7.5.1. Затратный подход к оценке недвижимости
Затратный подход основан на предположении, что затраты на строительство объекта в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимости. В группу методов затратного подхода входят четыре основных метода оценки: метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости), поэлементный, сметный и индексный (рис.7.11).
При оценке имущества с точки зрения издержек следует придерживаться последовательности действий, представленной на рис.7.12.
Восстановительная стоимость (издержки воспроизводства) выражается в денежной сумме, необходимой для точного воспроизводства оцениваемого здания в текущих ценах.
Стоимость замещения (издержки замещения) является стоимостью создания улучшений, которые имеют ту же или эквивалентную функциональную пригодность с использованием текущих стандартов, материалов и дизайна и основанную на текущих ценах рабочей силы и материалов.
Рис.7.12. Подход к оценке с точки зрения затрат (издержек)
Теоретически восстановительную стоимость определить несложно, однако с практической точки зрения ее довольно трудно рассчитывать для более старых зданий, так как сложно найти аналоги используемым ранее материалам, методам строительства и дизайну. Применение в расчетах стоимости замещения предлагает альтернативный метод, основанный на определении размера средств на строительство, необходимых для сооружения подобного здания, причем не обязательно из таких же материалов или по тем же спецификациям.
Существует три способа расчета восстановительной стоимости или стоимости замещения здания, представленные на рис.7.13.
Рис. 7.11. Оценка стоимости недвижимости затратным подходом
Рис. 7.13. Методы расчета восстановительной стоимости (или стоимости замещения)
В результате проведения рыночных реформ существенно изменяются механизмы ценообразования и тесно связанные с ними способы оценки стоимости строительных объектов. Консервация уже устаревших сметно-нормативных методов ценообразования на строительную продукцию служит одной из причин неудовлетворительного состояния строительной отрасли.
Управление стоимостью в строительстве должно обеспечивать рациональное использование ресурсов, повышение рентабельности строительного производства. Исследования ряда авторов и опыт рыночных реформ свидетельствуют о том, что оценка строительной продукции должна осуществляться по свободным (договорным) ценам, определяемым различными методами на основе сметных расчетов, с учетом возможного изменения уровня стоимости строительной продукции и, особенно, региональных особенностей ее производства.
Анализ различных методов определения стоимости строительной продукции свидетельствует о наличии в каждом из них как достоинств, так и недостатков.
В частности искажения в определении стоимости при использовании базисно-индексного метода, как со стороны подрядчика, так и со стороны заказчика устраняются по мере перехода к формированию стоимости строительно-монтажных работ ресурсным методом (табл. 7.1, 7.2).
Таблица 7.1
Методика расчета сметной стоимости строительства базисно-индексным методом
№ п/п | Наименование затрат | Ед. изм. | Источник получения информации | Формула расчета стоимости затрат |
1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
1. | Прямые затраты: | руб. | ЕРЕР, каталоги | ПЗ=СМ + ОЗП + РЭМ |
2. | Накладные расходы 14,2%: | руб. | Постанов. СМ СССР №249 | НР=ПЗ*0,142 |
3. | Сметная себестоимость: | руб. |
| Смет. С/С=ПЗ + НР |
4. | Плановые накопления 8%: | руб. | Постанов. СМ С— ССР № 249 | ПН=Смет. С/СхО,08 |
5. | Сметная стоимость: | руб. |
| См. ст-ть.=Смет. С/С + ПН |
6. | Переход в цены 1991 г. Л991=1,59хО,97: | руб. | Письмо Госстроя СССР № 14Д от 6.00.90 г. | См. Ст-ть.1991=См. Ст-ть.*Л991 |
7. | Переход в цены 2005 г. | руб. | Постановление КМ РТ | См. Ст-ть.2005=См. Ст-ть.1991*Ш05 |
