7.4. Финансовый анализ инвестиционных проектов
Почти всегда объективность обоснования проектов в той или иной степени связана с риском отклонения плановых величин от фактических, оценку осуществляют на последних этапах инвестиционных расчетов при помощи анализа чувствительности. Анализ чувствительности состоит в исследовании влияния изменения основных параметров проекта на его экономическую эффективность и в расчете критических значений этих параметров.
Практически это означает многократное повторение плановых расчетов для всех возможных значений исходных параметров (цена продукции, текущие затраты, общие инвестиционные затраты, нормы запасов и задолженностей, процентная ставка по кредиту), что даже с использованием компьютерного обеспечения трудоемко и дорого. Поэтому на практике зачастую довольствуются анализом нижнего предела прибыли. А именно - определением точки безубыточности, т.е. того объема производства и сбыта, который обеспечивает безубыточную работу. Если предполагаемый сбыт существенно выше, тогда риск потерь невелик.
Планируя создание объекта недвижимости или выполнение работ (услуги), финансовый менеджер должен знать, когда и при каких условиях начнется отдача от вложенных в проект средств. Естественно, это же интересует акционеров и инвесторов. Другими словами, необходимо определить точку самоокупаемости. Точка самоокупаемости (безубыточности) — это такое состояние в деятельности предприятия, когда разность между доходами и расходами равна нулю. При этом суммарный объем продаж совпадает с суммой постоянных и переменных издержек предприятия.
А. Расчет точки достижения самоокупаемости (безубыточности)
Точка самоокупаемости рассчитывается по следующей формуле
(7.14)
где К — количество произведенной продукции, работ, услуг, при котором достигается безубыточность производства для недвижимости;
3пост — сумма постоянных затрат, необходимых для производства продукции, работ, услуг;
Ц — цена за единицу продукции, работ, услуг;
Ипер — сумма переменных издержек, необходимых , для изготовления единицы продукции, выполнение единицы работ, оказания единицы услуг.
Объем производства, обеспечивающий безубыточность продукции, рассчитывается на основе данных, прогнозируемых в соответствующих разделах бизнес-плана. Если намечается производство не одного, а нескольких видов продукции, работ, услуг, то совокупный объем производства, обеспечивающий безубыточность, можно рассчитывать по следующей формуле:
где П — объем производства продукции (работ, услуг);
3 пост — сумма постоянных затрат;
Ц n — цена за единицу каждого вида продукции (работ, услуг);
Ц пер.n - переменные издержки единицы продукции каждого вида;
Кп — доля выручки от реализации каждого вида продукции в общей выручке от реализации всей производимой предприятием продукции (в долях единицы).
В заключительной части финансового раздела бизнес-плана излагается стратегия финансового обеспечения проекта, намечаемого к осуществлению в бизнес-плане. При этом освещаются следующие вопросы: оценка финансовой самостоятельности проекта; размер денежных средств, необходимых для осуществления мероприятия; источники получения этих средств (кредиты, паевые взносы акционеров, собственные средства и др.); срок окупаемости средств, вложенных инвесторами.
Основным разработчиком финансового плана бизнес-плана и раздела "Стратегия финансирования" является финансовый менеджер предприятия.
Для того, чтобы сформулировать предварительные данные, необходимо иметь большое количество предложений. Процесс уточнения сводится к устроению приблизительных оценок и замену их на обоснованные сметные данные. Кроме того, в результате анализа вариантов, творческого подхода к финансированию обоснованию цен продажи/аренды расчеты приобретут иной вид. Постоянный поиск путей сокращения расходов и увеличения поступлений с течением времени не только дает возможность увеличить чистый доход от эксплуатации, но и позволяет повысить стоимость недвижимости при ее продаже в будущем.
Б. Оценка финансовой самостоятельности проекта Когда определена финансовая сторона проекта и выполнена необходимая аналитическая работа, при этом известен рыночный уровень арендных ставок и если экономический расчет дает в итоге ставку выше рыночной, нужно перепроверить исходные цифры или изменить свои оценочные данные. Этот процесс в зарубежной практике называется "подход с парадного или черного входа" к оценке финансовой состоятельности проекта. Более подробно оценка финансовой самостоятельности проекта представлена в учебнике для вузов "Финансы и кредит в недвижимости" М. НПУ "Алфей", 2004, выпущенного при содействии Госстроя РФ и Всемирного банка для специальности "Экспертиза и управление недвижимостью".
