6.6. Формирование системы исходных показателей и нормативных данных (на примере г.Москвы)

Нормативная база определения коммерческого потенциала территорий базируется на следующих документах:

• Постановлениях и распоряжениях Правительства Москвы, регламентирующих социально-экономическую, градостроительную и жилищную политику в городе;

• нормативные акты федерального и городского уровня по ценовой кредитной и инвестиционной политике;

• Материалы Генерального плана развития Москвы по размещению очередей строительства нового жилья и комплексной реконструкции сложившейся жилой застройки;

• данные кадастра городских земель с выделением зон экономической оценки территории, ставок земельного налога и арендной платы за землю;

• показатели адресной инвестиционной программы города Москвы;

• среднесрочные программы комплексной реконструкции районов сложившейся застройки и капитального ремонта жилищного фонда;

• распоряжения Правительства Москвы, определяющие текущие изменения индекса цен на строительную продукцию (строительно-монтажные работы) в связи с инфляцией;

• показатели бюджета г.Москвы, определяющего структуру размеров доходов и расходов бюджета на текущий год.

Информационное обеспечение при оценке коммерческого потенциала территории включает сбор, систематизацию и анализ исходных данных, служащих основанием для разработки его основных положений и выполнения соответствующих технико-экономических расчетов и обоснований. Состав и содержание исходных данных, источники их получения могут определяться заданием на разработку инвестиционного проекта, особенностями территории их планировки и застройки, градостроительной ситуацией.

Полнота, достоверность и объективность исходной информации во многом определяют доверительность показателей. Сбор информации рекомендуется проводить с учетом специфики застраиваемой территории, особенностями градостроительной ситуации, требованиями заказчика, лимитом времени и размером выделяемых на эти цели средств. При сборе информации следует учитывать задачи ее последующего ис­пользования, методы систематизации и обработки, возможности формализации и подготовки машинных программ, реализуемых на ЭВМ, по­полнение имеющихся "банков данных" - разработчика инвестиционных проектов.

По своему назначению (использованию) информация включает данные о:

природных условиях территории (рельефе, озеленении); градостроительной ситуации (расположение участка в плане города относительно зон общегородского центра, массивов зеленых насаждений, основных магистральных инженерно-транспортных коммуникаций);

инженерных условиях освоения территории - (геоморфологические (рельеф), инженерно-геологические (грунты), гидрогеологические (подземные воды), наличие или отсутствие геологических процессов (карсты, овраги, болота), размер территорий, подлежащий инженерному освоению:

- объемах строительства жилья и его распределение по формам собственности;

условиях инженерного обеспечения территории; условиях транспортного обслуживания; экологических условиях развития территории; выводе объектов различного функционального назначения и т.д. Исходными материалами являются:

• предпроектные разработки (концепция социально-экономического и градостроительного развития территории, ПДП, эскизы застройки);

• данные городского заказа, определяющие направления, объемы и условия размещения объектов строительства и реконструкции районов;

• материалы проведенных ранее обследований и технических изысканий, характеризующих условия застройки конкретных территорий (инженерная геология, гидрогеология, характер влияния на экологическую обстановку техногенных факторов и др.).

Классификация территорий определяется задачами обоснования эффективности инвестиционной привлекательности и приоритетности развития жилищного строительства на отдельных территориях административных округов города.

Инвестиционная привлекательность территории жилых застроек разрабатывается в рамках концепции социально-экономического и градостроительного развития административных округов и районов является прединвестиционным документом.

Нормативная база инвестиционных программ используется при расчетах:

а) затрат на:

• подготовку строительства;

• производство строительных работ;

• эксплуатацию построенных объектов;

• создание амортизационного фонда;

б) доходов от:

• хозяйственного использования объектов-

• продажи объектов;

- аренды земельных участков и объектов;

- налоговых поступлений:

в) технико-экономических показателей.

В составе нормативной базы используются федеральные, городские нормативы. В силу того, что нормативная база постоянно развивается и корректируется, все необходимые для формирования инвестиционных программ нормативы сгруппированы в таблице 6.14.

Таблица 6.14 Удельные показатели

В составе исходных данных, необходимых для разработки инвестиционных программ реконструкции жилой застройки представляются основные параметры застраиваемых территорий (табл. 6.15).

Основные параметры застраиваемых территорий представляются полномочными представителями соответствующих территориальных и отраслевых органов городской администрации, территориями (префектур).

В рамках каждой территории на стадии разработки инвестиционной программы решаются следующие задачи:

• определение объемов и структуры строительства на рассматриваемых территориях;

• определение потенциальных территорий для размещения жилищного строительства, емкости территорий (по численности населения и объемам жилого фонда), связанных с этим затрат и очередности их освоения;

• определение уровни инвестиционных и эксплуатационных затрат, необходимых для реализации инвестиционной программы с распределением по направлениям (жилищное, культурно-бытовое строительство, инженерное оборудование благоустройство и озеленение территории т.д.), источникам финансирования, формам собственности;

• обоснование экономической, бюджетной и коммерческой эффективности освоения рассматриваемых территорий.

Таблица 6.15 Основные параметры застраиваемых территорий

Территории, по которым осуществляется оценка инвестиционной привлекательности охватывают структурные единицы в виде жилых районов, микрорайонов, кварталов, жилых образований с предприятиями культурно-бытового и коммунального обслуживания, внешними инженерными сетями и сооружениями, элементами внешнего благоустройства, озеленения, предприятиями, размещенными в подземном пространстве. При определении уровня инвестиционной привлекательности территорий необходимо учитывать затраты по сносу объектов (их модернизации, пе­репрофилированию, реконструкции), компенсационные выплаты в соответствии с очередностью освоения территории и т.д.