8. | С временными зданиями и сооружениями 0,3%: | руб. | Приказ Минстроя РФ от 23. 07.92 №176, СНиП 4.09-91 | С ВЗиС=См. Ст-ть.2005* 1,003 |
9. | С зимним удорожанием 0,87%: | руб. | Приказ Минстроя РФ от 23.07.92 №176, СНиП 4.07-91 | С ЗУ=С ВЗиС*0,087 |
10. | С непредвиденными расходами 2%: | руб. | СНиП 1.02-91 | стр.10 = С ЗУх1,002 |
11. | С проектно-смет-ной документацией 0,5%: | руб. | Расчеты на основе сборников базовых цен на проектные работы | стр.11 = стр. 10* 1,005 |
12. | Налог на содержание автодорог 1%: | руб. | Закон РФ от 26.05.1997г. № 82-ФЗ | стр.12 = стр.11 *0,01 |
13. | Итого с налогами: | руб. |
| стр. 13 = стр. 11 + стр.12 |
14. | Возврат от ВЗиС 15%: | руб. |
| стр. 14 = (стр.8 -стр.7)*0,15 |
15. | Итого: | руб. |
| стр.15 = стр. 13 -стр.14 |
16. | НДС 18%: | руб. |
| стр.16 = стр.15* 0,18 |
17. | Всего: | руб. |
| стр.17 = стр. 15 + стр. 1 6 |
Таблица 7.2
Методика расчета сметной стоимости строительства ресурсным методом
№ | Наименование | Единица | Источники | Кол-во |
|
п/п | ресурсов | измерен. | получения информации |
| Формула расчета стоимости ресурса |
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
1. | Материалы: | натуральные | Бюллетень на | эсн |
|
|
| показат. | строит, продукцию, |
|
|
|
|
| данные бухучета (счета-фактуры, |
| Смат=гр.5 *гр.4 |
|
|
| накладные), прайс- |
|
|
|
|
| листы |
|
|
2. | Транспортно- | руб. | по счетам | 5- 10% ОТ Смат |
|
| заготовительские и |
| строймеха-низации |
| СТзр=С„ат*(0,05-0,1) |
| складские расходы: |
|
|
|
|
3. | Материалы с ТЗР: | руб. |
|
| Смат с ТЗР = Смат + СтЗР |
4. | Размер средств на | руб. | МДС 83-1.99 | по проекту, в зави- |
|
| оплату труда: |
|
| симости от | 3=Т(ЗфаетмесЛ), |
|
|
|
| норматив. | 3 - расчетная величина средств на |
|
|
|
| трудоемкости | оплату труда в текущем уровне; |
|
|
|
|
| Т - трудоемкость (по проекту); |
|
|
|
|
| 1 - среднемесячное количество часов, |
|
|
|
|
| фактич. отработанное одним рабочим. |
5. | Стоимость | руб. | МДС 81-3.99 | по проекту, в |
|
| эксплуатации |
|
| увязке с норм. | Смаш=С„аш1984*11991*12002 |
| машин и |
|
| стоимостью маш- |
|
| механизмов: |
|
| часа |
|
6. | Фонд оплаты труда: | руб. |
| по проекту | ФОТ = 3 + 0,3*Смаш |
7. | Итого прямые | руб. |
|
| П3= Смат с ТЗР + 3 + Смаш |
| затраты: |
|
|
|
|
8. | Накладные расходы: | руб. | МДС 8 1-4.99 | кнр - приним. в завис, от вида работ | НР=КНр*ФОТ, кнр - норма накладных расх. по видам работ. |
9. | Плановые накопления: | руб. | МДС 81-25.2001 | Кпн -принимав завис, от вида работ | ПН=Кпн*ФОТ, Кпн-норма плановых накоплений. |
10. | Итого сметная стоим. СМР: | руб. |
|
| См. ст-ть = ПЗ + НР + ПН |
11. | С временными зданиями и сооружениями: | руб. | Приказ Минстроя РФ от 23. 07.92 № 176, СНиП 4.09-91 | КвЗиС - В зависимости от отраслевой принадлежности | См. ст-ть.с свис=См. ст-ть.*Квзис |
12. | С зимним удорожанием: | руб. | Приказ Минстроя РФ от 23. 07.92 № 176, СНиП 4.07-91 | К3им. уд. - в зависим, от отраслевой принадлежности | См. СТ-ТЬ.С 3им.уд=См. СТ-ТЬ.свЗиС*Кзим.уд. |
13. | Налог на содержание автодорог: | руб. | Закон РФ от 26.05. 1997 г. №82-ФЗ | 1% | Налог на автодор.=См. ст-ть.с ЗИм уд.*0,01 |
14. | Итого с налогами: | руб. |
|
| стр.14 = стр.12 + стр.13 |
15. | НДС: | руб. |
| 18% | стр.15 = стр.14 х 0,18 |
16. | Всего с НДС: | руб. |
|
| стр. 16 = стр.14 + стр.15 |
Формально износ можно определить как потерю пригодности и уменьшение стоимости какой-либо вещи по любым причинам, т.е., например, физического износа недвижимости. Физический износ отражает изменение физических свойств недвижимости со временем, например, дефекты конструктивных элементов. Старение (износ) подразделяется на две части: функциональное и внешнее. Функциональный износ может возникнуть из-за плохой планировки, функционального несоответствия здания современным требованиям. Внешний износ может быть вызван изменением внешних по отношению к объекту недвижимости факторов.