Б.1. Подход "с парадного входа" (frontdoor aproach) к оценке финансовой осуществимости проекта рис. (7.6) определяет физические характеристики объекта и их стоимость.
Рис. 7.6. Финансовая осуществимость проекта: подход "с парадного входа"
Затем рассчитывается, какая арендная ставка или цена должны быть установлены, чтобы оправдать затраты на данный объект. Такой подход принимает во внимание расходы по объекту за первый год.
Б.2. Подход "с черного хода" (bacrdoor approach) к оценке финансовой осуществимости проекта (рис. 7.7) рассматривает поступление и расход денежных средств в рамках проекта. Конечный анализ этого подхода показывает, сколько вы можете затратить на проект.
Рис. 7.7. Финансовая осуществимость проекта: подход "с черного хода"
В. Анализ чувствительности: рассмотрение сценариев по принципу "а что, если".
Анализ чувствительности (рис. 7.8) - это экономическое проектирование, которое предоставляет возможность просчитать развитие событий, как в сторону успеха, так и неудачи финансовой стороны проекта.
( Переменные)
Рис. 7.8. Анализ чувствительности
Планирование прибыли предполагает постановку реалистичных целей и задач по их достижению. После того как сформулированы цели предприятия, мы выбираем стратегию как один из возможных способов достижения целей. Целям соответствуют задачи, которые описываются с помощью количественных критериев и функций и определяются, исходя из анализа текущего и будущего состояния дел. И, наконец, мы выясняем, что требуется для того, чтобы выполнить план, достичь цели и решить задачи. План рассматривает разработку информационного пакета для инвестора который включает: оказываемые услуги, цены и объем продаж, .затраты (производственные и операционные издержки), долю рынка, регионы, навыки рабочей силы, источники сырья, экономические и политические условия, риск, эффективность продаж, финансовое положение (например, денежный поток для финансирования программ), физические условия, перечень работ, человеческие ресурсы (например, количество и квалификацию сотрудников, программы по обучению, связь с профсоюзом), возможности по дистрибуции, темпы роста, технологические возможности, мотивационные аспекты и связи с общественностью.
Все компоненты плана рассчитываются и обосновываются по отдельности, также рассматривается влияние компонент друг на друга. Выявляются и устраняются потенциальные проблемы. Информация представляется в простой и ясной форме. Прибыль может возрастать как благодаря увеличению выручки (за счет роста цены продаж и/или объема продаж), так и вследствие снижения затрат, устранения дублирования и противоречивости работ.
Менеджер может улучшить прибыльность своего подразделения за счет:
выполнения работ с помощью минимального количества сотрудников: (один из способов - временное увольнение рабочих);
сокращения операционных затрат;
приобретения основных фондов в собственность, если это выгодно в финансовом отношении, вместо лизинга;
поиски потенциального инвестора и др.
Финансовая модель или, и ее еще называют модель бюджетирования, представляет собой систему математических уравнений, логических утверждений и данных, которые описывают взаимодействие переменных, характеризующих финансовую и операционную деятельность. В качестве финансовой модели могут рассматриваться либо набор элементов, охватывающих все стороны корпоративного планирования, либо автономно функционирующая система, решающая проблемы именно финансового планирования.
Финансовая модель характеризуется следующими возможностями:
Рассчитывает одну или несколько финансовых переменных: расходы, доходы, инвестирование, денежный поток, налоги, прибыли.
Позволяет пользователю управлять значениями одной или нескольких финансовых переменных (устанавливать их и изменять).
Предназначается для коррекции стратегических решений под влиянием альтернативных значений финансовых переменных.
На рис. 7.9 представлена блок-схема упрощенной модели финансового планирования.