Обоснование эффективности инвестиционной привлекательности об­новления конкретных территорий включает оценку уровня затрат в расчете на 1 м2 общей площади жилищного фонда, 1 жителя, 1 га территории. Одновременно учитывается уровень доходности объектов, размещаемых на территории в соответствии с концепцией социально-экономического и градостроительного развития как для инвесторов-застройщиков, так и для городского бюджета (объемы поступлений от продаж недвижимости, прав на аренду участков и застройку, налогов на землю), арендной платы и других поступлений и выплат в бюджет) в условиях конкретной соци­ально- экономической ситуации.

Разновременные затраты и доходы подлежат приведению к базовому году путем дисконтирования.

При сравнительной оценке инвестиционных привлекательности территорий следует применять метод сравнительной эффективности основанный на сопоставлении проектных и базовых показателей в темповом измерении в приростных величинах и рейтингах этих показателей.

Территории жилых застроек подразделяются по следующим признакам:

• характер и величина структурных образований - по численности населения и площади территории (квартал, жилая группа; микрорайон и т.д.);

• расположение в структуре города по зонам экономической оценки, территории и.престижности района;

• по степени предшествующего освоения (составу и техническому состоянию инженерного оборудования, благоустройства, озеленения);

• по застроенности территории (свободная территория, плотность застройки до 15%, свыше 15% и т.д.);

• по этажности и плотности жилищного фонда (высокая, средняя, низкая);

• по конструктивному и техническому состоянию жилой застройки, удельному весу зданий с физическим износом до 40%, свыше 40% до 60%, свыше 60%;

• по наличию специальных требований (выносу, перепрофилированию объектов, наличию охранных зон, планировочных ограничений, шумозащитным требованиям и др.);

• по наличию предприятий обслуживания (микрорайонного, районного городского значения).

• по доступности зон общегородского центра, общественно торговых и административных центров, мест приложения труда, степени озелененности;

• близости к инженерным сооружениям и магистральным коммуникациям;

• по экологической обстановке.

Классификация позволяет выявить территории, имеющие наибольшую коммерческую привлекательность для инвесторов, определить факторы, влияющие на выбор приоритетных по коммерческому потенциалу территорий жилой застройки, подлежащей реконструкции.

При расчете значений стоимостных показателей следует использовать имеющийся банк данных: БУПс, БУПэ, БУПвп, аналоги, а также материалы маркетинговых исследований с учетом сложившейся конъюнктуры рынка, ценовой и кредитной и налоговой политики, уровень платежеспособного спроса населения инфляционные ожидания и др. в рассматриваемом горизонте прогнозирования (в пределах 2-х кратного расчетного срока реализации инвестиционной программы).

Система натуральных показателей предусматривает определение емкости территории по численности населения, площади, объемам строительства (по направлениям), сноса (перепрофилирования, реконс­трукции) сушествующего фонда. Экономичность решения характеризуют натуральные показатели: плотность населения, плотность жилищного фонда ("брутто" и' "нетто-2"), баланс территории.

Система стоимостных показателей основывается на расчетах объемов строительства по натуральным показателям, с одной стороны, и данным маркетинговых исследований с другой.

При расчете стоимостных показателей предусматривается выделение затрат и доходов в многоканальном потоке финансирования на основе: бюджетных средств города и федерального бюджета, внебюджетного фонда города.

Для обоснования очередности застройки целесообразно осуществлять классификацию территориальных резервов:

а) К первой категории резервов (размещение объектов 1-ой очереди строительства) относятся:

• свободные от застройки участки, не требующие капитальных за­трат по их освоению;

• свободные участки, требующие затрат по инженерной подготовке территории;

• участки с малоценным накопительным фондом, выбывающим по ветхости (физический износ свыше 60 %);

• участки, обеспечивающие выборочное уплотнение застройки.

б) Ко второй категории резервов (размещение объектов 2-ой очереди) относят:

участки, предусматривающие снос капитального фонда с повышенным физическим и моральным износом (малоэтажные дома, 5-этажные панельные дома строительства начала 60-х годов в соответствии с городской программой замены такого фонда);

участки, требующие освобождения от непрофильных объектов, не отвечающих санитарно-гигиеническим требованиям (вынос, перепрофилирование объектов и др.).

Для определения емкости рассматриваемой территории расчет показателей проводится в следующей последовательности:

• в зависимости от площади территориальных резервов, принятой средней этажности жилой застройки и нормативной плотности жилищного фонда «брутто» и «нетто-2», определяется проектируемый жилищного фонд;

• на основе принятой нормы жилищной обеспеченности на 1 чел. и проектируемого жилого фонда определяется расчетная численность населения;

• исходя из нормативов обеспечения предприятиями соцкультбыта (в расчете на 1000 жителей) определяются номенклатура, мощность (вместимость, пропускная способность) соответствующих объектов;

• при сносе существующего фонда определяются объемы его выбытия;

• на основе оценки фактического технического состояния зданий определяется потребность в их капитальном ремонте, реконструкции.

Перечень исходных показателей приведен в табл. 6.17-6.21.

Таблица 6.17 Основные показатели

Таблица 6.18