В практике оценки применяется несколько методов определения совокупного износа объектов недвижимости (рис. 7.13):
Рис.7.13. Определение степени износа
метод сравнения продаж;
• метод разбиения.
Чаще всего применяется модифицированный метод экономической жизни, который позволяет учесть устранимый физический и функциональный износ.
Общая формула модифицированного метода экономической жизни имеет следующий вид:
И - ИУ + ((ЛВС - ИУ) х ВФ / СЖ), (7.16)
где И - накопленный износ (рублей); ИУ - устранимый физический износ (рублей);
ПВС - полная восстановительная стоимость на дату оценки (рублей); ВФ - возраст фактический (лет); СЖ - срок экономической жизни (лет).
Как видно из приведенной формулы для определения износа необходимо решить следующие задачи:
Определить износ устранимый.
Определить полную восстановительную стоимость.
Определить возраст фактический и срок экономической жизни.
Следует отметить, что в практике оценочной деятельности рассчитывается физический износ зданий и сооружений с использованием методик, приемлемых для оценки жилых и гражданских зданий. Официальных методик по определению износа промышленных зданий в настоящее время не существует, что, безусловно, сказывается на точности расчетов при определении рыночной стоимости объектов недвижимости.
Устранимый физический износ объектов недвижимости представляет собой отложенный ремонт и оценивается экспертным методом с использованием "Правил оценки износа зданий" ВСН-53-86 (р) Госгражданстроя. Согласно п. 1.2 "Общих положений" ВСН-53-86 (р): "Износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых сметных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости". Согласно Правилам, износ здания равен сумме износов отдельных конструкций здания, умноженных на их долю в общей восстановительной стоимости здания. Подробнее этот вопрос изложен в главе III настоящего учебника (раздел 3.3).
Более проблемным является учет функционального или морального износа зданий и сооружений.
Функциональный износ есть функция изменения спроса, тенденций моды, технологий. Он может принимать форму недостаточности, необходимости модернизации и/или излишества. В любом случае покупатель воспримет износ как потерю полезности и цена будет ниже.
Функциональный износ происходит скачкообразно по мере изменения требований не только к промышленной технологии, но и к жилью и объектам нежилого назначения.
И если физический износ можно уменьшить путем текущего или капитального ремонта, то функциональный износ - только за счет реконструкции или модернизации. Величина затрат на устранение функционального износа не должна превышать затрат на строительство нового здания, равного по площади, но отвечающего требованиям новой технологии и благоустройства.
Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым.
А. Устранимый функциональный (моральный) износ - это такой износ, устранение которого технически возможно и экономически выгодно, так как затраты на него меньше, чем добавляемая при этом стоимость объекта. По аналогии с понятием «отложенного ремонта» здесь применимы понятия «отложенная реконструкция» или «отложенная модернизация».
Неустранимый функциональный (моральный) износ - это износ, устранение которого технически невозможно или экономически нецелесообразно, так как затраты на него больше, чем добавляемая при этом стоимость объекта.