Финансовые модели могут быть двух типов: имитационные, больше известные как модели "что-если", и оптимизационные. Модели "что-если" имитируют эффект от проведения альтернативной управленческой политики и изменения предположений о внешних условиях существования фирмы. Они являются основным инструментом исследований для менеджеров.
С помощью оптимизационных моделей решаются вопросы максимизации или минимизации настоящей величины прибыли или затрат. При этом применяются многофункциональные средства, например, целевое программирование.
Модели могут быть детерминированными и вероятностными. Детерминированные модели описываются без участия вероятностных переменных и случайных чисел, а вероятностные модели обязательно используют случайные значения и/или переменные (например, объем продаж или затраты), распределенные по заданному вероятностному закону.
Прежде всего, финансовые модели применяются для построения подробного бюджета, т. е. для составления прогнозных финансовых отчетов: отчета о прибылях и убытках; баланса и отчета о движении денежных средств.
Финансовая модель может называться моделью бюджетирования, так как главный бюджет строится на основе перечисленных выше отчетов. Тем не менее область применения финансовой модели шире, чем разработка бюджета.
Перечислим некоторые из функций, поддерживаемых финансовыми моделями:
-прогнозирование финансовых результатов при заданном наборе предположений, оценка финансовых последствий действия различных факторов и альтернативных стратегий, подготовка долгосрочных прогнозов;
- расчет денежного потока и коэффициентов на трехлетний срок с шагом, равным месяцу, а также потребления энергии, операционных и производственных затрат, анализ структуры коэффициентов;
изучение ситуаций "что-если", подготовка информации для составления расписаний, в частности, планирования производства;
прогнозирование отчета о прибылях и убытках, при этом подробно изучается, как различный состав инвестиционного портфеля влияет на содержание этих отчетов;
- прогнозирование операционных результатов и потребностей в финансировании, в частности, основных средств;
- расчет производственной прибыли, количественный анализ всех допустимых последовательностей выполнения работ в условиях имеющегося производственно-экономического потенциала, моделирование воздействия на прибыль политики управления запасами;
- прогнозирование финансовых результатов от осуществления различных программ капиталовложений;
-механизм изменения бюджета и денежного потока для различных уровней деятельности;
прогнозирование объемов продаж, сдачи помещений в аренду, затрат и дохода применительно к подразделению и к конкретному месяцу;
Рис. 7.9. Упрощенная модель финансового планирования
расчет выручки от продаж, аренды для бюджета как основы для оценки результатов фактической деятельности подразделения реализации, а также других статистических оценок;
расчет денежных потоков для альтернативных планов приобретения недвижимости;
-анализ влияния приобретений на прибыль;
определение экономической привлекательности новых направлений деятельности в сфере недвижимости, связанных, в частности, с земельной собственностью, доверительной собственностью, техническими возможностями, приобретениями;
оценка альтернативных возможностей приобретения или аренды объектов недвижимости;
определение функциональной зависимости между изменением цены и уплатой налогов, заемными средствами и собственными средствами (рациональная политика заимствования средств);
оценка эффекта от вложения капитала с целью прироста производственно-экономического потенциала на главных направлениях деятельности;
расчет на основе прогнозов объемов СМР, и продаж, и сдачу в аренду, отчета о прибылях и убытках, денежного потока, текущей стоимости, дисконтированной нормы доходности для различных потенциально возможных вариантов новой деятельности.
Такой подход помогает менеджерам учитывать долгосрочные стратегические положения при составлении бизнес-планов и исследовать возможное влияние текущих решений на долгосрочное благополучие компании.
Полное системное изложение финансово-кредитных отношений в сфере недвижимости содержится в учебнике «Финансы и кредит в недвижимости» (Москва, 2003 г.)
