8.1. Цели, задачи и особенности управленческой экспертизы
Управленческая экспертиза направлена на выявление эффективности системы управления объектом недвижимости, выработку схемы рекомендуемого управления объектом на основе анализа «лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ)», а также данных, полученных в рамках предыдущих экспертиз.
Концептуальная модель управления недвижимостью, учитывающая экономические интересы управляющей компании, представлена в виде схемы на рис. 8.1.
Особенностью проведения управленческой экспертизы является необходимость учета характера проекта использования и развития объекта недвижимости, т.е. его целевую направленности.
Различают социальные (школы, детские учреждения, социальное жилье и др.), коммерческие и экономические проекты объектов недвижимости, при возведении и эксплуатации которых могут решаться социально-экономические и градостроительные задачи.
Социальные проекты - это проекты, в результате осуществления которых население получает ряд преимуществ: улучшение жилищных условий, образования, здравоохранения и др.
Экономические проекты (муниципальная недвижимость) окупаются в основном косвенно, например, через повышение арендных ставок после ремонта нежилых объектов или через расширение налогооблагаемой базы в результате реализации проекта.
Коммерческие проекты должны окупаться непосредственно через результаты хозяйственной деятельности. Их инвестирование осуществляется коммерческими структурами самостоятельно либо совместно с городом, предоставляющим в основном качестве своей доли права на землю и другие ресурсы.
Некоторые проекты могут иметь одновременно экономическую и коммерческую направленность.
При реализации проектов используются различные подходы к управлению объектами недвижимости, в которых, например, предпочтение может отдаваться управлению качеством (объекта, продукции, производства, окружающей среды), удовлетворению потребностей клиентов. Таким образом, определяются главные задачи экспертизы.
В общем виде главными задачами управленческой экспертизы являются:
Установление перечня ее предметов.
Разработка соответствующим им апробированных и приемлемых индикаторов.
Рис. 8.1. Модель деятельности компании по управлению недвижимостью
Подготовка рекомендаций по определению объема экспертизы.
Осуществление этапов управленческой экспертизы, включая техническое состояние конструкций, инженерных коммуникаций и оборудования.
Перечень предметов управленческой экспертизы объекта недвижимости устанавливается, исходя из главных целей управления недвижимостью с учетом сбалансированности интересов пользователей, владельцев, организаций и фирм, предлагающих услуги в области недвижимости и официальных лиц.
С учетом целей управления объектами недвижимости и используемых подходов формируются задачи основных участников этого процесса.
Предметом управления объектом недвижимости служит обычно то материальное явление, которое происходит в составе производственно-хозяйственных или финансовых функций и определяет совокупность общих предметов деятельности работников аппарата управления всех его участников. Учитывая современный уровень общественного разделения труда в данной сфере, общий предмет управления (объект недвижимости) может объединять ряд частных или единичных конкретно-ориентированных предметов управления:
Обоснование ЛНЭИ объекта недвижимости (изучение рынка и соответствующие маркетинговые исследования, изучение и поиск возможных источников инвестирования, формирование портфеля заказов на использование объекта недвижимости, подбор управляющих компаний, арендаторов, клиентов, пользователей и других участников процесса).
Исследование и изучение возможных потоков технических ресурсов, в том числе используемых во всех технических системах, включая инженерное оборудование, а также для их ремонта и эксплуатации (выбор эффективных способов возмещения предметов и средств труда, обеспечение профилактических осмотров, ремонтов и поддержание работоспособного состояния всех технических систем).
Исследование и изучение возможных потоков материальных и энергетических ресурсов, включая основные и вспомогательные материалы, поддержание оптимальных уровней их запасов и нормального энергоснабжения (электрической и тепловой энергии).
Исследование и изучение возможных потоков трудовых ресурсов (подготовка и обучение кадров, доукомплектование с учет выбытия специалистами нужной профессии и квалификации, обучение работников смежным профессиям и др.).
Исследование и изучение возможных финансовых потоков (оттоки и притоки финансовых ресурсов, связанных с содержанием, эксплуатацией, поддержанием и развитием объекта недвижимости).
Таким образом, степень детализации предмета управления и проведение управленческой экспертизы объективно определяется прогнозируемым уровнем разделения труда относительно процессов эксплуатации, поддержания технического состояния и развития объекта недвижимости. Чем более разделены указанные выше процессы относительно данного объекта управления, тем больше в нем предметов управления, разнообразнее их взаимосвязь и сложнее структура предмета управления (это зависит также от назначения объекта недвижимости, его объема, площадей и т.п.).