Для расчета всех видов функционального (морального) износа могут быть использованы формулы:
МИ = УМИ + ИМИ, (7.17)
где МИ - функциональный износ; УМИ - устранимый функциональный износ; НМИ - неустранимый функциональный износ.
УМИ = УМИ1+УМИ2 + УМИЗ, (7.18)
где УМИ1 - устранимый функциональный износ, вызванный недостатком, требующим добавления элементов; УМИ2 - устранимый функциональный износ, требующий замены или модернизации элементов; УМИЗ - устранимый функциональный износ за счет «сверхулучшений».
НМИ = НМИ1 + НМИ2 + НМИЗ , (7.19)
где НМИ, - неустранимый функциональный износ; НМИ1, НМИ2, НМИЗ - неустранимый функциональный износ 1-го, 2-го и 3-го рода соответственно.
Б. Неустранимый функциональный износ 1-го рода определяется как разница между чистой потерей дохода из-за отсутствия элементов благоустройства на дату оценки и их стоимостью замещения, если бы они были в составе здания во время строительства. Таким образом,
НМУ1 = ЧПД - Сстр, (7.20)
где ЧПД - чистая потеря дохода из-за отсутствия элементов; Сстр -стоимость этих элементов при монтаже их во время строительства.
ЧПД определяется через величину снижения годовой арендной платы и коэффициент капитализации.
В. Неустранимый функциональный износ 2-го рода определяется как сумма остаточной восстановительной стоимости морально устаревших элементов и чистой потери дохода за вычетом стоимости замещения современных элементов, как если бы они были в составе здания во время строительства. Тогда
НМУ2 = Сстр - ФИ + ЧПД - Сзам, (7.21)
где Сстр - полная восстановительная стоимость морально устаревших элементов;
ФИ - физический износ морально устаревших элементов;
ЧПД - чистая потеря дохода из-за морально устаревших элементов;
Сзам - стоимость замещения современных элементов при монтаже их во время строительства.
Г. Неустранимый функциональный износ 3-го рода определяется как сумма остаточной восстановительной стоимости избыточных элементов (объемов) и дополнительных эксплуатационных затрат за вычетом добавленной стоимости здания, получаемой за счет «сверхулучшений». Таким образом,
НМУЗ = Сстр - ФИ + Сд.затр - Сдоб, (7.22)
где Сстр - полная восстановительная стоимость избыточных элементов;
ФИ - физический износ избыточных элементов (объемов);
Сд.затр - дополнительные эксплуатационные затраты на избыточные элементы (объемы);
Сдоп - добавочная стоимость, получаемая за счет «сверхулучшений». Структура накопленного износа в методе разбиения
И = ФИ + МИ + ВИ, (7.23)
где И - накопленный износ;
ФИ - физический износ;
МИ - функциональный (моральный);
ВИ - внешний износ.
При определении износа двумя методами (по техническому состоянию и по сроку службы) в структуру накопленного износа вводится большая величина.
Структура накопленного износа представлена в приложении 7.4.
Оценщику часто приходится сталкиваться с относительными видами износов, выраженных в долях или в процентах. В качестве приемлемого может быть рекомендован мультипликаторный метод согласования износов:
КНАК =1-(1- КУФИ)(1 - КНФИ)(1 - КМИ)(1 - КВИ), (7.24)
где КНАК - накопленный износ; КУФИ - устранимый физический износ; КНФИ - неустранимый физический износ; КМИ - моральный (функциональный) износ; КВИ - внешний износ.