- Часть II. Экспертиза пространственно-экономического состояния и развития недвижимости Оглавление
- Глава 5. Экологическая экспертиза 2
- Глава 6. Экспертиза местоположения и экспресс-оценка коммерческого потенциала территории 35
- Глава 8. Основы организации управления и эксплуатации недвижимости 115
- Глава 5. Экологическая экспертиза
- 5.1. Экологические основы архитектурного формирования среды города
- 5.2. Оценка воздействия намечаемой хозяйственной деятельности на окружающую среду (овос)
- 5.3. Государственная экологическая экспертиза
- 5.4. Общественная экологическая экспертиза
- 5.5. Порядок и организация работ по проведению экологической экспертизы
- 5.6. Информационная база для проведения экологической экспертизы
- 5.7. Правовое и нормативное регулирование качества окружающей среды
- Глава 6. Экспертиза местоположения и экспресс-оценка коммерческого потенциала территории
- 6.1. Экспертиза местоположения как основной механизм реализации территориально-пространственного развития недвижимости
- 6.2. Система критериев и факторов экспертизы местоположения
- 6.2.1. Экологический критерий
- 6.2.2. Экономический критерий
- 6.2.3. Градостроительный критерий
- 6.3. Система качественных и количественных соотношений по принятию решений
- 6.3.1. Алгоритм выделения экологической, транспортной и иных составляющих, которые оказывают влияние на ценность местоположения недвижимости
- 6.4. Условный пример
- 6.5. Методический подход к экспресс-оценке коммерческого потенциала территории
- Факторов
- Финансирования
- 6.6. Формирование системы исходных показателей и нормативных данных (на примере г.Москвы)
- Население и жилищный фонд
- Объекты соцкультбыта
- 1. Программа развития
- 6.7.Определение агрегированного показателя по блокам факторов
- 6.8. Определение интегрального показателя коммерческого потенциала территории застройки, подлежащей комплексной реконструкции
- 6.9. Организационный механизм интеграции инвестиционных проектов при реализации комплексной реконструкции существующей жилой застройки кварталов (микрорайонов)
- Глава 7. Экономические экспертизы
- 7.1. Цели и задачи прединвестиционного исследования эффективности инвестиционно-строительных проектов
- 7.2. Основные принципы и методы оценки эффективности и финансовой реализуемости инвестиционно-строительных проектов
- 1) Методы, основанные на применении концепции дисконтирования:
- 2) Методы, не предполагающие использования концепции дисконтирования:
- 7.2.1. Методы оценки инвестиций, основанные на дисконтировании денежных поступлений
- 7.2.2. Методы оценки эффективности инвестиций, не предполагающие использования концепции дисконтирования (упрощенные методы)
- 7.2.3. Способы оценки конкурирующих инвестиций. Понятие о конкурирующих инвестициях
- 7.3. Учет рисков при оценке эффективности инвестиционно-строительных проектов
- 7.4. Финансовый анализ инвестиционных проектов
- 7.5. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости
- 7.5.1. Затратный подход к оценке недвижимости
- 7.5.2. Сравнительный анализ продаж - рыночный подход к оценке недвижимости
- 7.5.3. Доходный подход к оценке недвижимости
- Глава 8. Основы организации управления и эксплуатации недвижимости
- 8.1. Цели, задачи и особенности управленческой экспертизы
- 8.2. Практические приемы организации управления нежилыми зданиями и сооружениями
- 8.3. Диагностика управления объектом нежилой недвижимости
- 8.4. Инновационные процессы в сфере управления развитием нежилой недвижимости
- 8.5. Оценка эффективности системы управления недвижимостью
- 8.6. Принципы деятельности управляющих организаций и компаний. Формирование бизнес-систем
- 8.7. Управленческая экспертиза в сфере жилищной недвижимости
- 8.7.1. Экспертиза управления объектами государственной и муниципальной жилищной недвижимости
- 8.7.2. Экспертиза координации деятельности органов государственной власти и местного самоуправления по развитию системы договорных отношений
- 8.7.3. Экспертиза современных форм и особенностей управления многоквартирными домами и жилищными комплексами, с учетом сочетания в них жилых объектов различных форм собственности
- Показатели, характеризующие приемку управляющей организацией законченного строительством многоквартирного дома в эксплуатацию и управление
- Виды и временные параметры начала договорных отношений управляющей организации с правообладателями жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.
- 8.7.4. Основные направления формирования принципов регламентирования договорных отношений в сфере управления жилищной недвижимостью
- 8.7.5. Некоторые аспекты экспертизы финансового обеспечения управления жилищной недвижимостью