8.7.4. Основные направления формирования принципов регламентирования договорных отношений в сфере управления жилищной недвижимостью
В основу формирования основных принципов, регламентирующих отношения по управлению жилищной недвижимостью, в настоящее время положены следующие направления-договоры между управляющей организацией и:
собственниками государственного и муниципального жилищных фондов и нежилой недвижимости (в лице администрации или ее представителей) (см. приложение 8.5);
частными собственниками жилой и нежилой недвижимости (см. приложение 8.6);
• нанимателями по договорам социального и коммерческого найма, и арендаторами жилых и нежилых помещений (может быть использована предыдущая форма договора);
правообладателями (будущими собственниками) жилых и нежилых помещений (в форме соглашения) (см. приложение 8.7);
• членами жилищных и жилищно-строительных кооперативов. Вследствие изменений законодательных принципов формирования
договорных отношений в сфере управления многоквартирными домами необходимо при проведении экспертизы содержания условий договоров сосредоточить внимание на следующих аспектах:
Рис. 8.7. Организация управления в домах, в которых более 50% площадей помещений находятся в собственности г. Москвы или не проведено общее собрание собственников помещений, а также в домах-новостройках
Рис. 8.8. Установление размеров оплаты за содержание и ремонт многоквартирного дома
Договор на управление многоквартирным домом заключается в форме документа, в котором устанавливаются единые (одинаковые) условия для всех собственников помещений данного дома. При этом для собственников государственного и муниципального жилищного фонда, которые выступают на равных условиях с другими частными собственниками, данные условия по управлению, содержанию недвижимого имущества, расходах на содержание и капитальный ремонт являются обязательными.
Перечень и требования собственников по качеству услуг и работ по управлению и обеспечению содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома определяются на основе федеральных правил и норм эксплуатации, скорректированных применительно к конкретному многоквартирному дому с прилегающим земельным участком. Перечень должен содержать виды работ и услуг, обеспечивающих условия нормальной эксплуатации, санитарного содержания и необходимого (минимального) уровня безопасного обслуживания многоквартирного дома, а также виды работ и услуг по созданию более качественных и комфортных условий проживания в данном доме.
Перечень по обеспечению предоставления коммунальных услуг определяется, исходя из степени благоустройства многоквартирного дома, которым должны регламентироваться качественные характеристики, обеспечивающие комфортные условия жизни в доме. По мере развития договорных отношений в условиях договоров должны отражаться количественные и качественные параметры предоставления каждой коммунальной услуги и режимы их поставки.
Определение цены договора, исходя из объемов и стоимостей выполнения работ по управлению, содержанию, эксплуатации, ремонту общего имущества многоквартирного дома, тарифов и размеров платы за коммунальные услуги, порядка внесения платежей и ответственности за ее невнесение.
Установление зоны ответственности управляющей организации, то есть состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление.
В соответствии с договором основной функцией управляющей организации является сохранение и поддержание в надлежащем состоянии принятого от собственников общего имущества многоквартирного дома в соответствии с государственными стандартами качества и заложенными в договоре условиями его содержания для сохранения и повышения его ликвидности.
Экспертиза и контроль качества выполнения функций по управлению многоквартирными домами должны основываться на полном учете видов деятельности и работ, осуществляемых управляющими организациями. Состав функций и задач управления, исходя из целей управляющей организации по управлению жилищным фондом и организацией его содержания и эксплуатации приведены в приложении 8.8.
Данный перечень является базовым для всех типов управляющих организаций: государственных, частных, а также ТСЖ и ЖСК. Собственники многоквартирных домов при заключении договоров с управляющей организацией вправе расширить его путем внесения соответствующих добавлений, с учетом которых будет формироваться цена договора.
В соответствии с целями проведения управленческих Экспертиз, перечень исследуемых показателей может быть более развернутым или детализированным.
Осуществление контроля за выполнением управляющей организацией обязательств по договору, является, согласно ЖК РФ, основной функцией собственников многоквартирного дома
Проводить анализ по вышеназванным направлениям следует с использованием критериев качества выполнения функций, которые должны быть достаточно простыми, удобными при проведении, а также проверяемыми, и понятными для большинства собственников многоквартирного дома. Наиболее доступными для проведения такого анализа служат критерии, дающие, на основании количества баллов по каждому показателю, интегральные оценки качества: «хорошо», «удовлетворительно», «неудовлетворительно». При этом диапазон баллов может быть выбран экспертами самостоятельно. Экспертизу качества целесообразно проводить на основании данных анкетирования, которое следует организовывать до проведения общего годового собрания собственников и выносить итоги для утверждения решением общего собрания. При этом анкетирование может проводиться с участием либо всех собственников многоквартирного дома, либо группы собственников, которым, на основании решения общего собрания собственников или членов ТСЖ, доверено проведение контроля качества деятельности управляющей организации на основании анкетирования. В связи с этим в договоре с управляющей организацией должен быть определен порядок осуществления контроля и принципы проведения экспертизы с использованием оценки качества. Проводить такую экспертизу можно с использованием показателей, представленных в таблице 8.7.
На основании мнения экспертов при проведении оценки деятельности управляющей организации показатели могут оцениваться согласно предложенной ниже шкале баллов в соответствии с качеством выполнения работ и услуг согласно действующим правилам и нормам, и условиям договора (табл. 8.8).