С учетом системного подхода к управленческой экспертизе выстраивается следующая схема и порядок стандартизации предметов управления недвижимостью:
для жилищной недвижимости дается классификация объектов исследования и характерных для них предметов управления по уровню стандартов эксплуатации и формам собственности (рис. 8.2);
обобщаются циклично повторяемые процессы, выступающие в качестве предметов управления на рассматриваемом уровне руководства;
определяется в каждом агрегированном и обобщенном процессе состав производственно-технологических функций управляемых объектов;
обобщается характер органов системы управления первичными подразделениями (эксплуатационные, сервисные и т.п.);
обобщается состав и содержание коммуникаций, взаимосвязей и взаимодействия указанных выше первичных подразделений с внешней средой, определяется система их параметров;
обобщается содержание деятельности вышестоящих органов управления недвижимостью с определением административно-хозяйственных функций.
В соответствии с указанным перечнем предметов экспертизы разрабатываются соответствующие им апробированные и приемлемые индикаторы экспертизы. Так, кроме общих индикаторов для каждого вида объектов недвижимости с учетом его месторасположения и других потребительских свойств устанавливаются групповые либо индивидуальные индикаторы.
Далее подготавливаются рекомендации по определению объема экспертизы и организации системы контроллинга.
Одной из главных задач управленческой экспертизы является установление предметов этого вида экспертизы, которое осуществляется исходя из главных целей управления недвижимостью с учетом сбалансированности интересов пользователей, владельцев, предприятий и организаций, предлагающих услуги в области недвижимости, государственных и муниципальных органов управления.
Рис. 8.2. Примерный перечень мероприятий и работ, включаемых в стандарты эксплуатации по
созданию комфортного «здорового» дома
Задачами пользователя являются определение потребности в помещениях, приобретение помещений, управление рациональным использованием помещений, управление информацией, экономическое и юридическое управление недвижимостью, а также обслуживанием объекта недвижимости и оказанием услуг. Таким образом, можно выделить блок управленческих задач.
А. Управление рациональным использованием помещений по своему характеру является постоянной оперативной работой. У управляющей компании меняются задачи, меняется персонал. Грамотное управление персоналом предполагает, что руководителю известно, где и кем выполняется работа. Правильно организованная информационная система на предприятии помогает управлять движением клиентов, посетителей, почты и т. д.
Б. Управление информацией. На предприятии должна быть организована целостная система, предполагающая наличие обученного персонала, который может грамотно устанавливать, использовать и обслуживать все ее элементы (приборы, сети и программы), а также подготовленным к работе по сбору и обработке информации. В последнее время возникла необходимость во внедрении систем менеджмента, связанных с информационной безопасностью.
Создание интегрированной информационной системы, ориентированной на реальные процессы управления недвижимостью, дает ряд преимуществ:
обслуживание (внедрение, документирование, развитие) одной системы проще, чем нескольких параллельных систем;
совместный аудит систем (по сравнению с раздельным аудитом) понижает затраты на его проведение и уменьшает число аудиторских проверок;
постоянное улучшение экологического состояния объекта и окружающей среды.
В. Экономическое и юридическое управление недвижимостью. Экономическое управление недвижимостью наряду с решением ряда стратегических экономических задач предполагает профессиональную организацию бухгалтерского и сметного дела. Необходима точная информация о расходах как на объекте в целом, так и отдельных его помещениях, производствах и на виды выпускаемой продукции. Мероприятия и затраты на профилактику и ремонт отражаются в бизнес-планах и позволяют постоянно контролировать состояние объекта.
Управление недвижимостью строится на договорных отношениях, условия которых нужно точно и юридически грамотно разрабатывать и следить за их выполнением. Задачами владельца являются владение и организация управления собственностью, в т.ч. управление фондом помещений, организация их содержания, профилактики и текущего ремонта, а также решение блока управленческих задач, включая экономическое и юридическое управление, управление использованием помещений и оказание услуг. Все это требует создания надежной системы учета и контроля.
1 Контроль. Объединяя все формы контрольной деятельности, система контроллинга призван объективно качественно и количественно оценить работу первичных подразделений и вышестоящих уровней управления, а также управляющих фирм и организаций. В состав традиционных форм контрольной деятельности входит достаточно широкий набор различных средств и способов контроля, но преимущество отдается результатам финансового и бухгалтерского учета и анализа. Системный подход к организации контроллинга переставляет акценты с чисто количественных стоимостных параметров на органичное устройство контролируемого объекта, на его структурные отношения, свойства и состояния. Системный контроллинг, цель которого - обеспечить адекватное соотношение частей и целого в системе управления недвижимостью, является исходным инструментом, обозначающим границы и сферы компетенции контрольной деятельности всех участников управления недвижимостью и создает возможность выявить факторы, обеспечивающие связь и взаимодействие с внешней средой, в условиях, когда руководству различных уровней управления, включая управляющие фирмы и организации, часто приходится осуществлять многие непрофильные задачи и функции по отношению к внешней среде, в том числе, установление связей с местными органами исполнительной власти и выполнение их некоторых социальных заказов, стремление к диверсификации и др.
