44. Оценка недвижимости: базовые понятия, правовые основы, методы

В практике оценки недвижимость– это строения (здания, сооружения) и земельные участки, расположенные как под этими объектами, так и отдельно. При определении себестоимости недвижимости в этом случае учитывается не только экономическое понятие недвижимости, но и юридический аспект дела - право собственника на владение, пользование и распоряжение данным объектом, оценка и изменение каждого из этих прав, так как они по-разному влияют на стоимость недвижимости. Теория оценки базируется на понятиях:Стоимость– деньги или денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой либо предмет или объект, или мера того, сколько покупатель будет готов заплатить за оцениваемую стоимость.Цена– исторический факт, отражающий, сколько было затрачено на покупку сходных объектов в прошлых сделках; используется для обозначения запрашиваемой продавцом цены.Затраты – мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект, сходный со сравниваемым.

виды стоимости:

1.-Стоимость в использовании (субъективная) – отражает намерения владельца, арендатора. К ней относятся следующие виды стоимости и недвижимости:

• инвестиционная- основанная на инвестиционных требованиях инвестора, т.е. это стоимость для конкретного лица, а не стоимость на рынке;

• балансовая – стоимость имущества, которое числится на балансе у организации;

• стоимость для целей налогообложения– стоимость имущества, устанавливаемая в соответствии с существующими нормативными документами, на основе которых определяется налогооблагаемая база по налогу на имущество.

2.Стоимость обмена (объективный характер) – служит проведению операций с недвижимостью на рынке: покупка, продажа, передача в залог, под кредит, сдача в аренду. К стоимости обмена относят:«Рыночная стоимость– наиболее вероятная цена, по которой объект будет продан на открытом рынке в условиях конкуренции среди продавцов и покупателей, когда те и другие располагают информацией, действуют разумно, а на величине цены не отражаются чрезвычайные обстоятельства».Страховая стоимость– стоимость воспроизводства или замещения объекта, подверженного определенному риску уничтожения (разрушения).Ликвидационная стоимость– цена, с которой вынужден согласиться продавец при продаже имущества в ограниченные временными параметрами сроки, что не позволяет значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи. Стоимость недвижимости подвержена влияниюфакторов: спрос и предложение аналогичных объектов; настоящая и будущая прибыль, приносимая данным объектом недвижимости; состояние окружающей среды; затраты на создание подобных объектов.Задачей оценки недвижимостиявляется определение оценочной стоимости объекта, необходимой для принятия конкретных управленческих решений. В проведении оценки заинтересованы: гос-во, инвесторы, кредиторы.Цели оценки:

• повышения эффективности управления организацией;

• купля-продажа ценных бумаг организации на фондовом рынке (инвестиционное решение);

• купли-продажи самой организации или ее части;

• установление доли совладельцев в случае расторжения договора, смерти одного из учредителей;

• реконструкции организации, ее ликвидации, слияния и поглощения, расчетов с акционерами;

• разработки плана развития организации, оценки будущих доходов и т.п.;

• получение кредита под залог; - страхования; - передача в аренду; - определения налогооблагаемой базы;

Процесс оценкибазируется напринципах,которые можно объединить в группы:

1. основанные на представлениях собеседника;

2. связанные с эксплуатацией собственности;

3. обусловленные действием рыночной среды.

Первые две группы – связанны с определением стоимости использования, 3-я – стоимости обмена.

Определение стоимости использованияосновано на принципах:

1. Принцип полезности– чем больше конкретный объект недвижимости удовлетворяет потребности собственника, тем выше его стоимость.

2. Принцип замещения. Максимальная стоимость организации определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.

3. Принцип ожидания или предвидения– дает возможность оценивать прогнозные будущие выгоды, чистую отдачу от функционирования объекта или ожидаемую выручку от перепродажи.

Определение стоимости обменабазируется на принципах.

1. Спроса и предложения. Предложение – количество товаров, имеющихся в наличии по определенным ценам, спрос – количество товаров, желаемых по определенным ценам. Взаимодействие спроса и предложения формирует цены на недвижимость.

2. Изменения. Стоимость объектов недвижимости не остается постоянной, а меняется с течением времени. В процессе эксплуатации недвижимость постепенно изнашивается, со временем изменяются объем денежной массы и процентные ставки, законодательство о земле претерпевает изменения.

3. Соответствия– степень, в которой архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечает потребностям и ожиданиям рынка.

4. Конкуренции. Прибыли на рынке превышают уровень, необходимый для оплаты факторов производства, обостряется конкуренция, что приводит к снижению среднего уровня чистых доходов.

Принципы, являющиеся общими для всех видов стоимости недвижимости:

1. вклада- включение любого дополнительного актива в систему организации целесообразно, если прирост стоимости больше затрат на приобретение этого актива; 2)остаточной продуктивности(по земельным участкам) – определяется как чистый доход после погашения расходов на менеджмент, рабочую силу и эксплуатацию капиталов; 3)предельной производительности- увеличение отдачи от вкладываемых в недвижимость производственных ресурсов; 4)наилучшего и наиболее эффективного использования- разумный вариант использования, который обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость, определенную на дату оценки 5)сбалансированности- любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли 6)экономической величины; 7)экономического разделения.

Процесс оценки недвижимости поэтапно: Определение задачи оценки; цель оценки; дата оценки; вид стоимости; юридическая характеристика объекта оценки, имущественные права; ограничительные условия  Предварительный осмотр и составления плана оценки Сбор и анализ информации  Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ)  Оценка земельного участка  Оценка объекта недвижимости одним из выбранных методов: рыночным, затратным, капитализации дохода  Согласование и корректировка результатов  Подготовка отчетов по оценке.

Методы оценки недвижимости:

1.Затратный методприменим для оценки объектов специального назначения или нового строительства, для определения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли в целях страхования.Сущность метода: стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение участка земли, его благоустройства и строительства на нем оцениваемого объекта недвижимости.Недостатки затратного метода:

• Не отражает стоимости прогнозируемых доходов;

• Не позволяет с точностью определить износ, особенно если объекту больше 10 лет;

• Не учитывает вариант наилучшего и наиболее эффективного использования объекта;

• При оценке зданий не учитывает стоимость земельного участка, а учитывает стоимость активов, в результате балансовая стоимость объекта не соответствует рыночной.

2. Метод капитализации доходов(доходный метод) – этот метод определения текущих стоимостей будущих выгод, которые принесут использование и возможная дальнейшая продажа собственности (принцип ожидания).

3. 3.Метод сравнительного анализа продаж. Необходимые данные: физические характеристики, время продажи, местоположение, условие продажи, финансирование.