logo
Часть II

6.6. Формирование системы исходных показателей и нормативных данных (на примере г.Москвы)

Нормативная база определения коммерческого потенциала территорий базируется на следующих документах:

Информационное обеспечение при оценке коммерческого потенциала территории включает сбор, систематизацию и анализ исходных данных, служащих основанием для разработки его основных положений и выполнения соответствующих технико-экономических расчетов и обоснований. Состав и содержание исходных данных, источники их получения могут определяться заданием на разработку инвестиционного проекта, особенностями территории их планировки и застройки, градостроительной ситуацией.

Полнота, достоверность и объективность исходной информации во многом определяют доверительность показателей. Сбор информации рекомендуется проводить с учетом специфики застраиваемой территории, особенностями градостроительной ситуации, требованиями заказчика, лимитом времени и размером выделяемых на эти цели средств. При сборе информации следует учитывать задачи ее последующего ис­пользования, методы систематизации и обработки, возможности формализации и подготовки машинных программ, реализуемых на ЭВМ, по­полнение имеющихся "банков данных" - разработчика инвестиционных проектов.

По своему назначению (использованию) информация включает данные о:

природных условиях территории (рельефе, озеленении); градостроительной ситуации (расположение участка в плане города относительно зон общегородского центра, массивов зеленых насаждений, основных магистральных инженерно-транспортных коммуникаций);

инженерных условиях освоения территории - (геоморфологические (рельеф), инженерно-геологические (грунты), гидрогеологические (подземные воды), наличие или отсутствие геологических процессов (карсты, овраги, болота), размер территорий, подлежащий инженерному освоению:

- объемах строительства жилья и его распределение по формам собственности;

условиях инженерного обеспечения территории; условиях транспортного обслуживания; экологических условиях развития территории; выводе объектов различного функционального назначения и т.д. Исходными материалами являются:

Классификация территорий определяется задачами обоснования эффективности инвестиционной привлекательности и приоритетности развития жилищного строительства на отдельных территориях административных округов города.

Инвестиционная привлекательность территории жилых застроек разрабатывается в рамках концепции социально-экономического и градостроительного развития административных округов и районов является прединвестиционным документом.

Нормативная база инвестиционных программ используется при расчетах:

а) затрат на:

б) доходов от:

- аренды земельных участков и объектов;

- налоговых поступлений:

в) технико-экономических показателей.

В составе нормативной базы используются федеральные, городские нормативы. В силу того, что нормативная база постоянно развивается и корректируется, все необходимые для формирования инвестиционных программ нормативы сгруппированы в таблице 6.14.

Таблица 6.14 Удельные показатели

№ п. п.

Наименование данных

Единицы измерения

Значения

1.

Норма жилищной обеспеченности

кв.м/чел.

2.

Норма плотности жилого фонда

т.кв.м/га

3.

Норма плотности населения

чел./га

4.

Базовая удельная стоимость строительства: - среднеэтажных (до 10 этажа); - высотных (до 22 этажей); - сверхвысотных (> 22 этажей)

т.руб./кв.м

5.

Удельный вес объектов (в общей стоимости) - жилищного назначения - просвещения; - культурно-просветительских зрелищ; - торговли и общественного питания; - коммунально-бытового обслуживания; - здравоохранения; - физкультуры и спорта; - финансов и юстиции; - коммунального хозяйства; - инженерного обеспечения и транспорта

%

В составе исходных данных, необходимых для разработки инвестиционных программ реконструкции жилой застройки представляются основные параметры застраиваемых территорий (табл. 6.15).

Основные параметры застраиваемых территорий представляются полномочными представителями соответствующих территориальных и отраслевых органов городской администрации, территориями (префектур).

В рамках каждой территории на стадии разработки инвестиционной программы решаются следующие задачи:

Таблица 6.15 Основные параметры застраиваемых территорий

№ п/п

Наименование параметров

Ед. измерен ия

Номера территорий

1

2

3

4

5

6

7

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

1.

Очередность строительства

шифр

2.

Площадь территории

Га

3.

Средняя этажность

Этаж

4

Существ, жилищный фонд, в т.ч.

тыс.кв.м

4.1.

- сносимый из-за ветхости

тыс.кв.м

4.2.

- сносимый из-за реконстр.

тыс.кв.м

5.

Объекты сущест. застройки:

5.1

- жилищного назначения

%

5.2

- просвещения

%

5.3

- культ. -просвет., зрелищн.

%

5.4

- торговли и общ. питания

%

5.5.

- коммунально-бытового обсл.

