Часть II

6.4. Условный пример

Фактор местоположения объекта недвижимости в большой мере определяет ценность, престижность участка и застройки.

Пример 6.4. Для оценки ценности местоположения недвижимости можно использовать перечисленные в таблице 6.4 критерии.

Каждому из критериев внутри группы присваивается значение в баллах от 0 до 10. Максимальное значение по совокупности всех критериев - 30 баллов. Проводя экспертизу местоположения объекта недвижимости, необходимо производить оценку его соответствия приведенным критериям по балльной системе, суммируя значения и соотнося полученный результат с максимальным значением 30.

При оценке местоположения объекта недвижимости к его стоимости добавляются поправки на риски, учитывающие соответствующие критерии.

	Показатели	Весовые значения (Р)
1	Экологический критерий	0,4
2	Экономический критерий	0,3
3	Градостроительный критерий	0,3

Предварительно рассчитанные значения составляющих рисков взвешиваются и суммируются. Полученный результат является выражением ставки дисконта по совокупности конкретных видов риска:

,где r_к - поправка на стоимость недвижимости с учетом ее местоположения;

k_i - показатель оценки (в баллах) соответствующего риска; Р_i - весовое значение соответствующего показателя оценки; I- число видов риска, учитываемых в расчете.

Таблица 6.4

№ п/п	Наименование критерия	Показатели оценок (в баллах)
1.
	Экологический	3
	а) состояние приземных слоев атмосферы;	3
	б) состояние покрова почвы (снега);	2
	в) состояние водной поверхности реки;	2
	г) воздействие шума от транспорта, промышленных объектов
	Итого:	10
2.	Экономический:
	а) близость к транспортным магистралям;	2
	б) близость к станциям метрополитена и остановкам наземного транспорта;	2
	в) наличие автостоянок;
	г) ситуация с инфраструктурой (строительство новых, реконструкция существующих инженерных сетей);	2
	д) ситуация с подъездными дорогами: строительство новых, реконструкция существующих	2
	Итого:	10
3.	Градостроительный
	- престижность места
	а) малоэтажная, беспорядочная;	1
	б) многоэтажные здания - банки, административно-деловой центр;	1
	в) сооружения культуры — театры, музеи;	1
	г) многоэтажные здания — гостиницы, рестораны; д) наличие торговых центров	1 2
	- ландшафтный
	а) наличие водных поверхностей;	1
	б) наличие зеленых массивов;	1
	в) близость к центру города;	1
	г) наличие архитектурных памятников	1
	Итого:	10
	Всего:	30

В качестве наилучшего варианта выбирается местоположение с максимальной суммой баллов по своим конкретным характеристикам.

Балльный метод позволяет разрабатывать таблицы для использования в моделях массовой оценки в качестве независимых переменных.

Содержание