- Часть II. Экспертиза пространственно-экономического состояния и развития недвижимости Оглавление
- Глава 5. Экологическая экспертиза 2
- Глава 6. Экспертиза местоположения и экспресс-оценка коммерческого потенциала территории 35
- Глава 8. Основы организации управления и эксплуатации недвижимости 115
- Глава 5. Экологическая экспертиза
- 5.1. Экологические основы архитектурного формирования среды города
- 5.2. Оценка воздействия намечаемой хозяйственной деятельности на окружающую среду (овос)
- 5.3. Государственная экологическая экспертиза
- 5.4. Общественная экологическая экспертиза
- 5.5. Порядок и организация работ по проведению экологической экспертизы
- 5.6. Информационная база для проведения экологической экспертизы
- 5.7. Правовое и нормативное регулирование качества окружающей среды
- Глава 6. Экспертиза местоположения и экспресс-оценка коммерческого потенциала территории
- 6.1. Экспертиза местоположения как основной механизм реализации территориально-пространственного развития недвижимости
- 6.2. Система критериев и факторов экспертизы местоположения
- 6.2.1. Экологический критерий
- 6.2.2. Экономический критерий
- 6.2.3. Градостроительный критерий
- 6.3. Система качественных и количественных соотношений по принятию решений
- 6.3.1. Алгоритм выделения экологической, транспортной и иных составляющих, которые оказывают влияние на ценность местоположения недвижимости
- 6.4. Условный пример
- 6.5. Методический подход к экспресс-оценке коммерческого потенциала территории
- Факторов
- Финансирования
- 6.6. Формирование системы исходных показателей и нормативных данных (на примере г.Москвы)
- Население и жилищный фонд
- Объекты соцкультбыта
- 1. Программа развития
- 6.7.Определение агрегированного показателя по блокам факторов
- 6.8. Определение интегрального показателя коммерческого потенциала территории застройки, подлежащей комплексной реконструкции
- 6.9. Организационный механизм интеграции инвестиционных проектов при реализации комплексной реконструкции существующей жилой застройки кварталов (микрорайонов)
- Глава 7. Экономические экспертизы
- 7.1. Цели и задачи прединвестиционного исследования эффективности инвестиционно-строительных проектов
- 7.2. Основные принципы и методы оценки эффективности и финансовой реализуемости инвестиционно-строительных проектов
- 1) Методы, основанные на применении концепции дисконтирования:
- 2) Методы, не предполагающие использования концепции дисконтирования:
- 7.2.1. Методы оценки инвестиций, основанные на дисконтировании денежных поступлений
- 7.2.2. Методы оценки эффективности инвестиций, не предполагающие использования концепции дисконтирования (упрощенные методы)
- 7.2.3. Способы оценки конкурирующих инвестиций. Понятие о конкурирующих инвестициях
- 7.3. Учет рисков при оценке эффективности инвестиционно-строительных проектов
- 7.4. Финансовый анализ инвестиционных проектов
- 7.5. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости
- 7.5.1. Затратный подход к оценке недвижимости
- 7.5.2. Сравнительный анализ продаж - рыночный подход к оценке недвижимости
- 7.5.3. Доходный подход к оценке недвижимости
- Глава 8. Основы организации управления и эксплуатации недвижимости
- 8.1. Цели, задачи и особенности управленческой экспертизы
- 8.2. Практические приемы организации управления нежилыми зданиями и сооружениями
- 8.3. Диагностика управления объектом нежилой недвижимости
- 8.4. Инновационные процессы в сфере управления развитием нежилой недвижимости
- 8.5. Оценка эффективности системы управления недвижимостью
- 8.6. Принципы деятельности управляющих организаций и компаний. Формирование бизнес-систем
- 8.7. Управленческая экспертиза в сфере жилищной недвижимости
- 8.7.1. Экспертиза управления объектами государственной и муниципальной жилищной недвижимости
- 8.7.2. Экспертиза координации деятельности органов государственной власти и местного самоуправления по развитию системы договорных отношений
- 8.7.3. Экспертиза современных форм и особенностей управления многоквартирными домами и жилищными комплексами, с учетом сочетания в них жилых объектов различных форм собственности
- Показатели, характеризующие приемку управляющей организацией законченного строительством многоквартирного дома в эксплуатацию и управление
- Виды и временные параметры начала договорных отношений управляющей организации с правообладателями жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.
- 8.7.4. Основные направления формирования принципов регламентирования договорных отношений в сфере управления жилищной недвижимостью
- 8.7.5. Некоторые аспекты экспертизы финансового обеспечения управления жилищной недвижимостью