%

5.6

- здравоохранения

%

5.7

- физкультуры и спорта

%

5.8

- финансов и юстиции

%

5.9

- коммунального хозяйства

%

5.10

- инженер обеспечения и транспорта

%

6

Затраты

млрд. руб.

Территории, по которым осуществляется оценка инвестиционной привлекательности охватывают структурные единицы в виде жилых районов, микрорайонов, кварталов, жилых образований с предприятиями культурно-бытового и коммунального обслуживания, внешними инженерными сетями и сооружениями, элементами внешнего благоустройства, озеленения, предприятиями, размещенными в подземном пространстве. При определении уровня инвестиционной привлекательности территорий необходимо учитывать затраты по сносу объектов (их модернизации, пе­репрофилированию, реконструкции), компенсационные выплаты в соответствии с очередностью освоения территории и т.д.

Обоснование эффективности инвестиционной привлекательности об­новления конкретных территорий включает оценку уровня затрат в расчете на 1 м2 общей площади жилищного фонда, 1 жителя, 1 га территории. Одновременно учитывается уровень доходности объектов, размещаемых на территории в соответствии с концепцией социально-экономического и градостроительного развития как для инвесторов-застройщиков, так и для городского бюджета (объемы поступлений от продаж недвижимости, прав на аренду участков и застройку, налогов на землю), арендной платы и других поступлений и выплат в бюджет) в условиях конкретной соци­ально- экономической ситуации.

Разновременные затраты и доходы подлежат приведению к базовому году путем дисконтирования.

При сравнительной оценке инвестиционных привлекательности территорий следует применять метод сравнительной эффективности основанный на сопоставлении проектных и базовых показателей в темповом измерении в приростных величинах и рейтингах этих показателей.

Территории жилых застроек подразделяются по следующим признакам:

Классификация позволяет выявить территории, имеющие наибольшую коммерческую привлекательность для инвесторов, определить факторы, влияющие на выбор приоритетных по коммерческому потенциалу территорий жилой застройки, подлежащей реконструкции.

При расчете значений стоимостных показателей следует использовать имеющийся банк данных: БУПс, БУПэ, БУПвп, аналоги, а также материалы маркетинговых исследований с учетом сложившейся конъюнктуры рынка, ценовой и кредитной и налоговой политики, уровень платежеспособного спроса населения инфляционные ожидания и др. в рассматриваемом горизонте прогнозирования (в пределах 2-х кратного расчетного срока реализации инвестиционной программы).

Система натуральных показателей предусматривает определение емкости территории по численности населения, площади, объемам строительства (по направлениям), сноса (перепрофилирования, реконс­трукции) сушествующего фонда. Экономичность решения характеризуют натуральные показатели: плотность населения, плотность жилищного фонда ("брутто" и' "нетто-2"), баланс территории.

Система стоимостных показателей основывается на расчетах объемов строительства по натуральным показателям, с одной стороны, и данным маркетинговых исследований с другой.

При расчете стоимостных показателей предусматривается выделение затрат и доходов в многоканальном потоке финансирования на основе: бюджетных средств города и федерального бюджета, внебюджетного фонда города.

Для обоснования очередности застройки целесообразно осуществлять классификацию территориальных резервов:

а) К первой категории резервов (размещение объектов 1-ой очереди строительства) относятся:

б) Ко второй категории резервов (размещение объектов 2-ой очереди) относят:

участки, предусматривающие снос капитального фонда с повышенным физическим и моральным износом (малоэтажные дома, 5-этажные панельные дома строительства начала 60-х годов в соответствии с городской программой замены такого фонда);

участки, требующие освобождения от непрофильных объектов, не отвечающих санитарно-гигиеническим требованиям (вынос, перепрофилирование объектов и др.).

Для определения емкости рассматриваемой территории расчет показателей проводится в следующей последовательности:

Перечень исходных показателей приведен в табл. 6.17-6.21.

Таблица 6.17 Основные показатели

№ п.п.

Наименование данных

Единицы измерения

Значе­ния

1.

Численность населения

тыс.чел.

2.

Площадь территории

га

3.

Жилищный фонд

тыс.кв.м

4.

Норма жилищной обеспеченности

кв.м/чел.

5.

Плотность жилищного фонда

кв.м/чел.

6.

Плотность населения

чел./га

7.

Средневзвешенная этажность

8.

Объем изъятия земель

га

9.

Объем сноса существующих объектов

тыс.кв.м

10.

Объем использования подземного про­странства

тыс.кв.м

11.

Объем выбытия основных фондов и изменение функций

тыс.кв.м

12.

Объекты внемикрорайонного значения

тыс.кв.м

Таблица 6.18