7.2.3. Способы оценки конкурирующих инвестиций. Понятие о конкурирующих инвестициях
Необходимо сказать, что ситуация, когда разные показатели приемлемости инвестиций приводят к противоречивым выводам довольно распространена, и, напротив, случаи, когда инвестиции оказываются высоко выгодными абсолютно по всем критериям оценки, встречается не очень часто. Более того, случается, что один и тот же инвестиционный проект при разных методах расчета имеет несколько значений одного и тоже оценочного показателя (скажем, внутренней нормы прибыли), причем значения эти могут различаться в несколько раз.
Возникновение конкуренции между инвестиционными проектами возможно в силу двух причин.
Во-первых, инвестиции могут конкурировать в силу того, что они являются взаимоисключающими по причинам неэкономического характера.
Во-вторых, инвестиции могут конкурировать в силу бюджетных ограничений (иногда эта ситуация определяется как рационирование капитала). В такой ситуации фирма оказывается тогда, когда в ее портфеле находится несколько не взаимоисключающих проектов с положительными величинами NPV и другими хорошими характеристиками, но на реализацию их всех у нее просто не хватает средств.
Инвестиции оказываются взаимоисключающими в тех случаях, когда они обеспечивают альтернативные способы достижения одного и того же результата или использования какого-либо ограниченного ресурса, но только не денежных средств. Очевидно, что, подобно многим другим экономическим задачам с ограниченностью ресурсов, и данный тип проблем выбора возникает лишь в фиксированных временных рамках, в пределах которых преодолеть эту ограниченность ресурсов оказывается невозможно.
Почему в реальной практике инвестиционного анализа могут возникать такие ситуации, при которых возможно столь противоречивое ранжирование проектов? Это объясняется тем, что существуют различия:
в графике будущих денежных поступлений;
в требуемых суммах инвестиций
Чтобы уяснить причины разнобоя в оценках инвестиционных проектов, проанализируем показанные на рис. 7.3 графики зависимостей NPV от уровней коэффициентов дисконтирования.
Рис. 7.3. Зависимость оценки проектов по показателю чистого дисконтированного дохода NPV от величины коэффициента (дисконтирования) k
Как видно из рисунка, выбор варианта по критерию наивысшей величины чистой текущей стоимости зависит преимущественно от того, какой уровень коэффициента дисконтирования мы при этом используем. Кроме того, графики имеют точку пересечения (в литературе это пересечение обычно называют точной Фишера)при коэффициенте дисконтирования равном 11,45%. Это значит, что при ставке дисконта 11,45% оба варианта инвестирования обеспечивают одинаковые значения NPV. Если ставка дисконтирования задается большей, чем 11,45%, то преимущество оказывается на стороне второго варианта (обеспечивающего более ранние потоки денежных поступлений). Напротив, при ставке дисконтирования, меньшей 11,45%, в лидеры выходит первый вариант.
- Часть II. Экспертиза пространственно-экономического состояния и развития недвижимости Оглавление
- Глава 5. Экологическая экспертиза 2
- Глава 6. Экспертиза местоположения и экспресс-оценка коммерческого потенциала территории 35
- Глава 8. Основы организации управления и эксплуатации недвижимости 115
- Глава 5. Экологическая экспертиза
- 5.1. Экологические основы архитектурного формирования среды города
- 5.2. Оценка воздействия намечаемой хозяйственной деятельности на окружающую среду (овос)
- 5.3. Государственная экологическая экспертиза
- 5.4. Общественная экологическая экспертиза
- 5.5. Порядок и организация работ по проведению экологической экспертизы
- 5.6. Информационная база для проведения экологической экспертизы
- 5.7. Правовое и нормативное регулирование качества окружающей среды
- Глава 6. Экспертиза местоположения и экспресс-оценка коммерческого потенциала территории
- 6.1. Экспертиза местоположения как основной механизм реализации территориально-пространственного развития недвижимости
- 6.2. Система критериев и факторов экспертизы местоположения
- 6.2.1. Экологический критерий
- 6.2.2. Экономический критерий
- 6.2.3. Градостроительный критерий
- 6.3. Система качественных и количественных соотношений по принятию решений
- 6.3.1. Алгоритм выделения экологической, транспортной и иных составляющих, которые оказывают влияние на ценность местоположения недвижимости
- 6.4. Условный пример
- 6.5. Методический подход к экспресс-оценке коммерческого потенциала территории
- Факторов
- Финансирования
- 6.6. Формирование системы исходных показателей и нормативных данных (на примере г.Москвы)
- Население и жилищный фонд
- Объекты соцкультбыта
- 1. Программа развития
- 6.7.Определение агрегированного показателя по блокам факторов
- 6.8. Определение интегрального показателя коммерческого потенциала территории застройки, подлежащей комплексной реконструкции
- 6.9. Организационный механизм интеграции инвестиционных проектов при реализации комплексной реконструкции существующей жилой застройки кварталов (микрорайонов)
- Глава 7. Экономические экспертизы
- 7.1. Цели и задачи прединвестиционного исследования эффективности инвестиционно-строительных проектов
- 7.2. Основные принципы и методы оценки эффективности и финансовой реализуемости инвестиционно-строительных проектов
- 1) Методы, основанные на применении концепции дисконтирования:
- 2) Методы, не предполагающие использования концепции дисконтирования:
- 7.2.1. Методы оценки инвестиций, основанные на дисконтировании денежных поступлений
- 7.2.2. Методы оценки эффективности инвестиций, не предполагающие использования концепции дисконтирования (упрощенные методы)
- 7.2.3. Способы оценки конкурирующих инвестиций. Понятие о конкурирующих инвестициях
- 7.3. Учет рисков при оценке эффективности инвестиционно-строительных проектов
- 7.4. Финансовый анализ инвестиционных проектов
- 7.5. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости
- 7.5.1. Затратный подход к оценке недвижимости
- 7.5.2. Сравнительный анализ продаж - рыночный подход к оценке недвижимости
- 7.5.3. Доходный подход к оценке недвижимости
- Глава 8. Основы организации управления и эксплуатации недвижимости
- 8.1. Цели, задачи и особенности управленческой экспертизы
- 8.2. Практические приемы организации управления нежилыми зданиями и сооружениями
- 8.3. Диагностика управления объектом нежилой недвижимости
- 8.4. Инновационные процессы в сфере управления развитием нежилой недвижимости
- 8.5. Оценка эффективности системы управления недвижимостью
- 8.6. Принципы деятельности управляющих организаций и компаний. Формирование бизнес-систем
- 8.7. Управленческая экспертиза в сфере жилищной недвижимости
- 8.7.1. Экспертиза управления объектами государственной и муниципальной жилищной недвижимости
- 8.7.2. Экспертиза координации деятельности органов государственной власти и местного самоуправления по развитию системы договорных отношений
- 8.7.3. Экспертиза современных форм и особенностей управления многоквартирными домами и жилищными комплексами, с учетом сочетания в них жилых объектов различных форм собственности
- Показатели, характеризующие приемку управляющей организацией законченного строительством многоквартирного дома в эксплуатацию и управление
- Виды и временные параметры начала договорных отношений управляющей организации с правообладателями жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.
- 8.7.4. Основные направления формирования принципов регламентирования договорных отношений в сфере управления жилищной недвижимостью
- 8.7.5. Некоторые аспекты экспертизы финансового обеспечения управления жилищной недвижимостью