Таблица 8.7
Оценка качества деятельности управляющей организации по выполнению работ и услуг
П.п | Показатели функций, видов работ и услуг | Оценки в баллах От1до 10 | То же в% | Оценки качества выполнения работ и услуг | |||||
«Неудовлетворительно» от 50 до 60% | «Удовлетворительно» от 61 до 75% | «Хорошо» от 76 до 95% | |||||||
баллы | % | баллы | % | баллы | % | ||||
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1.1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1.2 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| Всего по группе |
|
|
|
|
|
|
|
|
2 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2.1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2.2 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| Всего по группе |
|
|
|
|
|
|
|
|
| ИТОГО |
| 100 |
|
|
|
|
|
|
Таблица 8.8.
Шкала баллов | Качество |
8-10 | Соответствие действующим правилам и нормам, договорным обязательствам |
5-7 | Соответствие по большинству основных параметров и условий договора |
3-4 | Выполнение только по основным жизнеобеспечивающим параметрам |
1-2 | Не обеспечивается бесперебойное и своевременное предоставление основных жизнеобеспечивающих параметров |
Проведение контроля качества необходимо также органам местного самоуправления при подготовке к проведению открытого конкурса по отбору управляющей организации для пообъектного управления, которое могут осуществлять управляющие организации различных форм собственности.
- Часть II. Экспертиза пространственно-экономического состояния и развития недвижимости Оглавление
- Глава 5. Экологическая экспертиза 2
- Глава 6. Экспертиза местоположения и экспресс-оценка коммерческого потенциала территории 35
- Глава 8. Основы организации управления и эксплуатации недвижимости 115
- Глава 5. Экологическая экспертиза
- 5.1. Экологические основы архитектурного формирования среды города
- 5.2. Оценка воздействия намечаемой хозяйственной деятельности на окружающую среду (овос)
- 5.3. Государственная экологическая экспертиза
- 5.4. Общественная экологическая экспертиза
- 5.5. Порядок и организация работ по проведению экологической экспертизы
- 5.6. Информационная база для проведения экологической экспертизы
- 5.7. Правовое и нормативное регулирование качества окружающей среды
- Глава 6. Экспертиза местоположения и экспресс-оценка коммерческого потенциала территории
- 6.1. Экспертиза местоположения как основной механизм реализации территориально-пространственного развития недвижимости
- 6.2. Система критериев и факторов экспертизы местоположения
- 6.2.1. Экологический критерий
- 6.2.2. Экономический критерий
- 6.2.3. Градостроительный критерий
- 6.3. Система качественных и количественных соотношений по принятию решений
- 6.3.1. Алгоритм выделения экологической, транспортной и иных составляющих, которые оказывают влияние на ценность местоположения недвижимости
- 6.4. Условный пример
- 6.5. Методический подход к экспресс-оценке коммерческого потенциала территории
- Факторов
- Финансирования
- 6.6. Формирование системы исходных показателей и нормативных данных (на примере г.Москвы)
- Население и жилищный фонд
- Объекты соцкультбыта
- 1. Программа развития
- 6.7.Определение агрегированного показателя по блокам факторов
- 6.8. Определение интегрального показателя коммерческого потенциала территории застройки, подлежащей комплексной реконструкции
- 6.9. Организационный механизм интеграции инвестиционных проектов при реализации комплексной реконструкции существующей жилой застройки кварталов (микрорайонов)
- Глава 7. Экономические экспертизы
- 7.1. Цели и задачи прединвестиционного исследования эффективности инвестиционно-строительных проектов
- 7.2. Основные принципы и методы оценки эффективности и финансовой реализуемости инвестиционно-строительных проектов
- 1) Методы, основанные на применении концепции дисконтирования:
- 2) Методы, не предполагающие использования концепции дисконтирования:
- 7.2.1. Методы оценки инвестиций, основанные на дисконтировании денежных поступлений
- 7.2.2. Методы оценки эффективности инвестиций, не предполагающие использования концепции дисконтирования (упрощенные методы)
- 7.2.3. Способы оценки конкурирующих инвестиций. Понятие о конкурирующих инвестициях
- 7.3. Учет рисков при оценке эффективности инвестиционно-строительных проектов
- 7.4. Финансовый анализ инвестиционных проектов
- 7.5. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости
- 7.5.1. Затратный подход к оценке недвижимости
- 7.5.2. Сравнительный анализ продаж - рыночный подход к оценке недвижимости
- 7.5.3. Доходный подход к оценке недвижимости
- Глава 8. Основы организации управления и эксплуатации недвижимости
- 8.1. Цели, задачи и особенности управленческой экспертизы
- 8.2. Практические приемы организации управления нежилыми зданиями и сооружениями
- 8.3. Диагностика управления объектом нежилой недвижимости
- 8.4. Инновационные процессы в сфере управления развитием нежилой недвижимости
- 8.5. Оценка эффективности системы управления недвижимостью
- 8.6. Принципы деятельности управляющих организаций и компаний. Формирование бизнес-систем
- 8.7. Управленческая экспертиза в сфере жилищной недвижимости
- 8.7.1. Экспертиза управления объектами государственной и муниципальной жилищной недвижимости
- 8.7.2. Экспертиза координации деятельности органов государственной власти и местного самоуправления по развитию системы договорных отношений
- 8.7.3. Экспертиза современных форм и особенностей управления многоквартирными домами и жилищными комплексами, с учетом сочетания в них жилых объектов различных форм собственности
- Показатели, характеризующие приемку управляющей организацией законченного строительством многоквартирного дома в эксплуатацию и управление
- Виды и временные параметры начала договорных отношений управляющей организации с правообладателями жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.
- 8.7.4. Основные направления формирования принципов регламентирования договорных отношений в сфере управления жилищной недвижимостью
- 8.7.5. Некоторые аспекты экспертизы финансового обеспечения управления жилищной недвижимостью