logo
Часть II

6.5. Методический подход к экспресс-оценке коммерческого потенциала территории

Коммерческий потенциал территории представляет собой совокуп­ность факторов, подлежащих количественной оценке.

В общем виде методика исследования сводится к следующему. В цен­тре анализа коммерческого потенциала территории должны быть виды и типы собственности, местоположение объектов и границ территории, финансовая структура инвестиций.

Анализ проводится по всей системе показателей факторов, определяющих уровень коммерческого потенциала реконструируемой территории, сгруппированных в блоки (табл. 6.5).

Методика количественной оценки комплексного потенциала террито­рии базируется на использовании трех основных параметров: - среднее значение; - минимальное значение; - максимальное значение.

Примечание: I уровень факторов - факторы в масштабе города, района или округа; II уровень факторов - влияние факторов, связанных с объектом недвижимости.

Таблица 6.5

Блоки факторов

Количество факторов

I уровень факторов

1 . Местоположение территории

8

2. Физические характеристики объектов, расположенных на конкретной территории

7

3. Условия продаж объектов недвижимости после проведения комплексной реконструкции существующей застройки жилого квартала (микрорайона)

5

4. Условия финансирования комплексной реконструкции существующей застройки жилого квартала, микрорайона

6

5. Временные факторы

4

II

уровень факторов

6. Архитектурно-строительные

3

7. Финансово-эксплуатационные

При построении шкалы параметров рассматривался вопрос о критериях балльной оценки, т.е. о том, что принимать за лучшее состояние коммерческого потенциала территории - вопрос о выборе базы при интегральной оценке потенциала реконструируемых районов. В данном исследовании коммерческий потенциал в целом рекомендуется оценивать по пятибалльной оценке: за максимальный (лучший) коммерческий потенциал принимается 5 баллов, за минимальный - 1 балл, среднему значению соответствует 2,5 балла.

Ранжирование значений показателей факторов в разрезе каждого блока факторов определяется по 10-балльной шкале. Для определения агрегированного показателя по каждому блоку факторов ранжирования значений показателей по их значимости (показателей весомости) определяется по единичной шкале. Ранжирование коэффициентов весомости (показателей весомости) блоков факторов для определения интегрального показателя по каждой территории рассчитывается по 10-балльной оценке.

Перечисленные показатели ранжирования определялись на основе эк­спертной экспресс-оценки, результаты которой представлены в таблицах 6.6, 6.7, 6.8, 6.9,6.10, 6.11, 6.12, 6.13.

Таблица 6.6

Ранжирование показателей весомости боков факторов, определяющих коммерческий потенциал территории

№

п.п

Показатели блоков факторов

Показатели

весомости в

баллах

1.

Местоположение территории

5,0

2.

Физические характеристики объектов, расположенных на

конкретной территории

0,5

3.

Условия продаж объектов недвижимости после

проведения комплексной реконструкции существующей

застройки жилого квартала (микрорайона)

0,2

4.

Условия финансирования комплексной реконструкции

существующей застройки жилого квартала, микрорайона

2,0

5.

Временные факторы

0,3

6.

Архитектурно-строительные

0,5

7.

Финансово-эксплуатационные

1,5

ИТОГО баллов

10,0

Таблица 6.7

Ранжирование показателей весомости факторов по блоку местоположения территории

№ п.п

Показатели блоков факторов

Показатели весомости в баллах

1.

Транспортная доступность;

0,1

2.

Пешеходная доступность;

0,05

3.

Наличие и состояние инженерной инфраструктуры;

0,25

4.

Наличие объектов соц. -культ, сферы

0,1

5.

Размещение территории в плане района, округа

0,07

6.

Престижность района реконструируемой территории

0,2

7.

Экономичность территории

0,13

8.

Наличие зеленой зоны (парка, леса)

0,1

ИТОГО баллов

1,0

Таблица

Ранжирование показателей весомости факторов по блоку физических характеристик

№ п.п

Показатели блоков факторов

Показатели весомости в баллах

1.

Физические параметры;

0,05

2.

Качество строительства и реконструкции;

0,15

3.

Наличие коммунальных услуг;

0,1

4.

Техническое состояние (физический износ);

0,3

5.

Моральный износ;

0,2

6.

Функциональная пригодность и использование;

0,1

7.

Привлекательность, комфорт.

0,1

ИТОГО баллов

1,0

Таблица 6.9

Ранжирование показателей весомости факторов по блоку условий

продаж

№ п.п

Показатели блоков факторов

Показатели весомости в баллах

1.

Залоги недвижимости;

0,03

2.

Мотивация продавцов покупателей;

0,12

3.

Условия сделок

0,15

4.

Средняя рыночная цена 1 м площади различных объектов

0,2

5.

Доходность объектов

0,5

ИТОГО баллов

1,0

Таблица 6.10

Ранжирование показателей весомости факторов по блоку временных