- Часть II. Экспертиза пространственно-экономического состояния и развития недвижимости Оглавление
- Глава 5. Экологическая экспертиза 2
- Глава 6. Экспертиза местоположения и экспресс-оценка коммерческого потенциала территории 35
- Глава 8. Основы организации управления и эксплуатации недвижимости 115
- Глава 5. Экологическая экспертиза
- 5.1. Экологические основы архитектурного формирования среды города
- 5.2. Оценка воздействия намечаемой хозяйственной деятельности на окружающую среду (овос)
- 5.3. Государственная экологическая экспертиза
- 5.4. Общественная экологическая экспертиза
- 5.5. Порядок и организация работ по проведению экологической экспертизы
- 5.6. Информационная база для проведения экологической экспертизы
- 5.7. Правовое и нормативное регулирование качества окружающей среды
- Глава 6. Экспертиза местоположения и экспресс-оценка коммерческого потенциала территории
- 6.1. Экспертиза местоположения как основной механизм реализации территориально-пространственного развития недвижимости
- 6.2. Система критериев и факторов экспертизы местоположения
- 6.2.1. Экологический критерий
- 6.2.2. Экономический критерий
- 6.2.3. Градостроительный критерий
- 6.3. Система качественных и количественных соотношений по принятию решений
- 6.3.1. Алгоритм выделения экологической, транспортной и иных составляющих, которые оказывают влияние на ценность местоположения недвижимости
- 6.4. Условный пример
- 6.5. Методический подход к экспресс-оценке коммерческого потенциала территории
- Факторов
- Финансирования
- 6.6. Формирование системы исходных показателей и нормативных данных (на примере г.Москвы)
- Население и жилищный фонд
- Объекты соцкультбыта
- 1. Программа развития
- 6.7.Определение агрегированного показателя по блокам факторов
- 6.8. Определение интегрального показателя коммерческого потенциала территории застройки, подлежащей комплексной реконструкции
- 6.9. Организационный механизм интеграции инвестиционных проектов при реализации комплексной реконструкции существующей жилой застройки кварталов (микрорайонов)
- Глава 7. Экономические экспертизы
- 7.1. Цели и задачи прединвестиционного исследования эффективности инвестиционно-строительных проектов
- 7.2. Основные принципы и методы оценки эффективности и финансовой реализуемости инвестиционно-строительных проектов
- 1) Методы, основанные на применении концепции дисконтирования:
- 2) Методы, не предполагающие использования концепции дисконтирования:
- 7.2.1. Методы оценки инвестиций, основанные на дисконтировании денежных поступлений
- 7.2.2. Методы оценки эффективности инвестиций, не предполагающие использования концепции дисконтирования (упрощенные методы)
- 7.2.3. Способы оценки конкурирующих инвестиций. Понятие о конкурирующих инвестициях
- 7.3. Учет рисков при оценке эффективности инвестиционно-строительных проектов
- 7.4. Финансовый анализ инвестиционных проектов
- 7.5. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости
- 7.5.1. Затратный подход к оценке недвижимости
- 7.5.2. Сравнительный анализ продаж - рыночный подход к оценке недвижимости
- 7.5.3. Доходный подход к оценке недвижимости
- Глава 8. Основы организации управления и эксплуатации недвижимости
- 8.1. Цели, задачи и особенности управленческой экспертизы
- 8.2. Практические приемы организации управления нежилыми зданиями и сооружениями
- 8.3. Диагностика управления объектом нежилой недвижимости
- 8.4. Инновационные процессы в сфере управления развитием нежилой недвижимости
- 8.5. Оценка эффективности системы управления недвижимостью
- 8.6. Принципы деятельности управляющих организаций и компаний. Формирование бизнес-систем
- 8.7. Управленческая экспертиза в сфере жилищной недвижимости
- 8.7.1. Экспертиза управления объектами государственной и муниципальной жилищной недвижимости
- 8.7.2. Экспертиза координации деятельности органов государственной власти и местного самоуправления по развитию системы договорных отношений
- 8.7.3. Экспертиза современных форм и особенностей управления многоквартирными домами и жилищными комплексами, с учетом сочетания в них жилых объектов различных форм собственности
- Показатели, характеризующие приемку управляющей организацией законченного строительством многоквартирного дома в эксплуатацию и управление
- Виды и временные параметры начала договорных отношений управляющей организации с правообладателями жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.
- 8.7.4. Основные направления формирования принципов регламентирования договорных отношений в сфере управления жилищной недвижимостью
- 8.7.5. Некоторые аспекты экспертизы финансового обеспечения управления жилищной недвижимостью