7.5. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости
Рынок недвижимости представляет собой один из наиболее интенсивно развивающихся и функционирующих секторов национальной экономики. Динамика развития рыночной экономики наиболее зримо проявляется через процессы, происходящие в инвестиционном комплексе, одним из конкретизированных выражений деятельности которого является рынок недвижимости.
Сфера недвижимости и строительства рассматривается, как единый сектор на всем жизненном цикле
его функционирования - от идеи до управления. Несмотря на то, что за последние несколько лет в России произошли существенные изменения в этой сфере, в т.ч. преобразования в жилищном секторе, много еще предстоит сделать для повышения эффективности использования недвижимости в соответствии с требованиями рыночной экономики.
Эффективность рынка недвижимого имущества зависит от таких переменных макропоказателей, как уровень экономического, политического и культурного развития страны, правовой базы, регламентирующей деятельность в области недвижимого имущества, рынка недвижимого имущества, налоговой системы, возможностей и условий получения кредита, уровня инфляции и т.д. На микроуровне на сектор недвижимого имущества влияют выбор сферы деятельности, цены на земельные участки и здания, инфраструктура на месте строительства, деятельность фирм и ассоциаций, занимающихся недвижимостью и т.п.
Любой из объектов недвижимости в процессе своего существования проходит несколько циклов. Первый - создание: инвестиционно-строительный цикл развития, включающий инвестиционный замысел, определение назначения объекта, его проектирование, землеотвод, строительство (реконструкцию), сдачу в эксплуатацию. Второй - продажа, сдача в аренду, найм, имущественные сделки, образующие в целом оборот прав на существующую, ранее созданную недвижимость. Третий - управление объектом, его эксплуатация, ремонт, поддержание в системе городских инфраструктур и коммунального хозяйства.
Деятельность в рамках этих этапов образует свои специализированные рынки: рынок развития недвижимости, рынок оборота недвижимости, рынок управления недвижимостью, составляющие три базовых структурных сектора единого рынка недвижимости.
В интересах гармоничного формирования рынка его структурные секторы подлежат скоординированному воздействию по правовому обеспечению, институциональному и организационному обустройству.
Исходя из учета этих характеристик и должна строиться стратегия развития рынка. Попробуем вкратце составить целостное представление о структурной организации рынка недвижимости.
Для упрощения представления о рынке недвижимости представим его основную составляющую - объект недвижимости. Сущность его триедина. Это:
физические характеристики, описывающие площадь, объем, материалы и конструкции, мощности инженерных систем и др., т.е. физическое содержание объекта недвижимости;
юридические характеристики, так как в рыночном обороте участ вует не сам объект недвижимого имущества, а права на него;
• экономические характеристики, дающие представление о стоимости объекта (рыночной, строительной, балансовой и т. д.); затратах, связанных с устойчивым функционированием объекта: электричество, газ, вода, текущий и капитальный ремонты; доходность объекта (аренда, повышение рыночной стоимости в период владения ею собственником, косвенные доходы, например, от размещения рекламы на здании).
Физические характеристики объекта недвижимости включают данные о его размерах и форме, внесенных улучшениях, поверхностном и нижележащим слоях грунта, дренаже, ландшафте, подъездных путях, окружающей среде, коммунальном обустройстве, неудобствах и опасностях и т.д. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта недвижимости, его потребительские свойства (рис. 7.10).
Определение стоимости оцениваемых объектов недвижимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности.
Существует несколько традиционных (классических) подходов к оценке стоимости недвижимости с точки зрения:
Рис. 7.10. Потребительские свойства объектов недвижимости в строительстве.
затрат - затратный подход;
сравнительного анализа продаж - рыночный подход;
.
