход к перечислению финансовых бюджетных средств на персонифицированные счета жителей вместо жилищных и коммунальных организаций обеспечит понятность, прозрачность, конкретность и подконтрольность бюджетного финансирования. Одновременно перечисление финансовых бюджетных средств на персонифицированные счета явится стимулом для влияния на качество поставляемых услуг. Изменение схемы финансовых потоков будет содействовать повышению активности жителей в сфере управления жилищной недвижимостью, а также усилению ответственности постав­щиков жилищно-коммунальных услуг и управляющих организаций за качество обслуживания потребителей.

• Уровень реализации механизма установления и дифференциации платы за пользование жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, переданных пользователям (нанимателям) по договорам социального найма (с учетом персонифицированной помощи отдельным категориям жителей) и по договорам аренды и найма (коммерческого), а также по договорам аренды нежилых помещений в многоквартирном доме. При этом в новых условиях хозяйствования фактором дифференциации платы должны служит качество и благоустройство помещений, а также месторасположение многоквартирного дома, что в итоге служит обеспечению экономической обоснованности и социальной справедливости этих платежей для жителей, проживающих в качественно различных многоквартирных домах и районах проживания.

• Экспертиза финансового обеспечения воспроизводства жилищной недвижимости касается важнейшего условия управления ею на стратегическом уровне. В соответствии с положениями ЖК РФ обязанность финансового обеспечения проведения капитального ремонта общего имущества лежит на собственниках многоквартирного дома. При проведении экспертизы бюджетного финансирования следует учитывать, что накопленный «недоремонт» многоквартирных домов, в которых находится в результате приватизации более 50 процентов собственников помещений, относится к категории ранее возникших обязательств органов исполнительной власти по проведению капитального ремонта бывшего государственного и муниципального жилищных фондов. В этих условиях в ходе проведения экспертизы необходимо установить наличие со стороны государственных органов и органов местного самоуправления регулирующих условий и порядка предоставления управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо другим жилищным объединениям бюджетных средств на капитальный ремонт таких многоквартирных домов. В соответствии с бюджетным законодательством Российской Федерации (ст.69 Бюджетного Кодекса РФ) предоставление бюджетных средств на капитальный ремонт многоквартирных домов может осуществляться:

• в форме средств на оплату работ, выполняемых физическими и юридическими лицами по муниципальным (городским) контрактам;

• субвенций и субсидий физическим и юридическим лицам;

• бюджетных кредитов юридическим лицам;

• инвестиций в уставные капиталы действующих или вновь создаваемых юридических лиц.

Право на предоставление бюджетных средств на капитальный ремонт многоквартирных домов реализуется отдельно от обязанностей собственников по финансированию соответствующей части (пропорционально доле своей собственности) расходов на капитальный ремонт общего иму­щества многоквартирных домов. В этих условиях органы местного самоуправления обязаны предусматривать, в целях обеспечения равенства возможностей возмещения расходов на капитальный ремонт отдельными категориями собственников, целевые адресные выплаты (субсидии). Такие виды целевых компенсационных выплат могут быть учтены в бюджетах расходов управляющих организаций на проведение капитальных ремонтов многоквартирных домов.

Рис. 8.9. Структура участия домкомов, территориальных общин и других общественных объединений в жилищной сфере в контроле за содержанием и ремонтом многоквартирных домов

• Особым аспектом экспертизы финансового механизма защиты интересов собственников является анализ развития системы добровольного страхования жилых помещений в многоквартирных домах. Включение в систему страхования жилых помещений, находящихся в пользовании и собственности всех категорий жителей, в т.ч. имеющих право на финансовые компенсации при оплате жилищно-коммунальных услуг, позволит использовать экономический механизм обеспечения имущественных прав жителей при повреждении или уничтожении жилищного фонда, а также уменьшить величину бюджетных расходов на его восстановление или предоставление нового, взамен уничтоженного (признанного непригодным для проживания).