- Часть II. Экспертиза пространственно-экономического состояния и развития недвижимости Оглавление
- Глава 5. Экологическая экспертиза 2
- Глава 6. Экспертиза местоположения и экспресс-оценка коммерческого потенциала территории 35
- Глава 8. Основы организации управления и эксплуатации недвижимости 115
- Глава 5. Экологическая экспертиза
- 5.1. Экологические основы архитектурного формирования среды города
- 5.2. Оценка воздействия намечаемой хозяйственной деятельности на окружающую среду (овос)
- 5.3. Государственная экологическая экспертиза
- 5.4. Общественная экологическая экспертиза
- 5.5. Порядок и организация работ по проведению экологической экспертизы
- 5.6. Информационная база для проведения экологической экспертизы
- 5.7. Правовое и нормативное регулирование качества окружающей среды
- Глава 6. Экспертиза местоположения и экспресс-оценка коммерческого потенциала территории
- 6.1. Экспертиза местоположения как основной механизм реализации территориально-пространственного развития недвижимости
- 6.2. Система критериев и факторов экспертизы местоположения
- 6.2.1. Экологический критерий
- 6.2.2. Экономический критерий
- 6.2.3. Градостроительный критерий
- 6.3. Система качественных и количественных соотношений по принятию решений
- 6.3.1. Алгоритм выделения экологической, транспортной и иных составляющих, которые оказывают влияние на ценность местоположения недвижимости
- 6.4. Условный пример
- 6.5. Методический подход к экспресс-оценке коммерческого потенциала территории
- Факторов
- Финансирования
- 6.6. Формирование системы исходных показателей и нормативных данных (на примере г.Москвы)
- Население и жилищный фонд
- Объекты соцкультбыта
- 1. Программа развития
- 6.7.Определение агрегированного показателя по блокам факторов
- 6.8. Определение интегрального показателя коммерческого потенциала территории застройки, подлежащей комплексной реконструкции
- 6.9. Организационный механизм интеграции инвестиционных проектов при реализации комплексной реконструкции существующей жилой застройки кварталов (микрорайонов)
- Глава 7. Экономические экспертизы
- 7.1. Цели и задачи прединвестиционного исследования эффективности инвестиционно-строительных проектов
- 7.2. Основные принципы и методы оценки эффективности и финансовой реализуемости инвестиционно-строительных проектов
- 1) Методы, основанные на применении концепции дисконтирования:
- 2) Методы, не предполагающие использования концепции дисконтирования:
- 7.2.1. Методы оценки инвестиций, основанные на дисконтировании денежных поступлений
- 7.2.2. Методы оценки эффективности инвестиций, не предполагающие использования концепции дисконтирования (упрощенные методы)
- 7.2.3. Способы оценки конкурирующих инвестиций. Понятие о конкурирующих инвестициях
- 7.3. Учет рисков при оценке эффективности инвестиционно-строительных проектов
- 7.4. Финансовый анализ инвестиционных проектов
- 7.5. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости
- 7.5.1. Затратный подход к оценке недвижимости
- 7.5.2. Сравнительный анализ продаж - рыночный подход к оценке недвижимости
- 7.5.3. Доходный подход к оценке недвижимости
- Глава 8. Основы организации управления и эксплуатации недвижимости
- 8.1. Цели, задачи и особенности управленческой экспертизы
- 8.2. Практические приемы организации управления нежилыми зданиями и сооружениями
- 8.3. Диагностика управления объектом нежилой недвижимости
- 8.4. Инновационные процессы в сфере управления развитием нежилой недвижимости
- 8.5. Оценка эффективности системы управления недвижимостью
- 8.6. Принципы деятельности управляющих организаций и компаний. Формирование бизнес-систем
- 8.7. Управленческая экспертиза в сфере жилищной недвижимости
- 8.7.1. Экспертиза управления объектами государственной и муниципальной жилищной недвижимости
- 8.7.2. Экспертиза координации деятельности органов государственной власти и местного самоуправления по развитию системы договорных отношений
- 8.7.3. Экспертиза современных форм и особенностей управления многоквартирными домами и жилищными комплексами, с учетом сочетания в них жилых объектов различных форм собственности
- Показатели, характеризующие приемку управляющей организацией законченного строительством многоквартирного дома в эксплуатацию и управление
- Виды и временные параметры начала договорных отношений управляющей организации с правообладателями жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.
- 8.7.4. Основные направления формирования принципов регламентирования договорных отношений в сфере управления жилищной недвижимостью
- 8.7.5. Некоторые аспекты экспертизы финансового обеспечения управления жилищной недвижимостью